房地产行业预提费用的重点税收风险及汇缴案例分析

3、预提费用金额既不能超过出包合同总金额的10%,也不能超过出包合同的发票不足部分金额。

二、重点税收风险类型

实践中,出包工程预提费用的税收风险重点集中在以下几方面:

(一)对已办理最终结算的出包工程预提费用

(二)对甲供工程预提费用

(三)预提费用超过规定标准

1、预提费用比例超过出包合同总金额的10%。

预提费用的比例不应超过出包合同(未办理最终结算)总金额的10%(即:预提费用金额÷未办理竣工结算的出包工程的合同总金额≤10%),否则是不符规定的。

2、预提费用金额超过出包工程的发票不足金额。

预提费用金额不应超过出包工程(未办理最终结算)的发票不足金额(即:预提费用金额≤未办理竣工结算出包工程的发票不足金额),否则是不符合规定的。

3、正确的预提费用标准。

即:【(预提费用金额≤未竣工结算出包工程的发票不足金额)÷未办理竣工结算的出包工程的合同总金额】≤10%

(五)无法提供充分的证明资料

三、汇缴案例

A公司开发的商品房项目预算总额20亿元,其中,与施工方C公司签订出包合同18亿元,甲供工程2亿。该项目2015年10月竣工并投入使用,2016年5月15日A公司与C公司办理了竣工价款结算,且双方出具了《工程竣工价款结算报告》,当年A公司向C公司支付工程竣工结算款17.1亿元,余款作为质量保证(保修)金,待交付使用起2年质保到期后再支付。

A公司按预算总额10%预提费用,2015年末预提费用余额2亿元,截止2016年5.31日尚有1.5亿元未取得发票,截止2017年5.31日尚有1.1亿元未取得发票。

问:A公司2015、2016年对预提费用如何进行纳税调整?

(一)2015年纳税调整

由于出包工程允许预提费用的最高限额1.8亿(18亿*10%)>出包工程未取得发票金额1.5亿,因此,2015年出包工程可预提费用金额为1.5亿元,应调增应纳税所得额5千万元(2亿-1.5亿)。

(二)2016年纳税调整

2016年5月A公司与C公司办理了竣工价款结算后,出包工程就不再符合“出包工程未最终办理结算”这一预提费用条件,除了不得再继续预提费用,对已预提费用但未取得相应发票的不得税前扣除。截止2017年5.31日有1.1亿元仍未取得发票,应调增应纳税所得额1.1亿元。

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