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2023.06.26北京
进入了城市更新时代之后，老旧小区改造提升相比之前已经有了根本性的区别，不仅呈现出更为丰富多元的特点，而且也形成了更多具有可操作性的模式。
本文根据目前国内近期涌现出的老旧小区更新改造案例，整理提炼出了城市更新时代，老旧小区改造提升的十大特点，十大模式与标杆案例。
在住建部办法的政策文件中，城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类这3类：
1.基础类。
为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。
2.完善类。
为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。
3.提升类。
为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。
在国内，之前的老旧小区改造大部分是进行基础类的改造：修修补补，刷个外墙和楼道，改造上下水和燃气管道、更换电线、增加宽带等简单的内容。
进入城市更新时代之后，为了满足人们对美好生活的向往，老旧小区改造内容将更为全面，而且以完善类和提升类为主。改造内容的增加带来了投资的增加，导致原来用于老旧小区改造的财政资金出现了不足，因此老旧小区改造的融资、建设和运营方式也出现了巨大的变化，并逐渐形成了十个方面的突出特点：
1、政府主导，市场运作。
2、补齐硬件，提升服务。
3、全生命周期运营管理。
4、多元融资，成本共担。
5、片区统筹，资金平衡。
6、盘活存量，经营资产。
7、党建引领，社群互动。
8、科技赋能，智能便捷。
9、留改拆建，综合更新。
10、多方参与，共建共享。
在老旧小区改造提升的创新实践中，围绕着上述特点的实现，逐渐形成了若干标杆案例。基于这些案例最为突出的特点，和这些特点的创新示范作用及对老旧小区改造实践的推动作用，我们分类整理出了下述十种模式及标杆案例，供城市更新中老旧小区从业者作为参考：
1、PPP模式
2、劲松模式
3、片区统筹
4、整租运营
5、租赁置换
6、拆除改建
7、片区综合更新
8、文商旅融合
9、综合整治
10、拆除重建
上述十种模式的分类是相对的，不是绝对的。不同模式之间也有相同的手法，用不同的方法也可以做出不同的模式分类。之所以要对老旧小区改造提升做模式分类，一方面是对近几年老旧小区更新的实践经验做一个相对系统的总结，另一方面也希望为今后老旧小区的更新事业起到一定的借鉴和启示作用。
城市更新总体可以细分为三类：综合整治、有机更新、拆除重建。老旧小区（老旧房屋）的更新也可以相应的按照上述三个类型进行划分。
在上述十个模式中，综合整治最简单也最为普遍，今后还将是大部分老旧小区改造的主要方式。拆除重建以广州、深圳城中村城市更新最为典型，但是在住建部禁止大拆大建之后会受到很大程度的抑制。
今后老旧小区改造提升模式最有潜力也最值得提倡的是有机更新，在上述十个模式中，除了综合整治和拆除重建之外，其他八个都可以归类到有机更新的范畴之内。在这八类里面，不同的模式都有发挥的空间，不同的老旧小区都可以根据自身特点来选择最适合的模式和策略。
城更智库认为：今后城镇老旧小区更新改造最重要的模式是片区综合更新，即留改拆建混合更新模式。
为什么会是这样的发展方向呢？这是中国城市更新进程中的当前现状和多方博弈所决定的。
一、为了满足人民对美好生活的向往，老旧小区改造提升最好是一步到位，但是这就造成了财政补贴资金存在缺口，需要通过让渡经营性资产或者出让土地来平衡资金。
二、片区综合更新可以统筹多个社区及社区之外的街区改造，实现整个片区居住和生活配套设施的整体提升。相比单个小区分别改造，具有功能优化、规模经济、质量可控和管理便利的好处。
