商业规划方案精选11篇

1、以“侨”作庆典主题,以“侨城之春”为创意理念,突出华侨投资区特殊的地缘优势及人文特征。

2、本着节俭、隆重、务实的原则,创造条件策划组织好各项活动。

3、以“双庆”为主题,发动全场干部、职工、归侨积极参与,真正体现“双庆”广泛群众性这一特定时效,形成全场上下关心“双庆”,投入“双庆”,促进经济的复苏。

4、通过“双庆”促进“双文明”建设,使“侨城”在“双庆”前后环境设施有一个大的改观,创造协调的侨城空间与人文意识,建立现代、开放的投资区形象。

进行合理、简洁的空间组织,使侨城在民族传统与现代都市风格的结合中个性更加鲜明。

5、以“优化组合,构建特色”为切入点,创造一个舒适、美丽的投资区环境满足与会来宾和不同文化段层人们的心理需求。

三、整体方案构思:

1、以华侨投资区区域属性为要素,本方案重点设置了“开放中的侨城”为策划方向,强化“侨城”固有的特色文化内涵,提升全区干部、职工精神向上,共同参与。

2、以“双庆”促发展,针对现有环境空间零乱,配套设施落后,视觉识别系统导向模糊的现状,加强空间秩序的整合,完美软件的管理系统,确定空间区域形象及管理机关的管理应用功能。

3、以低成本、大制作的运作方式,注重宣传造势与实际效果,以求达到投入小,高标准的投资目的,加深过往人群对投资区的良好印象。

四、主会场及晚会现场设计构思:

(1)庆典大会为台阶式敞开形会场,红地毯铺就,台背后为金黄色金丝绒幕布、装饰主题会徽、红旗、鲜花。舞台基础高度为1.2米,周围以盘栽各类鲜花摆放。主会场上空悬飘四个以上彩带标语氢气球。

(2)大型文艺晚会舞台,把庆典大会活动架移开,安装舞台主题会徽、标志及可移动式置景、灯光音响等模型道具。舞台主体形象为投资区标志图案及“双庆”主题,突出主办单位形象及晚会的时代感立意,给人以极强的时空感。

(3)庆典大会主会场预计就坐观众为15000人,以各农场、机关单位、学校、服务行业、企业分块统一就坐,主场地分六块色区,分别以太阳帽及行业制服、学生服分色就坐,每块色区约500人,计有2500人佩戴太阳帽,500人着统一行业装,群众观众在后面指定区域就座。为烘托庆典气氛,开幕式放飞鸽子、彩球升空,参加文艺晚会的观众手握分发的彩旗和萤光棒,演出结束后燃放烟花。为了提高主会场利用率,大会期间举办的经贸洽谈分别在管区会议室、宾馆举行,商品展示会均在主会场四周统一设立的展示台(蓬)进行,民间歌舞、扭秧歌、舞龙、舞狮、山歌对唱、民歌对唱、灯会等,分时段集中在主场地进行。庆典象征吉祥物——龙,以三维造型特设立在中心园形街道口,打造喜气气氛。

(1)主会场、晚会舞台能正确反映南宁华侨区视觉形象的扩向定位,体现领导管理水平及思维价值观;

(2)鲜明的空间造型艺术表达了投资区内部机制的协调统一,形成聚力点,展示“侨城”的独特魅力。

(3)舞台构思别出心裁、新潮时尚,营造互动和震撼力;

(4)主会场及舞台布局突出侨区主题形象,为电视及其它媒体传播提供视点。

(1)紧凑新意的开幕式,安排广西电视台、南宁电视台实况直播及各大媒体跟踪报道。要求现场嘉宾、群众团体群情激昂、秩序并然,整个场面达到最佳情景策划效果,体现特色资源、综合造势的评估目的。

(2)晚会现场台上台下遥相呼应,观众手持鲜花、彩旗、萤光棒,组成人的海洋。

(3)晚会以歌舞节目为主,由著名主持人担当,演员阵容以广西歌舞团、广西杂技团为班底,邀请当今国内明星参与,提高晚会规格。

(4)舞台器材设备以聚光、追光、散射光、冷暖色光、焰火光等高科技灯光设备和最新音响设备组合,强调特殊氛围和视觉冲击力。

(5)直播现场由四台摄象机组合,最大化实现晚会的远景、中景、近景及人物特写的全景调度。

五、组织机构及管理程序:

_年4月,我将策划方案提交给投资区管委会,经过管委会的研究修改,于5月确定方案,并让我立即着手组织实施。

_年5月至6月,整合设计“vi”视觉识别系统,同时对活动主题会徽、吉祥物等进行设计;

_年7月至10月,重新调整园林布局结构,在管区内耸立一尊以“侨城之春”为主题的现代化造型的雕塑,强化华侨投资区的文化内涵;

_年7月至8日,根据投资区建设局对侨区的未来发展提供近远期控制性规划方案。在“双庆”前,对城区重点工程进行改造:主要街道临街的企事业机关单位门前实行三包,做到门面整洁卫生、墙体粉新、不留黄土、不见杂草。足球场和东面华侨园宾馆及歌舞厅为这次“双庆”活动的主会场舞台背景,整体进行外墙翻新,院内园林花草作局部的调整;

_年8月至10月,组织创作班子,编辑“侨城之春”为主题的大型画册;

_年9月至10月,“双庆”前经贸活动安排:策划实施对外招商项目,策划参加厦门中国第四届经贸洽谈会、香港广西投资项目洽谈会、深圳高科技经贸洽谈会及南宁首届国际民歌节经贸洽谈会;

_年10月,“双庆”期间进行体育活动比赛及职工文艺汇演,设立“双庆”评比活动;

_年10月,“双庆”期间的经贸洽谈及商品展示活动;

_年10月20日,举行“南宁华侨投资区成立十周年暨武鸣华侨农场建场四十周年大会庆典及大型文艺晚会”。

······

“双庆”活动取得了圆满成功,通过此项活动,全面反映了投资区成立十年来及建场四十年来的光辉奋斗历程,颂扬全场广大干部职工、归国华侨长年为华侨投资区事业默默无私奉献、可歌可泣的创业精神。以此为起点,掀起新一轮的招商引资热潮,把投资区“双文明”建设推向新的高度。_年,南宁华侨投资区被广西政府确定为中国东盟经济园区。

解释:

一是完善“ci”管理系统,加强内外合作。

例如:佛山导入旅游cis(形象识别系统),通过制定与推广形象战略(如名牌战略、cis战略),为佛山获得收益。佛山旅游品牌形象的建立,是一种积极的精神力量,能鼓励佛山市民朝着共同的信念努力拼搏,利于形成佛山对旅游者和公众的凝聚力和吸引力,吸引更多的商贸往来,增加旅游投资,有利于佛山旅游业的综合发展。

考虑“双庆”活动设计项目的延伸,我们先行着手设计“vi”视觉识别系统手册,设计项目细分为:1、基础系统(标志);2、标准配(中英文体);3、标准配色;4、应用办公系统;5、导向系统;6、交通系统;7、礼品系统;8、服装系统。

