截至2018年10月，新加坡拥有42家REITs和商业信托，总市值超过620亿美元，平均股息率达5.9％（按市值加权平均值计算），是亚洲最多元化资产和地域的REITs和商业信托市场。超过75％的REITs和商业信托拥有离岸资产，遍布亚太、南亚、美洲和欧洲。新加坡REITs和商业信托市场增长强劲，过去8年的总市值年复合增长率超过25％。
作者丨渤海汇金ABS团队
【说明】本文由渤海汇金ABS团队共同完成
新加坡REITs概况
新加坡是亚洲继日本之后第二个推出REITs的国家，也是亚洲第二大REITs市场。不同于其他国家之处在于，新加坡REITs（以下简称S-REITs）不仅持有新加坡本国的物业资产，同时在中国、马来西亚、印尼等地也均持有较高比例的物业，显示出新加坡作为亚洲市场REITs募资中心的重要地位。
根据新加坡交易所截至2017年11月30日的数据显示，新加坡交易所共发行39支REITs，其中8支REITs持有中国大陆的物业资产，包括凯德商用中国信托、雅诗阁公寓信托、腾飞酒店信托、丰树大中华商业信托等有名的REITs，另外还有两只中国在新加坡上市的REITs——北京华联商业信托和运通网城房地产信托。从物业形态来看，S-REITs在中国内陆的物业业态大多以零售和工业物流为主。
表新加坡REITs基本情况
S-REITs基本概况
组织结构
信托单位或共同基金
对股份持有限制
股东持有5%以上的股份，必须通知REITs的管理人
对股东限制
若上市，至少25%的REITs资产总额由超过500位公众持有
所持资产要求
不能投资于未有开发计划的空地资产；投资于新加坡境外不动产不得超过REITs投资总额的20%；在单一未完成项目开发中投资，REITs本体出资不能超过总资产的20%
所投资产要求
分派给投资者部分可以免交公司所得税；未分派部分应按公司所得税额要求缴纳所得税
收入要求
收入必须来自于合格投资(QualifyingInvestment）
分红比例
至少90%
最高负债比例
总资产的35%；若REITs获得国际主要评级机构（惠誉、穆迪、标普）A级或以上信用评级的，上限提升至60%。
本文将从零售(Retail)、酒店商旅(Hotel&Resort)、写字楼(Office)、医疗健康(Healthcare)、工业(Industrial)、地产运营/住宅(RealEstateOperatingCompanies/Residential)及综合(Diversified)等七个REITs物业业态类型介绍新加坡REITs。
凯德商用中国信托基金(CRCT)
一、凯德集团
（一）凯德集团概况
凯德集团（Capitaland，SGX：C31、OTCBB：CLLDY）原名为嘉德置地，在新加坡的公司名为“嘉德”。其主要业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务。1994年，凯德集团入驻中国，成为中国最大的外资商业地产及运营管理商。同时，中国也是凯德集团在海外最大的市场。截至2018年二季度末，凯德的业务覆盖全球30多个国家150多个城市，它持有及管理的总资产达930多亿新币。目前，凯德旗下管理着16支房地产私募基金和5支房地产投资信托基金（REIT），这5只REITs分别为：凯德商用新加坡信托、凯德商务产业信托、雅诗阁公寓信托、凯德商用中国信托和凯德商用马来西亚信托。
截至目前，凯德已在中国61座城市拥有/管理超过240个项目。凯德在中国的总开发规模约2,200万平方米，管理的总资产超过2,000亿元人民币。
凯德集团组织架构
（二）投资策略
凯德置地在中国设立了两支专注于中国商业项目的私募基金——嘉德商用中国发展基金（CRCDF）和嘉德商用中国孵化基金(CRCIF)，作为CRCT的储备基金来实现资产收购。
CRCDF和CRCIF（私募）基金摘要
项目
规模
用途
环节
嘉德商用产业中国发展基金（CRCDF）
6亿美元
投资于中国零售市场
开发
嘉德商用产业中国孵化基金(CRCIF)
4.25亿美元
专注于购入中国国内已建成的零售商场，并进一步实现其重组、增值和出租。
持有培育和改选
嘉德商用中国发展基金将相对成熟的项目向嘉德商用中国孵化基金输送，嘉德商用中国孵化基金则储备更多孵化阶段项目。凯德置地的主要目的是通过嘉德商用中国发展基金和嘉德商用中国孵化基金来收购资产，再让CRCT以优先认购权的方式对凯德在中国控股的商业物业进行收购。对于这些基金投资的物业，CRCT拥有优先购买权。这样凯德构建了从开发商到私募基金再到REITs一条完整的投资和退出流程。
二、凯德商用中国信托（CRCT）概况
凯德商用中国信托（简称：CRCT）于2006年12月8日在新加坡证券交易所（SGX-ST）上市，它是首个在新加坡上市的投资于中国购物中心的房地产投资信托基金（REIT），总部位于新加坡，其长期发展策略是在中国包含香港、澳门在内的地区投资以零售地产为主的多元化收益性资产组合。CRCT由新加坡凯德集团中国子公司“凯德置地”在中国持有的11个收益型购物中心组成。
CRCT上市情况
基金名称
上市地点
募集份额
发行价格
募集资金
物业估值
每股NAV
CRCT
新加坡
1.93亿
1.13新元
2.18亿新元
6.89亿新元
0.98新元
三、物业组合运营情况
从地理位置的多样性来看，优质购物中心组合位于中国的八个不同城市。这些商场分别是北京的西直门凯德Mall、望京凯德Mall、大峡谷凯德Mall和双井凯德Mall；成都的新南凯德Mall；上海的七宝凯德Mall；武汉的凯德新民众乐园；郑州的凯德广场；呼和浩特的赛罕凯德Mall；以及各持有51%股权的芜湖凯德Mall和广州的乐峰广场（于2018年1月31日完成收购）。
2017年6月30日，CRCT已将其持有的CapitaRetailBeijingAnzhenRealEstateCo.,Ltd.的全部股权转让给BeijingHualianAnzhenBusinessDevelopmentCompanyLtd.，完成了对凯德MALL·安贞购物中心资产剥离。
