产业园核心开发盈利模式，一般而言分为六类：传统地产开发模式、产业综合开发模式、专业服务运营模式、“产业+投资”运作模式、“并购+退出”运作模式、产业运营服务模式。以下分别对六类产业园开发盈利模式进行详细分析。
一、传统地产开发模式
传统地产开发模式是指开发商以二级开发为主，建设标准化或定制化的园区物业，以租赁、出售或合资等方式进行经营和管理，最后获取开发利润的模式。从本质上讲，传统地产开发模式与住宅开发并无太大差别，因此成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。
此类运作模式的典型代表为联东U谷。联东U谷专注园区产业运营、服务中小制造企业，以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。这些物业产品小而精，更多为中小企业量身定制，具有较高的实用性。已在全国40多个城市投资运营产业园区超过210个，引进制造业企业和科技型企业超过11000家。
在传统地产开发模式下，开发商可通过以下三种方式盈利：
(1)物业出售获取销售利润。由于产业地产前期开发投资巨大，而我国缺乏通畅的产业地产融资渠道，地产开发商必须提高物业出售比例以迅速回笼资金，与国际产业地产开发商相比，我国的地产开发商物业出售比例偏高。
(2)物业出租获取租金收益。由于我国工业用地政策有很强的区域性，很多地方规定，工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让，从而限制住了物业出售的获利通道，开发商不得不持有并出租物业，以获取稳定的租金，持有物业虽然资金回收较慢，但能使开发商获得物业增值收益。
(3)提供增值服务获利。在专业分工越来越细化的时代，企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型服务的需求越来越多，基础性物业服务已经不能满足企业的需求。为入驻企业提供所需的基础配套服务和增值服务，有助于提升园区招商能力的同时，也蕴藏着较大利润空间。
二、产业综合开发模式
产业综合开发模式是指开发商除一二级开发外，更多为政府提供以产业规划、服务与导入等方面的服务。在规定的合作年限内，开发商负责园区的土地平整、道路管廊等基础设施建设工作;学校、医院、文化、体育公共设施建设及运营管理工作;产业规划、项目招商、宣传推广等产业发展服务工作;空间规划、建筑设计、物业管理、公共项目维护等基础性服务工作等。与此同时，开发商以园区内所新产生收入的地方政府留成部分的一定比例作为投资回报，如新产生的土地出让金、税后、非税收入及专项资金等。合作期限结束后，开发商将园区的基础设施、公共设施产权及经营权无条件移交给地方政府。
此类运作模式的典型代表为华夏幸福。华夏幸福是中国领先的产业新城运营商，在产业新城开发与运营中，华夏幸福充分发挥产业平台的优势，整合各方产业资源，对接地方政府，除了一二级开发外，更为政府提供以产业规划、服务与导入方面的服务。通过一系列的操作，从前期开发及后续运营的方面受益均等获得，成功把短期的一次性房地产开发转变成长期且可持续的园区运营。目前该公司运营产业新城已布局于长三角、珠三角、中原城市群、成渝城市群及长江中游城市群等区域。2019年，华夏幸福实现销售额1451.59亿元，资产规模超4500亿元。
在产业综合开发模式下，开发商可通过以下三种方式盈利：
(2)招商引资返还收入。园区招商引资返还收入，即园区新增固定资产投资额或新增财政收入的一定比例返还。
三、专业服务运营模式
专业服务运营模式是指开发商除一二级开发外，提供更完善的规划、招商、物业、企业外包等专业增值服务。开发商向园区服务运营商转型，从开发到运营、从增量到存量、从载体到服务，通过提供人才、金融、技术、信息、市场、商务、政策等增值性服务，建立产业配套服务体系，打造以企业为核心的良好产业生态环境。
此类运作模式的典型代表为亿达中国。亿达中国已从初级阶段租售服务到行政服务的阶段，再从BOT模式的定制阶段到全产业链的整合服务，直至今天的保姆式服务，其成功将园区开发和运营职能剥离，进而更专注以招商运营、物业管理、增值服务等轻资产运营的专业服务模式。亿达中国深耕大连、武汉，重点布局京津冀、长三角、大湾区、中西部及其他经济活跃区，先后开发和运营了40多个商务园项目，积累了丰富的商务园区开发运营和服务管理经验，形成了独特的商业模式和产业优势。亿达中国于2014年在香港联交所主板上市。
在专业服务运营模式下，开发商可通过以下二种方式盈利：
(1)一二级开发获利。随着轻资产运营的成熟，资源、客户、品牌不断累积，通过成功的项目运营赢取当地政府及产业客户良好口碑。而产业园区是个复杂系统，不具备足够体量的土地储备和可供租售物业，是没有话语权和主导权的，因此服务运营商在以轻资产方式增加盈利点，降低经营风险的同时，也可通过一二级土地开发获利。