通过导入“vi”识别系统,强化了企业形象,增强了企业竞争力,给公众全新的识别记忆,大大提升了提高企业知名度。

二是调整园林景观亮化布局,营造特色氛围。

通过“双庆”促进“双文明”建设,使“侨城”在“双庆”前后过后环境设施有一个大的改观,创造协调的侨城空间与人文意识,建立现代、开放的投资区形象。

例如:独特的中国金融文化和国际化规划理念的完美结合、人性化生态环境与充满活力的配套业态的相得益彰,使北京金融街成为都市中耀眼的霓裳,散发着迷人的魅力。随着北京金融街的不断建设,越来越多的跨国企业进驻北京金融街,一幅国际化金融商务区的蓝图正在北京金融街徐徐展开。

起步晚,档次低是投资区亟需解决的首要问题。根据现有的财政状况,“双庆”前优先考虑管委会办公大院周边的园林绿化景观亮化、会议室、宾馆装饰及工会足球场为重点改造工程,市区两条主要街道建筑物外观粉饰装修也应列为改造重点。在园林的布局方面,把管委区的绿化面延伸到华侨宾馆的周边范围,使之形成一个以大门为轴心的现代园林空间,由大门往西面足球场整修路面添植草坪、花带、形成城区园林视觉中心;在辖区内耸立一尊以“侨城之春”为主题的现代雕塑,强化华侨投资区的文化内涵,提升华侨投资区文化品位,提高投资区对外招商引资影响力。

企业形象与环境空间的完美结合,可让企业形象得到更好的提升。

三是以“侨”为主题,突显人文特征。

以“侨”作庆典主题,以“侨城之春”为创意理念,突出华侨投资区特殊的地缘优势及人文特征。

例如:湖南西湖楼美食城将西湖楼的开业庆典与首届西湖楼美食文化节合并起来同时举行,使这艘餐饮航母在启航之初就披上鲜艳的“文化之衫”。西湖楼宏大的规模之下充盈的乃是中国传统文化的内含,而湖湘文化则是西湖楼的立业之本。正是湖湘文化中那种经世致用、敢为人先的精神在起作用,才使得一个小小的酒店经营成一座世界级的餐饮航母。

在本案中,我们提出“广西侨城在里建,广西侨乡在容县”的口号,以“侨城之春”为大型画册的主题,围绕“侨城”的这一理念,宣传“侨城”特色文化,人文景观。

运用此策略,可将企业的理念及企业文化融入到现实中,达到企业形象整合最大化。

例如:北京金融街开发建设10周年庆典活动向各界人士展现北京金融街开发建设之成果和展望迈向国际金融商务区的远景规划之未来。树立北京金融街——中国国际金融商务区的整体形象,借此良机向社会各界进行广泛宣传,与海内外人士进行良好沟通。为北京金融街下一步的发展赢得更多的契机,打下良好的形象基础。

在“双庆”期间,特邀国内外、区内有关企业组团前来投资区考察、参观和参加庆典,以“为振兴投资区献计献策”为主题,邀请经济学家、企业家、国内外友好人士参加论坛会,共商投资区发展大计。同时,邀请国内外商业企业在“双庆”期间经贸洽谈,进行商品展销。以此带动地方工业、旅游业的发展,刺激吸引周边地区过往行人消费。

运用此策略,不但可以提升企业的形象,同时也为企业创造商机。

一、策划背景及目的

在数化的信息时代,网络媒体资源正在以它的低成本,高效快速。互动性强的优势改变着人们思维与生活方式。与其相较之下,传统封闭式的人际交往模式遭受到严重的冲击,传统的介绍交友在地域与人脉广度上有很大的局限性,它以不足以满足当今人们的交友需求。虽网络上并不缺乏各种交友网站。但其充斥着各种虚假个人资料和网络骗局,身份的难以核对和保障机制不够完善使得网络交友并未给人们提供可靠的交友平台。

而本策划所推销的大学交友娱乐网络正是以经营校园人际关系为生,通过学号登记的实名制为在校大学生提供丰富且透明的校内交友信息,以补充现代化生活节奏下大学生的情感却缺失,一定程度上替代传统人际关系沟通模式。策划目的是为大学生提供一个信息广且安全可靠校内交友平台,同时获得利益,这是个双赢的结果。

二、项目背景分析

1、市场上活跃着各种类型的交友网站,但是这些网站都是面向社会,没有一个专属于大学生的交友空间。面对这一市场空缺,大学生娱乐交友的运作势在必行。大学生娱乐交友的目标主要是面对本校在校大学生,趁现在交友市场尚未成熟的阶段,渗透进入市场。网站通过学号登记的实名制为在校大学生提供丰富且透明的校内交友信息,旨在为本校大学生提供一个良好的交友环境,不与社会人闲杂人士进行交友活动。(如果初步开展成功,后期可以拓展到各个高校)。

2、目前,交友服务的市场正在迅速增长,而几年前,互联网交友服务还处于零市值的情况。而现在国内的交友服务网站已经超过了150家,而且这个数还将继续增长,而且由于服务的进一步开发,经历了免费—收费—普通用户费用—vip用户收费的转型过程。国内最大的社区交友网站xx网,xx年x月x日,xx网在美国纽交所上市。xx年x月x日,xx网的成功登陆纽交所证明了这种盈利模式的正确性,并通过其卓越的业绩展示网络交友的良好发展前景。

三、环境分析

优势:

1、市场定位精准,专注于服务大学生。

2、用户使用便捷,不需繁琐的注册,直接使用学号登陆。

3、工作人群来自学校服务于学校,更明白学生的需求。

劣势:

1、网络交友行业管理不规范,缺少监督与管理。

2、网络交友行业良莠不齐影响学生对我们的信任感。

机会:

1、专注于大学生交友的网站不多,竞争压力小。

2、大型交友网站以转移重点目标,由小众市场转为全社会。

威胁:

1、资金短缺,经验不足。

3、交友市场秩序混乱,环境污染严重。

4、交友网站无行业标准。

四、网站总体建设方案

1、大学生娱乐交友平台运行。

2、网站的技术人员来自计算机系学生,一方面网站可以得到更专业的技术运行,另一方面可以使我们计算机系的学生得到更多的学习实践经验。

3、网站在技术方面的目标是安全可靠,用户信息得到很好的保护,建立起一套安全模式体系。

五、目标市场定位

1、为确保交友网站成为信息安全可靠的交平台,策划严格划定目标市场的定位,即在校大学生。初步范围划定在本校大学生,当本校交友已经发展成熟时,可以将目标市场拓宽至北京其他高校,以校园交友网站方式,使顾客大学生基本属性不变的基础上有更为广阔的资源。

2、大学生交友网站通过录用在大学生的信息,如:所在学校,年级,学号来确保网站服务对象严格圈定在目标市场内,旨在通过目标市场的严格定位,保证网站的信息得安全可靠。

六、盈利模式与网站架构

3、会员收费,权限收费,虚拟增值。

4、插人应用下载,通过下载量实现盈利。

七、营销及推广

(1)搜索引擎优化:即利用工具或者其他的各种手法使自己的网站符合搜索引擎的搜索规则从而获得较好的网站排名。

八、项目组织架构

1、网站名称:xx网。

2、团队名称:

队名:sixtop(译six:表示我们团队的六个人;top:希望我们六个人无论遇到什么困难都可以向更高的地方努力,永不放弃。)

3、团对成员:成员:xx。

4、团队理念:

务实创新,精益求精,不怕困难,勇于挑战,只有想不到、没有做不到!

