酒店式公寓，即提供酒店式服务和公寓式管理的建筑空间，近年来成为酒店和住宅行业杀出的一匹黑马受到瞩目。虽然星级酒店也能够提供奢华的客房和无可挑剔的服务，但千篇一律的客房模式已经无法满足高端人士和商务精英的更多需求。高端酒店式公寓的走热则被视为是另一种解决方案。
从去年开始，万豪、希尔顿、锦江集团等酒店品牌纷纷布局高端酒店式公寓；9月，位于纽约公园大道上的标志性华尔道夫—阿斯托里亚酒店也首次推出豪华酒店式公寓——纽约华尔道夫公寓，显露出国际顶级酒店对于豪华酒店公寓客群的重视。随着消费结构快速升级，体验式消费需求的日渐强烈，高端酒店公寓也在释放出重要的市场信号。
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对于酒店行业而言，尽管传统酒店客房产品与服务式公寓产品有所差异，但由于都属于住宿，因此会有一定的共通性。会员体系完善、资源充足的高端酒店集团凭借成熟完整的运营管理体系，将其资源分配到酒店服务式公寓上进行客户群的拓展，也是水到渠成的事情。
苏州万豪行政公寓
此外，酒店做公寓其实也是一种资产运营。公寓作为商业资产的一个重要选项，自然不会被资本市场摒弃。从历年的大宗交易市场来看，公寓和写字楼的交易活跃度往往要超过酒店。因此不难看到，越是酒店业发展成熟的国家和地区，酒店式公寓的所占据的市场份额就越高。
重庆万豪行政公寓
在美国，目前酒店式公寓的市场份额占全美住宅市场的5%，其中旧金山、西雅图、洛杉矶、纽约、芝加哥和休斯顿地区的出租率已经超出全美平均水平。也难怪，就连曾经基本被名流明星名人“包圆儿”，代表着上层生活方式的纽约华尔道夫酒店也忍不住进军公寓市场。
曼谷超奢华顶级艺术公寓：KHUNBYYOO
在中国，酒店式服务公寓市场随着新入场成员的增加，队伍也越来越庞大。首当其冲的自然是已进入中国市场24年的雅诗阁，目前在中国已进驻41座城市，拥有及管理物业200家，旗下公寓共计超过4.4万套。
万豪旗下的万豪行政公寓(MarriottExecutiveApartments)已在北京、天津、杭州、西安等8个城市落地10家公寓。2019年开业的上海宝格丽酒店的243套宝格丽公寓刚刚建成的时候就被抢空。此外，文华东方酒店、瑰丽酒店等国际知名酒店也都纷纷抢滩酒店公寓市场。
上海浦东文华东方酒店行政公寓
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如此多的酒店涌入这个市场，到底服务式酒店公寓的魅力何在？
不难发现，高端酒店客群，一旦有长租或购买计划，通常会选择自己信赖的品牌。在酒店居住期间，客人们早已经切实感受和体验过酒店的设计水平、社交氛围、设施服务和人员层次等等，其中不少人已经习惯了每一家酒店的特色服务。当酒店推出自己的服务式公寓时，通常会在设计和服务等方面延续酒店本身的特色，而很多公共设施更是免费提供给公寓的住客使用。更不用说比起酒店，酒店式公寓更具隐私与投资价值。
以纽约华尔道夫酒店为例，这里曾是不少世界级影星们在纽约的“家”，是无数名人领袖来到纽约的首选，它所代表的纽约豪华生活方式、高雅经典的品味、独有的顶级服务都吸引着来自全世界的高净值人群前来造访。而在原址推出豪华酒店式公寓所迎来的客人，也是“慕”纽约华尔道夫之“名”而来。
纽约华尔道夫豪华酒店式公寓
负责公寓室内设计的设计师Jean-LouisDeniot非常清楚这一点，因此在公寓中加入了受酒店启发的马赛克瓷砖等元素，并通过借鉴法国装饰艺术，以现代风格重现演绎了纽约华尔道夫的奢华风格。专为公寓居民设计的绿意盎然的冬季花园和星光酒吧与酒店所跨越的公园大道的星光露台相连，更是在致敬华尔道夫酒店原有的娱乐空间。
“华尔道夫酒店的设施灵感来自纽约州的历史庄园。在这些历史悠久的庄园和住宅中，你都可以找到一个冬季花园。因为纽约的天气条件，冬季经常会下5英尺厚的雪，而冬季花园则是一个全年都充满阳光和异国情调的房间。”Deniot说道。
