文/李文杰许小乐黄卉陆卓玉贝壳研究院
党的十九大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
基于我国住房发展的现状，分散式租赁是我国长租房的主流供给模式。据估计，我国租赁房源中分散式个人、散租房源占比为90%，集中式、机构化房源约占10%。分散式租赁占绝对多数，这决定着未来我们的租赁供给只能按照这一供应结构。
分散的私人租赁市场存在很多问题，最突出的问题是租赁市场交易不规范、租赁关系不稳定，政府监管成本高。要构建长期稳定的租赁市场，就必须通过专业化租赁运营机构将散乱差的租赁房源整合起来。专业机构的介入使租赁交易由分散的C2C变成了C2B2C，租赁权利义务关系从个人与个人转移到了机构和租客之间。机构化管理是长租房的必要条件。职业管家负责租务管理，合同签订更加规范，对租客投诉响应更为及时，减少租客之间因缴费、保洁、饲养宠物等问题产生的纠纷。专业机构推动行业产品服务标准化，提供保洁、家具家电维修、密码锁等服务，让租客住的安心。分散式长租房能够利用已有存量资源，不需要再增加资源投入，更有利于城市职住平衡，提升城市运营效率，利于降低监管成本。
（一）分散式长租房的主要模式
分散式住房租赁运营模式主要有托管模式与包租模式两种。
托管模式是房东与机构签订住房租赁委托管理合同，委托机构帮助其管理房屋出租事宜，托管方为房东提供营销、收取租金和保洁维修等管理工作，企业收取房屋委托管理服务费。通常托管服务费按照租金的比例计算。托管模式中房东与租客直接签订住房租赁合同，租客向房东支付租金，所以房东获得的是全部的租金收入。托管方对于房屋是否租出去以及空置期不承担责任，房源空置期没有租金刚性兑付。
托管业务相对于私人租房的价值是：
一是提升对存量房屋的使用效率。托管机构为房东提供保洁、维修、出租、收取租金等服务，为房屋财产安全上保险，让房屋更快出租出去，让部分房东不愿意打理而闲置的房源释放出来。二是为租客免去了跟房东直接打交道的痛苦，通过统一、透明的合同，实现租期稳定、押金按时退，为租客人身安全上保险，让租客可以安心租住。对于政府监管来说，将原来分散的房东管理变成统一的机构管理，可以大大提高出租备案登记，大大降低监管成本。
另一种模式为包租模式。包租模式下，房东将房屋出租给包租机构，包租机构在包租期限向房东支付约定的租金，对房屋进行一定程度的装修美化之后出租收取租客租金，一些机构向租客提供租后保洁、维修等服务收取服务费。与托管模式最大的区别是包租机构向房东支付房租，无论房子是否出租，房东都能够得到稳定的租金收入。
包租模式里，企业主要赚取的是租金差，即出房价比收房价高出的部分。因为包租企业对房子做了装修维护，对租客收取的租金会比收房高一些。一些企业整套收房，以分租、合租为主，通过增加房屋居住和出租的间数增加租金收入。同时，包租企业通常会向房东要空置期作为第二项收入，这段时期包租机构要装修、找客、搬家，房子没有产生租金，空置期内包租企业早一天租出去便能多一天收入。
在实践中，包租模式根据装修的程度又可以分为中资产和轻资产两种。包租企业为了提高租金差，通常会对原来的出租房源进行一定的重新装修美化，差别在于，中资产是租赁企业出钱做较重的装修，装修需要改造房屋的基础设施，如厨房、卫生间管道、地面、墙面等，还要配置家具家电等设施。轻资产只是做一些轻美化，主要以房东自行配置为主，基本维持原样，只做一些简单的修理维护。
中资产前期投入的装修成本更高，由此可能产生租金溢价更高。轻美化的优势是改造成本较低，但租金增值空间低。
中资产比较适合于老旧小区、毛坯房，将这些原来不大适合居住的产品通过改造与合理的分割，提高出租坪效，优化供需配置。但中资产包租模式的弊端是前期投入装修成本高，需要大量的启动资金，对市场波动的防风险能力较低。中资产模式前期需要投入较高的装修成本，但企业融资缺乏合适的抵押物，国内融资通道不畅，一些企业使用租客的租金分期贷款作为自己扩张规模的资金，埋下了债务风险。2020年疫情导致租赁市场陷入寒冬，租金下滑的同时房屋空置期增加，包租机构无力向房东支付房租，出现了资金链断裂。
在此背景下，不少中资产包租模式转向更轻的轻资产包租模式。一种轻包租的方式是，包租企业帮助房东提供装修服务，装修配置成本由房东承担。包租企业向业主支付保底租金，装修后出租溢价带来的租金差与业主进行分成，业主不用提供空置免租期。
