酒店式公寓的经营模式

二、酒店式公寓的概念酒店式公寓亦即产权式酒店，指将公寓的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时段的免费居住权。根据其用途，可以分为酒店式商务公寓和酒店式度假公寓，前者多建在经济比较活跃的地区，目标客户为商务人士，典型如罗湖丹枫白露;而后者则建于景色优美的旅游区，主要消费群体为旅游度假者，比如大梅沙雅蓝酒店。

三、酒店式公寓的经营及利润分配模式

(一)包租型。即业主将公寓交由酒店管理公司统一经营，酒店管理公司每月付给业主固定金额作为投资回报，也可看作是支付给业主的酒店房屋租金。典型如深圳罗湖的丹枫白露和成都的世代锦江。1.深圳丹枫白露罗湖丹枫白露项目定位为投资型产权式酒店项目。依托三九自身丰富的酒店客源和管理经验，其项目定价均价在12，600元/平方米左右，相比临近住宅项目溢价超过100%。首付款比例偏高(超过4成)。由于销售情况理想，现只有4组合形式可选(4套69平方米一房一厅，总价350万，首付150万)，其中三套交与三九经营，一套自用。利益分配模式：15年(三套)经营协议，共返还业主200万(供楼款);经营期间业主无须交纳任何其它费用;一套自用房若交与酒店经营，每月固定返还4000元，业主无须支付其它费用。

2.成都世代锦江世代锦江产权式商务酒店，总面积17750平方米，酒店客房252套;有56.03、51.91、43.10、39.84、46.90平方米五种精装客房套型，集居住、商务、酒店于一身。投资及利益分配模式：投资金额：29.4532万元投资物业：46.9平方米精装酒店客房，6280元/平方米投资方式：一次性付清全部房款，并和酒店管理公司签订委托协议十年。前10年收益：按照首付款的8%作为年度收益，10年则为29.4532万元×8%×10年=234366元。后10年收益：若续约，则年收益为首付款的8.8%，10年则为29.4532万元×8.8%×10年=259188.16元。

包租型经营模式优缺点分析：优点(1)固定经营模式,购房附带委托经营协议书，业主无权协商和选择，便于前期操作和统一经营管理;(2)用高额而稳定的回报吸引投资者，可以在促销和提高房价的同时，让更多的业主纳入酒店整体经营的范围，壮大酒店的实力，也减少了后期管理隐患;(3)财务结算便利，如经营管理得当酒店管理公司有较大利润空间;(4)签约期长而回报金额固定，联系货币贬值和通货膨胀因素，对管理方后期经营有利。

缺点(1)包租后形成固定支出成本，对经营方压力较大，有一定金融风险性;(2)据建设部2001年6月1日起施行《商品房销售管理办法》，明确规定：房地产开发企业不得采取售后包租的方式销售未竣工的商品房。其出台的初衷就是为了防范楼市泡沫，以防止哄抬楼价。但是业内现在似乎认为售后包租是一种发展方向，打擦边球，有违规隐患。

(三)代租管型。即业主委托物业公司对其拥有的房屋进行代理租赁，并提供酒店式服务，使业主能够轻轻松松获得良好的投资回报。在代租管期间，业主需按规定交纳物业管理费和本体维修基金，支付物业公司租赁佣金，同时享有与其他业主相同的权利。1.市场供求关系(1)旅游度假景点，客源流动性大;(2)同一区域内此类租赁模式少，有市场需求量;(3)与周边酒店房价相比，租金较低，客户承受能力强。