楼盘报告|热点分析|区域板块|土地市场
※全文约2659字，阅读全文大约需要4分钟
今年成都市场，回暖非常明显，特别是二手房成交量“2万套以上”的高位，已经持续两月（3月、4月），领跑全国。
但火爆的“抢房”局面，其实是比较少见的。
所谓“抢房”，是指类似“万人摇号”的局面，已经难得一见。
盘点下来，今年最火的楼盘，要算是高新区“中洲锦城湖岸”了。
今年两次开盘，中签率都在1%左右，特别是上个月，200平米以下摇号户型，中签率只有0.56%。
原因也不复杂。
一方面，房源实在是太少，一共113套，有80套是200平米以上不摇号的大户型，无房摇号的只有33套，僧多粥少。
另一方面，当然是“价格倒挂”，引发打新热潮。
其实，2016年这轮调控以来，“倒挂盘”已经越来越少，满打满算大概还有10来个左右“倒挂盘”。
看上去数量还算不少，但这里面好多盘，不是“千年鸽王”，就是货量并不大的尾盘，对于“刚需”来说抓住最后的机会并不容易。
整理了一份值得上车网红“倒挂盘”，每个盘给了一个“冲击指数”，评判标准是根据项目二手房表现，以及上批次开盘价格来测算。
01中洲锦城湖岸
中州锦城湖岸之所以抢手，在于地段、资源占有顶级。
一流的地段+一流的资源+二流的产品+剪刀差，让中洲锦城湖岸成为市场上的“抢手货”。
目前，中州锦城湖一期的成交价在4万/平米左右，不过一期是高层。
相比较周边天悦府和西派澜岸的别墅，挂牌基本在5.8万左右，因此中洲锦城湖3.2万/平米的清水价，谨慎预估有2万/平米“剪刀差”。
▲红色为待售楼栋
4月份这次取证之后，将仅剩下27栋的四叠别墅，和32、33、34、35、36、37、38栋的两叠产品。
两叠产品，上叠是248平米，下叠是441平米。
27栋是剩下唯一四叠产品，中间两层为199平米户型，刚需参与摇号。
所以，未来大概还有两三次开盘，无房资格施展空间十分有限。
02中铁建西派澜岸
西派澜岸三期分为南北两区开发。
其中南区临天府一街，规划了三栋建面约230平米产品，北区临正在建设中的瞪羚谷项目，规划了4栋建面约280平米以及550平米一户一层的楼王级产品。
三期共400余套，两梯两户纯板式。
预计单价会在3万左右，但项目周边二手房真实成交价部分已经达到5万，因此保守估计会有1万以上的剪刀差。
需要注意的是，西派澜岸全部户型都在200平米以上，属于开发商自行销售项目，刚需资格无优先权。
03天府天玺（嘉悦汇）
天府天玺占地约58.7亩，容积率5.0，由6栋楼组成，呈围合式布局。
目前住宅2号楼和部分底商已售罄，还有住宅6号楼，两栋独栋商业和两栋商办类产品待售。
从总平图来看，6号楼分成了两个部分，六号楼的一单元二单元与三单元隔中庭相望。
▲项目总平图
不过，无论是哪个部分，均未临街，一面对中庭，一面对着商业楼栋，最大限度的降低了道路带来的扬尘和噪音干扰。
6号楼剩余的住宅，产品上与2号楼的比较相似，面积段82-134平米。
此前以9300元/㎡入市的天府天玺，面积较小的天府天玺可能是大源唯一一个留给低预算购房者上车大源的机会。
04朗基紫境府
原北大资源紫境府，现已由朗基接盘，改名朗基紫境府。
项目最后一次开盘是在2019年11月，彼时均价约1.9-2.5万/平米。
如今被朗基收购后预计将于2023年入市，待售楼栋1/8/9号，共260套，预计面积116-184平米。
05红树湾
红树湾位于高新区中和板块，临锦江，对面是高新区江滩湿地公园。
项目共分为三期，占地约44.6亩，容积率3.8，共规划有5栋超高层住宅和1座船型商业体，住宅层高为34F、39F，梯户比为3T5和3T6。
目前仅三期12/13/15三栋楼未取证，有600套房未售，为现房状态。
户型面积72-110平米，包括72平米套二，90平米套三，99平米套三，及少量的110平米套四等产品。
红树湾上批次开盘还在在5年前，单价不到1万，新批次预计单价应该不会太高。
并且72-110平米的户型面积，非常适合低总价刚需。另外，据了解开发商将把产品升级为“装修”对外销售，想必是在房价不能批太高的情况下，也希望从装修上赚钱。
06山河玖璋（南城都汇）
南城都汇虽然最后两期7548套，只去年初已经被查封，期限三年。
但是大家都知道，如果“舜鸿地产”能解决财务问题，仍然可以对持有物业进行出售。
山河玖璋即南城都汇8期地块，整个南城都汇还有7期（山河峯荟）、8期（山河玖璋）待售，共计7000余套房源。
该项目最大价值就在于金融城的地段，地铁商业自不必多说，多校划片后，其小学对口三所中学也较为优质。
07朗诗熙华府
