观点意见：互联网对中国经纪行业影响更大
当中国现有及潜在的互联网公司进军房地产经纪这个战场时，传统力量既未垄断房源，经纪人专业素质不高，无法提供有价值的线下服务。
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巴曙松杨现领美国经纪行业具有十分顽固的线下传统。MLS垄断的全市场的活跃房源信息，经纪人数量众多、专业性强，能够提供有效的线下服务，传统以加盟和自营为主体的经纪公司高效地整合了从融资、产权保险、房屋检查、搬迁等配套服务环节，这使得美国的互联网企业能够提供的增量价值相对有限，绝大部分的互联网公司本质是在线媒体，并未动摇传统经纪行业的根基。
相反，当中国现有及潜在的互联网公司进军房地产经纪这个战场时，传统力量既未垄断房源，经纪人专业素质不高，无法提供有价值的线下服务，而且，多元委托背景下，行业秩序混乱，渠道效率低下。因此，互联网不仅可以用更快的速度介入这个市场，而且对产业链的介入程度也将比美国更深。
具体而言，我们可以从以下几个层面对比：
1、MLS作为传统经纪行业的“神经中枢”，垄断了活跃房源
MLS作为百年传统的经纪人“俱乐部”，几乎掌握了全美最全面、及时和准确的房源，虽然以Zillow和Trulia为代表的互联网公司站在用户的角度提供丰富的市场估值和邻里信息，但是房源信息的获取一直受制于MLS，大部分数据都从全美经纪人协会下属的官方网站间接分发，数据不仅不全面，而且存在滞后和错误，Zillow和Trulia的房源滞后天数分别为7天和9天，错误率超过30%。
2、美国加盟和自营经纪公司市占率高、线下流程整合能力强
美国传统以加盟和自营为模式的经纪公司仍然占有极高的市场占有率，Realogy、Re/max等前五大特许经营经纪公司的市场份额超过50%，Realogy一家的交易份额就高达25%。这些特许品牌大多存在较长的历史，有良好的口碑，且已经建立了极强的线下关系网络，能够处理包括产权保险、融资和搬迁等几乎所有后续服务，提供所谓的“一站式服务”。
3、美国经纪人覆盖率高且更加专业
另外，美国经纪人从业年限很长，经纪人中位数年龄高达57岁，长期的从业经验使他们对本地市场信息和客户信息都极为熟悉，建立了稳定的线下房源和客源关系。到目前为止，尽管互联网已发展多年，但在美国，买房人和卖房人寻找经纪人的方式仍然是口碑、朋友介绍和其它渠道转介，真正通过互联网寻找到经纪人的比例极为有限。
相反，中国经纪人与经纪公司之间的雇佣关系以及低分成率决定了经纪人在这个角色在产业链中的位置比较尴尬，虽然完成大部分工作，却只能获得较低的工资和佣金分成，收入相对偏低，从业人员通常没有专门的资格要求，专业的培训不足，服务能力较差，人员构成年轻化，最强的能力是“忽悠”、“杀客”。在这种体制下，几乎没有可能形成一支专业的经纪人队伍，这决定了中国的互联网公司未来几乎不可避免地要介入线下服务环节，只有介入线下，才能改变当前十分混乱和低效的线下服务，改进用户体验。
4、中国房屋标准化程度高且更为集中
美国房屋90%是独栋和联排别墅，中国房屋90%是公寓;美国房屋的地理分布十分分散，中国房屋的地理分布十分集中。
5、中国移动互联网发展速度远快于美国
中国互联网络信息中心发布的《中国互联网络发展状况统计报告》显示：截至2013年12月，中国网民规模达5.18亿，互联网普及率为45.8%。其中，手机网民规模达5亿，年增长率接近20%，这意味着中国互联网用户中的80%为手机用户，这一比例远远高于美国的51%。移动互联网的发展对于房地产经纪这种本地化属性极强的品类具有更大的影响，用户可以随时随地无障碍地在线搜房、找房，这将对整个传统经纪行业的运行方式产生更根本的冲击。
如果说人们向互联网的“大迁移”决定了互联网必将重新整合经纪行业的价值链，那么中美国经纪行业的结构性差异决定了中国互联网企业对经纪行业的整合速度将更快，整合范围将更广泛，冲击也将更大。
作者：巴曙松中国银行业协会首席经济学家、港交所内地事务科首席经济师;杨现领华创证券高级分析师
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