通过在“母亲节”期间组织一系列的营销活动,旨在进一步弘扬中华民族的传统美德,为子女们表达对母亲的深爱之情、回报母爱、慰藉母亲慈祥而善良的心而搭建一座服务的“桥梁”;同时,借助这次营销活动,进一步向社会展示xxx学校品牌,并借助母亲节活动扩大新生招生,并提***教育的知名度、美誉度。

B、宣传的地点(各分校按照当地宣传负责人制定的宣传区域执行)(如:公立学校门口大型商超商场门口广场或者公园门口)

D、咨询处准备:

2)前台摆放活动传单宣传品。

B、向同学们宣讲母亲节的日期,xxx教育届时将举行晚会;

C、找目标学员让其录下最想给妈妈说的一句话,完毕即送礼品一份;

D、邀约铁杆家长参加母亲节并提前录下最想告诉自己孩子的一句话。

凡在__1楼超市一次性购物满38元的顾客,凭当日单张购物小票可在1楼兑奖处加1元可换取价值5元的商品,满58元的顾客加2元可换购价值10元的商品,购物100元以上的顾客加6元可换购“__时尚T恤运动版”一件。

凡在__2楼商场一次性购物满58元以上的顾客,凭当日单张购物小票可在1楼兑奖处领取“遮阳帽”一顶。

参加活动条件:18周岁以上,身体条件优越,能够独立完成5公里长跑。

参加活动办法:凡在__1楼超市一次性购物满38元,2楼商场满68元的顾客凭当日购物小票可到免费在服务中心办理参赛手续。每日限前100名,参加次日比赛。

奖项设置:

冠军1名:奖“__杯”荣誉奖杯一个+证书+500元__购物卡+__运动T恤+积分卡一张

亚军1名:奖“__杯”荣誉奖杯一个+证书+300元__购物卡+__运动T恤+积分卡一张

季军1名:奖“__杯”荣誉奖杯一个+证书+100元__购物卡+积分卡一张

其他参赛选手可获得__遮阳帽一顶。

六、宣传方式及费用预算:

1、印制DM全城发放:数量10000份,规格:16K4页,材料80g铜板纸双面印刷

七、注意事项:

1、本店所有员工不得参加本次活动。

2、对换商品的小票须盖章注名“已兑奖”字样,以免顾客再次换购。

3、活动期间概不退换货,如有特殊原因须店长(店值班)签字,并退回所赠奖品,方可进入退换货流程。

4、收银台员工到岗时不得携带个人的积分卡,以免积取顾客商品的分数。

5、参加长跑的顾客每人发放“__运动帽一顶”再进行比赛。

6、参加比赛的人员需在服务中心填写“__杯”全民健身表格一份。

7、每日长跑比赛前需警车开道(关警笛)防损抽出5人分别在队伍的左侧2人右侧2人队尾1人,可骑(__形象自行车)现场监督。

8、食品部每日提供特价矿泉水4箱,放置5辆监督车上。

9、颁奖台,裁判台设在店外广场东部,背景画面前。

10、兑奖人员应分清一.二楼购物小票.再进行盖章确认。

11、防勋人员在检验小票后应主动将小票归还给顾客,以防私用领取奖品,如发现一次罚款100元。

12、__购物广场拥有本次活动的最终解释权。

商业地产策划方案(一)

在商业地产销售发展日益成熟的的今天,房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要,商铺要想卖得好,前期的营销策划必不可少,而且必须做到位。

××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业,将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。

××商业城座落于××市城区北部的××广场旁,是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7000平方米,根据目前的建筑设计建议方案,项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成,总建筑面积约为15000余平方米,地下车库及设备用房建筑面积为1500多平方米,商业裙楼建筑面积约8500平方米,塔楼建筑面积约6500余平方米。项目总投资约1800万元。

一、项目营销总体策略

营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场,通过全方位地运用营销策略,最大限度提升项目的附加价值,获取项目的最大利润,并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略,可以简述为“五个一”,即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。

二、项目营销目标方针

根据本项目“五个一”的总体营销策略,拟订本项目的营销目标方针如下,作为本项目营销工作纲领的完善和充实。

1.树立一个新锐概念:休闲式购物商业。

2.倡导一个财富理念:创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。

3.提炼一个鲜明主题:产权式商铺、休闲式商业。

4.启动一个前卫市场:崇尚“创投性商业、休闲式购物”,摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束,主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体,让其体验到休闲模式的商业环境,购物主题明确。

5.酝酿一场热销风暴:本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业,力争推动商业房地产市场开发的全新变革,避开传统商业的竞争,在一个全新市场里掀起一场热销风暴。

三、销售目标及目标分解

1.销售(招商)目标

2.销售目标分解

四、营销阶段计划

根据项目的定位及施工进度计划,将营销工作分为四个阶段,各阶段工作重点如表8-5所示。

五、项目销售时机及价格

为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现,综合项目要素资源和营销推广传播要素,结合项目定位,确定以下销售时机及价格。

(一)项目入市时机及姿态

1、入市时机:根据规划与工程进度以及营销准备,在2008年5月份房交会期间开盘(或2008年9月),可以抓住2008年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮;在国庆节、2008年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。

2、入市姿态:以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场,开创全新休闲商业投资经营理念。

(二)价格定位及价格策略

1、价格定位的原则:采用比价法和综合平衡法。

2、价格定位:整个商业项目的销售均价为3580元/平方米,其中起价为3328元/平方米,最高价为4000元/平方米。

3、价格策略:采取“低开高走”型平价策略,开盘后半年作为第一阶段的价格调整(略升),均价为3380元/m2,尾盘销售变相略降。

六、宣传策略及媒介组合

(一)宣传策略主题

1、个性特色:“××商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”,倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。

2、区位交通:本项目地处××广场旁,地段绝佳,高尚居住区地标建筑,交通便捷,是北部区域首选的理想商业地产投资环境。

3、增值潜力:处于政府规划重点发展区域的核心区域,发展前景好,购置成本低,升值潜力大,是投资置业的首选。

(二)宣传媒介组合

3、开盘后的形象展示期:为了展示形象,以软性深入挖掘为主,媒介选择主要是电视和报纸,重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商说明会等形式。

商业地产策划方案(二)

由于房地产与一般商品具有异质性,如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争的日趋激烈,相应的营销策划也十分火暴,因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划,主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新,激发潜在消费需求或争夺现有顾客,其创新可以体现在创造一种新产品(如规划设计方面的独特性);提供一种服务模式(如管家式的物业服务);倡导一种生活方式(如运动、健康、休闲、品位等);营造一种文化等等。

一、未来发展趋势

二、房地产全程营销策划

三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势,在房地产策划过程中,应在不同层面塑造差异,如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中,应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑,因为企业的目的是营利为本。

商业地产策划方案(三)

从广义来说,房地产策划分为以下三个内容。如果以下工作全部由房地产策划公司执行就叫做房地产全程策划。根据需要开发商可以选择不同的菜单。

一,项目的前期定位策划:即房地产开发项目的可行性研究,包括市场调研,项目定位,项目的经济效益分析等。

三,项目的销售招商策划:包括售楼人员培训,销售手册的编制,分阶段销售价格的确定等;项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。

全程策划核心流程

现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场,结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法,提出"房地产全程策划营销方案",他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法,结合房地产行业的运作流程,逐步实施。其核心内容包括:

1、项目投资策划营销;

2、项目规划设计策划营销;

3、项目质量工期策划营销;

4、项目形象策划营销;

5、项目营销推广策划;

6、项目顾问、销售、代理的策划营销;

7、项目服务策划营销;

8、项目二次策划营销;

房地产策划人的六个职能

随着房地产全程策划理论的逐步完善,策划师、咨询顾问的作用重新被房地产开发商认识和接受。但他们依然会随时被房地产开发商追问:策划师或咨询顾问有什么用?如果我们仅根据字面意义,认为策划师或咨询顾问就是出主意的,未免太过简单。那么,房地产策划师或咨询顾问究竟是干什么的?

