共享住宿行业深度解析：驱动力、现状及模式
导读
摘要
一、共享住宿平台通过互联网构筑起一个双边市场交易平台，有效整合闲置房源，降低信息不对称和搜寻成本，提高房东、房客的匹配效率。共享住宿，也称之为民宿短租或在线短租，即房源所有者或经营者通过共享住宿平台发布房源信息，以转让房源的短期使用权，有住宿需求的房客可通过共享住宿平台与房东进行沟通并实现租住交易，共享住宿平台则从中获取中介费或佣金。相比于传统酒店，共享住宿提供非标准化住宿产品，具备房源多样化、服务个性化、用户体验社交化三个主要特征。
二、2017年中国共享住宿市场规模约145亿元，同比增长70.6%。我们通过大量资料及数据调研，认为共享住宿崛起主要由5个因素推动：
（1）顺应共享经济浪潮：自2008年起，共享经济在世界范围内掀起浪潮，并于2010年吹入中国，2011年起途家网、小猪、蚂蚁短租等相继成立，共享住宿行业随之崛起；
（2）房源供给：共享住宿的本质是利用闲置房源实现共享，而中国房屋空置率高为共享住宿的发展提供了有力的资源支撑；
（3）市场需求：中国旅游业的快速发展刺激人们对出行住宿的需求；
（4）消费升级：随着我国步入大众休闲度假旅游阶段，人们更向往体验当地生活的度假方式，同时自由行爆发，使高性价比、具有浓厚居家体验等特征的共享住宿受到出行者的青睐；
（5）资本投入：2015年起国内共享住宿行业融资加速，2017年融资额约为35亿元人民币，资本助推共享住宿行业的蓬勃发展。
三、共享住宿平台是整个产业链的核心环节，其商业模式主要分为C2C模式及B2C模式两种，其中以C2C模式为主，占中国市场近八成。
C2C模式是指共享住宿平台为房东与房客提供对接平台，验证双方信息，确保用户交易安全，房源则由房东运营及管理，共享住宿平台并不介入，只从中收取一定比例的服务费。该模式下房源类型多样并极具特色，但房源质量、服务品质或不能得到保障。
B2C模式是指共享住宿平台通过从个人房东、房地产开发商、房屋中介等批量获取房源，为其提供托管服务，对房源进行统一配置，同时负责房源的日常维护和经营管理，并通过平台将房源对外租赁，从中收取一定比例佣金。该模式下的房源质量与服务品质能够得到保障，可靠程度高，但由于B2C模式对房源进行统一配置，导致标准化程度高，欠缺当地特色，或无法满足房客对个性化体验的需求。
（1）商业模式：Airbnb以C2C模式为主，途家网以B2C+C2C模式为主。Airbnb以C2C为主要模式，通过该模式，Airbnb获得大量房源，发展成为全球最大的共享住宿企业，估值高达310亿美元。而途家网在创立初期，根据国内社会信用体系不健全的情况下，采取B2C为主要商业模式，通过该模式，确保了房源质量与服务品质。随后，途家网为进一步扩大房源规模及特色，逐渐从B2C模式转向B2C+C2C混合型商业模式，占据中国共享住宿行业第一。
（2）企业定位：Airbnb逐渐向全方位旅游平台转变，而途家网深耕共享住宿领域。Airbnb通过不断收购不同类型标的企业，为拓展业务发展提供有力支持，已从一个旅行房屋租赁社区向全球旅行社区转变。途家网则通过不断整合行业资源，正式形成以“途家、携程民宿、去哪儿民宿、蚂蚁短租、大鱼自助游”五大平台矩阵，组成新途家集团，持续扩大共享住宿行业的市场份额及影响力，深耕共享住宿领域。
五、共享住宿行业的发展问题及对策建议。1、共享住宿的发展是建立在房东与房客之间高度信任以及具备充分保障机制的基础之上，中国社会信用体系尚不完善，应加速推动平台信用系统建设，如途家网正在测试的“刷脸入住”系统，可将房客信息同步上传至公安部门。2、共享住宿平台审核仍不到位，平台监管仍存漏洞，应进一步加强监管力度。3、共享住宿服务水平层次不齐，房源卫生、房东服务等成问题，应加快行业服务标准化落地。4、行业法律地位模糊、身处政府监管空白，监管规范亟需完善。
风险提示：共享住宿政策监管风险，旅游市场需求波动风险等