该资产组合中的所有商场定位为以家庭为中心，集购物、餐饮和娱乐为一体的功能性购物中心，周围人口密集，并且可通过交通干线抵达。组合中的物业有很大一部分是由国际及国内的主流零售商，如北京华联集团（BHG）、家乐福（Carrefour）和沃尔玛（Wal-Mart）等进行长期租赁的，为CRCT的单位持有人带来稳定且可持续的租赁回报。其余的则由阿迪达斯，耐克，潘多拉，丝芙兰，星巴克，优衣库，小米和Zara等知名品牌承租。
CRCT物业组合概览
根据CRCT的物业组合概览进行分析，CRCT的物业组合总建筑面积达63万平方米，物业的总体市场价值超过80亿人民币，2017年全年客流量超过9,500万。截至2017年底，CRCT持有的10间购物中心的平均出租率达到95.4%，其中凯德新民众乐园和凯德广场·芜湖的出租率未达到90%以上，主要因为持续受到租户混合调整的影响所致。
CRCT的基金经理人为凯德商用中国信托管理有限公司（CRCTML），该公司是凯德集团间接持有的全资子公司。
四、CRCT结构及运营模式
2006年7月11日，我国发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（简称“171号文件”），规定“境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业。”该文件明确禁止境外机构直接持有国内物业资产，此前常用的离岸REITs模式将不再适用。离岸式REITs，即在BVI设立离岸公司并由BVI公司直接持有中国境内物业，再将BVI公司的股权转让给REITs将其包装上市。这种REITs优势在于结构简单，税务成本低。“离岸模式”禁止后，今后中国物业海外REITs的上市模式改为“间接持有的方式”，该模式增加了税收和重组成本，但仍然是REITs海外上市的一条途径。CRCT即为该模式下的典型案例。
凯德商用中国信托结构
如图所示，CRCT通过它在新加坡和巴巴多斯的子公司间接持有中国境内的多个项目公司并提供相应的股东贷款，进而持有这些项目公司所拥有的物业资产。具体来看，CRCT在中国境内设立外商独资企业（WOFE）或合资企业，并由这些外商企业分别持有不同的标的物业，境外在巴巴多斯设立SPV公司，由SPV持有境内外商企业的股权，再通过CRCT收购SPV公司的股权进而持有中国境内的物业，最终实现上市。
另外，为整个CRCT提供基金管理和物业管理服务的机构都是凯德集团控股的子公司。这样一来，凯德集团作为CRCT的发起人，不仅可以拥有CRCT所持物业的一定比例权益、获取租金和资产增值收益，同时还可以通过提供基金管理和物业管理服务来获取相应收益。凯德集团通过搭建REITs结构，不断地将成熟的商业项目注入套现，减少商业项目中的资金沉淀，加速资本的高效流动，充分提高资金利用率。
五、CRCT2017年度经营数据
图CRCT2017年数据摘要
根据CRCT2017年12月31日收盘价1.62新元来计算，CRCT6.2%的分派收益率相对较其他投资来说是具有较强吸引力的。2017财年，CRCT的信托单位价格上涨了18.2%，超越了海峡时报指数。包括年度内公布的每单位派息情况，自2017财年开始就投资CRCT的单位持有人一共获得25.6%的总回报。
表总收益报表
2017
S$’000
2016
总租金收入
212,859
200,164
其他的收入
16,331
14,208
总收入
229,190
214,372
土地租赁
(5,940)
(5,908)
(23,806)
(17,329)
营业税
(1,234)
(5,448)
物业管理费和可报销费
(13,880)
(12,751)
其他财产经营费用
(35,118)
(33,198)
总物业营运开支
(79,978)
(74,634)
资产净收入
149,212
139,738
2017财年，租户销售额和客流量分别同比增长0.8%和4.7%，而截至2017年12月31日的投资组合整体出租率仍高居于95.4%。2017财年间签订的616份租约，平均租金比之前提高了5.6%。投资组合估值同比上涨2.2%至119.69亿人民币（24.442亿新元）。
截至2017年12月31日，根据CRCT2017年年报披露，公司总资产为26.68亿新元，资产净值15.68亿新元，全年实现营业总收入2.29亿新元，净利润1.49亿新元。
六、CRCT获得持续且递增的分红的方式
CRCT获得持续且递增的分红的方式主要包括内部增长、创新资产增值、高收益增值收购。内部增长主要是指在签订物业租赁合同时通过附有租金按一定的方式逐年增长的协议来实现原有物业租金收入内部自生性增长，进而使得整个资产组合能够持续生产稳健且递增的分红。创新资产增值是指CRCT对现有物业进行改造翻新，通过重新配置物业组合，扩大可租赁面积来实现提高原有物业的租金收入以及NPI（物业资产净收益）。高收益增值收购指的是CRCT通过从凯德集团旗下的私募基金、凯德商用以及其他第三方处收购优质物业注入资产组合，实现了资产组合的增值。
新加坡REITs的主要细分领域有零售S-REITs、（持有购物中心、商场物业，占据最大的市场份额），基础设施S-REITs（持有用于制造业或物流业的工厂、仓库等资产，占据第二大市场份额），写字楼S-REITs（持有写字楼办公类物业，占地第三市场份额），商业住宅类REITs（持有酒店、服务式公寓类资产，市场份额占有率最少）。
一、集团概况
