即使是资金雄厚的全家便利，也在租金之困下放慢了在成都的开店步伐
租金飞涨加上市场需求旺盛，商家与房东之间的价格谈判往往耗时不短，有时租商铺要拼和房东的交情。值得注意的是，成都商铺的转让费在全国是最高的，而且成都商铺的房东基本上都是浙江人，成都本地人非常少。受租金上涨影响最大的连锁企业，或者选择缩减店铺面积，或者放缓扩张步伐，一些甚至转租商铺做起了“二房东”。
“如果不是房租问题，我肯定会继续做下去，但租金压力太大了，我完全赚不回来。”一年前，来自泸州的王芳在成都市中心开了一家餐馆，但只做了一年就撑不下去了，只好将铺面转让出去。
随着房价的上涨，近年来，成都的铺面租金价格也节节攀升，给王芳这样的经营者带来了较大的压力。走在大街上，商铺转让的信息随处可见。
中原地产近日发布的报告显示，2012年上半年，成都商铺租金普遍上涨3%-5%，而春熙商圈涨幅达到了5%-8%。目前春熙商圈中心区域每月每平方米租金2500元起价，大部分商铺是2000元起价。而三年前，春熙商圈的每月平均租金不过800元/平方米。
面临租金之困，成都商家有什么样的反应他们又是如何应对的记者历时半个多月调查发现，有的商家选择了关掉门店另寻他路;有的苦苦坚守，艰难度日;有的积极寻找突破口，主动迎接这一轮租金上涨的挑战;更有甚者，利用租金涨价潮，当上二房东，竟然赚得盘满钵满……
面对租金压力，你会怎么办
[那些离开者的两难]
其实，成都商铺租金价格的上涨，早已让在成都做小本生意的个体户叫苦不迭，房屋租期到，是继续做还是放弃，成了一个两难的选择。如果续租，他们要面对难以承受的租金，如果放弃，之前的心血将付诸东流。
中餐馆只开一年就关门
王芳老家在泸州，早年跟随老乡到成都打工，后来与朋友做起了服装剪裁生意。一年多前，她突然有了开餐馆的想法，“我就想开一家有泸州特色的小中餐馆”。“开餐馆总比做服装赚得多!”带着这样的想法，王芳先到一个朋友开的小店里当学徒，学习如何煮大锅饭，如何做泸州豆花这些技术活。
要让餐馆生意更好，就需要找一个好的地段。半年后，通过东拼西凑到处借钱，她在王府井百货背后咬牙租下了一间近100平米的铺子，算上租金转让费装修费等，她花了80多万。
“刚开业的时候生意还是很好的”，王芳说，成都人吃饭都喜欢新鲜感，新餐馆开业的时候，每天中午都有很多上班族到她那里吃饭，点一份豆花加一份蒸菜，一个人13元左右就可以吃得很饱。由于味道和价格都还过得去，加上地理位置好，王芳的餐饮店在高峰时期，一张桌子的翻台率可以达到四五次。
由于做餐饮行业很辛苦，爸爸、妈妈、妹妹、叔叔等一大家人全上阵，到店里帮忙，生意秋的时候，每月下来人均收入还不到2000元钱。高额的经营成本、越来越少的收入，加上身体的原因，王芳觉得自己不能再拖了，最后只好将店铺再次转让出去，好在铺面的转让费并不比自己一年前租下来的时候低，她的损失才得以控制在5万元以内。
服装店老板欲另寻新址
节节攀升的商铺租金，同样是一些资金实力相对雄厚的连锁企业扩张的拦路虎。如果续租，他们要面对难以承受的租金，如果放弃，之前的心血将付诸东流。走在大街上，随时都可以看到商铺打出“转让”的信息。
周淳是成都某连锁品牌服装店老板，就在上周，为了进一步发展服装业务，同时也因为目前的3个铺面都要到期，他打算重新选择一个相对偏点的地方开店。
周淳在成都市东三环靠近火车东站附近看上了一个铺面，门店面积大概400多平方米，但一问租金，房东要价每月180元/平方米。“东三环的租金怎么都这样贵”周淳心里直犯嘀咕，考虑到总体租金较高，周淳放弃了租下这个商铺的念头：“租金太高，成本就要摊到衣服上，这样生意不好做。”
周淳说，现在他手下的3个店铺都要陆续到期了，房东都表示要涨价，而且还会收取一部分转让费，这使他产生了另寻新址开店的念头。但是走了一圈，才发现，原来租金便宜位置又好的铺面太难找了。现在他打算继续与房东协商，如果价格实在谈不下来，就只有转让出去，等有合适的铺面再出手。
[那些坚守者的困境]
连锁店因据点多，是受商铺租金上涨影响较大的行业。2005年在成都成立，2007年开始在成都市内大举拓展的连锁便利店佳士多就有大量的5年期租约到期，等待着它的将是租金翻倍上涨和一系列的租约问题
续租谈了一个多月没谈拢
刘磊是佳士多便利店公司负责人。据他介绍，佳士多成立于2005年，目前在四川省内已开设近30家连锁便利店。