目录
1共享住宿：非标准化住宿产品更容易满足多样化住宿需求
1.1什么是共享住宿？
1.2相比于传统酒店，共享住宿具备多样化、个性化、社交性等特征
1.2.1房源类型多样、区位选择灵活，可满足各类出行需求
1.2.2个性化服务、高性价比，带给房客独特的住宿体验
1.2.3共享住宿具备社交属性，加深用户之间连接
2共享住宿发展原因：供需推动行业迅速发展
2.1顺应共享经济浪潮：中国共享经济发展迅速，共享住宿发展顺势而为
2.2房源供给：房屋空置率高为共享住宿发展提供资源基础
2.3市场需求：中国旅游业快速发展刺激大量的住宿需求
2.4消费升级：旅游消费升级使非标准化住宿产品受到青睐
2.5资本支持：资本热潮助推共享住宿快速发展
3共享住宿行业现状：共享住宿更受年轻人喜爱
3.22017年共享住宿市场规模约145亿元
3.3共享住宿行业产业链图谱
3.4用户画像：房东V.S．房客
3.4.1房东画像：年轻人更愿意出租房源，大部分房东手握1-4套房源
3.4.2房客画像：非标准化共享住宿受“80后”、“90后”青睐，旅游度假是房客选择共享住宿的主要因素
4共享住宿行业以C2C模式为主，行业格局初现
4.1商业模式：C2C模式V.S.B2C模式
4.1.1C2C模式
4.1.2B2C模式
4.2行业格局：已初步形成三级梯队市场格局
4.3国内外共享住宿企业龙头对比：AirbnbV.S．途家网
4.3.1商业模式：Airbnb以C2C模式为主，途家网以B2C+C2C模式为主
4.3.2企业定位：Airbnb向全方位旅游平台转变，途家网深耕共享住宿领域
5共享住宿行业痛点及未来发展趋势
5.1社会信用体系尚未完善，加速推动平台信用系统建设
5.2平台监管仍存漏洞，应进一步加强监管力度
5.3服务水平参差不齐，加快行业服务标准化落地
5.4行业法律地位模糊、身处政府监管空白，监管规范亟需完善
正文
共享经济，一般是指利用互联网等现代信息技术，将海量、分散化的闲置资源进行整合并共享，主要体现为资源所有者向他人暂时性转移使用权。随着共享经济的快速发展，共享衍生品已逐渐渗透到人们生活中的方方面面，受到了市场的认可。
共享住宿平台通过互联网构筑起一个双边市场交易平台，有效整合闲置房源，降低信息不对称和搜寻成本，提高房东、房客的匹配效率。
共享住宿属于非标准化住宿产品，相比于传统酒店，共享住宿具备房源多样化、服务个性化、用户体验社交化三个主要特征。
相较于传统酒店的单一客房，共享住宿为房客提供多样化的房源选择。一般来说，传统酒店的房间类型大部分以标准化的单人房、大床房、双床房、三人间、套房为主，而共享住宿房源类型多样，不仅涵盖一至六居室不同户型，还包括各式各样的特色房源和高端稀缺房源，例如度假别墅、木屋、树屋、四合院、房车、游艇等，可满足不同层次、不同出行需求的房客。
共享住宿房源供给主体多元化，为房客提供灵活的地理位置选择。传统酒店业的供给者主要为酒店开发商和酒店管理公司，酒店位置相对固定，客房分布集中；而共享住宿房源的供给者包括个人房东、房地产开发商、共享住宿平台企业等，房源供给主体多元化，为房客提供灵活的房源区位选择。
共享住宿的一对一服务、非标准化住宿产品，更容易满足房客个性化的住宿需求。相比于传统酒店标准化装修与服务，共享住宿房源装修风格多变、布置精致、设施齐全，同时房东对房客基本上是一对一服务，能更好地为房客提供个性化服务。房东根据不同消费者需求，突出房源主题，例如，针对同学朋友聚会的房客，房东会给房源配备桌球桌、麻将桌、游戏机等娱乐设备；针对家庭出游的房客，房源主要以一房多卧为主，并配备儿童床、洗衣机、厨房餐具等生活必需设施；针对商务差旅的房客，房东则会给房源配备网络、电脑等办公设备。因此，房客可根据自身需求和喜好，选择自己喜爱的主题特色房源。