另一种做法是，包租企业向业主支付租金提供托管服务，业主向包租企业提供一定期限的免租期，租金差受益归包租企业。轻资产包租的好处是运营成本低，不涉及重度装修成本，无需大量融资需求，不大会产生金融杠杆的风险。轻资产包租对市场波动的抗风险能力更高，如果遇到市场下行，最多双方解约赔偿违约租金，不会影响到租客。
近年来，分散式住房租赁出现了一种新的模式——“租赁置换”模式。“租赁置换”是针对工作集聚地周边区位好、租赁需求高的一类老旧小区实施的一种“改造+运营”相结合的城市更新模式。该模式下企业租下房东自有住房，并提前支付10年租金给房东，让其在市场上其他地区租房。
对于老年家庭，企业可以帮助老年家庭提供找房、搬家等服务。企业将这些房屋改造后出租，赚取租金差，弥补改造的成本。租赁置换的好处是：
一是与老旧小区改造产生联动，不仅房屋内部改造升级、小区公共环境也整体提升；二是整合小区内部的分散式房源，管理效率更高。三是有利于房屋和需求的优化配置，为年轻租客提供靠近工作地的品质化住房，也可以满足老年人多样化养老居住需求，是一种多方受益的创新型商业模式。
（二）分散式长租房模式的主要挑战与对策
第二，行业长期存在大量从业不规范的职业“二房东”。分散式长租房行业内长期普遍存在30-40%左右的职业“二房东”，其身份难以识别、违法成本低、监管难度大，容易出现发布虚假房源、私自转租、欺骗承租人、抬高租金乱吃差价等扰乱市场秩序与不规范竞争行为，不利于行业健康发展。
第三，租客权益保障长期缺乏，房东不重视租后义务的履行，进而对托管服务的认可程度不高。我国没有专门针对租客的保障法律，在现行的法律要求和习惯中，大多数房东并不会认真履行房东的责任，租客即使权益遭受损失也由于自身处境弱势没有明确法律保障往往投诉无门，导致房东购买托管服务的意愿不高。
根据以上分散式长租房模式发展遇到的主要问题与挑战，我们认为可以从以下几个方面进行改善。
第一，明确分散式长租房房源出租的合法标准。严格规定装修应使用的建材的安全标准，装修完成之后的验收标准，装修污染的治理办法及后续相应的配套措施等，使企业在运营过程中有据可依，使租户在维权上也有据可依。
住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金等。管理部门畅通投诉举报渠道，通过门户网站开设专栏，并加强与12345市长热线协同，及时调查处理投诉举报。
集中式租赁住房是相对于分散式租赁住房而出现的一种方式，更符合“长租公寓”的定义。根据住房和城乡建设部发布《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》，集中式租赁住房是指具备一定规模、实行整体运营并集中管理、用于出租的居住性用房。集中的好处是租赁管理可以实现规模效应，租客集中在一起能够形成社区社群。
（一）改造集中式租赁的主要模式
存量资源改造集中式公寓本质上是通过对原有物业类型、物业用途做重新装修、重新定位，通过长期运营的方式获得更高的租金收益，实现利润。商业模式中的主要参与者有物业原有产权人、改造方与长租公寓运营方，其中长租公寓租后运营方主要负责后续的租金定价策略、招租、出房、租客租后服务等。
城中村改造租赁住房的典型案例是深圳市元芬村城中村改造项目。该项目由企业与村委会合作，企业统租村集体股份公司持有的100多栋住宅公寓，按月支付租金。政府负责水电气增容、基础市政改造与村内道路整备，企业负责社区室内外环境装修改造、公共空间规划、社区运营管理、提供商业增值服务等。
除了城中村之外，城市中有一些非居住房屋改造为租赁住房（简称“非改租”）也是一种模式。这种模式产生的背景主要是，城市商办类供地供给过剩，商办空置率偏高，资产利用效率不高。非改租的好处是能够充分利用闲置、低效资源解决职住不平衡的问题。
非改租项目较多采取包租模式。主要的做法是：业主将原有物业长期出租给专业的租赁机构，机构对物业进行重新定位、申请建筑用途转换报批申请，审批通过后进行施工、改造、装修、竣工验收，以长租公寓的形式投入市场正式运营。闲置物业经过重新设计改造装修后，配置洗衣机、空调、冰箱等品牌家电，可以实现签约当日拎包入住。入住期间，租客可享受上网、保洁、维修等一系列日常服务。增加公共区域设计契合客户需求，为租客提供便捷的生活服务，一般公共区域会配置健身房、读书阅览区、会议室等公共空间，还会定期组织公寓集体活动。