从策划师所担负的职责角度考虑的话,我们认为至少有六个方面的职能。

医生的职能

就好像医生为了对症下药,选择最佳医疗方法,必须对患者进行仔细检查,通过对各种诊断结果、化验报告进行综合分析,最后得出正确的诊断结论。

房地产策划师或咨询顾问受房地产开发商委托,对所开发的项目进行详细的诊断分析,在了解了项目所在地的区域规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活习性等信息后,针对“建什么”?“怎么建”?“卖给谁”?等要素,提出项目的概念设计定位,画出概念规划图。而住宅对居住者的健康有很大关系,房地产策划师或咨询顾问既要从市场有效需求角度,还要从居住者健康与舒适的角度,恰当地为项目进行人性化的定位。

法律顾问职能

为了规范房地产市场,国家和地方政府颁布了各种与房地产建设有关的法律制度和法规条文,还有一些仅靠法律法规解决不了的问题,如项目对周边居住环境的影响(施工噪音、阳光遮盖等),土地代征、国际政治风云、国家对外关系以及国内经济发展、或类似奥运、WTO、西部开发等对房地产开发的影响情况、甚至城市规划、区域建筑物高度、道路宽度限制……等,必须以法律法规为准绳或合理避规、或进行调解、或遵照执行。而这些房地产开发商并不完全掌握。

财务专家职能

房地产开发商拥有资金,但房地产策划师或咨询顾问可以告诉你如何更有效的运用资金,房地产策划师或咨询顾问是站在开发商的立场上,为开发商的项目进行全程策划,并要保证项目在未来畅销,其目的是就是要在同样的资金投入情况下,获取最大的投资收益。其手段主要不是通过降低成本,而是通过资金的合理分配——将资金投在能使项目增值的创意设计上。

导演的职能

船长的职能

认为房地产策划师或咨询顾问的工作只是出主意的人也有很多,实际上,当项目的概念定位成为设计图、施工图后,其重要工作就是在现场进行监理,如果把设计图看作海图的话,就是要严格按照海图航线航行,局部变动必须征的船长同意,只有这样才能保证项目概念定位准确实施。

环境问题专家

这里所谓的环境问题不是地球变暖、酸雨增加的“大环境”问题,而是居住小区的环境美化、社区景观与周边街道环境、自然环境的协调的“小环境”问题,同时居住区的人性化,也往往是通过居住区景观的可入性得以体现。而居住区景观构成将极大的影响项目的未来销售,而景观风格定位及如何实现则取决于房地产策划师或咨询顾问。

可见,房地产策划师或咨询顾问是通才型人才,同时,一个房地产项目的全程策划也不是一个或几个房地产策划师或咨询顾问就可以完成,而十数个甚至数十个专家组成的群体才能够完成。

房地产策划师国家职业资格

房地产策划师职业的确立,不仅可以培养大批专业人才,解决房地产行业对人才的迫切需求;而且可以扩大社会就业途径,保证房地产行业的健康、持续、高速发展,对加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。随着我国房地产行业的发展,一支全新的房地产策划队伍正在产生并迅速成长,预计5年后,我国将会有几十万乃至上百万人员走上从事房地产策划师的岗位。

2008年12月15日,由中国房地产及住宅研究会主办、房教中国网承办的“首届中国房地产策划师年会”在北京大学隆重举行。此次大会作为中国房地产策划师第一次全国性的行业聚会,是国家推行房地产策划师职业资格认证制度以来的首次年会。标志着“房地产策划师”这一中国房地产业服务群体进一步朝着职业化、规范化方向迈进,也标志着“房地产策划师”这一中国房地产业服务群体进一步朝着职业化、规范化方向迈进。而中国房地产策划师联谊会的成立,将建立起房地产策划师的思想领地和精神家园,充分展示中国房地产策划人的智慧和风采,进一步推动中国房地产策划业及整个房地产行业的规范、健康发展。

房地产策划的地位和作用

地位

第一、房地产策划在知识经济时代属于智力产业,能为房地产企业创造社会价值和经济价值。二十一世纪是知识经济时代,知识经济的一大特征是智力、智慧产业将得到进一步发展,社会所需的知识比任何时代要丰富得多。成功的房地产企业,其价值越来越取决于他们的从策略面与左右面上取得生产、分配及应用知识的能力。这种能力,就是思想、智力、方略等。智能与财富结合在一起,还会爆发出巨大的能量。

第二、房地产策划在房地产企业充当智囊团、思想库,是企业决策者的亲密助手。主要表现在:首先,房地产策划是接触面大、实践广泛。从项目选址直到物业服务的每个环节,策划活动都参与其中。其次,房地产策划的案例精彩、手段多。在房地产策划的每个成功案例中,都有不少精彩绝妙的概念、理念、创意和手段。第三,房地产策划的思想活跃、理论很丰富。由于众多策划人努力实践,勤奋耕耘,在创造许多精彩的项目典范和营销经典的同时,还梳理出不少闪光的策划概念、思想和总结出富有创见的策划理论。这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮助与支持,给房地产企业出谋划策,创造更多的经济效益。

第三、房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起,为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期,需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程,这些过程中的某一环节出现问题,都会影响到项目的开发进程,甚至使项目变成半拉子工程。房地产策划参与项目的每个环节,通过概念设计及各种策划手段,使开发的商品房适销对路,占领市常

作用

第一、房地产策划能使企业决策准确,避免项目运作出现偏差。房地产策划是在对房地产项目市场调研后形成的,它是策划人不断地面对市场而总结出来的智慧结晶。因此,它可以作为房地产企业的参谋,使企业及企业家决策更为准确,避免项目在运作中出现的偏差。

第二、房地产策划能使房地产开发项目增强竞争能力,使其稳操胜券,立于不败之地。近年来房地产企业重新“洗牌”,概念不断创新,开发模式不断突破,一个个近千亩的大楼盘相继出现,竞争越来越激烈,决定者大有“四面楚歌”的感慨。在这种情况下,房地产策划就更能发挥它的特长,增强项目的竞争能力,赢得主动地位。

第三、能探索解决企业管理问题,增强企业的管理创新能力。房地产企业要赢得市场,商品房要卖得出去,重点是管理创新。策划人帮助房地产开发企业管理创新,就是遵循科学的策划程序,从寻求房地产开发项目的问题入手,探索解决管理问题的有效途径。

