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2021.01.22
当人们热衷于议论“拆迁致富”，也有业主“苦不堪言”。
前有木头龙十年未动工，后有光明凤凰村买家买入价比赔偿价低亏损上百万。
在深圳拆迁到底能得到多少财富？
2019年的深圳旧改像打了鸡血，多个项目动态频频，这是否意味着又一批富翁诞生？
有网友爆料，福田区南华村棚改项目耗时15天签约率达99.5%，预计最快年底动工。
另一方面，长年搁置的南山区南苑新村项目重启，整体签约率已超95%。
光明中心区项目亦传来启动签约消息，深圳城市更新项目集体驶上快车道。
不过，尽管三个项目都可以归到民间俗称的“旧改”大类里，但细看可以发现，它们分别属于三种不同类型：棚改、城市更新改造、土地整备。
而三种类型的“旧改”，在补偿等诸多方面都存在较大区别，今天就聊聊这三类“旧改”，是否真的能带来财富？
首先来聊聊大家最关心的钱的问题
如果要按赔偿受益排个鄙视链，理论上可以这么排：城市更新>棚改，土地整备涉及因素较多，无法单纯去比较。
具体来看，城市更新和土地整备方面，目前并没有官方统一的补偿标准。
棚改方面，根据深圳政府在线2018年6月发布的《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》，深圳棚改新政安置补偿基本标准为：
产权调换标准按照套内建筑面积1:1，或者不超过建筑面积1:1.2的比例确定；
允许每套住房增购不超过10㎡的面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。
这也是目前深圳多个棚改项目所采用的的补偿方案，如南华村项目。
值得注意的是，在该政策出台前，深圳“棚改第一村”华富村补偿条件相对更优厚，允许增购面积达25㎡。
城市更新方面，深圳曾曝出南园村项目高达1:1.4的补偿方案，也就是说，按建筑面积100平米算，最终业主可以获得140平米的房子。
该赔偿比例一度引发业内担忧会造成恶性竞争。而1:1.5和1:1.3的拆赔方案同样可以在网上找到。
不过，这些项目似乎都没开工，具体赔偿方案还是个谜。
按已成功开工的项目看，南山大冲项目补偿比例为1:1；罗湖蔡屋围项目同样采用这一标准，而金地岗厦旧改项目赔偿比例则为1：0.98。
这样来看，棚改的1:1.2比城市更新更高，为什么大家都想要城市更新不想要棚改？
原因在于，从规划看，棚改基本是建成回迁房+保障房+写字楼+商业的综合体。城市更新方面则是建成含商品房的商业综合体，商品房的各方面标准自然要比回迁房高一些，价值也高一些。
此外，并不是所有的回迁房都可以用于交易。这一系列因素就导致了人们心目中城市更新带来的财富高于棚改。
关于城市更新和棚改的赔偿金额大小问题应该是没有争议的，土地整备相对来说比较陌生。
什么是土地整备？
土地整备指因公共利益和城市整体利益的需要，综合运用收回土地使用权、房屋征收、土地收购、征（转）地历史遗留问题处理等多种方式，对零散用地进行整合，并进行土地清理，统一纳入全市土地储备的行为。
补偿方面，土地整备和城市更新一样，没有统一的官方标准。
但是，也正因为没有统一的官方标准，因此不能简单断定土地整备的补偿是否合理，还是要具体项目具体分析。
一般情况下，土地整备利益统筹是政府跟村里算大帐，采用用货币补偿+留用地的的补偿房方式，然后留用地村自己找开发商合作，这样看留用地上盖的房子就相当于物业补偿。
坪山区南布社区项目就是典型的例子，益田集团官方显示：益田共和城邦是中国首个整村统筹土地整备试点项目，也是国家发改委授牌的中国智慧城市样板试点；项目总占地17.3万㎡，总建面101万㎡，共由7大地块构成。
而益田共和城邦也正是在坪山区南布社区的留用地建起来的。
详细的补偿条款可以参照市规土委去年公布的《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》。
接下来聊聊旧改的难易度问题，也可以简单粗暴理解为耗时长短。
当然了，一个项目耗时短并不意味着不难，反之亦然。
从改造难度看，理论上旧改>土地整备>棚改。
具体来看，棚改和土地整备都由政府主导，因此难度更小，速度更快。另一方面，棚改仅需“双95%”就可以由政府征收，有效解决“钉子户”难题（不同区标准不同，有的区甚至可以双“90%”）。
而城市更新方面，则要达到“双100%”方可动工，这意味着，只要有一户业主不同意签约，项目就很难开工。
从项目看，九年过去了，深圳首批旧住宅改造项目中仅两个项目达到“双百”并进入开工阶段。
棚改方面，华富村耗时一年多就进入开工阶段了，而南华村仅耗时15天就完成了99.8%的签约率，预计年底开工，从耗时方面来看与城市更新大相径庭。
具体来看，棚改采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
当然，不管是棚改、城市更新、还是土地整备，都是一项公共事业，不能简单用个人收益去衡量。
由于深圳公共配套历史欠账较多，加之土地面积小，所以在完善公共配套方面一直比较艰难，今年频频出现的学位不足问题正是教育配套不足的体现。
而不管是棚改、城市更新还是土地整备，除了让原业主能有更舒适的居住环境，还会配建学校、优化道路等公共配套，对整个正是来说都是好事。
就拿原关外的很多旧改项目来看，很多项目的贡献率基本近半，也就是一个项目中要贡献出近一半的面积用于公共配套的建设，实属不易。