“非改租”的一个典型案例是上海徐汇区的新青年公寓项目。该项目物业原来是工业厂房，由产权方将工业厂房改造为可居住的公寓。改造完成后，该项目产权方委托其他机构做去化和代理运营。代理公司通过自身的销售渠道匹配租客，提升房源去化，并负责项目运营，包括对公区做改造调整，增加健身区域，定期举行社区活动，改善租客的居住体验。
非改租除了直接面向租客，还有面向企业做员工宿舍。租赁运营企业在企业分布密集的产业园区附近租下闲置非住宅类物业，改造为多人间、上下铺的床位型租赁产品，为园区内企业提供安全、配套齐全、结构合理的宿舍型公寓（蓝领宿舍）。其背景是，一些产业园区配套宿舍不足，一些用人单位提供的宿舍居住条件比较差，不大适合新一代年轻工人的居住需求。部分蓝领工人在城乡结合部或三不管地区的简易自建房、半地下室、群租合租、老旧小区等条件低端环境很差的地方，也存在着很大的安全隐患，从吸引劳动力的角度，企业需要提升员工宿舍的居住条件。
（二）集中式长租公寓改造存在的困难与对策
集中式租赁模式推广的最大困难在于前期项目改造投入成本高、投资回报期过长，参与集中式项目存在一定的资金进入门槛，资金实力不够的企业很难、也不愿参与其中。三类项目中投资回报周期最短的为产业园区企业员工宿舍类，一般改造的投资回报周期在5-8年左右，城中村改造的投资回报周期起码在15年以上。存量改造的合规成本高、改造成本高、融资成本高、税收成本高等是导致成本高的主要原因。
存量改造的合规成本高。中国住房租赁行业刚刚起步，由于历史发展，市面上存在的大部分房源手续不齐，项目产权问题导致合规房源难找。非改居项目涉及土地、规划、消防等多个监管部门，项目申请、审批条件、改建验收等环节缺少细则和流程指引。部分城市采取一事一议的方式，项目审批周期长达几个月到半年，影响改造项目进度。另一方面，在出台了地方性技术标准的城市中，大部分参照同类建筑中较为严格的规定执行，原有商业办公类物业在采光、通风、消防、建筑面积、容积率等方面存在诸多限制，物业验收通过较难。
前期投入成本高。不同于分散式租赁住房，集中式租赁住房项目在入市前均需要对项目做大规模的装修改造。以城中村改造租赁住房为例，由于改造范围大、整村改造一次战略合作中与村集体签订的改造合同可以一次性达到50栋至上百栋；不仅包括租赁公寓楼栋本身的改造，还包括村内基础设施改造提升，包括水电气热、村整体外观改造、村内商业环境改造提升等，前期改造成本巨大。
融资成本高。目前住房租赁企业的融资渠道主要有五大类，股权融资、传统债权融资、产业基金模式、资产证券化和房地产信托投资基金（REITs）。股权融资是住房租赁企业主流的外部融资模式。传统债权融资主要包括银行贷款及住房租赁专项公司债，融资门槛较高，从事存量改造长租公寓的企业一般不持有实物资产，只有包租的租赁合同，在没有实物抵押物的情况下很难从银行贷到足够的资金；
第二，长租公寓企业一般以民企居多，相比国企、资金成本也较高，由于租赁运营属于微利行业，银行贷款成本相比企业盈利水平导致资金成本的压力更大；
第四，受企业暴雷事件影响，进一步加剧住房租赁企业融资渠道收窄、融资成本增加的问题。税收成本高。集中式长租公寓若企业不申请纳入保障性租赁住房管理的情况下，无法享受目前的保租房税收优惠政策，租赁企业税收负担比较重。
一是降税费成本。住房租赁项目前期一次性投入大，增值税进项抵扣额度长期结余、无处使用，如能借鉴美国LIHTC税收减免政策，允许住房租赁企业将增值税抵扣额度向社会资本出售，将能很大程度上缓解住房租赁项目前期的融资难题，也有利于社会资本进入住房租赁市场投资。建议规定将增值税和房产税的优惠范围，从住房租赁企业向个人出租住房，扩大到住房租赁企业向个人或企事业单位出租住房。住房租赁企业向企事业单位出租租赁住房的，也可以享受税收优惠政策。即增值税按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税；减按4%的税率征收房产税。