共享住宿性价比高于传统酒店。共享住宿为房客提供居家的生活环境和设施，例如厨房、厨具、洗衣机等，让房客入住后可以像在家里一般生活，而大部分传统酒店只能满足房客基本的住宿需求。除此之外，共享住宿房源的人均价格、人均面积均优于传统酒店，表明共享住宿的性价比更高。
Airbnb、Uber等海外共享经济企业成立，在世界范围内掀起共享经济热潮。自2008年起，国际上涌现出大批共享经济企业。例如，共享经济龙头企业之一Airbnb，于2008年成立，是一家通过互联网平台使有闲置房源的房东为出行者提供短期出租房源服务的平台。另一家共享经济龙头企业Uber，2009年成立，是通过移动应用程序连接司机和乘客，提供租车和实时共乘服务的交易平台。随后，国际上不同领域的共享经济企业快速崛起，共享经济热潮迅速席卷全球。
中国房屋空置率显著高于其他国家和地区，为共享住宿发展提供丰富的房源。共享住宿的本质是充分利用闲置房源，实现房源共享，因此中国较高的房屋空置率为共享住宿发展提供了有力的资源支撑。目前中国房产市场空置率具体处于什么水平并没有太权威的数据，根据中国家庭金融调查与研究中心在2014年6月10日发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》调研报告表明，2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%。从区域差异看，三线城市住房空置率最高，为23.2%；一、二线城市分别为21.2%与21.8%。由此可见，中国的住房空置率已高于美国（2.5%）、中国香港（4.7%）、欧盟（9.5%）、日本（13.1%）、中国台湾（17.6%）等国家和地区，为共享住宿发展提供充足房源。
随着我国国民经济的稳步发展、生活水平的不断提升，居民的旅游需求加速释放，我国旅游业迎来快速发展期，共享住宿行业作为旅游业的重要配套，也迎来高速发展期。中国旅游人数和旅游消费近年来保持增长态势，使旅游业成为我国经济重要产业之一。根据文化和旅游部初步测算，2017年，全国旅游业对GDP的综合贡献为9万亿，占GDP总量的11%；国内旅游人数达50亿人次，同比增长12.8%；国内旅游收入为4.6万亿元，较去年同期增长15.9%。按照这些数据计算，2017年，我国人均出游频率已达3.7次，较去年增长13%；国人平均每次国内旅游支出达914元，同比增长3%。
在中国旅游市场消费升级的大环境下，我国居民逐步从以前的纯观光旅游阶段向休闲度假旅游阶段转变，已不再满足于传统走马观花式的旅游体验，更向往体验当地生活的度假方式。根据世界旅游组织研究表明，按照国际经验来看，当人均GDP超过1，000美元，旅游业以观光游为主要发展阶段；当人均GDP超过2，000美元，休闲游快速发展；当人均GDP超过3，000美元，度假游为主要的旅游方式；当人均GDP超过5，000美元，旅游业即步入成熟的大众休闲度假旅游阶段，休闲需求及消费能力持续增强，并呈现多元化态势。我国人均GDP已于2011年超过5，000美元，目前已步入大众休闲度假旅游阶段。
根据中国研究院发布的《中国国内旅游发展年度报告2017》表明，2016年城镇居民与农村居民均以休闲/度假/娱乐为主要出游目的，分别占出游人次的48.3%、36.4%；其次是探亲访友，分别为27.2%、31.8%；而观光旅游分别只占13.9%、6.4%。
自由行逐渐成为主流的出游方式，性价比低且同质化的酒店住宿已无法满足人们的个性化住宿需求，共享住宿非标准化住宿产品则受到了更多人的喜爱。不同于以标准化、批量化的传统跟团游旅行方式，自由行可以让出游者拥有独特的旅行体验，更好的体会到当地的风土人情。因此，自由行出游者可以通过共享住宿平台入住当地特色民宿，或选择与房东同住，了解更多的当地资讯。同时，由于共享住宿具备性价比高、浓厚的居家体验等特征，受到越来越多自由行游客的青睐。根据Analysys易观数据显示，2017年在线度假自由行市场规模约650亿元，同比增长53%，占在线度假旅游市场68.6%的市场份额。