第四、能有效地整合房地产项目资源,使之形成优势。要开发好一个房地产项目,需要调动很多资源协调发展,如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。这些资源在房地产策划还没参与以前,是分散的、凌乱的,甚至是没有中心的。房地产策划参与到各种资源中去,理清它们的关系,分析他们的功能,帮助它们团结一起,围绕中心,形成共同的目标。

此外,房地产策划还有预测未来市场,满足居民居住具体要求等作用。

一、市场目标

销售时段:8月15日—9月30日

1、销售目标:

内部认购期间销售开发量的30%,总金额约为6000万元。

2、品牌目标:

商业圈的核心,龙头地王

第一商业街——超大型的休闲购物中心

再掀商铺投资热潮

3、目标客户群:

本区及周边区域的投资客

原有商铺租赁客户

一期旧业主的亲友

二、推售策略

1、推售思路:

二期正处于打地基阶段,无实物可看,发展商实力及信誉度是买家信任的支撑点。

一期交付使用,开始进入全面招商阶段,招商成功尽快开业是对二期最好的宣传。

对该阶段的目标客户群进行针对性的推广。

通过一系列的形象公关活动提升项目知名度及影响力,进一步确立项目在本商圈内的龙头地位。

2、入市时机

开始内部认购:8月15日

内部认购期:8月15日—9月30日

公开发售期:10月1日

8月15日开始内部认购,配合各方面宣传,在“十·一”黄金周前预热,争取在竞争对手加大宣传力度之前抢占目标客户群视线。

选择10月1日公开发售一来与二期工程进度吻合,届时二期五栋楼均已封顶,有实物可看,

3、具体部署

方案一:直接下定,直接选铺

目的:沿用一期的销售手段,试探市场的接受程度

在“十·一”前有效拦截竞争对手

具体操作:

1)意向买家先下诚意金¥20万元,享受优惠折扣,直接选定铺位;

3)公开发售七天内达成成交的所交之诚意金直接所购商铺的楼款,不作另行退回;

5)意向买家凭身份证签署“内部认购意向书”,每份“内部认购意向书”只能认购一个单位;如需转让,须先征得发展商同意,并由出让方交纳¥1万元手续费予发展商;直系亲属间转让无需交纳手续费,但需出示户口本证明。

方案二:先下诚意金,只保留折扣不保留单位,公开发售时再轮筹选购,先到先得。

目的:最大限度调动意向客户的认购积极性

1)意向买家先下诚意金¥5000元,仅作保留优惠折扣,不代表选购具体单位;

2)签署“内部认购意向书”,以均价出街,暂不公布价格明细;

3)开售前一天轮筹,开售当天换筹,先到先得。

5)“内部认购意向书”转让须交纳¥1万元手续费。

活动配合:

9月份集中招商会

“十·一”模特时尚大赛

司仪大赛

美食大赛

三、宣传方面具体部署

详细计划见附件一。

四、销售人员的培训

8月15日前全部到位。

一、招商策划内容:

1、项目所在地市场摸底调查分析

2、项目业态定位

3、商场布局划分(CAD布局图)

4、招商手册、DM等项目招商广宣的设计

5、商场一装设计(费用另计)15元/㎡(建筑面积)

6、商场二装规划

7、商场划分摊位的零、整招商

8、开业活动的策划等

(以上项目所涉汲的宣传、推广、制作所产生的费用由甲方负责)

二、招商费用:

1、商场整体招商费用为40元/㎡*招商总建筑面积

2、预付招商启动费用为总费用的20%(招商运营合同签订之日支付)

3、商场业态定位、布局图确定(CAD图)支付总费用的20%

4、已入招商家达到总招商面积的30%支付总费用的20%

5、已入招商家达到总招商面积的60%支付总费用的20%

6、已入招商家达到总招商面积的80%以上支付总费用的20%

三、后期运营费用为10元/㎡(运营合同另签)

备注:

随着【龙腾盛世】项目工程的顺利进行,住宅的销售进入尾声。【盛世商城】的行销和招商开始进入了实际的操作阶段。

【盛世商城】的行销和招商工作,我司有以下两点考虑:

一、基以品牌主力店、大卖场整体租赁,而后再分割成小产权商铺带租赁合同出售。此种方式有以下几个问题需要探讨:

2、品牌主力店、大卖场整体租赁的租金是否符合支撑贵公司对销售价格和销售率的预期;品牌主力店、大卖场整体租赁的租金水平一般都较低,按照商业地产投资回报率一般在8%以上。较低的租金水平恐怕很难支撑较高的销售价格和较高的销售率,贵公司的整体收益就会受到较大的影响。

3、当然,品牌主力店、大卖场由于租期较长,品牌效应明显,对销售率和销售价格也有一定的提升作用。

1、主题概念的精品店中店商场的市场定位甚为关键。定位的准确,关系到商场的销售率和销售价格。

2、主题概念的精品店中店商场也需要物业性质的商场管理公司进行管理。商场管理公司由谁为主体组建,关系到商场后续的经营的好坏。

3、主题概念的精品店中店商场需要销售和招商齐头并进,需要行之有效、严谨的市场营销方案及强有力的执行力来保证销售。

4、主题概念的精品店中店商场如果市场操作良好,能实现较好的销售率及较理想的销售价格,贵公司的整体收益也较理想。

【盛世商城】的行销和招商工作就以上两点来开展和实施。

A)苏宁电器连锁集团:苏宁电器连锁集团始创于1990年,历经十余年的努力拼搏,苏宁已发展成为年销售规模120多亿、上缴税收过4亿元、员工2万余名、连锁企业遍及全国24个省市地区的大型零售连锁企业集团。先后获得中国最具影响力十大企业之一、全国民营企业8强、全国连锁企业7强、中国商业企业名牌企业、江苏省著名服务商标等殊荣。----自1995年起,苏宁率先在中国家电流通领域尝试连锁经营的模式。在江苏省内及北京、上海、广州、重庆、天津、成都、合肥、杭州、西安、深圳等地以直营和特许形式建立了数百家连锁店。

B)永乐苏宁电器连锁集团:

A)赛博数码广场:赛博数码广场,旨在建立全国最大的3C增值服务渠道,拓展全国连锁卖场达500家,以紧密的网络覆盖全国各大中级城市。成为全国最有价值的行销服务平台,为国内外合作伙伴提供在中国市场内的最有效服务平台。赛博数码广场,拥有全国最大的3C会员组织,其中时常积极参与活动的会员,超过5000万名以上。

A)来雅百货:来雅百货成立于193月,由台湾正统管理团队操盘管理,以全新的经营理念,科学的管理模式,差异化的经营特色以及拥有雄厚实力的经营母体等五大优势,迅速崛起于百货行业当中。

B)新华都:

本项目位于当某某市的中心。从地理位置这一角度来看,目前此地段是繁华地段。因此针对该项目进行细致准确的市场定位——高档品牌家居装饰城。并针对商铺的经营主题和商铺未来的经营前景进行细致和适当的宣传,从而促进和带动商铺更好、更有利的销售。

项目优势:

