早在1858年，第一次城市更新研讨会在荷兰召开之际，城市更新概念得到正式注解：城市中的人，对所居住的建筑物、周围环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满，对所住房屋进行修理改造，对街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容。
相对而言，城市的发展则是20世纪尤其是二次世界大战后速度空前，城市人口比重迅速上升。
大城市发展速度超过小城镇、数目增多；人口规模迅速膨胀，城市化进度越来越快。所以，城市自诞生之日起，其不断发展的过程就是不断更新的过程，可以说城市更新伴随着城市发展的全过程。
在城市化的发展过程中，各种问题不断涌现，尽管人们追求美好生活的目标一直不变，但单一的城市更新模式已满足不了人们不断变化升级的需求，因此，全球城市的发展，无一不是经过多个阶段的更新。
2、城市更新的发展阶段
国际大都市伦敦，城市更新经历了三个阶段：20世纪50年代的二战后重建，70年代的内城再开发，如今以区域发展为视角的城市再生。
而美国的城市更新经历了4个阶段：20世纪50年代，以清除贫民窟为对象；50年代中期到60年代末，重新定义“城市再发展”为“城市更新”，并将更新施行地区分为贫民窟地区、丑陋地区和恶化进行地区等三类，使城市更新的内涵更为充实；60年代末至70年代，综合的社区更新计划及模范城市方案的拟订及实施时的财政上、技术上的援助措施；1974年能源危机后，城市更新趋向小规模区域的整旧复新或保存维护。
与西方国家相比，中国的城市更新有着自身的复杂性和特殊性。中国各地区的城市发展不均衡，快速城市化地区如一线城市由于土地紧缺，亟需通过城市集约再开发获得新空间资源。
中国现阶段城市更新类型主要是旧城、旧村、旧工业区和烂尾楼改造等，尤其老工业区、老城区等正面临产业升级转型的经济重组活动等不同现状的城市更新需求。
在面积仅为1997平方千米的深圳，土地资源稀缺，很大程度上依靠旧城改造获得新空间资源。
在深圳市的十三五规划上，从2016年到2020年，深圳市拆除重建类更新用地供应规模达12.5平方千米；而位于深圳龙岗横岗街道的旧改项目是迄今深圳最大的旧改，达145万平方米。
中国建筑科学研究院2014年发布《建筑拆除管理政策研究》指出，“十一五”期间，中国共有46亿平方米建筑被拆除，若以此为平均数推算，每年拆除面积为9.2亿平米房（实际情况可能远不止）。
雅各布斯曾在《美国大城市的生与死》中写到：多样性是城市的天性。随着社会的发展，面对生活在城市中的人的各种不同的需求，城市更新发展呈现出三个趋势：
2）从大刀阔斧地推倒重建到逐步结合当地实情进行渐进式调整；
二、城市更新的三种模式
城市更新在中国是一个老生常谈的问题，从解放初期最早的棚户区改造、环境治理，到改革开放后的旧区改造，再到中心区的综合改建，乃至新阶段面临的集约发展和功能提升等。
目前，全球城市更新有以下三种模式：
1、新城模式：再造一城
二战后，西方国家普遍进入经济发展“黄金时期”，大城市经济和人口急剧增长，市区人口和产业聚集不断加强，导致市区用地不断向四周蔓延，形成了单中心高度聚集的城市形态。
这种城市形态给生态环境、城市效率以及管理等方面带来了诸多问题，政府开始尝试通过建立新城舒缓单中心城市导致的各种弊端。
案例1：1965年，巴黎规划了8座人口规模介于30-100万之间的新城，作为重点开发的新城市化的地区中心，但1969年合减为5座。除巴黎地区外，还在地方性城市圈中分别规划了4座新城。