三、片区综合更新不仅可以让渡小区内的低效资产，还可以让渡社区之外的公共经营性资产和资源，以这些资产未来产生的现金流价值来进行融资，可以弥补财政资金的不足，解决老旧小区改造的资金平衡问题。
四、片区综合更新可以在住建部要求的20%拆除比例规定下，拆除片区内部分无价值老旧房屋，用于新建住宅或商业。通过住宅或商业销售后回收的现金流，来解决片区综合更新的自身资金平衡问题。
五、在城市更新大拆大建受到严格限制之后，很多原来计划整体拆除重建的老旧小区、城中村不得不改为留改拆建多措并举，被动变成了片区综合更新。
模式特点：
1、政府通过提供引导资金，给予水、电、施工建设、经营资源等配套支持，引入市场主体从投融资、设计、建设、后续物业管理等全过程规模化实施“建设管理运营一体化”，挖掘片区闲置资产再利用，统筹实施基础类、完善类、提升类改造内容，实现可持续运营。
2、PPP模式极大地缓解政府投资压力，发挥社会资本资产管理优势，重塑片区商业环境，激活片区低效与闲置资产。
3、PPP模式既能减轻政府财政支出压力，又能盘活社会资本，同时保证工程质量和服务水准，从而达到三方共赢局面。
标杆案例：
重庆市九龙坡区城市有机更新老旧小区改造项目
为确保项目的资金投入，保障城市更新的长效运营效果，为市民提供可持续的高品质生活，重庆市九龙坡区2020年城市有机更新老旧小区改造项目采用PPP模式公开招采有资金实力和运营能力的社会资本，进行项目的投资、设计、融资、建设、运营全流程服务，并加强在实施过程中党建引领的作用，提升居民参与度、支持率和获得感。
创新模式：全国首个采用PPP模式的老旧小区改造项目
项目投资额：项目总投资约3.7亿元，九龙坡区政府运用市场化方式，采用“改建-运营-移交”（ROT）模式引入社会力量，提供资金“活水”。
建设内容：消隐患、补功能、提品质、留文化、强治理
消隐患：实施楼体开裂修复、外立面修缮、路面修整、护栏增设、可燃雨棚更换、架空线规整、屋顶漏水治理、防雷设施安装、下排管网改造、消防隐患整治等，重拳整治治安“乱象”，一批“硬伤”不断“治愈”。
补功能：增建白马睦邻会客厅，改造老旧花园，增设公共健身设施和适老化设施，新增立体停车楼；利用闲置房屋打造社区养老服务站，提供日间照料、居家护理、医养结合的一体化服务。
提品质：建设五彩风雨长廊，便利居民雨天出行的同时，规整隐藏“三线”；打造宅间院坝休闲区域，配置桌子、座椅，铺装柏油及各类石材路面，更新公共绿化景观，让居民“开门见绿、推窗见景、出门进园”。
留文化：深挖社区发展历史、特色文化，通过打造文化墙、墙体彩绘、共享花园等方式，鼓励居民共建共享，丰富居民文化生活，延续文脉。
强治理：按照“党建引领、基层推动、群众点单”的思路，构建老旧小区改造“建、管、运”全链条的“五议”工作机制，“居民提议、大家商议、社区复议、专业审议、最终决议”推动居民的参与度、获得感。
项目建设期1年，于2021年11月30日完工。当前白马凼社区示范点已完成建设，其他片区的改造工作正在稳步推进中。
儿童游乐设施
社区环境
小区入口
项目亮点：
一、改造资金——创新PPP模式、多方筹集
PPP模式极大地缓解政府投资压力，发挥社会资本资产管理优势，重塑片区商业环境，激活片区低效与闲置资产。政府通过提供引导资金，给予水、电、施工建设、经营资源等配套支持，引入市场主体从投融资、设计、建设、后续物业管理等全过程规模化实施“建设管理运营一体化”，挖掘片区闲置资产再利用，统筹实施基础类、完善类、提升类改造内容，实现可持续运营。
二、改造方案——党建引领、民主协商
三、长效运营——专业自治、传统智慧
引入专业物业公司和居民自治相结合，探索智慧化管理模式。一是实施专业管理，引入专业物业公司入驻，负责项目改造后的区域化物业管理服务工作。二是实施自治管理，构建四级组织架构，即：街道党工委、社区党委、网格党支部、党小组分级领导下的小区自治领导小组，统筹组织、引导发动好整个片区、各个小区的自治工作；组建四支志愿者队伍，会同物业共建共治共管。三是实施智慧管理，在公共区域增设视频监控、违停抓拍等设施，增设化粪池安全监测及自动报警系统、智能门禁系统等，有效提高了老旧小区的安全防范和应急处置能力。