共享住宿是共享经济在住宿领域的业态创新，近年来受益于国家对共享经济的支持与鼓励，逐渐迎来政策红利，行业发展迅速。自2015年起，国家在宏观政策层面鼓励共享经济发展，推动共享经济在旅游、住宿领域的深化，并相继出台促进消费升级、绿色消费、旅游民宿行业标准等指导意见，明确国家鼓励共享住宿的发展。
中国共享住宿行业产业链主要由房源、房东、共享住宿销售平台、第三方系统支持服务、房客等5部分组成。
（1）房源：共享住宿行业的供给端。不同于传统酒店，共享住宿房源类型多样，除了有常见的公寓、客栈、民宿等房源，还有别墅、木屋、树屋、房车等高端稀缺房源，可满足各类出行需求。
（2）房东：共享住宿房东主要由个人业主、小B商户及平台托管三大主体组成。个人业主是指房源由房屋所有者自己运营；小B商户是指房东从其他业主手中收取房源，再由房东运营所有房源，类似于二房东模式；平台托管是指业主将房源交由共享住宿平台托管，房源的管理及运用由平台负责，业主不需要参与其中。房东主体的不同主要因为共享住宿商业模式的不同，下文我们将会对共享住宿商业模式进行详细分析。
（3）共享住宿销售平台：由共享住宿平台和OTA（在线旅行社）构成。房东可选择将房源发布至多个共享住宿平台，例如Airbnb、途家网、小猪等。同时，共享住宿平台会与OTA达成战略合作关系，使OTA成为共享住宿的分销渠道，携程旅行网、去哪儿网、飞猪等均已为共享住宿提供流量入口，拓展销售渠道。
（4）第三方系统支持服务：房屋装修、智能家居、支付、征信系统等全程在线。第三方系统支持服务贯穿于整个共享住宿行业，促进行业的快速发展，尤其是智能家居、在线支付、征信系统的日渐成熟，推动用户化解信用难题。
（5）房客：共享住宿产业链的最终消费端。按照房客不同的出行目的，可大致分为旅游度假、办公出差、探亲访友、团体聚会等。一般来说，因为共享住宿多样化房源和个性化服务，大部分房客会在旅游度假时将共享住宿作为住宿首选。
职业房东为共享住宿主流，大部分房东手握1-4套房源。从房东职业来看，职业房东在共享住宿平台占比最高，达40%，其次是白领，占比达11%。从房东拥有的房源数量来看，68%的房东表示他们拥有1-4套房源发布于共享住宿平台。我们猜测未来职业房东将成为共享住宿平台的主要参与者，房源规模化或成趋势。
“80后”、“90后”等千禧一代为共享住宿的主要用户群体。从房客性别上看，男女比例相似。从年龄结构上看，房客主要集中在24-40岁之间，占比高达63%。我们认为“80后”、“90后已逐渐成为旅游消费的主力军，他们在旅游的同时更加追求独特的体验，对旅游住宿提出了更高的要求。因此，相较于传统标准化服务的酒店，非标准化共享住宿更能满足他们个性化需求。
旅游度假是房客选择共享住宿的主要需求，农家乐则是房客最常选择的房源类型。从共享住宿使用需求来看，有72%的房客表示会在旅游度假时选择共享住宿，由此可见，旅游度假成为共享住宿平台的首要使用场景，其次是办公出差，占比为49%。从房源选择来看，农家乐最受房客青睐，占比达52%，其次是客栈、酒店式、公寓式等不同类型房源。我们认为共享住宿多样化房源、个性化服务以及高性价比的特征为旅游度假的房客提供了丰富的选择，更容易满足他们的需求。
C2C模式是指房东将闲置房源通过共享住宿平台直接销售房源短期使用权给房客，共享住宿平台提供房东和房客的对接渠道，验证双方信息，制定准入和运营标准，为房东和房客打造良好的交易环境，并从中收取一定比例的平台服务费。
该模式下的房源数量最多，类型多样且极具特色，更能够吸引想要体验当地人文风情的游客。但房客较易碰见房源图文不符、房东不守约等问题，房源质量、服务品质或不能得到保障。
B2C模式是指共享住宿平台企业通过从个人房东、房地产开发商、房屋中介等批量获取房源，为其提供托管服务，对房源进行统一配置，同时负责房源的日常维护和经营管理，并通过平台将房源对外租赁，从中收取一定比例佣金。