(2)提供专业增值服务获利。专业服务运营模式可以较小资金和较低风险实现园区规模化布局，可以快速新增可协同园区而实现规模效应，同时还易于培育新的增值服务营收增长点。
四、“产业+投资”运作模式
“产业+投资”运作模式是指开发商除一二级开发外，同时还对园区内企业进行投资入股的业务模式。开发商不仅将资金投向产业地产，一般还会参与募集成立产业园投资基金，同时将资金投向具有市场前景的创新企业。这种方式有利于吸引大批创新企业入驻产业园，而同时股权投资也能在未来实现资本增值。
此类运作模式的典型代表为张江高科。张江高科提出以“科技投行”为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略。张江高科大力推动产业投资，重点实现从天使、VC、PE到并购的全阶段投资布局，针对不同企业在不同时期的融资需求，公司以直接投资、参股基金投资、管理基金投资等多种方式精准投资。2018年张江高科营业收入11.48亿元，其中投资收入贡献接近40%，利润贡献超过50%，强化了投资在营收和利润贡献中的重要地位。
在“产业+投资”运作模式下，开发商可通过以下三种方式盈利：
(1)产业园运作盈利。产业园业务仍为开发商主要业务之一，与传统地产开发模式和产业综合开发模式类似，开发商也可通过出让产业园土地、租售物业获得收益。
(2)投资回报盈利。开发商充分发挥对入驻企业熟悉的优势，采用投资基金或物业入股的方式对成长型企业进行孵化培育，形成既当“房东”又当“股东”的模式，待企业成长上市或并购后获得资本增值。
五、“并购+退出”运作模式
“并购+退出”运作模式是指先收购被低估的核心物业资产，然后进行运营管理提升，实现物业资产升值，随后通过出售、ABS、REITS等多种模式实现退出。投资方一般通过基金募集资金，然后收购物业后改善运营管理，当物业能产生稳定的现金流时，通过出售、ABS、REITS等方式进行资本化运作实现退出，完成一轮资本循环而进入下一轮投资。新加坡凯德集团正是如此，构建了一个以基金实现投资而通过REITS价值变现的稳定收益模式。
此类运作模式的典型代表为黑石集团。黑石集团是全世界最大的独立另类资产管理机构之一，旗下的房地产基金成立于1992年，经过20多年的扩张，已经成为世界最大的房地产私募股权公司。黑石房地产投资基金核心投资理念是：买入、修复、卖出。也就是先收购有潜力、被低估的核心物业资产;然后迅速解决其所面临核心问题，改善管理水平，提升运营能力，实现物业资产升值;而一旦问题解决，黑石会在最佳时机套现，将其出售给保险公司、REITS公司或主权基金等长期投资人。在英国伦敦奇斯威克园区的操作中，黑石于2011年初以4.8亿英镑买下，经过“买入-修复-卖出”之后，于2014年1月以8亿英镑卖给中投，净赚了52%的收益。
在“并购+退出”运作模式下，投资方可通过以下二种方式盈利：
(1)物业租赁收益。无论是收购物业还是新建物业，都要进行运营管理提升，将物业出租，赚取稳定的现金流。其中，较高的物业出租率是获取稳定租金的基础，也是物业资产升值进行资本化运作的基础。
六、产业运营服务模式
产业运营服务模式是指运营方因具有大量产业资源，结合地方政府招商引资需求，进行创业空间或产业基地的建设和运营管理的模式。这一模式比较适合投资机构和产业集团。如投资机构主业是投资，对某些产业有着深入研究，同时每年都会投资一定数量企业，还有机会接触到大量优质企业，而这些产业资源正好可以满足地方政府强烈的招商引资核心诉求。常规模式是地方政府以低价或免费给予运营方一定空间的物业，运营方以加速器、孵化器或众创空间等名义来寻找企业入驻，而企业入驻缴纳的租金则全部由运营方享有。拓展模式是运营方以产业基地或创新基地等名义直接进行产业园的开发、建设和运营，包含产业园规划建设、企业招商入驻、专业运营服务等业务环节。
此类运作模式的典型代表为力合科创。力合科创集团重点布局高新科技领域，投资覆盖了天使、VC、PE、定增、并购等全阶段，在国内重点城市建立了8个创新基地、15个孵化器，与研究院共同在北美、欧洲等地建立了6大海外创新中心。经过20年的发展，力合科创集团累计孵化服务企业2500多家，培育上市公司22家、新三板挂牌企业50多家以及众多明星科技项目。2018年力合科创最核心的园区载体销售收入，金额达到了5.12亿元，占到当年营业收入的56.33%。2019年10月，上市公司通产丽星(002243.SZ)全资收购力合科创过会，力合科创作价55亿装入上市公司，成功实现了自身的资本化运作。
在专业服务运营模式下，运营方可通过以下二种方式盈利：
(1)物业租售收益。运营方以加速器、孵化器、众创空间、产业基地或创新基地等名义，免费或低价获得物业所有权或使用权，进行企业招商入驻，然后租售给入驻企业，获得租金回报或销售收入。
(2)配套房地产开发收入。与其他模式类似，运营方获取配套房地产用地进行二级开发，通过销售房产而获利。
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