刘磊告诉记者，5年前，他在玉林小区租赁了一个不到20平方米的商铺开了便利店，这是公司最早的一批门店之一，但由于位置原因，这个门店并没有怎么赚钱，本想直接淘汰了，但考虑到目前公司正处于快速发展期，需要形成规模效应，还是打算继续租。
“我当年租的时候一个平方也就100多元，现在房东要涨到将近400元，而且还限定我们只能做便利店，不能做别的。”刘磊说，从价格问题到经营范围问题，双方都还在协商中，目前和房东的续租谈判已经持续了一个月。
缩小经营面积应对租金上涨
刘磊告诉记者，成都市场上的铺面转让费一向都比较高，一些老板生意做不走了，就干脆把铺面转让出去，反而还能赚一笔钱，“但这种做法很担风险，因为如果你以较高的价格转让另一个铺面，生意做不走时，不一定能以同样的转让费转出去，同样会面临较大损失。”
刘磊告诉记者，有一些外地来的商人，在房东那里租到铺面后又转租出去，获取差价，这种投机行为让真正的房东没有得到太多好处，因此才会出现涨价或者收回铺面重新租的情况。
“货币贬值，物价飞涨，生活成本上升，房租自然也跟着涨”，刘磊认为，虽然理解房东的心情，但房东不能对商铺租金期望过高而偏离实际水平，一些周边业态并不成熟的商铺不能一味地要高价。
为了应对租金上涨带来的利润压缩问题，佳士多也在进行战略调整。比如开源节流，在企业的日常运营方面有所作为，比如优化配送、使用节能冰柜，优化便利店工作人员构成等。为了控制租金成本，佳士多也表示有可能缩小店铺面积，比如将80至100平方米的店铺缩减为60平方米，并尽量把租金成本控制在200元/平方米的水平上。
[那些突破者的路径]
铺面租金高，已经是不争的事实。在这场商家与商铺房东、甚至商铺投机商人的博弈中，面对房东的“坐地起价”，如何调整经营思路，化被动为主动，成为很多零售从业者不得不思考的问题
连锁便利店：
放慢扩张步伐玩好“石头剪刀布”游戏
作为全家便利西南地区的总监，李健鹏几乎每天都要走上成都的大街小巷，考察商铺。便利店的行业规律是只有做出了规模才能出效益，而要想扩张规模就必须租下很多的商铺，但如今商铺的租金却成为全家便利店在成都扩张的一个拦路虎。
2009年，全家便利连锁店谋划进军成都，派遣李健鹏来到成都进行前期调研。李健鹏刚到成都就被这里独特的商业现象吸引住了：“外地零售企业很多，商业很发达，不过铺子转让费很高”。
为了深入了解成都市场的特点，李健鹏沿着现在地铁一号线的路径，也是成都当时商铺租金最贵的一条干道，一边走一边调查。他发现，成都商铺租金并不算高，在这里开便利店应该大有可为。
然而，三年后的2012年，当全家便利正式入驻成都时，商铺租金已涨到让李健鹏难以高兴起来的程度。“从2009年开始，成都的房租涨了至少3倍。”
李健鹏透露，目前，春熙大商圈，中心区域每月租金2500元/平方米起价，大部分商铺是2000元/平方米起价，就连小科甲巷也能租到1500元/平方米。而三年之前，春熙大商圈的每月平均租金不过800元/平方米。不过，李健鹏认为，未来五年成都商铺租金还会继续上涨，这时候来“还不算太晚”。
困扰全家便利的，不仅有租金的疯狂上涨。一些地点较好的商铺，并不是出钱就能租下来，还需要和房东长期联络，等待机会。“商铺空出来时，我们的竞争对手也想租，到时候拼的就是和房东的交情了。这是个‘石头、剪子、布’的游戏。”
“此外，成都的转让费在全国是最高的，因为成都的房东都有这样一个思维——这次租给你租便宜了，下次用转让费把钱赚回来。”李健鹏透露，成都商铺的房东基本上都是浙江人，成都本地人非常少。
位于青羊东一路的一家全家便利店面积约110平方米，这个区域的商铺租金在每月每平方米150元到180元的范围内，而便利店行业的毛利率在25%到35%之间。目前这家店经营情况良好。
不过，全家并不急于扩张。李健鹏说，按照全家的成本控制机制，一个分店的租金要控制在总营业额的2.5%到3%，而成都很多地方的商铺租金都超过了这个限额。因此，全家放慢了在成都的扩张，转而对每个分店进行精耕细作，以求每个平方米创造出更大的营业额。
此外，全家在成都还准备提高两个比例，一个是贩售鲜食的比例，因为鲜食的毛利率较高，另一个是提高加盟商的比例，这样能降低开店扩张的成本，尤其是房租成本。在接受采访的过程中，李健鹏提得最多的一个词就是“开源节流”。
连锁酒店：
押注增开加盟店解药还是毒药