在新加坡证券交易所主板上市的OUELimited(SGX-ST：OUE，华联企业有限公司)是一家多元化的房地产业主、开发商和运营商，其投资的房地产组合位于亚洲和美国的黄金地段，涉及商业、酒店、零售、住宅和健康保健领域。凭借投资以及提升稳定的特色地产组合这一核心战略，OUE致力于开发拥有强大的经常性收入基础（与开发利润取得平衡）的地产组合，以提升长期股东价值。OUE是OUEHospitalityTrust和OUECommercialRealEstateInvestmentTrust的赞助商。截至2018年6月30日，OUE通过这两个房地产投资信托基金拥有约57亿新加坡元的资产管理总额。截至2018年6月底，OUE持有的物业情况如下（其中蓝色虚框内为OUEHospitalityTrust的资产组合）：
图：OUELimited持有的物业资产
二、华联酒店信托基本情况介绍
华联酒店信托（OUEHospitalityTrust，简称“OUEH-Trust”，SGX:SK7）由华联酒店房产投资信托（OUEHospitalityRealEstateInvestmentTrust，简称“OUEH-REIT”）与华联酒店商业投资信托（OUEHospitalityBusinessTrust，简称“OUEH-BT”）两部分组成，在首次公开发行活动中筹集11.5亿新元后，于2013年7月25日在新加坡证券交易所的主板(SGX-ST)上市。
OUEH-REIT由OUE的子公司OUEHospitalityREITManagementPte.Ltd管理，OUEH-BT由OUE的子公司OUEHospitalityTrustManagementPte.Ltd.管理。
（一）发展历程
2013年，华联酒店信托的初始投资组合包括了拥有1,077间房间的新加坡文华大酒店和MandarinGallery。这两项资产都位于新加坡的主要购物区乌节路的中心。截至2013年末，该物业投资组合的价值为17.6亿新元。
2015年1月30日，华联酒店信托完成对拥有320间客房的樟宜机场皇冠假日酒店的收购，皇冠假日酒店原本由华联企业有限公司旗下子公司OUEAirportHotelPte.Ltd.(OUEAH，华联机场酒店私人有限公司)所有，后者给予华联酒店信托有关酒店的优先购买权。收购后的物业投资组合的价值由17.6亿增加至20.5亿新元。
2016年8月1日，华联酒店信托成功完成收购皇冠假日酒店扩建的243间客房，从而将皇冠假日酒店的总客房数增加至563间。得益于皇冠假日酒店扩建部分的收购，截至2017年12月31日，华联酒店信托的物业投资组合价值为22.18亿新币。
（二）交易结构
图OUEH-Trust交易结构
1.OUEH-Trust由“OUEH-REIT”与“OUEH-BT”两部分组成，目前OUEH-REIT的投资组合资产包括MOS（新加坡文华大酒店）、CPCA（樟宜机场皇冠假日酒店）与MandarinGallery（文华购物廊），OUEH-BT现处于休眠状态；
2.OUELimited（华联企业有限公司）拥有OUEH-Trust36%的股份；
3.OUEH-REIT将MOS、CPCA租给主承租人（主承租人是单一的，均为REIT管理人的关联企业），租金由固定租金和浮动租金构成，浮动租金与酒店的业绩表现挂钩；浮动租金结构可让华联酒店信托在酒店业务向好时获得更高的营运收益，租约内的最低租金部分，则可在酒店表现不理想时，为华联酒店信托提供保障和稳定的收入；
4.MandarinGallery的租金为浮动的，主要取决于商场租客的潜在表现。
（三）投资策略
1.OUEH-REIT投资策略
主要的投资策略如下：
（1）优化资产、卓越运营，reit的管理人计划利用其与在酒店行业和不动产领域有着丰富经验的赞助人（华联有限公司）的关系，去提升物业的运营表现，使现金流和组合价值最大化。
与主承租人高效合作，确保酒店管理者优化酒店表现
主承租人与酒店管理人之间的酒店管理协议允许主承租人密切监控酒店管理者们的绩效。总承租人应确保酒店管理者们尽其最大努力优化酒店的绩效。REIT管理人、主承租人和酒店管理者之间的密切互动和磋商将确保OUEH-REIT资产管理战略得到实施。
通过赞助商的行业洞察力抓住增长机会
根据与REIT管理人的协议，主承租人将监督酒店年度预算制定流程，负责推荐增加收入和利润的策略。包括借鉴赞助商的经验提供战略方向，比如房间数量管理，优化宾客组合，了解全球酒店市场情报，利用赞助商深入了解最新情况酒店行业发展趋势的优势落实酒店创新和餐饮理念。
提高运营业绩，以期实现有序增长
REIT管理人将与主承租人、酒店管理人和物业管理人在维持运营成本的同时，实现酒店最优入住率，提高平均房价和租金，以最大化提高酒店和零售收入和回报。
通过资产增值最大化收益和回报
REIT管理人会识别、评估和批准提升价值的物业改善机会，这将增加资产组合的价值，能让主承租人、酒店管理人和物业管理人更好的贡献更高的收入和盈利能力。这些机会包括升级和翻新现有设施、房间或餐饮网点，可以提高价格或者增加服务能力。
优化商场
通过提升租户混合率，重新配置空间来实现更高的租金收入，通过其他创收机遇、量身定制的方式来优化市场营销租赁计划，优化购物中心使用率，潜在提高证券持有者的回报。
活跃租赁策略
成本管理策略
REIT管理人与物业管理人会定期回顾工作流程和评估服务提供者以提高效率和管理运营成本。
（2）通过收购实现增长
产量需求
地理位置和位置
REIT管理人将评估每一个物业的地理位置以及其所在市场的商业增长潜力，和该物业对其所在资产组合的地理区域多样化策略的影响。
强劲的基本面和增长潜力
REIT管理人将要寻求获取未来平均房价增长和入住率增长具有巨大潜力的优质资产。
资产增值机会
REIT管理人也会寻求获取那些管理、经营不善但是有升级潜力的资产。REIT管理人会通过加强酒店管理、重新进行市场定位或其他增强手段去评估物业增长潜力。
（3）积极的资本和风险管理
在规定的总杠杆限度之内保持平衡的资产负债表；
管理债务融资成本，潜在的再融资或还款风险；
通过适当的对冲策略，管理因利率与外汇市场的不利变动带来的风险暴露。在考虑到当时的市场条件下，定期评估正在实施的利率汇率对冲策略的可行性。