此外，在双倍挑高的开阔空间内，25米长的星光泳池可俯瞰公寓和酒店所在的整条公园大道。泳池上经修复后的天窗更是70年来首次将自然光带到室内，重新演绎了建筑师的设计原意。
而房子内部，用设计师的话来说就是“从卧室、浴室，到更衣室，每个套房都像一个非常宽敞的酒店套房。在设计中注入了华尔道夫的DNA，但同时也非常适应任何共同所有者的个性化。”
纽约华尔道夫公寓还用一系列保护住客隐私的措施来延续了华尔道夫酒店的名人明星DNA。除了大堂的两个公寓入口均驻有24小时的保安外，车道门廊也有住户私人入口和24小时代客泊车服务。
住户拥有自己的专属电梯、私人接待柜台和位于入口的专属礼宾储藏室，让住户可以自由从公共走廊或单位内部进出，享用收件、洗衣和客房服务等服务。这些都被认为是华尔道夫—阿斯托里亚公寓最独特的设计。
不仅如此，该公寓还强调了自己的高保值性。例如邀请世界知名拍卖师与收藏家委托世界各地富有创造力的艺术家为公寓和公共区域创作定制作品，为这个历史悠久的空间注入新的生命力。
此外，著名建筑所Skidmore,Owings&Merrill也对这座文化遗产进行了史无前例的修复工程。所修复的文物包括装饰在公园大道入口的「成就精神」(SpiritofAchievement)雕塑、1893年世界博览会的时钟，和美国著名音乐家科尔．波特(ColePorter)拥有的1907年施坦威三角钢琴。这些都为酒店和公寓共有的独特文化赋予了深厚的历史内涵。
正如纽约华尔道夫公寓销售高级总监LorettaBradburyShanahan所指出的：“对买家来说，这是一个难得的机会去拥有纽约历史的一部分。更是赋予买家一个拥有文化遗产的机会。因为纽约没有比这更迷人的住宅生活方式了。”
而另一方面，服务式公寓由于用户的消费水平和消费习惯都与酒店品牌相近，具有双向的客群导流作用，也能够增加酒店本身设施和资源的利用效率。从人力运营成本而言，服务式公寓还能与高端酒店共享服务人员的劳动力，进一步降低服务式公寓的运营成本。
例如纽约华尔道夫公寓的住户除了独享超过50,000平方英尺的私人设施之外，酒店多达100,000平方英尺的历史文化空间、水疗中心、餐厅和酒吧等都可以供居民们使用。并且可以优先享受包括餐厅和酒吧的独家使用权利、特别优惠以及单点服务和24小时客房用餐等在内的酒店无与伦比的服务。
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从多年前北京银泰中心引入柏悦酒店品牌，并请来设计大师季裕棠担纲服务式公寓“柏悦府”的设计开始，中国的高端酒店服务式公寓就奠定了和自家酒店品牌“共同发展，相互促进”的基调。
宝格丽酒店公寓
例如上海半岛公寓就与半岛酒店紧密相连，室内由著名的法国室内设计师PierreYves-Rochon主持，在设计上融入了上世纪20年代上海代表性的装饰艺术风格；瑞吉酒店公寓就位于酒店所在大楼的62至68层之间，提供备受赞誉的瑞吉管家服务，全天24小时根据客人的品味、喜好及特定需求提供量身定制的个性化体验；和酒店同处一栋建筑的上海宝格丽公寓，也凭借宝格丽品牌的“光环”，一经预售就被抢购一空，住客均能享受到宝格丽星光熠熠的艺术导览、购物买手、酒店管家等周到服务。
半岛酒店公寓
服务式公寓与酒店品牌“捆绑”开发，不仅仅是出于酒店的品牌效应，更多的也是看重了其选址的便利与不可再生性。恒隆地产高管曾表示：越来越多购买者倾向于选择质量卓越、位处城市核心地区并且由信誉良好的发展商开发的项目。
而高端酒店往往就具备这一天时地利的优势，能够为酒店式公寓带来更大的投资价值。而多样的品牌组合，也为酒店投资人和业主提供了更多的选择。如雅高酒店集团旗下有莱佛士公寓、费尔蒙公寓、索菲特公寓、铂尔曼公寓等近30个品牌，通过与不同酒店品牌的匹配，有助于实现不同品牌的市场份额增长。
瑞吉公寓
与此同时，如今一些新建的城市商业体不仅会考虑签约奢华酒店，还会邀约这些同样名声在外的服务式公寓，考虑与物业的高端定位相匹配的同时，也看重了在盘活商业体经济人流、客流档次方面所起到的积极作用。