租金之困也折磨着成都以及全国的连锁经济型酒店。今年，在经历了五年的高速发展之后，连锁经济型酒店跑马圈地的步伐放慢下来。从如家、7天、汉庭和锦江之星的财报来看，整个行业的入住率明显下滑，而运营成本依旧，尤其是房租成本居高不下已经成为了它们高速扩张的拦路虎。
孟娜是一家经营了5年的经济型酒店的总经理，她对记者坦言，房租成本占总成本的比例“在50%以上”，如果房租再上涨一点，酒店就要亏本了。
而位于春熙路商圈的百丽思汀城市酒店的房租成本占比更高，达到了75%。酒店总经理夏先生说：“我们酒店是2009年开始运营的，当时租成每月50元/平方米，现在的租金至少翻了一倍。而且，我们这个楼的租金涨幅在整个春熙商圈算很低的。”
大型的连锁经济型酒店，情况也没好到哪里去。记者查阅7天酒店今年一季财报发现，其租金支出占酒店运营支出的比例为35.37%;而如家公布的今年一季财报显示，租金成本和煤气水电支出，共占酒店运营支出的44.85%。
不过，孟娜对记者表示，即使是7天和如家这样的行业巨头，房租成本也不可能在40%以下。“能控制在50%以下就算是很厉害的了。”
也就是说，通过大举扩张加盟店，7天可以和加盟商一起分摊租金成本，有些加盟商甚至是自持物业加盟。公开资料显示，截至今年第一季度末，7天分店总数为1044家，包括417家直营店和627家加盟店。
经济型酒店是典型的规模经济，在新开自营店因房租成本高企而被迫放慢的情况下，要继续保持高速扩张，唯一选择就是加快新开加盟店的速度。
不过，如果对加盟酒店的管控不当，对酒店品牌将是极大的伤害。据业内人士透露，一些加盟商，尤其是自持物业的加盟商，都“不太听话”，尤其是在一些采购细节和员工管理上，都喜欢“独干”。加快加盟是一剂缓解成本压力的解药，还是一针降低品牌价值的毒药
连锁药店：
自己经营要亏钱转做“二房东”反而赚
2002年，福建商人李军(化名)在成都开出第一家药店，当时他并没想到自己的品牌连锁药店能在2009年扩张到近30个分店，更没有料到仅三年后这近30个分店，只剩下最后一家苦苦支撑。
李军关掉这近30家分店，是他的主动选择，“这两年成都商铺租金的上涨简直是疯狂，我发现把这些商铺转租出去获得的收益，远远高于我自己去经营所创造的收益。”
李军2005年开始发展连锁药店，在成都开了4个分店。到了2009年，他的连锁药店有了近30家分店。他寻找商铺遵循这样的原则：不靠大马路的不租，开汽车看不到的地方不租。因此，他的连锁店基本都位于黄金口岸，租约最短的也签了8年。这个思路让李军受益匪浅。
后来，成都的药店越来越多，行业毛利率逐年下降，虽然李军的商铺租得较早，租金远低于市价，但房租仍然“吃掉”了大部分的利润。
他给记者算了一笔账，以最后一家分店为例，门店有260多个平方米，以目前的市价计算，每月的租金在8万元左右，水电费1万元左右，24名店员的工资按1600元每人每月计算，再加上装修成本的摊销等，每个月的固定支出达13万元，以药店现在的毛利率10%来计算，每月销售收入要达到120-130万元才能保本。
“以现在的销售情况看，肯定卖不了那么多钱”，李军说，庆幸的是，他当时的租金远低于现在的市价，才略有盈利。
实际上，即使是成功过会准备上市的大型连锁药店鸿翔一心堂，也在招股书中特别提醒投资者注意“门店租赁房产成本上升风险”。一心堂的1505家连锁门店中，除1家门店外，其余全部通过租赁房产经营，其2009年至2011年的门店租赁费支出占同期营业收入的比例分别为6.90%、7.59%、8.32%。
由于商铺租赁合同尚未到期，李军关掉了大部分门店，把商铺转租出去，这为他带来了不菲的回报。“回报最高的那个商铺，转租出去后为我带来了约200%的收益。这个商铺如果自己继续经营，反而要亏钱。”李军透露，这几十间转租出去的商铺，平均收益在40%到50%。
那些七八年前签署的租房合同，今年陆续要到期了，李军坦承，现在续租再转租出去，很难做到40%到50%的收益，大概收益能在10%到20%之间。他准备“尽全力”续租面积较大的商铺，估计最后可能会放弃大约50%的商铺。
李军还向记者透露，他1998年在阆中古城租下了一个旅游酒店，当时签了38年的租约，每年租金仅5.6万元。近日，他把这个酒店转租出去，租金高达每年122万元，并且还收了80万的转让费。即使抛开转让费，转租这个酒店每年给他带来的收益是成本的近22倍。
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