重庆九龙坡区老旧小区更新PPP模式，何以受到住建部点赞推广！
二、劲松模式
1、在民生导向下的老旧小区改造市场化模式上探索突破。
2、在党建引领下的老旧小区改造长效机制和共治平台上探索突破。
3、在善治目标下的老旧小区改造“软硬兼顾”“共同缔造”上探索突破。
4、在运营视角下的老旧小区专业化综合服务上探索突破。
北京市朝阳区劲松(一二区)老旧小区有机更新项目
项目投资额：项目总投资7300万，其中政府财政投资4300万，社会资本投入自有资金3000万元。
建设内容：打造了以“一街”（劲松西街），“两园”（劲松园、209小花园），“两核心”（社区居委会、物业中心），“多节点”（社区食堂、卫生服务站、美好会客厅、自行车棚、匠心工坊等）为改造重点的示范区，打造平安社区、有序社区、宜居社区、敬老社区、熟人社区、智慧社区。
平安社区建设：实施消防安全基础工程，畅通消防通道，改造消防隐患护栏，规范电动车充电，清除楼道堆置物，开展社区消防培训；科学布设治安岗亭、应急救援站等基础设施；实施架空线入地；合理配置物业管理“专职管家”，建立有机融合的日常治安防控队伍及常态化治安巡控机制。
宜居社区建设：改造社区公园，实现集园林绿化、体育健身、休闲交流、文化宣传等多功能于一体；完善社区绿化景观建设；合理规划、引入适合居民需要的早餐店、菜市场、修补站、老字号、便利店等便民服务业态；系统改造现有自行车棚，除满足停车需求外提供更多“缝缝补补”式便民服务。
敬老社区建设：完善社区公共场所、楼门入口、楼道等场所无障碍设施，结合实际加装电梯；建设社区老年食堂；物业服务建立孤寡老人、高龄老人、重症老人等群体定期走访、精准服务制度。
熟人社区建设：设计、建设具有鲜明特色的劲松社区颜色及标识系统；建设劲松文化墙，完善文化宣传展示设施，凝聚乡愁元素，唤醒荣耀记忆。
智慧社区建设：打造多功能合一的社区智能服务一卡通“劲松卡”，结合居民尤其是老年人较多实际，不断完善好用管用的社区智慧治理解决方案，如：单元门内摄像头，记录老人出行数据，长期未出门物业进行上门关怀。
建设进度及计划安排：劲松项目示范区改造已全部亮相完工。
改造前后对比
社区活动
一是在民生导向下的老旧小区改造市场化模式上探索突破。
除由劲松街道按程序申请市、区两级财政资金担负社区基础类改造费用外，由社会资本投入自有资金约3000万元实施提升类、完善类项目改造，通过赋予社区低效空间经营权和物业服务、停车服务收费等实现投资平衡。
二是在党建引领下的老旧小区改造长效机制和共治平台上探索突破。
三是在善治目标下的老旧小区改造“软硬兼顾”“共同缔造”上探索突破。
抓好整体性设计、专业性改造和规范性运营，从“街区、社区、邻里”三重维度，整合专业力量，形成规划“总图”，确保“一张蓝图管到底”，最大限度减少对居民生活困扰。既注重硬件设施提升、又注重美好生活社区共同缔造，围绕多维政策目标，以平安社区、有序社区、宜居社区、敬老社区、家园社区、智慧社区“六个社区”统领更新改造。
四是在运营视角下的老旧小区专业化综合服务上探索突破。
面对劲松北社区原有物业“政府兜底、街道代管”模式和居民缺乏付费意识的难题，组织了为期1个多月的物业入驻入户宣贯，该社区成为北京市首家以“居民过半、建筑面积过半”“双过半”形式入驻的老旧小区。物业入驻后实施清单式管理，让居民在感受到生活品质切实提升基础上，逐步接受物业服务付费理念，在通过4个月先尝后买期，于2020年1月启动收费工作，2021年度物业费收缴率已达85.42%。为促进物业服务企业自运转，街道设置为期3年的物业扶持期，将原来承担的兜底费用向物业公司购买服务，帮助物业公司度过缓冲期，增强自身造血功能，3年后物业企业完全自负盈亏。
三、片区统筹
基于老旧小区数量较多，涉及范围较大，资源分布情况不均衡的情况，遵循三个层面逐步实现全域整体更新：
1、资源较丰富社区实现社区自平衡改造。