采用包括以外国货币计价的借款去匹配资产投资的货币风险管理策略。
2.OUEH-BT投资策略
OUEH-BT目前处于休眠状态。OUEH-REIT规定，OUEH-REIT未来获得了酒店的资产后，在酒店资产缺乏合适的主承租人或主承租人终止或主租赁协议期满后不续期，OUEH-REIT将租赁这些已获得的资产给OUEH-BT，OUEH-BT将作为酒店资产的主承租人并且将聘请专业人士去管理酒店资产。无论如何，OUEH-BT不能将酒店租给另一位主承租人使用，OUEH-BT会遵循一个与之前的主租赁条款相同的酒店租赁协议。
OUEH-BT不得从事的行为包括:
（1）法律、法规、新交所的上市规则，指导方针，规则，或任何机构、监管或监督的要求；
（2）贷款给OUEH-BT拥有的任何实体企业或者OUEH-REIT或使用从首次公开发行募集的20000美元的初始营运资金；
（3）仅为了OUEH-REIT的商业活动筹集资金，共同发行OUEH-REIT和OUEH-BT新份额。
OUEH-BT目前处于休眠状态，但当它变得活跃时，适当的内部控制措施将被使用，如对冲利率风险和外汇风险的策略。OUEH-REIT与OUEH-BT不会为彼此的债务提供任何担保，这将有助于保护每个实体不受对方的财务义务的影响，每个实体的债权人无法对另一个实体进行追索。
凯德商务产业信托基金
一、新加坡写字楼市场分析
根据新加坡贸工部的数据显示，2017年全年新加坡经济增长3.6%，主要归功于制造业的增长，服务产业也有较强势的表现，主要体现在在金融和保险，批发和零售贸易和运输和储存部门。
从现有写字楼供应来看，2017年4季度，全岛域共计5950万平方英尺，同比增长4%，主要归功于几大建筑的建成，例如MarinaOneEast&WestTower和UICBuilding。新加坡核心商务区（CBD）是最重要的写字楼区域，主要容纳一些公司总部和前台部门，包括资金大厦、亚洲广场第二大厦、百得利路六号、莱佛士坊大楼、乔治街一号，这些物业资产都包含在凯德商务产业信托基金的投资组合中。截至2017年4季度，CBD核心商务区(包括滨海湾，莱佛士坊，珊顿道和滨海中心)办公室总库存为2980万平方英尺（其中1370万平方英尺被归类为甲级写字楼）,库存量同比增长7.9％，占到全岛域库存的50.0％。CBD核心区域的典型顶级办公室租户包括来自金融、保险、技术、媒体、电信和法律服务部门。
从未来写字楼供应来看，2018-2020年的未来三年中，全岛域新写字楼供应量估计达380万平方英尺，其中38.8%集中在核心商务区，18.2%集中在核心商务区边缘区域，余下43%分散其他区域。2021年，新供应的办公室库存主要来自凯德商务产业信托基金将金鞋停车场改造项目重建成的一个综合甲级写字楼和服务式住宅楼。
2017年，在经济强势的大背景下，新加坡核心商务区的甲级写字楼吸引了大量寻求提供办公效率的租户，包括全球金融机构、技术、媒体、电信和保险公司等，尽管由于MarinaOneEast&WestTower和UICBuilding等几个大型写字楼的建造完工，CBD核心的空置率有所上升，上升至6.2％，但随着新写字楼供应的逐渐减少和业务的持续增长，预计空置率会相应降低。
二、凯德商务产业信托基金（CCT）概况
凯德商务产业信托基金（简称：CCT）于2004年5月11日在新加坡证券交易所（SGX-ST）上市，它是市值最大的商业房地产投资信托基金，截止2018年第三季度CCT市值高达66.64亿新元。截至2017年12月，该信托由新加坡的10个甲级商业物业组成。凯德商务产业信托管理有限公司负责管理，该公司是凯德集团的间接全资子公司。凯德集团是总部位于新加坡并在新加坡上市的亚洲最大的房地产公司之一。
三、CCT结构模式
凯德商务产业信托管理有限公司作为管理人，汇丰银行作为托管人，共同合作管理CCT，其通过持有新加坡核心商务区10处写字楼物业资产全部或部分所有权益，从而获得所持有的物业资产收入。
图CCT交易结构图
四、物业组合运营情况
截止2017年，CCT所持有的10处写字楼物业全部位于新加坡核心商务区（含通过JV即合营企业持有的商业），综合出租率为97.3%，净可出租面积为417,245平方米，按照可行权的权益法（不同于财务报表口径）核算CCT投资组合价值高达103.94亿新元。
CCT通过期权设计，从而避免资产改造期间对信托组合产生不利影响，但同时可以锁定未来优质资产的投资思路，也在2011年马吉街停车场的改造项目中有所体现。2011年7月CCT通过成立合资公司，持有马吉街停车场改造项目40%的权益，其余权益分别被凯德集团（权益50%）以及三菱地产（权益10%）持有。CCT占据少数权益，对联营企业视为长期股权投资，从而避免改造期间，资产回报率下降，从而对市值的形成冲击。同时在项目改造升级完成的2016年8月，CCT行使购买权，避免试营业期间的利润不及预期或者招商进度滞后等方面的不利影响。在整个过程中，凯德集团完成了项目改造、培育、资本退出的过程；而CCT作为退出平台，实现了稳定过渡资产的作用，并且为凯德集团继续享有资产升值打通了路径。
五、CCT2017年度市场表现及股息分配
整个2017年CCT市值增长表现极为亮眼，从2016年12月的收盘价1.48新元/股增长到2017年12月收盘价1.93新元/股，强势上涨30.4%，市值增长的一部分原因为新加坡办公租赁价格回暖，另一部分原因则是CCT在2017年采取的重大资产重组措施。
图CCT单位信托份额市价
2017全年，CCT的交易量达到24亿单位，相当于每日平均交易量约970万单位。截至2017年12月31日，CCT的市值约为69.63亿新元，较2016年上升25.78亿元。