该模式下的房源质量和服务品质能够得到保障，可靠程度高，在信用体系不完善的环境下受到房客的青睐。但由于B2C模式对房源进行统一配置，导致标准化程度高，欠缺当地特色，或无法满足房客对个性化体验的需求。
根据房源量、用户量、融资额、其他机构排名等综合情况来看，目前中国共享住宿行业已初步形成三级梯队市场格局。
第一梯队：途家、Airbnb、小猪，这三家企业在品牌影响力、用户数量、房源量、融资额等各方面遥遥领先其他企业，估值均超过10亿美元，为共享住宿行业内的“独角兽”企业；
第二梯队：木鸟短租、蚂蚁短租、榛果民宿、游天下等企业，这些企业在房源规模、用户数量、业务服务能力、品牌知名度具备一定优势。
第三梯队：主要由行业新进入者及大量长尾特色品牌企业组成，这类企业规模较小，但不断努力在市场上推动认知度，扩大行业市场规模。
在中国共享住宿行业第一梯队企业中，途家网稳居行业第一。Airbnb作为全球共享住宿行业鼻祖，其房源数、覆盖城市数、融资总额、企业估值均领先于中国共享住宿企业。但因Airbnb进入中国市场较晚（2015年8月正式进入），途家网、小猪等本土企业已快速发展，其平台影响力和房源数激增。根据公开资料显示，途家网在中国国内拥有超80万套房源，而Airbnb仅拥有超15套万房源。除此之外，途家网月度独立设备以及月均活跃用户数分别为207万台、157万人，远高于排在第二名的Airbnb。由此可见，在中国共享住宿行业中，途家网位于行业榜首。
（一）Airbnb
Airbnb，是AirbedandBreakfast的缩写，官方中文品牌名称“爱彼迎”，以C2C模式为主要商业模式。2007年，Airbnb的前身Airbedandbreakfast.com成立，最初为无法在城市找到其他住宿的客人提供空气床垫和早餐；2008年，Airbed&Breakfast正式成立上线。自成立至今，Airbnb的商业模式以C2C为主，即房东免费将房源发布至Airbnb平台上，房源的运营及管理由房东负责，Airbnb则负责制定准入及运营标准，确保用户交易安全，并在每笔预订订单确认时分别向房东、房客收取一定比例的服务费，以维持Airbnb平台运营。
通过该模式，Airbnb已发展成为全球最大的共享住宿平台，估值高达310亿美元，截止2018年8月，Airbnb已在全球超191个国家、8.1万个城市拥有500万套房源，接待超3亿人次房客。
（二）途家网
途家网早期以B2C模式切入国内市场，保证房源质量与服务品质，占据中国共享住宿行业第一。2011年12月，途家网正式上线。在创立之初，途家根据中国四星级酒店市场空白以及国内社会信用体系不健全的情况下，将途家网定位为填补四星级酒店空白的中高端市场，采取B2C为主要商业模式，即房东将闲置房源交由途家进行管理及运营，途家采用美国斯维登五星级酒店式管理提供入户管家服务，房源则通过途家网进行租赁销售。途家网通过B2C模式保证了房源质量和服务质量，有效教育市场，得到了市场的认可。
途家网则通过不断整合行业资源，正式形成以“途家、携程民宿、去哪儿民宿、蚂蚁短租、大鱼自助游”五大平台矩阵，组成新途家集团，持续扩大共享住宿行业的市场份额及影响力，深耕共享住宿领域。不同于Airbnb在旅游产业链领域的收购，途家网更多整合的是共享住宿领域资源，通过收购快速拓展房源及流量，使途家网覆盖更多有闲置房源的房东及有住宿需求的房客。
房源业务（Homes）─Airbnb核心业务
房源业务（Homes）是Airbnb的核心业务，主要是以C2C模式为主。在房源业务中，Airbnb采取双向收费模式，一般向房东收取预订小计（计入服务费和税费之前的每晚房费加上清洁费和额外房客费用（如有）总和）的3%，向房客收取预订小计的0-20%，因此Airbnb通过每笔订单总共可获得3-23%的服务费。