朗诗熙华府位于大源CBD，鹭洲里、世豪广场、伊藤洋华堂构成的大源商圈，距离小区不过几十米。
最近一批次开盘2018年，精装均价1.7万/平米。
科技系统费+物业费，共计6.8元/平米的费用虽然不低，但科技感十足，舒适度高于普通小区。
未取得预售的还有两栋楼，剩余的房源户型面积在133-179平米，共计156套。
08成都金融广场
去年11月，成都金融广场持有方，底价39.25亿元，转让项目100%股权，不过最终因故未能成行。
成都金融广场占地面积约5.25万平方米，由5栋200米级塔楼、5层地下室，以及11层商业裙楼组成，总建筑面积约87.08万平方米，容积率高达16。
集超五星级酒店、酒店式公寓、超甲办公楼、大型商业及高档住宅为一体的超级综合体。
成都金融广场业态较为复杂，可售的住宅部分只有4、5号楼，其他商业、酒店、超甲写字楼、商场有运营要求，难度不小。
住宅部分，位于成都金融广场4、5号楼，规划有235-660平米左右的大平层户型，包含235平米四室三卫、260平米四室四卫、及楼王360平米五室五卫户型，少量660平米顶跃超大户型，共432套。
09长冶南阳御龙府
高新区神盘鼻祖，还有9号楼204套房源待售。
去年官方曾在问政平台上表示该项目正在办理预售，但至今都没有开盘消息。
如果未来开盘，单价预计会在1万元/平米左右，产品面积段在99-117平米，总价不高，将会成为整个高新区总价门槛最低的新房。
10成都万达1号
万达一号项目总占地约500亩，分7个地块打造：
1号地块规划为商办产品，规划有超五星级酒店（预计60层以上）。
2号地块是万达UPMC国际医院，预计今年底开业。
3号地块为万达华庭，也就是待售房源所在地块，其中35栋、36栋、37栋为待售楼栋。地块内的合院别墅和其他高层住宅已经售罄。
待售的三栋楼均为3梯4户，其中35栋为31F高层，36、37号楼为37F超高层。
户型面积有三种，131平米和154平米均为四室两厅两卫户型。以及不摇号的214平米四室两厅三卫户型。
11天府半岛
恒大两字从案名消失，天府半岛已去恒大化。
楼盘占地1650亩，分10期打造，1、2期卖完了；3、4、6期部分准现房待售；5期为商业；7期3栋住宅没修；9期学校（小学和幼儿园）待建；8期和10期为住宅，尚未开发。
有消息显示，7期三标段、8期、9期、10期将要调规，7期三栋住宅由48层降为32层；8期住宅由48层降到32、31、26层，4栋调整为5栋；10期则取消低层住宅，层高由3层、39层、47层、48层调整为25层、31层、32层。
9期规划的小学和幼儿园则与10期合并，并且多出了小高层规划。
天府半岛产品面积段十分丰富，6期64栋2单元在3月份已经取证，111-126平米，未来普通高层也类似该面积段户型。
接下来重点是大平层和临江别墅产品，3期23栋、33栋以及4期38栋，2梯2户的江景大平层，主力户型建面约为235㎡。
12新鸿基悦城
新鸿基在成都攀成钢和海昌路的两大神盘，都是捂盘王者。
香港开发商似乎历来都不走“高周转”路线，而是以土地增值收益作为盈利点，不过这套操作遇上“限价”就很受伤。
新鸿基悦城总占地约245亩，分三期进行打造。
一期、二期已售罄，三期可售楼栋只有19、20、21号三栋楼，项目下批次再开，也是新鸿基悦城这一网红盘的收官之作。
目前户型面积尚未公布，从楼栋形态来看，19栋和20栋为4T4户的布局，这在内地的楼盘中较为少见。21栋是较为常规的2T3户布局。
13蔚蓝卡地亚
剩下地块的产品也最为复杂，甚至哪些组团是什么产品，什么户型，商业还是住宅，尚未全部透露。
从目前已经知道的消息来看，剩下的住宅主要有四个部分：
1、蔚蓝阁B区的8号楼；
2、D1三栋住宅；
3、C3为1栋50F超高层，2F以下为商业，3-50F为住宅；
4、C1是住宅，很可能是别墅产品。
现在明确产品户型的，是B区8号楼，B区组团内9-12号楼已经售罄交房。
8号楼为44F超高层，一共有4个户型，2梯4户，170套房。
其中1、4号房为东南朝向，150平户型（A、A1），2、3号房是180-190平户型（B、B1），西北向。
蔚蓝阁户型最大的特点是有挑高赠送部分，可以作为挑高夹层，或者挑空层，无论是空间和面积，都较为出众。
总的来说，成都“高倒挂”楼盘越来越少，加上去年底“无房资格”有所松动，如今摇号热盘，已经不区分社保，“网红盘”摇号难度会越来越大，竞争越来越激烈。
类似中州锦城湖岸不到1%的超低中签率，在未来可能成为常态，手握“无房资格”的朋友们，切摇且珍惜。