物流地产是指由投资商投资开发的物流仓库、配送中心、分拨中心等物流设施，属于工业地产范畴。其中，投资商并不局限于房地产企业，也可能是物流企业或专业投资商。
物流地产是物流活动的载体，在提高物流运营效率、减少物流成本方面具有重要意义，包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等不动产载体。与以往的物流地产相比，现代物流地产在运营管理的现代化、规模化、协同性等方面有着更高要求。
该模式以全球物流地产巨头普洛斯为代表。具体来看，普洛斯在世界范围内开发建设物流仓储设施，然后将这些优质高效的物流设施转租给客户，并提供相应的物业管理服务，但不会参与客户日常的物流业务运营，其创收方式是物流设施出租和物业管理。因此，虽然普洛斯在全球物流行业中有着举足轻重的地位，但它本质上却并非物流企业，而是地产开发商和物流基础设施提供商与服务商。
普洛斯借助包括策划、构建与设施管理等内容的运营模式，在全球范围内打造出一个涵盖仓储设施整个流程的强大物流配送服务网络。普洛斯的客户群体遍及物流业、制造业和零售业三大领域，UPS、DHL、联邦快递、马士基、通用汽车、大众汽车、卡特彼勒、雀巢、柯达、施乐、沃尔玛、欧尚等众多知名跨国公司都租用了普洛斯覆盖广泛、优质高效的仓储设施。
作为全球领先的现代物流基础设施提供商，普洛斯提供的服务内容主要包括以下四种。
第一种，物流园区和标准物流设施开发：以前瞻性的眼光选定最佳物流配送地点后，普洛斯便会按照合同条款内容投资开发在规模、等级方面符合客户要求的通用仓储物流中心，从而满足客户对物流配送基础设施的便捷性和高性价比诉求。
第二种，定制开发仓储设施：普洛斯还可以根据客户的定制化需求，在合适的地点为客户建设和管理专用的物流设施。
第三种，收购与回租：普洛斯会为那些想要出售自身物流配送设施的
客户提供收购服务，以帮助它们精简资产、增加财务、提高资本利用率，从而更好地运作核心业务、提升核心竞争力；普洛斯则借此获得大量物流设施，并通过将收购的物流设施回租给更多客户的方式实现创收。
第四种，咨询服务：凭借专业的管理运营团队和长期积累的丰富经验，普洛斯还能够为客户提供咨询服务，帮助他们设计或优化完善供应链管理流程。
不过，与普洛斯这类专业的物流设施开发运营商相比，物流企业的专业化程度、管理水平都较低，同时自建自营的成本也较高，会占用大量资金，从而在一定程度上影响物流企业核心业务的发展。
当前我国大多数物流企业都是采用这种自建自营物流地产的模式，以上海百联集团、大商集团等为代表。例如，上海百联集团围绕核心业务商业地产和物流，构建了“集团总部一事业部一经营公司”的三级管理运营架构，并在这一模式基础上成立了包括房产置业、物流等在内的八大事业部和四大中心，从而增强了集团对核心业务的管理控制能力，但同时也大幅增加了管理运营成本。
这种合作经营的模式既拥有地产商在土地获取和设施建设等方面的优势，也能够发挥出物流企业在物流设计与运营方面的特长，从而实现共赢；不足之处是前期合作双方不容易形成高度信任关系，面临信用风险，后期在利益分配、风险承担等方面也容易出现矛盾。
即由独立的第三方中介组织将物流商与地产商联系起来，负责双方资源的优化整合与资格、实力等方面的审核，从而实现优势互补、强强联合。项目建成后，同样由第三方负责招募管理企业，对企业收益进行审查，并根据协议将收益分配给物流商和地产商。
这种模式通过独立第三方的信任背书和有效审查，最大限度地降低了物流商与地产商的信用风险，也有利于避免后期合作双方在项目运营、利益分配和风险承担等方面岀现矛盾；不过，这一模式对第三方中介组织要求较高，需要以成熟完善的中介市场和社会信用系统为支撑，以保证第三方拥有很高的信誉度。
大致来看，这种物流地产运营模式的第三方包括两种。
（1）政府：即政府作为第三方中介，借助自身的资源优势牵线物流商与地产商，负责合作双方实力、资信等级等方面的审查，并监管项目后期运营，以保证物流地产项目的良性有序发展。不过，这种模式下政府管理过强、介入过深，压制了市场自身的功能发挥，不利于良性竞争环境的形成，也增加了政府承担的责任与风险。
（2）第三方中介组织：这类组织借助自身强大的技术优势对物流商和地产商的技术能力、资信状况和资金实力等进行评判审核，并通过独立审计等方式对项目完成后的运营管理进行监督。显然，这一模式对第三方中介的组织结构、技术能力和行业自律性等方面要求较高。