原标题：说好的高回报呢？业主花64万买公寓返租给酒店却两次遭停付租金
“开发商已经两个季度没有付我租金了！”5月初，昆明市民黄先生向都市时报·大象房鉴所记者反映称，他2014年在花之城花64万元买了一套酒店式公寓，并与开发商——昆明南亚风情酒店管理有限公司签订了房屋委托经营管理合同，委托开发商管理15年。但是，自今年以来，他一直没有拿到返租的租金。
业主黄先生：酒店去年今年两次停付租金
2014年，黄先生了解到花之城“5+1五星托管国际公寓15年托管，并可享9%年均收益”的宣传，得知返租回报可观，他心动了。同年9月，黄先生一次性付款64.5万元，购买了一套32.34平方米的公寓，并与昆明南亚风情酒店管理有限公司签订了“花之城房屋委托经营管理合同”。
记者查阅发现，该项目于2013年开盘。当时的宣传资料显示，购房者花66万元购买一套公寓交给开发商托管，每年平均收益为9%，即每年能拿到近6万元的返租租金。照此计算，待15年返租协议完成时，购房者可以得到89万多元的回报，远高于购房金额。也许正因此，项目开盘以来的销量十分可观，是当时昆明知名度颇高的“高回报”项目。
酒店客服：经营艰难没有能力支付租金
记者在“怡美假日怡客会”公众号上看到，客服所说的公告题为《关于疫情期间花之城业主权益的公告》，于今年1月25日发布，落款和公章都标明“昆明怡美天香置业有限公司”。
公告中称：“2020年9月中旬，瑞丽边境疫情出现后，云南旅游市场就一落千丈……在严峻的抗疫形式（势）下，公司的经营再一次面临极大的困难，目前酒店入住率断崖式下降，经营极其艰难。”因此，公告提出：“基于目前的不可抗力因素……公司与各位业主签订的委托经营管理合同自2021年1月20日暂时中止履行，至疫情解除公司恢复正常经营为止。待不可抗力因素消失后合同继续履行，委托期自动顺延。”
截至5月7日记者发稿时，该公众号仍未公布何时才能恢复支付业主的固定回报。
“天眼查”显示，昆明怡美天香置业有限公司注册资本5000万元，经营范围众多，包括了景区管理、住房租赁经营、经典管理等业务，目前处于正常经营状态。与业主签订委托托管合同的“昆明南亚风情酒店管理有限公司”是其旗下子公司。
律师杜娜：若返租困难应提前与业主协商
酒店以“疫情不可抗力”为由，停止支付业主返租租金，这种行为是否合法？“售后返租”产品存在哪些法律风险呢？
上海市汇业（昆明）律师事务所律师杜娜分析表示，如果开发商已经把商铺或公寓租出去了，而且在没有出现空租、正常经营盈利的状况下，则不可以“疫情不可抗力”为由停付租金。“即便真的出现不可抗力因素，开发商也应该提前告诉业主，并和业主进行协商，不应该事后才来通知业主无法返租。”
对开发商而言，采取“售后返租”模式，主要是为了弥补自有资金的不足。但是开发商的素质良莠不齐，一些开发商或其成立的商业经营公司卷款跑路的事件在全国屡见不鲜，此举不但会使开发商面临“非法集资”的刑事指控，也可能令业主的投资血本无归。因此，消费者在签订“售后返租”合同时，切勿轻信“高收益”等片面宣传，更不能盲目跟风投资，要充分了解房地产开发商或承租方承租房屋的实际用途、经营方向、市场和经营优势等，以此判断是否存在投资风险。
★新闻纵深★
售后返租看上去回报高其实风险更高
“高回报”的背后，往往隐藏着高风险。
“售后返租”是利用诱人的固定投资回报，吸引购房者购买的一种营销模式。在现实生活中，“售后返租”市场问题频出。据不完全统计，昆明已经有近20个项目推出过返租产品，但正常返租的项目是少数，多数返租项目要么停付租金，要么停工、烂尾。
例如，位于西山区环城西路旁的文化空间项目，曾于2013年推出返租型商铺，地下负一层商铺面积为30—200平方米，均价25000元/平方米，宣称“20年托管，年均回报9.5%”。如今，该项目停工多年，商铺消防验收未通过，购买者既拿不到商铺，也拿不到返租费用。
位于呈贡区的置信银河广场，曾推出返租12年的商铺产品，承诺“每年返利可抵购房款”，吸引了2000余名业主购买商铺。如今，该商场十铺九空，业主们迟迟拿不到返租的租金。
总体来看，“售后返租”运营周期长，一般在5—15年不等；还涉及多个主体及众多不确定因素。在返租过程中，无论是遇到开发商经营不善、资金链断裂、第三方托管公司问题，或是市场不景气等因素，都会对购房者的返租回报造成影响。
一位业内人士介绍，随着昆明房地产行业不断整顿，目前返租产品已经在陆续退场。“返租市场在2013—2015年是最火热的时候，后来随着返租问题不断出现，购房者在消费时也更加理性，开发商自持商业占比逐渐升高，返租商铺、公寓开始慢慢消失。但在租赁市场，返租模式依旧存在。房产公司从业主手中租下房子，承诺定期返租，再把房子翻新装修后重新出租，房产公司当二房东。”