2017年，CCT每单位派息8.66新分比2016财政年的9.08新分低4.6%。主要是由于CCT发行可弃权附加股等权益工具融资，使得总单位基数扩大。但与调整后的2016财政年每单位派息8.25新分相比，2017财政年每单位派息要高5.0%。2016年就投资凯德信托的投资人若在2017年认购附加股（按照发行价格计算），将在2017年获得高达37.4%的总回报率（包含2017年股价增长和分派付息）。
图2017年CCT的经营数据摘要
六、CCT管理策略
CCT采取积极的资本管理，其资产负债比率维持在30%和40%之间，远低于法定限额45%。截至2017年12月31日，CCT的资产负债比率为37.3%，年平均债务成本为2.6%。2017年3月，CCT的JV公司新加坡莱佛士城信托成立了价值20亿美元的欧元中期票据计划。CCT收购亚洲广场第二大厦的资金综合利用了银行资金、权益工具和出售资产的融资途径。
综上所述，CCT秉持的积极的资本管理以及投资组合重构战略，造就了其投资组合的成功良性循环。
新达信托
一、新达信托（SuntecREIT）概况
新达城（SuntecCity）是位于新加坡滨海湾（MarinaBay）的中央商业区，是一个标志性的综合商业开发项目。1992年1月18日开始施工建设，并于1997年7月22日全面竣工开业。新达信托（SuntecREIT）上市初期由一个巨型购物广场/商场及五幢写字楼组成，商场部分估值12亿新加坡元，现时出租率达99%，商场楼面约83.56万平方尺，而写字楼部分估值9.51亿新加坡元，总楼面约120万平方尺。并且上市初期资产中并不包括会议展览场地。
新达城的改造于2012年6月开始，并于2015年6月完成。2015年10月，当时的社会和家庭发展部长谭传金先生参加了新达城的官方开幕式，庆祝其盛大开幕。重新焕发活力的新达城现已成为首屈一指的会议展览，商业，购物和休闲生活的胜地。
新达信托于2004年12月9日在新加坡交易所证券交易有限公司(“SGX-ST”)主板上市，是新加坡第一个综合性房地产投资信托基金，拥有用于办公和零售的、可盈利的房地产。新达信托的投资组合是新加坡新达城的写字楼和零售物业,包括新达城新加坡会议展览中心（SuntecSingaporeConvention&ExhibitionCentre）60.8%的股权、莱佛士码头一号(OneRafflesQuay)三分之一的股权、滨海湾金融中心1号和2号大楼（BayFinancialCentreTowers1and2）以及滨海湾国际商城(MarinaBayLinkMall)的三分之一股权，以及槟城路9号（9PenangRoad）30.0%的股权，这些写字楼和物业都位于新加坡中央商务区内的滨海湾和文娱中心的长廊。
在澳大利亚，新达信托持有悉尼太平洋公路177号（177PacificHighway,Sydney）100.0%的股权，墨尔本索斯盖特建筑群（SouthgateComplex,Melbourne）50.0%的股权，以及位于墨尔本柯林斯街477号奥德弗莱的商业建筑（commercialbuildinglocatedatOlderfleet,477CollinsStreet,Melbourne）50.0%的股权，该商业建筑目前正在装修中。
表房地产投资组合概况
表房地产投资组合详细情况
新达信托由外部经理ARATrustManagement(Suntec)Limited(管理人)管理。该管理人致力于向新达信托份额的持有者提供定期和稳定的利息分配，并实现新达信托资产价值的长期增长，从而为新达信托的份额持有者提供具有竞争力的投资回报率。
二、新达信托架构及运营模式
图新达信托架构
新达信托的管理人拥有新达信托所有资产的总管理权，其主要职责是以为单位持有人获取最佳利益为目的管理新达信托的资产和负债。管理人的主要职责是制定新达房地产信托的战略方向，并向受托人提出建议，收购，根据信托契约中规定的投资策略进行收购、转让和提升物业资产质量。
三、新达信托重要里程碑事件
表新达信托部分里程碑事件
从新达信托的里程碑实践中我们可以看到，该信托在运行过程中，管理人做了很多的工作，包括收购有价值的商业物业，对部分商业物业在适当时机撤资，升级改造有潜力的商业物业，有着长远的规划。考研了REIT管理人的管理能力，也凸显了管理人的价值。
新达信托的办公室投资组合租赁业务遍及13个业务部门。2017年12月办公室总收入的62.5%来自银行、保险和金融服务以及技术、媒体和电信等主要业务部门。写字楼投资组合中排名前10位的租户贡献了新达信托2017年12月份总收入的23.5%，并占据了该公司办公投资组合净可租面积总额的34.7%。
在零售组合方面，2017年12月份零售总收入的54.6%归因于食品、饮料和时尚配饰等主要业务部门。零售投资组合中排名前10位的租户贡献了新达信托2017年12月份总收入的5.3%，占据了REIT零售投资组合净可租面积总额的27.0%。
五、新达信托2017年度经营数据
截至2017年底，新达信托管理资产（AUM）为96亿新加坡元。办公室出租率达到99.2%，零售物业出租率达到98.8%。该信托于2017财年实现总收入3.562亿新加坡元，较2016年同期增加7.8%。这主要是由于177太平洋公路的租金贡献以及新达城市办事处的贡献增加，部分被零售收入减少所抵消。其中办公室收入为1.757亿新加坡元，同比增长19.1%；零售收入为1.188亿新加坡元，较2016财年下降2.4%。2017财年的净财产收入为2.445亿新加坡元，同比增长8.9%。这同样是由于177太平洋公路和新达城市政府的贡献，部分被零售贡献减少所抵消。2017财年合资企业的收入贡献为8970万新加坡元，与2016财年的8970万新加坡元相符。新达信托于2017财年实现可分配收入总额2.63亿新加坡元，同比增长3.7%。2017财年的DPU达到10.005美分，这意味着全年的年收益率为4.65%。截至2017财年末，新达信托基金单位持有人的总回报率为238.5%,成为新加坡最具流动性的上市房地产投资信托基金之一。
六、新达信托对国内REITs发展的启示