案例2：北京新城规划“两轴——两带——多中心”，北京在20世纪末终结了单中心城市区扩张阶段，踏上多中心大都市圈建设征程。
“两轴”一是南北中轴线，二是长安街东西延长线；“两带”，是北起怀柔、密云，沿顺义、通州东南指向廊坊和天津的“东部发展带”，以及北京西部山区以及延庆、昌平等连线的“西部生态带”。
“多中心”建设了中关村、奥林匹克中心、中央商务区、海淀山后地区科技创新中心等。
2、拆除重建：推倒重来
推倒重建或推土式重建，主要应用于那些功能不适应而造成土地闲置或基础功能受损、已经不具有保留价值或保留条件的城市地区或建筑单体，并对该地区或建筑进行拆除重建等。
案例1：1975年，34岁的特朗普买进邻近纽约中央火车站的破旧旅馆进行旧改。1980年竣工后的“凯悦大饭店”让年轻的特朗普在曼哈顿站稳了脚跟，从此在房地产开发领域一发不可收拾。
案例2：1986年，东京致力于打造国际化大都市，但其六本木六丁目区的六本木城与之形象格格不入：低矮木制房屋鳞次栉比，狭窄的街道连消防车都无法通过。东京都政府决定启动六本木新城开发计划。在开发商与原业主长达14年的艰难协商谈判后，2000年该区改造正式启动。
六本木现貌
案例3：2009年，位于深圳福田中心区的岗厦村旧改正式启动。岗厦村旧改面积约22万平方米，是福田cbd中心区内唯一的城中村。
根据规划，改造后的岗厦片区总建筑面积约107万平方米，容积率6.6。其住宅、商业、办公、配套比例分别为：34%、30%、33%和3%。
其中一座375米高的大楼，包括30万平方米的shoppingmall，6万平方米的酒店、14万平方米的公寓，成为深圳最具标志性的城市综合体之一。
但拆除重建，常常面临以下问题：
1）推倒重建，导致原有常住居民移居，改变了社会结构关系和数以千计的人们的生活。其中，很多贫民家庭被迫搬离到附近的街区，导致贫民区扩大，甚至对现存邻里社会产生破坏；
2）工程延误，更新工程效率低，因为需要大量的审批流程；再者，招致房地产主和住户的反对，对于当地生活和社会秩序的稳定造成影响；
3）从经济角度看，成本极高。《建筑拆除管理政策研究》还指出，据推算，“十二五”期间，每年过早拆除建筑面积达4.6亿平方米。
粗略估计，若按每平米拆除费1000元人民币计算，则每年建筑过早拆除要花费4600亿元人民币。此外，在更新中若出现资金短缺，可能部分工程会因停工导致烂尾楼出现。
3、微改造
欧美城市更新历程有两大特征：
1）都经历了从大规模清除贫民窟运动到中心区商业复兴，再到整体经济效益提升；
2）都从大规模以开发为主导的造新城、旧城推倒重建，转向小规模、分阶段，由社区组织的循序渐进式“微改造”更新。
不同于自上而下的大拆大建的以开发主导，微改造侧重于在保护老城城市肌理和风貌的基础上，自下而上地动员居民参与，尊重城市内在秩序和规律，把握地区各系统的核心问题，采用适当规模、合理尺度，对局部小地块进行更新，以形成老城自主更新的连锁效应，创造出有影响力、归属感和地域特色的文化及空间形态。
微改造大大降低了政府投入，同时也赋予居民更多权利，使得城市更新实践形式变得更加灵活、可持续。
城市微改造作为城市更新的小尺度，微介入的新形式，相对于大拆大建型的城市更新，在实施和组织中能节约大量成本。
微改造的特点和分类：
1）中心城区的城中村和老旧建筑：综合整治，软硬兼施
主要对地处中心城区的城中村和老旧住宅区进行硬件改造和软件的配合。改造内容：建筑物外立面修护美化、安全设施完善、交通规范；地下管网改造、三线整治；社区环境修复，垃圾分类回收等；对流动人口加强管理等。
2）远离市中心的历史古迹地：因地制宜，有机更新