2、打破单社区物理空间边界，以街道为基本单位统筹相邻社区组成的“街区”乃至区域整体资源，以区域内强势资源带动自平衡及“附属型”弱资源社区，形成资源互补的组团联动改造，实现“片区统筹、街区更新”。
3、复制多元协同、资源统筹模式，带动相邻街道、社区积极挖潜资源，逐步覆盖大兴全域。
北京大兴清源街道兴丰街道项目
项目包括：大兴清源街道枣园社区、兴丰街道三合南里社区
建设内容：
1.清源街道枣园小区——超大社区有机更新
枣园社区是90年代建成的回迁、商品混居社区，建筑面积28.7万平方米，现51栋楼，272个楼门，3380户居民，13100人，85家底商，5家辖区单位，是典型的超大社区。在居民的共同参与下，公共区域内景观绿化提升、道路安防优化、休闲设施打造、便民配套新增等已全部完工。通过简易低风险政策，新建便民服务配套，提升社区居民生活便捷度；社区内引入厨余垃圾处理设备，打造共享菜园花圃；利用闲置配电室改造为居民议事厅，用于举办党建活动等室内活动场所使用。
2.兴丰街道三合南里组团——点状分散社区改造
三合南里社区包含3个自然小区，分别为建馨嘉园、书馨嘉园和三合南里南区。三个小区总建筑面积8.9万㎡、含16栋楼、1147户社区居民、3000余人。组团还包含社区外闲置锅炉房、堆煤场、底商等闲置资源。通过产权单位资源置换，实现物业服务引入及社区改造提升，补充社区便民配套功能；并统筹片区资源，打造街区综合便民服务中心，打造“十五分钟美好便民生活圈”。
建设进度及计划安排：示范区及锅炉房的建设改造已完工，年底前楼本体及公区改造项目将完工。
锅炉房改造城运动馆
居民议事厅
垃圾分类示范教育基地
一、片区统筹，充分挖掘空间资源
大兴区老旧小区数量较多，涉及范围较大，资源分布情况不均衡,遵循三个层面逐步实现全域整体更新：
二、落实政策，为居住社区补短板
结合前期居民调研及社区周边配套市场调研结果，利用社区内闲置空间，通过简易低风险政策（京规自发〔2019〕439号）、北京老旧小区综合整治工作手册（京建发〔2020〕100号）等政策，新建便民服务配套，提升社区居民生活便捷度。改造后社区居民不用走出社区，便可享受社区食堂、养老托幼、文体活动室、缝补维修、无障碍卫生间等便民服务。
针对居民核心诉求，利用社区外街区内闲置的锅炉房和堆煤场，打造辐射周边多社区居民的街区级便民服务中心。引入便民菜店、社区食堂、缝补裁衣、便民理发、文具办公、图书阅读、体育运动等生活服务功能，打造集便民服务配套和文化体育活动为一体的综合便民服务场所—三合·美邻坊，实现15分钟美好便民生活圈落地。
三、高位统筹，建立多元协同机制
区委区政府高位统筹，多次调研试点建设，多次批示试点专报，多次召开试点专题会议，推动项目建设，并建立周例会、周专报、周督办机制，确保项目顺利落地。
改造方案设计初期，采集2000余份居民调查问卷，结合数月的实地勘探结果，深入挖掘居民核心需求及痛点，融入改造设计方案及居民服务体系中。改造方案初稿形成后，召开“拉家常”议事会，采集居民意见，优化设计方案。改造实施中，吸纳社区居民代表、各领域专家作为小区改造的“居民顾问”，成立“社区智囊团”，实施监督、建言献策。
四、整租运营
1、整村房屋长期整体租赁。
2、实施“规划、设计、建设、运营”全链条服务。
3、党、群、青(青年)、社（社会资本）四位一体共建共治。
4、提供城中村综合服务体系，探索出一套城中村可持续发展模式。
深圳元芬新村整村统租运营项目
过去的元芬新村，环境杂乱、设施老旧、缺乏管理，生活也毫无便利性可言。2018年，深圳市龙华区元芬社区与愿景集团的深圳微棠公司展开合作，对元芬新村进行综合整治，将原本生活处处不便的城中村打造成了符合年轻人租住需求的微棠新青年社区，帮助越来越多的深漂青年找到了这座城市中温暖的归属感。
由龙华区大浪街道党工委主导，大浪街道陶元社区党委、元芬社区股份合作公司党支部穿针引线，引入社会资本愿景集团，以整村统租方式，对元芬新村实施整体规划、全面改造、空间重塑、风貌提升以及优质服务供给。