目前国内还没有真正意义上的REITs，都是类REITs产品，因为国内最大的法律障碍还未解决，主要体现在税收方面，还存在着双重征税障碍，而国外对REITs是单边收税。
资产管理在物业培育期间发挥的重要作用，站在投资者的角度，上市的物业需要有稳定的现金流来保证相应REITs有较高的收益率和股息回报率，这就对物业本身的持续运营能力和现金流状况提出了很高的要求。同时，尽管目前来看中国现有REITs体系尚不成熟，国内类REITs更多是作为债性的融资工具，但新加坡的REITs税收、法律体系为中国未来公募REITs的推出条件提供了很好的借鉴意义。期待在中国，未来万亿存量商业物业通过证券化金融创新的方式在政府、监管机构及其他各方力量的共同推动下释放出强大的活力，并有更广阔的发展空间。
另外，新加坡对物业的改造，肯花费三四年来装修整改，为每项资产和整体REITs制定明确的发展路线。这值得国内管理人深思，只有长期限的REITs产品肯花心思在物业的升级改造上，这对建筑物发挥潜力、促进城市繁荣发展、为人民谋便捷上有深远意义。
先锋医疗产业信托
一、先锋医疗产业信托（FirstREIT）概况
该信托由BowspritCapitalCorporation有限公司(简称“Bowsprit”或“Manager”)管理，目前在亚洲拥有20处房产，总资产将近13.5亿新元。其中包括印尼16家医院、两家综合医院和购物中心、一家综合医院和酒店以及一家酒店和乡村俱乐部，以及新加坡的三家养老院和韩国的一家医院。
在印度尼西亚，先锋医疗产业信托由当地最大的上市房地产开发公司PTLippoKarawaciTbk发起，并运营SiloamHospitalsGroup。该信托也获得了其发起人给予的约40家医院的优先购买权，拥有绝佳的机会，可在医疗保健行业通过收购进一步提高收益率。
二、先锋医疗产业信托组织架构
图先锋医疗产业信托架构
由图中可以看出以先锋医疗产业信托为中心，PERPETUAL(亚洲)有限公司作为托管人，BOWSPRIT资本有限公司作为管理人。并持有新加坡地产的物业所有权，从中获得租赁收入。
此外，还设立了新加坡本土特殊目的公司（ONSHORESPCS）和海外特殊目的公司（OFFSHORESPCS）。先锋医疗产业信托拥有ONSHORESPCS普通股和可赎回优先股的所有权，ONSHORESPCS又拥有对OFFSHORESPCS的普通股、股东贷款和可赎回债券的所有权，从而间接持有海外资产的物业拥有权。反之，海外资产提供的租金收益通过这两个渠道转为股息、利息、股东贷款本金偿还及债券赎回收益到先锋医疗产业信托。
三、公司策略与展望
战略路线：
自上市以来，先锋医疗产业信托一直遵循投资于高质量创收资产的战略路线图，以最大限度地提高单位投资者回报率。在2017年收购SiloamHospitalsButon(SHBN)、LippoPlazaButon(LBP)(两者均属于ButonProperty公司)和SiloamHospitalsYogyakarta(SHYG),进一步加强公司在印度尼西亚的增长轨迹和多样化。
ButonProperty公司于2017年10月以2850万新元收购，是继2015年收购SiloamHospitalsKupang&LippoPlazaKupang(属于KupangProperty公司)之后的第二项资产，包括一家医院和一家联营零售商城。ButonProperty公司位于战略要地BauBau城，它是一个港口城市，有着连接印尼东部和西部的交通枢纽，更是苏拉威西东南部Buton岛的主要城市。这是一项颇具吸引力的收购，以每年284万新元的初始合并租金为基础，提供了10%的初始租金收益。
SHBN是一个卓越的急救和创伤中心，也是Buton岛最先进的医院之一，拥有160个床位。医院设有现代化的医疗设施，包括手术室和放射、血液透析、物理治疗和神经病学等医疗服务设备。LPB是一个新建的、独立的、单层的零售商场，与SHBN相连。与主要租户如Matahari百货公司和超级市场，它补充医院和提供零售设施的病人和他们的陪伴家人和朋友。
先锋医疗产业信托在2017财年的第二笔投资是与力宝购物中心印尼零售信托(LippomallIndonesiaRetailTrust，简称“LMIRTrust”)组建的合资企业，收购了日惹的一个综合开发项目，包括医院、SHYG和零售商城LippoPlazaJogja(“LPJ”)，由先锋医疗产业信托收购SHYG的交易于去年12月以2,780万新元完成。
稳健的资本管理：
随着资产基础的不断扩大，先锋医疗产业信托基金继续对其资本结构的管理保持警惕。截至2017年12月31日，负债比率稳定在33.6%，利息保障为5.5倍。
该信托于2018年1月获得华侨银行有限公司(“华侨银行”)至多4亿新元担保融资安排。这些融资安排包括3年期、4年期和5年期新加坡元定期贷款安排，以及3年期以新加坡元或美元计价的双货币循环信贷安排，每项安排最多可提供1亿新元。2018年3月1日，该信托机构已经动用了这些设施，为其现有贷款进行再融资。
前景展望：
印尼将继续是先锋医疗产业信托增长的重点市场，尤其是力宝卡拉瓦奇(LippoKarawaci)拥有约40家医院的强大产品线。
印尼经济从2016年的5.02%增长到2017年的5.07%。随着庞大的人口、基础设施的发展和中产阶级的迅速壮大，医疗市场继续被视为一个可持续增长的行业。它的医疗保健市场服务不足，相对于人口规模，医院床位和医生比例较低。根据2015年Frost&Sullivan医疗保健展望报告，印度尼西亚医疗保健行业预计将增长两倍，从2014年的70亿美元增至2019年的210亿美元。
随着印尼医疗服务需求的增长和国家健康保险计划的实施，JaminanKesehatanNasional(JKN)的目标是到2019年覆盖整个印尼2.6亿人口，先锋医疗产业信托的高质量医院组合具备良好的条件来服务不断扩大的医疗市场。