体验业务（Experiences）
体验业务是指由当地体验达人精心打造并担任向导的短途旅行或其他活动，体验达人可提供多日或单日验体，带领参与者以独特的方式了解当地风情。Airbnb在体验业务中采取单向收费模式，即Airbnb向提供体验业务的体验达人收取体验价格20%的服务费，目前体验业务并不向体验参与人收取额外服务费。
RBO（自运营）模式
RBO（自运营）模式是指房源由房东自己运营。房东将房源免费发布至途家网平台后，房源由房东管理及运营，途家网会在交易订单成功后向房东收取房费的10%作为平台服务费，在商户结算房款时扣除，即C2C模式。不同于Airbnb，途家网是单向收费模式，不会向房客收取服务费。
RBA（代运营）模式
RBA（代运营）模式是指房源由途家网代理运营。房东将房源托管给途家网，途家网将会为房东提供从房源整备，包装上线，营销经营，客户接待，房屋保洁等一站式全托管服务业务，帮助房东解决运营难题，即B2C模式。如果房东或房东的亲朋好友想要入住房源，提前与“途掌柜”（途家网房源专属服务人员）联系后便可入住。
在RBA模式下，途家网与房东的收益是按照营业收入的一定比例分成。北京、上海、深圳三个城市分成比例按照途家网25%、房东75%，其余有托管业务的城市则按照途家网30%、房东70%进行分成，其中，途家网收取的费用中有10%为渠道佣金，剩下的15-20%为运营服务费。房东按照比例获取营业收入后，还需要承担水电费及物业管理费等经营成本。
中国社会信用体系不完善，无法有力支撑共享住宿快速发展。共享住宿的发展是建立在房东与房客之间高度信任以及具备充分保障机制的基础之上，尤其是在以C2C为主要的商业模式下，但我国社会信用体系尚不健全，导致房客无法确保房源是否安全属实、房东无法保证房源是否被正常使用等一系列问题出现。2016年，中国人口数量为13.8亿人，其中央行征信库收录自然人规模为9.1亿人，但仅有4.2亿人具有信贷记录，其余4.9亿人只含有基本信息，并且全国还有4.7亿人信息未收录进央行个人征信系统。相较于美国2014年已达到92%的个人征信渗透率来说，我国2016年的个人征信记录覆盖率仅为30%，表明我国征信系统还未全面渗透。
共享住宿平台应加速推动信用系统建设。我国社会信用体系正在逐步建立，但需要较长周期。在此之前，共享住宿平台应从各个方面加速推动信用系统的建设，比如建立房东、房客双向评价系统、联合第三方征信公司建立征信档案、根据用户信用设计惩奖机制等。目前，我国主要共享住宿平台正在不断完善各自的征信系统，例如途家网正在测试的“刷脸入住”系统，可将房客信息同步上传至公安部门。同时，为防止用户恶意刷单，不诚信用户流转于各大平台等情况发生，用户数据应实现行业共享，以备平台建立预警机制。
共享住宿平台审核仍不到位，平台监管仍存在漏洞。当前，大部分共享住宿平台已实现通过手机号、身份证、银行支付、芝麻信用等方式实名验证用户信息，并且通过购买保险、建立安全保障系统、上线房源实地考察等手段增强用户安全保障，但依然存在部分平台审核不到位、监管有漏洞等问题。
共享住宿平台应进一步加强监管力度，保障用户安全。近年来，共享住宿平台不断发生房客发现房源图文不符、房源设施老旧、房源安有针孔摄像头、房东房源被毁等事件，这一系列问题发生的根本原因在于平台审核、监管仍存漏洞。因此，平台应当承担企业自身责任，加强监管力度，为用户提供安全、可靠的交易平台，有力保障用户权益。
共享住宿服务水平层次不齐，房源卫生、房东服务等成问题。共享住宿属于非标准化住宿产品，其房源主要由个人房东提供并运营，为房客带来多样化、个性化的住宿体验，但大多数房东未曾接受过专业的服务培训，从而导致房源的配套设施质量不一，房东服务水平层次不齐。根据必达咨询2018年Q2对影响用户住宿体验因素调研来看，房源配套设施不完善、房主服务态度不好、卫生状况不好为首要3点因素，说明共享住宿服务质量、配套设施仍缺乏保障。