这类改造对象一般远离中心城区，尽管地段偏僻、基础设施落后，但自然环境优美、历史传统特色保存良好，应因地制宜，进行环境保护、有机更新。
3）生活社区：绿色环保，生态为主
随着时代的发展，在社区的微改造中倡导：垃圾分类回收、雨水花园、生态停车场、屋顶绿化、立体绿化、中水回收利用，鼓励居民使用太阳能、节能节电器具等。
点击观看世联里宣传片
世联里主要根据物业状况进行业态适配及调整提升，以“世联商业+世联红璞+世联空间”三大品牌为运营主导。
世联里的定位是社区欢乐入口、家门口的会客厅，构建“1+5+5”产品模块——1个小资的生活场景、5大功能业态、5大商户专享服务。
5大功能业态包含“基础生活配套、儿童培训、特色餐饮、社区零售、休闲社交”。
基于此，世联里目前主要以三大产品类型服务城中村居民：
1）面积3000~5000平米的“社区服务中心”，服务辐射为300米范围，有8000~10000常住人口；以便利店、干洗店、蛋糕房等基础生活配套和五岁以下婴幼儿教育培训为主。
社区服务中心——金沙里
对存量旧物业进行“微改造”，使其更新升级跟上经济发展步伐，更能满足居民的生活需求是世联里目前主要探索方向。
存量旧物业主要对象为一二线城市的老旧商场、菜市场、城中村商业、老旧小区商业、保障房商业、工业厂房。
金沙里是世联对城中村“微改造”项目的初步尝试，该项目为“世联红璞+世联商业”的小型综合体，尽管面积只有3.4万平米，业态也只有两种，但这是对城中村微改造历史上首次进行产业结构化探索，具有极大意义。
1）项目总体状况：
金沙洲地处商业繁华、人流量大的广州白云区，距沙贝地铁站550米，采用11路方式只需5分钟。
金沙里微改造前
金沙里微改造后
金沙里规划总面积约3.4万㎡，原本由18栋统建农民楼围合组成，一楼广场位置为停车场，底层外围用作商铺内围是仓库，上面是出租的农民房。
2）项目亮点：
√改环境，树形象
“以前经常停电，停得最长的一次是一天一夜。但今年，停电状况得到改善。”2017年前，对于金沙洲向南街小区的居民来说，停电是家常便饭。此外，周边环境脏乱差，也是大家的吐槽重点。
在世联里入驻后，世联商业通过对物业进行主题定位，通过调整、动线重新设计、装修升级及专业运营管理提升物业价值，打造有活性的生态圈。
联动周边，提供有品质的休闲社交场所及配套升级服务，助力城市形象提升；世联商业为该项目完善安防、监控、供水等基础设施，增加灭火器、电梯等设备，显著提高城中村安全系数和环境舒适度。
同时，世联红璞启用智能化社区管理系统及app，通过专业化管理团队，为城市白领提供设计、质感、乐趣的居住体验。从邻里文化、共享互动等方面，为向南街小区注入更多青年、共享元素。
改造后的房源推出5种户型：合租单间、独立单间、一房一厅、两房一厅、三房一厅。房租1100到3800元/月，出租率达85%。向南街小区见证了这18栋楼经历了短暂的没落后，经世联行微改造，迎来了新生。
租客怎么看？租客说：“选择红璞，主要是喜欢这里的风格，比之前个人租的城中村房不要高大上太多。其次价格跟周边农民房价格相差不远，甚至比很多公寓还便宜。但最喜欢的是这里的居住氛围，大家都是志同道合的年轻人，交流起来无障碍。”
√打通道，引人流，活动造场
改造后，停车场变为2000平方米的休闲广场，还配置了阶梯舞台；底层商铺，仓库则规划为商业街，包括美食区、时尚区、生活区；350平方米的公区大堂，配置台球桌、健身室、洽谈室和影音室等等。
世联里致力在此打造片区休闲、商业活动中心。进出口处，原只有1条通道联接人流，现变由3大通道连接人流。商业整体出租面积由原来的46%提升到90%。