表先锋医疗产业信托物业概况表
上表中列出了先锋医疗产业信托在亚洲拥有的20处资产，将近13.5亿新元。包括了印尼16家医院、2家综合医院和购物中心、1家综合医院和酒店以及1家酒店和乡村俱乐部，以及新加坡的3家养老院和韩国的1家医院。
在印尼，该信托所持有的资产估值均超过当初的买入价格，其中超出金额最多的是MOCHTARRIADYCOMPREHENSIVECANCERCENTRE，现在的估值已高出买入价格91.5百万新元，物业的升值也使信托的资产增加。而在租约条件中均约定以15年为周期，并可选择续约15年，这也保证了稳定的租金现金流的回收。在新加坡，所持有的养老院年租金均在1百万新元以上，签约条件是10年为周期，可选择续约10年，并且均已行使了续约的权利。在韩国仅有1家医院，虽然估值有所下降，但仍有稳定的租金。这也更印证了上述先锋医疗产业信托的策略，印尼将继续是信托增长的重点市场。
五、经营业绩
先锋医疗产业信托自上市以来，营业收入逐年递增，2017年达到11099.3万新元，年复合增长率为14.7%；净财产性收入呈同趋势增长，2017年达到10947.6万新元，年复合增长率也是14.7%。在分别于2010年收购了MRCCC&SHLC及2012年收购了MDProperty&SHMK之后，先锋医疗产业信托的营业收入和净财产性收入都取得了大幅增长，且在2013年后增长率均较之前有了较大幅的提高。
2017年先锋医疗产业信托每基金单位派息8.57新分，较16年增长1.2%；每基金单位资产净值为101.47新分，较16年增长0.7%。先锋医疗产业信托自上市以来可分配收入也是一直呈上升走势，年复合增长率为13.2%，且在10年基金单位增发后，增长率有了明显提升。但由于增发，每基金单位可分配收入在10年出现下滑，但随后一直呈稳步上升走势。
先锋医疗产业信托的租赁收入2017年为10623.9万新元，较16年增长3.8%；其中，来自印度尼西亚的租赁收入占比17年较16年上升0.1个百分点，为95.7%；来自新加坡的租赁收入占比16年及17年均为3.5%；来自韩国的租赁收入占比17年较16年下降0.1个百分点，为0.8%。先锋医疗产业信托上市以来一直在不断开展收购工作，因此管理资产规模逐年递增，2017年达到134930万新元，年复合增长率达到15.3%。
丰树产业信托
一、新加坡工业房地产市场概述
（一）新加坡经济概览
1．新加坡的经济表现
2018年第一季度，新加坡经济同比增长4.4%，高于上一季度3.6%的增速。所有主要行业除建筑业外均出现增长态势，建筑业较上年同期收缩5.0%。制造业同比增长9.8%，增速高于2017年第四季度的4.8%。该行业的增长具有广泛基础，所有制造业集群(不包括生物医药制造业集群)都出现了产量增加。
除制造业外，金融保险业强劲的势头同比增长9.1%，与制造业共计占2018年第一季度国内生产总值(GDP)增长的68%。
新加坡2017年制造业获得固定资产投资总额约为62亿新元，比2016年的59亿新元高出5.5%。固定资产投资的增长主要归功于一般制造业和精密工程集群的显著增长，同比分别增长387.7%和50.0%，分别达到11亿新元和6亿新元。生物医药制造业及化学工业亦分别增长9.1%及4.6%，注册固定资产投资6亿新元及13亿新元。电子产业在固定资产投资中所占比重最大，为21亿新元，占固定资产投资总额的34.1%。与此相反，运输工程和电子产业集群同期分别下降65.4%和5.2%。
（二）工业地产市场概况
自2018年1月1日起，JTC[1]正式拥有新加坡所有公共部门工业用地和物业的全部所有权，其中包括10700个工业单位和540个工业租约，而这些都是HDB之前拥有的。把所有公营部门的工业用地和物业合并为一个单一的政府机构，有助政府更好地支援实业家，特别是中小型企业的业务增长。根据JTC的资料，所有HDB租约及租约的条款及条件，在租约或租约期内均维持不变。合并后，约16,300个工业单位及3,640个土地契约(总土地面积8,100公顷，简称“公顷”)将纳入JTC的管理范围。
二、项目概况
丰树产业信托(“MIT”)是一家在新加坡交易所主板上市的房地产投资信托(产品代码：“SGX-ST”)。其主要投资策略是投资于新加坡国内能产生现金流的工业地产，以及美国的数据中心等资产组合。
MIT的房地产投资组合包括新加坡的85个工业地产和美国的14个数据中心(其中40%的权益通过丰树投资私人公司获得)。新加坡的房产包括高科技建筑、厂房、园区房产、堆叠/倾斜建筑和轻工业建筑。截至2018年3月31日，“MIT”管理的总资产为43亿新元。
MIT由丰树产业信托管理有限公司（管理人）管理，丰树产业信托管理有限公司是丰树投资有限公司(发起人)的全资子公司。发起人是一家领先的房地产开发、投资和资本管理公司，总部设在新加坡。
17/18财政年度，在推动高科技楼宇发展策略方面，MIT已取得重大进展。2017年10月，MIT完成了在美国的第一次海外收购，与发起人丰树投资私人有限公司(发起人)一起以7.5亿美元收购了14个数据中心。这些物业主要采用三净租约[3]模式整体打包出租，租赁和运营风险极小，这将使丰树更顺利进入全球最大的数据中心市场。租户包括世界500强公司和在纽约证券交易所或和纳斯达克上市的公司，租约期较长，这笔收购提高了投资组合的质量和回报的稳定性。
MIT投资组合策略主要分布在新加坡本土和美国，如下图所示：
图新加坡物业分布
图美国物业分布
（一）实现回报的可持续性
MIT在17/18财年发布了另一组健康的财务业绩。17/18财年可分配收入增长5.3%，至2.158亿新元。17/18财年11.75新加坡分的DPU比16/17财年11.39新加坡分的DPU高出3.2%。在17/18财年，单位投资者的总回报率约为20.6%，其中包括14.0%的资本增值和6.6%的发行收益率。
（二）优化投资组合业绩
（三）增强财务适应能力