1、区位:本项目位于某某市的城市商业中心,南北贯通,交通便捷。

4)理念:营造出与当某某市原有的消费观念不同的高档次高品质的现代消费经营理念。

5)人气:本项目的周围存在大量的显性消费者和隐性消费者,这些利于未来市场的蓬勃发展

6、项目在当某某市域内及周边城镇的影响力够,形成一定的感召力。稍有了解的大多数经营者和投资者对本项目的认知度较高,对商铺未来的价值很期望。

项目劣势:

1、对于中低档产品的商户来说,本项目的销售和租赁价格相对商业中心区域以外过高,使这些商户在投资上形成一些困难。

2、在地理位置上,零散的装饰市场辐射区域占市区大部分,截断了项目市场的部分终端客户。

市场机会:

1)目前,当某某市城内没有一个完善的高档品牌家居装饰市场,并且一些经营商户规模较小,分布零散,不易形成市场规模。

2)市区内的房地产业正在蓬勃发展,在建项目的市场容量大,而且待建的项目将陆续上演,从而形成了一个深厚的市场容量。

3)现有市场的家居装饰商品,已有多数品质已不能满足现代人的消费需求。

4)零散的经营家居装饰产品,在终端消费者心目中定位为中低档产品。

5)对于家居装饰的品牌商户,在租赁和出售的价格上相对于周边的区域具有很强的合理性。

6)现在某某市场上的多数商户为追随性经营,追随的对象多数为品牌商户和有感召力的商户。

7)现在某某市域内原有商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性,商业氛围的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成,商铺的换租率表现频繁。

市场威胁:

2)未来规划的家居装饰业,对本项目的潜在威胁,威胁的大小直接取决于定位是否同质化。

3)现某某市的一些有影响力的经营户,对于我们市场的形成具有一定的冲淡影响。

a、可以使客户规避市场风险,坚定投资信心,增加销售热度。因为这样定位,可以减少与直接竞争对手的接触面。通过市场调查分析,我们发现在周边的群楼商铺,都以满足消费者的日常生活需求为突破口。如果本项目商铺雷同于它们,必将增加市场压力,加剧市场竞争,在这方面,本项目明显处于不利地位;

b、有深厚的市场容量:我们的这个定位就目前情况,某某的房地产蓬勃发展将带动装饰业的发展,并且本项目周边在建或在售的楼盘较多,这些楼盘入伙后对家居装饰的需求量较大;

c、目前在某某市集中的家居装饰材料区(城)相对较少,且高档品牌家居装饰区更少,因此本项目有着很大的发展空间;

d、项目现在人气旺,交通条件十分理想,且商铺前面步行道空间较大,满足发展家居装饰业的硬件需要;

e、为以后在区域市场上发展树立一个品牌效应,避免了定位的同质化;

f、良好的市场操作性:我们这一定位,是基于详细的市场调查和商战实例整合出来的,有良好的前瞻性。同时,我们在定位的过程中,逐渐赋予和加深了它所包容的,并准备一套有逻辑、有秩序的销售、促销准备活动。

根据市场调查,初步把这次销售宣传的对象定位为隐性目标客户和显性目标客户。

A、隐性客户群:被本项目本身的氛围与定位的独特性吸引而来的商户,主要表现为转换行业的商户。

2、看好本区域家居装饰业发展前景的其他地区的投资者;

b、经营者:

1、经营知名家居装饰品牌的加盟者或连锁店;

2、一些准备设立办事处的装饰公司;

3、本区域的高档品牌装饰经营者;

4、看好本区域家居装饰材料业发展前景的其他地区经营者;

根据市场分析,销售方式主要采取以租代售和直接销售两种方式。

以租代售,就是客户一开始先付总房款的30%作为购房定金,并与开发商签订一至两年的租赁合同,租金按市场价计算,一次性付清一年租金;租赁合同期满后客户如有意购买此商铺,则可交纳剩余房款(总房款减去定金和已交租金),并与开发商签订正式购房合同;若客户无意购买,则向客户返还开始交纳的购房定金。

以租代售这种方式降低了置业者门槛,首付大概7万元(60*3900*0.3=70200)即可,缩短了销售周期,有利于打开市场形成人气,带动以后商铺的销售,但是,这种方式不利于发展商资金快速全面的回笼。

根据我们对当某某市市场的实地调查发现,当某某市商铺月租金为20—28元/㎡不等。

从上表看,当某某市域内的月租额可以分为12元/㎡的低价段,16—20元/㎡的中价段,24—28元/㎡的高价段。虽然16—20元/㎡占主体部分,但考虑到每个物业本身存在的缺陷、租期长短、业主和顾客的关系等外部因素,这部分价位相对有些保守。本项目的商铺属于新建市场,配套设施完善,故取中段价位的均价18元/㎡和高价段的均价26元/㎡为其变化幅度,因此我们的商铺租金定价取其中高价位的均价22元/㎡。

针对这个租金定价,对于我们这个项目,以租代售这种销售方式在租赁套数上应有限制,若全部以这种方式销售,则回笼资金才达404.38万元(租赁合同以一年为期限)。

(二)直接销售。(主要是针对投资户的销售方式,打消其投资回报的顾虑)

我们这里所说的直接销售包括三种具体形式:

1.一次性付款(采取此种方式购房可以给予一定优惠);

2.分期付款(签订合同时先付总房款的40%,房屋封顶时再付40%,交房时最后付20%);

3.按揭(首付为总房款的50%,剩余房款客户向银行贷款付清)。

(三)销售方式组合分析。

一次性付款和按揭对于发展商回笼资金来说是一样的,而对于分期付款方式,因工程进度不同而有异,故只以第一期款额计算资金回笼。(据保守估计,计划销售占总户的85%,计40户)

分期付款159001404000总房款40%,(一年内封顶可收回总房款的80%)

(四)投资回报分析。

下表是投资一年后投资的回报率:

5年期月利率为4.650‰,十年期月利率为4.800‰

月租金(元/㎡)投资回报率(一次性付款)投资回报率(按揭)期投资回报率(按揭)5年期

根据上部分投资回报率的分析,可以看出为更快形成市场,增加人气,利于下一期商铺的销售,发展商可以代替那些投资客户吸引经营户来租赁经营商铺,并保证可以给其一定的回报率如6.00%,这样从表面上看可能会给开发商带来一定风险,如达不到一定的回报率,开发商每平米可能要承担200元的风险,但随着市场逐渐完善,房价上涨,这种风险将降到最低。对于我们这个项目,这种销售方式是可行的,尤其在姑孰新城商业街真正形成后。因此针对这种情况,发展商就要采取积极合理的招商策略,更快吸引经营户进驻,这样既加强了投资户的投资信心,还可以更快提升项目的知名度和影响力。

不管是以租代售还是为投资户进行招商,开发商都必须积极的吸引经营户进驻商铺,针对商铺市场的初步定位——高档品牌家居装饰区,因此建议采取一些主动出击的招商方式,可以更好的吸引经营户。具体操作如下:

品牌商家的品牌效应能给投资者及经营者增强置业的信心,从而有力地促进销售,所以建议对于有意进驻的品牌装饰材料商及装饰公司设立办事处,在售价或租金上给予一定比例的优惠,如在售价上给予一定的折扣或在租金上给予3个月或半年的免租期,利用其品牌效应来带动其它商铺的销售与招租;

