关键词：住宅；商业地产；风险；分析
一、问题提出
商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的商业类房地产。住宅是指房地产开发企业（单位）建设并出售、出租给使用者，仅供家庭日常居住用的建筑物。在拥有良好的发展前景，但又面临重重困难的情况下，特别是面临资金链的压力，如何走好商业地产的开发的这条路就显得很重要。所以在这个时期通过传统住宅的开发与商业地产开发的投资风险进行比较分析就显得更有实际意义，对商业地产的开发投资风险要怎么认识才能保证企业在以后健康持续的发展？
二、投资风险差异分析
房地产投资风险是指投资者在投资的过程中由于各种影响因素如政策因素，自然因素，经济因素等等因素的影响，而导致投资者最终的收益的结果不同，这里主要是指给投资者带来的损失。住宅地产开发是投入之后能够一次性快速回笼资金的，而商业地产则是长期的投资过程。他们各自有自己的特色，所以面临的风险也是不同的。
（一）开发环节上的区分
最基本的开发环节的不同。当开发商看好某个城市准备进入的前提就是对该城市的市场环境有一个充分的市场环境分析，看好该城市的消费潜力之后就会着手寻找投资机会，这时住宅地产开发主要环节包括“选址-建设-销售”，销售完毕后开发工作就基本结束，建设是开发能否成功的关键环节。商业地产开发包括“策划-选址-建设-招商-经营”等环节，每个环节都必须考虑对最终的商业经营的影响，商业经营才是开发能否成功的关键环节。因此，住宅地产开发只要求开发商有一般的房地产开发知识和经验，而商业地产开发要求开发商不但有一般房地产开发的知识和经验，还必须具有商业经营管理经验。
（二）项目成本上的区分
从项目的选址上来说，商业地产一般都是布置在城市的中心，或者是在政府规划定位将来发展的CBD区域。首先就决定了它的地价很高，整个项目的土地出让金数额巨大，商业地产的地价与一般住宅项目的地价的差别是很大的，就拿广州地区来说，商业地产的楼面地价是住宅的2倍左右。建设成本上来说商业地产的建设成本比住宅地产的建设成本更高，特别是大型购物中心的设计要求更高，因为要容纳大量的人流，对建筑的安全设计、质量等提出很高的要求，同时在形体设计方面商业地产一般都是地区性的标志性建筑这些导致商业地产的前期投入成本在单位上就要比住宅要高，相对于住宅而言的建设成本较小。
（三）资金的回收周期区分
（四）资金的回收方式的区分
商业地产的资金回收方式主要是通过租金，它的主要运行方式是租赁运营，这些年失败的商业地产的营运经验就是，不能随便拆分出售产权各自营运，这样不能很好地形成规模效应，不能形成良好的业态组合，就不能吸引足够的人流来支持整个商业中心，最终会导致商业项目难以经营下去。租金的多少主要是由商业地产结合本身所形成的商业环境，一旦消费者认同区位中心环境，这使它的租金相应的也会大幅上涨，所以，商业地产的是一种引凤筑巢的开发模式，能否吸引大型的商家入驻，形成一定的规模的城市消费中心很重要，它的回收方式是细水长流型。而住宅的开发模式是筑巢引凤，吸引广大消费者前来购买。也正是回收方式的不同，也造就了商业地产的魅力。一旦商业地产的商圈成熟，让消费者形成认同感，就能够保证企业能够稳定的获得高租金的收益，这对一个企业来说，稳定的资金流的带来的好处是显而易见的。
（五）对开发商的运营的能力要求异同分析
（六）抵抗宏观和行业的风险的能力差异分析
三、总结
上述分析的结果表明商业地产的投资面临的资金压力要明显大于住宅，所以面临的风险比住宅地产就更大。作为商业地产投资的高风险也伴随着高回报。商业地产作为将来发展的热点还是值得投资的。前提是你要认清自身的实力，结合项目本身有一个风险的全面认识，具备完善的商业地产运营的能力，最重要的是能够提供给商业地产运行足够的资金，对企业自身资金链要有一个很好的预算，对市场风险要有足够的认识。世界500强的企业走到现在80%都是靠稳健的财务政策，这样才能在一轮又一轮的金融风暴中保持上百年屹立不倒，商业地产也是同样道理的，不要因为市场的一时的火热就大肆扩张，在企业做预算的时候，不要只着眼于当前高涨时期的市场，还要考虑市场不景气的时候的风险，所以开发商业地产更要结合企业自身的条件，适度控制发展速度和规模才能保证企业健康的运行下去。
四、相应的风险防范措施
（一）风险预防
（二）风险转移
风险转移是一种有效的降低风险的方式，目前国内的开发商都选择了合作开发模式，可以将自身的弱项与相应的强势单位进行合作，如可以与有雄厚资金的投资银行，有丰富商业运营经验的海外背景的机构和开发商等进行合作，这样可以有效地降低项目的资金压力。在项目的销售方面可以适当的选择小量的单位进行出售，前提是要能控制项目的整体运行的商业环境，不少开发商都选择了出售5-10%比例出售产权，这在一定程度上也能快速的缓解企业的资金压力。
此外也可以考虑，出售一定年限的商业物业，尤其是商场、酒店物业可以把经营期内必经的非正常经营期所引起的风险，或因经营管理不善造成的非正常经营期人为延长而引起的风险转移出去。
最后就是工程的风险完全可以通过出包的方式转移给工程承包商，但是合同必须签订得详细、周密，明确违约的处罚办法。
另外，购买一定数量的针对风险较大方面的保险，是一种及时、有效、合理分摊经济损失和获得经济补偿的方式，也是国家大力提倡的方式。
参考文献：
1、张红.房地产经济学[M].清华大学出版社.2005.
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3、洪罡.中国商业地产目前面临的问题及其对策[D].华中师范大学,2006.