二是降融资成本。鼓励开发性金融等银行业金融机构按照风险可控、商业可持续的原则加大对租赁住房项目的信贷支持力度，以住房租赁项目或企业为借款主体的贷款利率，原则上不得超过当期基准利率的1.1倍，鼓励发放20年以上的长期贷款。
三是增加合规房源供给。建立适合商办改造租赁住房的消防安全、建筑容积率、采光排风等建筑标准。明确“非改居”项目的现行消防规范体系，统一装修工程设计审核、消防验收及营业前检查的程序标准，建立项目合规“预审批”制度，地方上可以视本地情况适当放松对建筑容积率、采光通风标准的要求，以增加可供应房源规模。
集体土地建设租赁住房（简称“集租房”）已经成为我国建立租购并举住房体系的重要方式之一。2017年住建部、原国土资源部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，明确了第一批13个集租房试点城市之后，全国多个重点城市陆续开展了集租房项目建设工作。国务院在2021年7月发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中，也明确提出了支持用集体土地建设保障性租赁住房的政策。
（一）项目建设的主要模式
在建设主体上，第一，允许有能力、有资金实力的乡镇和村集体组织自行投资建设；第二，鼓励集体经济组织以土地使用权作价入股或者采取联营的方式与国有企业合作建设的方式；第三，鼓励以项目经营权出租的方式与社会资本合作开发。
现阶段，在集租房领域实践中总结出了四种主要模式，分别是村集体自主开发、经营权合作、使用权入股合作、入市出让等。
经营权合作模式，建设资金仍然多是村集体承担，村集体自筹资金建设租赁住房后，与开发商合资成立公司，将租赁住房的经营权出租给合资公司，由合资公司负责运营并承担盈亏。这种模式下，村集体和开发商共同协商确定收益分配方式，一般村集体会获得大部分收益，因为法律规定租赁合同期限不得超过20年，所以该模式下的合作周期一般为20年。
典型案例为丰台花乡葆台村集体土地租赁住房项目与丰台区南苑乡成寿寺项目。该项目采用的是集体经营权转让的方式，由村集体与开发商成立项目公司，项目公司的股权及项目产权不发生变化，开发商支付价款获得一定年限的经营权（一般为20年），并自行对外运营。支付价款包括拆迁款、建设款、装修款及未来向村民支付的固定租金，剩余经营性收入归开发商所有。成寿寺项目的模式是土地经营权合作模式，南苑乡成寿寺村集体以土地经营权与开发企业合作，企业负责所有建设成本投入，获得项目45年经营权，负责产品打造和服务运营，村集体享受保底收益以及经营分红。
第四种是入市出让模式，村集体完成土地平整后，将集体土地使用权出让给开发商，村集体一次性获得土地出让金，开发商负责后续所有建设运营环节，并获得所有经营收入。目前这种模式仅限在北京大兴区实施。
在已经实施的案例中，集租房项目开发均是镇级统筹，以镇为单位统筹集体经营建设用地指标，并以镇级联营公司出面与开发商合作。
对比以上四种模式，可以发现：村集体可获得利润空间最高的模式是村集体自主开发模式，这种模式对村集体所拥有的资金实力、运营能力的要求也较高，更适合有资金实力、运营能力比较强的，想要获得高风险、高收益的村集体。
经营权合作模式下，村集体可以在规避运营亏损风险的同时，保留项目运营期间的决策权，但该模式对村集体的资金实力要求也比较高，而且村集体还需要向开发商让渡小部分运营收益。这种模式适合有资金和运营能力但不想承担运营风险的村集体，或者是有资金实力、没有运营能力，期望最大程度获取利润的村集体。从开发商的角度来看，这种模式对开发商资金实力的要求不高，开发商承担的投资信贷风险比较小，不过开发商的利润率会较低，无法获得资产性收益，因此比较适合资金实力较弱、只能提供运营服务的开发商或租赁企业。
土地使用权入股合作模式，由于村集体不用出建设资金，对村集体资金实力和运营能力都没有要求，同时村集体不用承担投资信贷风险、运营亏损风险，并且保留运营期间的决策权力，这种模式需要向开发商让渡较多的运营收益。适用于资金实力较强，但是想降低投资风险、转移经营风险的村集体；或者资金实力较强，希望获得持续性收益的村集体；从开发商的角度来看，开发商可以获得的利润相对较高，并且可以获得股份资产增值收益，相应的模式对开发商的资金实力要求较高，需要承担较大的投资信贷风险。比较适合有资金实力，想获得较高利润收益和资产性收益，以及愿意承担投资风险的开发商。