针对目前地区商铺人气不足,为达到带动人气,建议对此推行“客户领袖奖励计划”,凡已认购的客户若能带领其它客户,进行认购并成交者,发展商将按所规定的标准奖励给予领袖客户,如:按其所购买的商铺总价的1%作为优惠奖励,可以转化为经营商业时的二个月税收全免或其他形式。

对于一些目标客户,可以通过直邮(DM)或直接派人上门向各商家派发单张、海报等方式将有关资料传给客户,这也是招商的有效方式。

对于售楼处可以设置一个销售商铺的专职人员,主要负责商铺的一系列问题和情况,也包括售前、售中及售后的各种服务。

基于前面的分析及本项目的定位,并结合目前商业物业市场的实际情况,在项目的推广宣传时,主要围绕下面几个方面进行:

1、宣传该区域房地产业的蓬勃发展,必将带动家居装饰业的长远发展,从而使购买本项目的消费者对于商铺的发展前景与潜力充满信心;

2、本项目位于当某某市老城区的中心路——南北贯通,交通便捷,况且商铺前面的步行道空间较大,对发展家居装饰材料行业极具潜力;

3、项目独创性:以差异化竞争为前提,做到人无我有、人有我优、人优我奇的特点,我们的“有”——未来的商业中心;我们的“优”——合理的售价和租价;我们的“奇”——商铺和家居为一体。

建议本项目的导视系统表现手法采用多样化,更能充分的将本项目的形象及主题表现出来,因此可以在面向路的0#楼上悬挂条幅,并在等客流量较多的地方设立导视牌;

1)、条幅:

例如:

“投资有眼光,盛世商铺做家装”

“盛世商铺,铺展家装财源路”

2)道旗:

“资本.运作.财富.扩张”

根据调查,因为本项目是新型项目,对消费者的心理影响不是很大,为了改变这种现象,我们策划出两个方案,可以更好的配合前面的宣传。

目的:赛事设立一、二、三等奖项,对于获奖的人士给予置业优惠或其它

两个方案可以同时进行,这样可以更好的把盛世高档家居装饰城的形象宣传到人群的各个层面。

根据这些情况,报纸投放应以《某某日报》和《某某侨报》为主,选用1/2的版面,(这样费用不大,可集中在一个时段持续进行,建议集中在五月中下旬)诉求项目地理位置及高档家居装饰城的发展前景,从而引出本项目未来巨大的升值潜力。

3、宣传单张:

由于宣传单张的制作成本低廉,适合大量的派发,并且,本项目目前还没有这种宣传单张,因此,建议制作本项目商铺的销售宣传单张,可以在内容、色彩上产生较强的视觉冲击力,制作要求能充分体现本项目优越的地理位置、项目的商业定位及高档家居装饰材料区的经营发展前景,同时可以附上商铺的投资回收效益分析案例(见附件二)。建议单张的开张可选择8K或16K双面,制作数量大约10000份。主要投放对象针对市内的家居装饰材料商铺经营者。

以重阳传统佳节为切入点,大肆宣传“敬老”这一中华传统美德,利用受众感性面,大打感情牌,突出“xx”品牌的经营理念,拉近与消费者之间的距离,树立品牌形象,最终达到拉动销售的目的。

活动以老年人体验服务为主,同时宣传老年人生活保健常识,宣传关爱老年人的重要性。

人间百善孝为先,九九重阳感恩情;

关爱老人就是关爱自己;

关心我们的父母,关心我们的未来。

■凡在xx商场购物的老年顾客,凭电脑小票可在收银台免费领取菊花茶一袋。

■收银台工作人员在已领取礼品的小票上做好记号,并登记领取人基本资料。

■小票不拆分,不累计,当日领取,逾期视为无效。

■收银台工作人员做好领取登记工作,避免重复领取。

■本活动赠送的菊花茶,可洽谈由供货方赞助,公司方面在DM单(或促销海报)上提出特别鸣谢字样予以回报。

■从活动经费成本方面考虑,可采取“30袋菊花茶/店/天”的形式赠送。

2、九九敬老日,浓浓感恩情。

■促销商品摆放在门店显眼处。

■制作大的特价标识,吸引视线,刺激销售。

■本活动特价商品要有绝对的针对性和冲击力。

本活动是以促销活动与形象活动相结合的形式进行,带动销售为主,树立品牌形象为辅助,所以,预计本次活动的销售量较以往会有大幅度提高。

而节日主题活动的举行,亦可很好的树立品牌形象,并与本月“xx商标”授牌仪式相呼应,能使品牌美誉度的提升起到拉动作用。

通过在“母亲节”期间组织一系列的营销活动,旨在进一步弘扬中华民族的传统美德,为子女们表达对母亲的深爱之情、回报母爱、慰藉母亲慈祥而善良的心而搭建一座服务的“桥梁”;同时,借助这次营销活动,进一步向社会展示xxx学校品牌,并借助母亲节活动扩大新生招生,并提高教育的知名度、美誉度。

2)学校入口及明显处应悬挂条幅:

B、宣传的地点(各分校按照当地宣传负责人制定的宣传区域执行)(如:公立学校门口大型商超商场门口广场或者公园门口)

2)前台摆放活动传单宣传品。

B、向同学们宣讲母亲节的日期,xxx教育届时将举行晚会;

C、找目标学员让其录下最想给妈妈说的一句话,完毕即送礼品一份;

分析哈密市商业环境及大十字商业街目标客户购买行为及心态,为项目定位及营销推广提供客观依据。

哈密地区面积16.5万平方公里,辖区人口35万,其中市区面积8.5万平方公里,人口15.6万,由于城市人口少,人均收入水平低,致使商业消费水平较低,消费能力有限。

哈密市产业主要依赖矿产、铁路及农业,在整个产业发展中,第一、二、三产业均不发达,且缺乏有力的经济增长点,经济发展缓慢,制约了商业的发展。

每年来哈密的外来人口高达十几万,但多数以民工居多,由于消费水平较低,对商业的贡献率极低,而对商业贡献率较高的旅游人数,所占比例相对较低,每年仅3—5万

人,对商业的贡献相对有限。

哈密市商业格局缺乏亮点,雷同性极强,未能针对细分市场建立起一些有特点的专业市场,差异性不强导致市场间竞争激烈,每家商业市场均未能形成自己的优势,缺乏长远发展潜力。

哈密市商业主要集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路局商业区。

在商业形态方面,以时代广场为中心形成了以领先、新世纪、地下街及沿街品牌店构成的`,芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种,是哈密市最繁华的商业区,商品零售额占据哈密市场的70%以上。

在时代广场周边,还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构成的中低档商品集贸市场,这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相邻的优势,与商场及品牌店形成互补效应,吸引着不同的客户群。

以天马为中心的铁路商圈,充分利用交通及地理优势,形成了以天马市场,温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批发市场构成的集贸市场的商业形态,主要经营小商品、建材、家俬、糖酒、日用百货及食品等商品。

从上述哈密市的商业格局而言,商业集中度较高,再加上缺乏新的商业增长点,人均消费水平较低,商业已趋于饱合,缺乏发展空间。

2、商场、集贸市场、品牌店及超市构成哈密市四种主要商业形态。

哈密市的消费主要集中于商场,集贸市场,其中商场和品牌店主要经营中高档商品,集贸市场主要经营中低档商品,超市多为一些便民店,经营日用百货、食品等,从商业形态而言,缺乏专业性,特色化的商业形态,商业雷同性强,竞争激烈,特色专业市场发展潜力巨大。