在2017年10月，MIT通过定向增发形式募集成功募集1.557亿新元，为美国的收购提供部分资金。此次定向增发获得了来自不同投资者群体的大力支持，产品认购倍数超过3倍。
MIT的资产负债表依然稳健，17/18财年的利息覆盖率为7.1倍，加权平均融资成本为2.9%。截至2018年3月31日，MIT约85.1%的债务通过利率互换和固定利率借款进行了对冲。为了减轻美元利率波动的影响，MIT以美元计价的贷款的99.3%的利率敞口已经进行了对冲。截至2018年3月31日，MIT的总杠杆率为33.1%，为投资机会提供了足够的空间。
MIT将继续采用适当的对冲策略，以缓释投资组合受利率及汇率波动的影响。
（四）MIT结构模式
MIT由丰树产业信托管理有限公司（管理人）管理，丰树产业信托管理有限公司是丰树投资私人有限公司(发起人)的全资子公司。发起人是一家领先的房地产开发、投资和资本管理公司，总部设在新加坡。星展银行作为托管人，共同合作管理MIT。
图MIT结构模式
三、市场表现
本财政年度，由于市场预期全球经济将同步增长，新加坡股市出现反弹。随后，新加坡房地产投资信托基金(REIT)在2018年2月出现价格调整，源于10年期债券收益率大幅上升，以及人们对通胀的担忧。
新加坡股市在2018年3月中旬之前反弹，原因是美国就业数据较为正面，以及投资者对通胀、更快加息和关税战的担忧有所缓解。MIT的单价在17/18财年上涨14.0%，收于2.030新元，平均收市价为1.913新元。在17/18财年，MIT的收盘价达到2.120新元上市以来的最高水平。成交量为8.779亿股，日均成交量为335万股。
相应地，富时STREIT指数和富时海峡时报指数分别上涨了8.3%和8.0%。自2010年10月21日上市以来，MIT的单价上涨了118.3%，单位投资者的总回报率为199.7%。截至2018年3月31日，其市值已由13.6亿新元增至38.3亿新元。
雅诗阁房地产投资信托基金
一、雅诗阁房地产投资信托基金简介
雅诗阁房地产投资信托基金是依据2006年1月19日雅诗阁公寓信托管理有限公司（“管理人”）与星展信托有限公司（“受托人”）之间签订的信托协议设立的，并于2006年3月31日在新加坡证券交易所有限公司上市。
该信托基金的主要目标是通过主动管理、积极稳妥的意向资产收购及严格的风险控制等措施，为单位持有人提供稳定且不断增长的分配，以便为单位持有人提供具有竞争力的投资回报率。
二、交易架构及主要特征
图交易架构
雅诗阁房地产投资信托基金的主要特征：
（一）投资范围
（二）严控财务杠杆
根据监管要求，雅诗阁房地产的总杠杆限额不得超过45%。从历史上看，雅诗阁房地产投资信托的总杠杆率约为34%-41%，严格按照监管要求；
（三）最低分配支付比率
根据新加坡税务局对房地产投资信托基金税务透明度待遇资格的要求，至少90%的应纳税所得额应分配给单位持有人；自上市以来，雅诗阁房地产投资信托基金已向其单位持有人支付100%的可分配收入；
（四）一致利益原则
母公司嘉德置地有限公司是雅诗阁房地产投资信托的主要单位持有人，持有约45％股权，有利于协调一致利益；
（五）企业治理
由雅诗阁住宅信托管理有限公司进行外部管理，且董事会具有多名独立非执行董事，保证议事规则的公允。
三、投资资产情况
成立之初的资产由分布在新加坡、中国、印度尼西亚、菲律宾和越南5个国家、7个城市的12个物业组成，共2,068套公寓单位，具体如表所示：
截至2018年9月30日，雅诗阁房地产投资信托基金的资产规模较成立之初增加了近六倍，约为53亿新元，其中亚太地区资产占比59.9%、欧洲地区占比27.7%、美国地区占比12.4%。雅诗阁房地产投资信托基金的投资组合已包括73个房产的11,430套公寓，这些资产分布在14个国家的37个城市，具体如图所示：
图截至2018年9月30日，基金投资情况
雅诗阁房地产投资信托基金的服务式公寓主要位于门户城市，如巴塞罗那，柏林，布鲁塞尔，法兰克福，广州，河内，胡志明市，雅加达，吉隆坡，伦敦，马尼拉，墨尔本，慕尼黑，纽约，巴黎，珀斯，上海，新加坡和东京等。经过多年发展，旗下有雅诗阁、馨乐庭、盛捷、Quest、TheCrestCollection和lyf等多个产品线，各个产品线都有明确的定位，具体如下图：
图雅诗阁产品线
四、财务表现
自2006年成立以来至今12年来，主要财务业绩指标表现如下：
资产覆盖地区由成立之初的亚太地区5个国家、7个城市的12个物业，共2,068套公寓单位，扩展到14个国家、37个城市的73个物业，共计11,430套公寓，管理资产价值由9.05亿新元增加到约53亿新元；
毛利增长由成立之初2006年的42.6百万新元，增加到2017年的226.9百万新元，年复合增长率达到16%。截至到2018年9月底，三个季度毛利已累计达到176百万新元；
向投资者分配利润由成立之初2006年的24.6百万新元，增加到2017年的152.2百万新元，年复合增长率达到18%。截至到2018年9月底，三个季度分配利润累计达到108.3百万新元，投资者累计回报率达到300%。
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REITs行业研究
REITs行业研究致力于深耕中国REITs与不动产证券化领域。
我们认为，REITs是金融服务实体经济，构建多层次资本市场体系的重要途径，是推动经济去杠杆，防范化解系统性金融风险的有效方式；是贯彻落实十九大“房住不炒、租购并举”思想的重要抓手，是促进金融与房地产良性循环的重要工具。REITs在租赁住房、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。租赁住房和基础设施领域是中国公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点。