这种模式下，开发商能够获得的利润最高，获得的资产收益也最多，而且项目运营期间可以独立决策，不受村集体干涉，运营的自由度比较高。这种开发形式对开发商的开发能力、资金实力要求都比较高，开发商需承担较大投资信贷风险，适合资金实力较强、愿意承担高风险以获得高收益的企业。
总的来看，目前集租房项目多是村集体与开发商以经营权合作与使用权入股的方式合作开发运营。
（二）集租房建设面临的挑战与对策
集租房的建设主要面临四大挑战，包括供需关系匹配、规划指标占用、市政设施配套、地上物拆迁。
首先，集租房供给与现状需求比较难匹配。大多数农村集体建设用地都在郊区或部分城中村，要不因为太偏不符合租赁需求，要不也涉及到大量的城中村拆迁，不容易找到合适的项目用地。
第二，集体土地入市是否占用土地指标。《土地管理法》并未明确入市土地是仅限于现有的集体经营性建设用地，还是也包括新增的集体经营性建设用地。若是新增土地也可以入市，则会面临新增集体土地与新增国有建设用地规划指标产生冲突。
第三，集租房建设还受市政设施配套实施进度的影响。在已有的项目中，相当一部分反映周边配套设施建设滞后于租赁住房建设，延缓了开工实施进程且极有可能影响未来运营效果。
第四，集租房项目大多涉及地上物拆迁，而拆除工作不顺利容易导致租赁合同中止。地上物拆迁（主要是各种非正规建筑开发）涉及到的历史问题复杂。如何认定历史上集体土地开发建筑的合法性，并且根据历史资料制定合理的补偿方案，是影响拆迁进度和集租房用地供应的关键因素之一。
从企业的角度来说，参与集体土地租赁住房项目也面临很多不确定性风险。
首先，集体建设用地属于村民集体所有，村委会或者村集体组织是一个代行组织，产权主体关系复杂导致村民意见比较难达成一致，即使暂时达成一致也还是存在一定意见反复的风险，项目的前期沟通与利益协商成本与不确定性都很大。
第二，建设前期费用超出预期，由于集体建设用地涉及到比较多的历史问题，再加上市政配套不完善等问题，建设前期投入资金具有很强的不确定性，容易超出预期。前期费用的增加一方面会导致项目整体投入超预期增加，另一方面还会拉长单个项目资金占用周期，不利于企业整体财务效率的提升。
第三，土地使用权出让期届满后，续期及建筑物归属尚不明确，土地入市后能否通过被征用而转为国有土地不明确，增加了参与建设运营的不确定性和风险，让很多开发商“望而却步”。
根据当前集租房筹集建设、项目入市中面临的挑战和问题，我们认为现在以下几个方面仍然有政策优化的空间：
一是将面向中低收入群体的租赁住房定位为“准公共物品”属性，与公共服务设施供给给予同等重视，在设置建筑规模指标时，与中低收入群体的人口指标相挂钩，对于这部分中低收入群体规模较大的区域可以考虑给到适度的规划指标倾斜；
二是要从法律上明确集体建设用地的法律定位，明确产权主体或者合规代表人。集体土地使用权证可按照项目整体核发，也可以分地块核发，或者可以参照经济适用房管理办法，按每套房屋所占面积分割核发土地使用权证，明确赋予集体用地地上物业办理抵押担保尽快出台关于集体用地使用权及地上物业的流转交易管理办法，尽快明确出让期限届满后续期及建筑物的归属。
三是改善集体土地建设租赁住房开发用地的条件，降低建设前期费用，对准备开发建设集租房社区的地块条件进行完善，可以参考国有用地一级开发模式，进行集体土地的前期开发，实现“六通一平”，具备开发建设的条件后移交企业，从而降低企业开发的前期费用，提升企业参与集租房项目的积极性。
四是优化集体土地租赁住房供给流程，为了提升集体土地租赁住房的建设效率，建议疏通集体土地出让流程、搭建管理平台、完善设计建设标准、落实属地政府主体责任、优化运营监管等。
五是鼓励城市与郊区住房换租，盘活郊区土地资源，对于地处六环以外的远郊集租房可探索新型运营模式，鼓励与中心城区和近郊区的有房家庭（主要针对退休老年家庭）进行换租，通过“换租”的创新性运营方式，可以更有效地盘活郊区集体土地资源，既满足老年家庭在郊区养老的愿望，又满足新市民在工作地就近居住的需求。
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