由于哈密市商业雷同性强,缺乏差异性,未能形成自己市场的竞争优势,因此当新的市场出现时,立即出现大量商户的流动现象,新的市场只需借助价格杠杆和一些炒作,

THE END
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5.投资计划书(精选12篇)用途及特性:适用于所有楼房楼顶、外墙、地面、内墙铺设,如住宅楼、高层建筑、宾馆、酒店、大型商场、超市、医院、广场、家庭地板装饰及墙面装饰。产品美观耐用,重量轻,可根据客户需求制作各种花纹图案,生产工艺简单,不需要烧制,没有污染,与传统地板砖比,生产成本低,投资少,回报率高,市场前景广阔。 https://mip.ruiwen.com/gongwen/jihuashu/799680.html
6.项目请示报告(精选16篇)× %=(单位:万元)3.投资回报率=投资收益率÷投入资金= ÷ = % 回购时间为 个月,每年投资回报率达 %。 七、付款履约担保 1.会出具的财政性资金预算项目的编制承诺函。 2.关于项目回购列入财政预算的决议。3.为项目回购出具的第三方连带责任担保。 https://www.360wenmi.com/f/filewe6aid08.html
7.大学创业计划书15篇(荐)中国企业在国际上融资成功率不高,不是项目本身不好也不是项目投资回报不高,而是项目方创业计划书编写的草率与策划能力让投资商感到失望。 第一部分 摘要 (整个计划的概括) (文字在2-3页以内) 一. 公司简单描述 二. 公司的宗旨和目标(市场目标和财务目标) ...https://www.qunzou.com/jihuashu/1866509.html
8.投资项目商业计划书(通用12篇)1.投资预算:详细列出店铺装修、设备购置、人员招聘等投资预算。 2.收益预测:根据市场需求、客流量和价格策略,预测项目收益情况。 3.成本分析:分析食材成本、人工成本、租金等费用,制定成本控制措施。 4.投资回报期:预测项目投资回报期,评估项目盈利潜力。 https://www.oh100.com/a/202204/4520983.html
9.旅游业创业计划书范文(通用8篇)由此可见,公司在三年内,将创造税后利润716万。按照风险投资100万计算,站股份的50%,风险投资收益回报率达598%。由于三年内的战略是开发哈尔滨市场2,业务成熟后,向全国推广时,回报率还会提高。 3.结论:经初步分析,公司通过经营,将为投资者创造十分巨大的经济效益和社会效益。 https://www.yjbys.com/chuangye/ziliao/chuangyejihuashu/580083.html
10.项目财务分析报告(共17篇)截至XX年年年末,项目总共实现销售资金回流6.6亿元,银行按揭签约放款率达100%,建设投入期最大现金流3.17亿元,预计本项目最终实现销售净利润1.25亿元,实现项目投资回报率达20.7%,圆满地完成了xx集团和实业公司下达的各项工作考核指标。 二、财务控制管理与财务指标分析 (一)在实业公司的监管下,财务工作实现了几个突破 1...https://www.gerenjianli.cn/fwdq/huibaobaogao/10204089.html
11.五星级酒店投资预算在执行过程中,可能会因市场变化、政策调整、经营环境变化等因素需对预算进行调整和优化。在调整过程中,需要充分考虑酒店实际情况和市场变化趋势,确保调整方案的科学性和可行性。同时,通过定期评估预算不断优化预算方案,提高回报率。 综上所述,控制五星级酒店投资预算要充分规划和评估、精 确估算成本、合理控制设计和装修...https://www.jmdossen.com/NewsStd_2864.html
12.项目计划书范文用途及特性:适用于所有楼房楼顶、外墙、地面、内墙铺设,如住宅楼、高层建筑、宾馆、酒店、大型商场、超市、医院、广场、家庭地板装饰及墙面装饰。产品美观耐用,重量轻,可根据客户需求制作各种花纹图案,生产工艺简单,不需要烧制,没有污染,与传统地板砖比,生产成本低,投资少,回报率高,市场前景广阔。 https://www.wenshubang.com/jihuashu/4610613.html
13.大一创新创业商业计划书(精选7篇)3、每日经营财务预算及分析 据预算分析及调查,可初步确定市场容量,并大致估算出每日总营业额约800元,收益率30%,由此可计算出投资回收期约为四个月。 七、未来规划 1、在校园餐饮行业,不能够墨守成规,要与时俱进,学生的口味在时时刻刻的发生着变化,我们要在做好自己的情况下,不断的把握住市场的行情变化,不断...https://www.fwsir.com/fanwen/html/fanwen_20220521081147_1803784.html
14.旅游度假区项目投资预算分析MacroWord. 1 / 17 旅游度假区项目投资预算分析 旅游度假区环境对旅游业的发展至关重要,因此应该重视和保护 好旅游度假区的环境。通过加强环境保护意识、控制开发规模、推行 绿色交通、垃圾分类与处理以及加强监测和管理等对策,可以有效改 善旅游度假区的环境状况,提升游客的旅游体验。政府、管理者和游 客之间需要形成...https://doc.mbalib.com/view/77615e5342b1c50ceeca87ab2fb024a2.html
15.资管视角下的一些不动产运营指标收益率与利润率 01、经营收益率(NOI Yield) 每单位投资成本所产生的净营业收入,用于衡量某一特定时期的项目的经营收益能力。即:经营收益率(NOI Yield)=净营业收入(NOI)/投资成本(C)。 02、EBITDA回报率(EBITDA Yield) 每单位投资成本所产生的EBITDA,用于衡量公司在某一特定时期的业绩回报水平。即:EBITDA回报率(...https://www.sunluo.com/news/163.html?pagenum=all
16.六城六站,一期一会!资管四期诚邀各大业主投资人共赴资产管理知识...五、酒店改造工作的故事 1. 改造与新建的差异 2. 边施工边营运 3. 改造工作计划 4. 运营期改造控制要点 5. 验收调试 6. 改造后评估 7. 二次改造 六、你不知道的成本 1. 投资回报率设定 2. 设计规划追踪 3. 投资回报覆核 4. 指标分解与预算编列 ...https://www.shangyexinzhi.com/article/11181341.html
17.一文读懂酒店行业的经营指标,让你轻松开酒店!37.投资计划完成率 本指标以年度实际已完成的投资计划比率为准。 计算公式为:投资计划完成率=实际完成投资计划金额/全年总投资计划金额*100%。 38.投资回报率ROI 投资回报率ROI=酒店净利润/酒店投资总额 39.净利润率 酒店净利润率=酒店净利润/酒店总收入 ...http://www.liushangen.cn/post/68.html
18.酒店财务分析范文12篇(全文)据美国华尔街日报报道,价格和收益管理将是21世纪最重要的和回报率最高的边缘产业之 一。在酒店业,由于收益管理系统对公司决策和创利的巨大影响,世界许多著名酒店集团,特别是欧美的主要酒店集团管理层都对收益管理高度重视,先后建立了专门的收益管理部门,并配置了能进行大量数据分析和实时优化处理的计算机系统。这些系统和...https://www.99xueshu.com/w/ikeylmn6ivxz.html