例如深圳欢乐海岸万豪行政公寓选择在深圳丽思卡尔顿酒店及深圳JW万豪酒店开业之后进驻深圳，与欢乐海岸开放商华侨城旗下的多家酒店一同组成了欢乐海岸高端精品酒店群，丰富了本地区域的业态组合。通常，选择与城市综合体共生，最终目的就是与多重业态共同形成气质统一、具有国际水准的“生态圈”。
深圳欢乐海岸万豪行政公寓
而锦江酒店（中国区）旗下首个公寓品牌憬黎（TULIPLODJ）公寓则是法国卢浮酒店集团和锦江全球创新中心（GIC）、锦江酒店（中国区）的强强联合，并于去年年底与阿里云正式达成合作，意在携手共探数字化创新居住体验的新机遇，抢滩多元化情景体验式长租公寓新赛道，为更高维度情感需求的消费者打造行业生活方式标杆。同时，憬黎公寓也通过数字化消费场景拓展衍生收益，包容多元的消费业态，催生未来新商业模式。
锦江集团憬黎公寓
越秀房地产投资信托基金董事会主席、执行董事及行政总裁林德良曾表示，酒店式公寓现在要和写字楼、商场进行互动，思考如何从传统酒店管理向酒店资产管理转变。不单单要简单地做好公寓品牌，还要进行全面的资源整合。
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2019年，雅高集团在中国第一座销售型莱佛士公寓——鹏瑞深圳湾1号莱佛士公寓卖出了每平米20万+的惊人价格，引起了行业内的巨大反响，公寓型产品的发展潜力在中国得到了印证。而随着这类公寓型产品在中国的长足发展，常常同处于一幢建筑内的两个主体，会不会发生“相爱相杀”的局面？
深圳湾1号海景
事实上，这又回到了广泛存在于各行各业的“同质化竞争”的问题。从一方面看，高端酒店与其服务式公寓产品定位、设施的标准化等确实容易导致两类产品的同质化。但从另一方面来看，服务式公寓与酒店住客最大的需求点不同，在于对居家氛围的追求。同时更强调私密性和个性化服务。针对这些需求，服务式公寓更容易与同品牌酒店打出“差异化”。
深圳湾1号的无敌海景和莱佛士酒店服务
例如广州增城凯悦酒店的凯悦公寓在洗衣机、冰箱、微波炉之外，还打造了厨房这类更具温馨感的小空间，让长居于此的客人感受到家外之家的便利。柏悦酒店的公寓柏悦居为住客提供投资服务，万豪行政公寓提供总经理鸡尾酒会、瑜伽课等更生活场景化的服务。
新世界集团旗下的高端服务式公寓K11ARTUS艺术公寓在杭州新世界项目规划初期，就和高奢品牌瑰丽酒店、K11ATELIER高端写字楼一起被纳入，共同打造差异化核心竞争力。
K11ARTUS艺术公寓
而个性化的，而非千篇一律的套房设计，也能够让住客感受到是住在自己的公寓里，而不是住在酒店里。像纽约华尔道夫酒店公寓那样“365个单元有180种配置，DNA能够像变色龙一样灵活多变，让每个业主都能得到自己个性化的公寓，同时又能够感觉到是住在华尔道夫酒店的做法”就值得借鉴。设计师Deniot的话或许道出了酒店服务式公寓设计的真谛：“在酒店里，客人只需要被设计迷住几个晚上，然后就离开了。在公寓里，设计必须是个性化的，并且永远受到人们的喜爱。”
K11ARTUS艺术公寓·客厅中间是汪建伟创作的木制雕塑《或者No.1》
K11ARTUS艺术公寓·双高的图书馆
而从品牌强化的层面而言，酒店自身的定位和理念，也会有助于公寓形象的延续。例如万豪旗下的源宿酒店，一直以来推广绿色健康生活的理念，让该品牌旗下的住客接受万豪公寓中的环保基因显然就水到渠成；而希尔顿旗下的宠物友好型酒店品牌惠庭酒店，则更容易吸引那些年轻消费客群的情感需求。
K11ARTUS艺术公寓室内设计-英国FionaBarratt-Campell设计
K11ARTUS艺术公寓室内设计-香港JoyceWang设计
我们欣喜地看到，越来越多的公寓型产品，服务理念也开始跳出公寓本身，逐渐延伸到社区和户外，通过“设计+文化+社交+机制”服务模式，让更多住客感受到“家外之家”的温馨。可以预见，中国未来服务式公寓产品市场将呈现更多个性化体验和增值服务，吸引住客产生心理溢价的同时，为中国酒店市场开拓出更多全新的发展空间。