随着楼宇色调统一、道路彩虹化彩绘、特色广场和公寓改造渐次落地，社区食堂、健身房、烘干室、篮球场等生活服务设施逐一到位，一座时尚宜居、充满青春灵动气息的“微棠新青年社区”在元芬新村内初具规模。
在此基础上，在大浪街道党工委领导和指导下，陶元社区党委，以党群共建人文社区为指引，将党群服务资源、品牌引入微棠社区，并以社团建设为纽带，团结凝聚社区青年，与项目运营方携手共进，共同参与微棠社区管理、服务及新村治理。
如今的元芬新村里，“微棠新青年社区”项目已覆盖居民逾10000人，住户平均年龄仅25.2岁，且86%拥有大专及以上学历，青年社团组织35个，全年社团组织活动500余场，一幅有志、有邻、有趣、有爱的新生活画卷徐徐展开。
党建引领，党、群、青(青年)、社（社会资本）四位一体共建共治，同向发力。昔日作为外来务工人员低成本落脚点的元芬新村，正在化蛹成蝶，变身为来深追梦青年人才的第一站。
城中村是深圳最具烟火气的地方，是城市高速发展进程中产生的城市“夹缝地”，有着独特的历史地位和现实状况，被誉为“都市中的村庄”。
数据显示，深圳城中村总建筑面积超4亿平方米，占深圳建成区面积的36%。同时，城中村租赁住房约占全市租赁住房总量82.9%，容纳人口占全市人口总量的57.9%。
不少人认为，城中村要从低成本落脚点变身为城市美好生活新居所、人文精神新家园，一系列课题诸如居住环境品质不高、公共服务平台缺乏、生活配套设施短缺、服务体系不完善、专业化运营管理缺位等，均亟待破题。
2“吃螃蟹”的元芬新村
元芬新村是一座占地超10万平方米的大型城中村，因位于深圳地理中心、毗邻深圳地铁6号线元芬站和4号线龙胜站，吸引众多来深奋斗者在此栖居，村内居民超过2万人。
2019年，元芬新村城市综合整治项目顺利完成，实现路面硬体化、墙面清洁化、雨污分流等，环境卫生、消防安全、社区治安等有了极大改善。
在政府主导的综合整治基础上，如何补上环境宜居、设施齐备、人心舒畅、服务优质等方面的“短板”，实现城中村管理服务“像绣花一样精细”，让城中村真正成为“有温度”的家园？
《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中提出，“鼓励城中村规模化租赁，持续改善城中村居住环境和配套服务”，而大浪街道在2018年开始这方面进行先行探索。
2018年6月，在大浪街道党工委主导下，经由陶元社区党委、元芬社区股份合作公司党支部筛选、前线，愿景集团旗下愿景微棠公司被引入陶元社区，与元芬社区股份合作公司达成战略合作。
社会资本的筛选，大浪重在“三看”，即看其理念、看盈利模式、看是否实施“规划、设计、建设、运营”服务全链条，确保城中村美好生活营建在商业运营和城中村可持续发展间取得平衡。
在战略方向和具体合作上，大浪街道党工委最终明确：坚持“党委引领、政府市场协同、居民参与”思路，以元芬城中村为试点，以居民为中心，通过引入愿景微棠，协同街道社区在元芬新村实施整村规划、功能分区、便民设施建设、楼栋安全改造、公共空间打造等工作，并提供可持续、专业、精准的物业管理与运营服务，建设宜居、智能、高效、优质的城中村综合服务体系，探索出一套具有内生循环动力的城中村可持续发展模式。
3“整村改造专业服务”
塑造时尚宜居新生态历时3年，以规模化租赁为纽带，在党委、政府支持下，愿景微棠在元芬新村精耕细作，精心打造的微棠社区项目，令整个元芬新村内外气象一新。
彩虹色的出租楼外立面、整齐划一的高空防坠网、时尚的文化广场、充满活力的彩虹道、一应俱全的生活服务设施……行走在微棠社区，初来乍到者无不觉得耳目一新，很难想象，自己居然是置身于一个城中村里。
“以整村改造形式优布局、强功能、拓空间、提品质，从而形成独特的运营方式，持续改善城中村的居住环境，”大浪街道党工委负责人说。
在实操层面，微棠社区项目运营方通过引进物业管理、市政、环卫、绿化、工程、消防等各类型的专业技术人才，对元芬新村全域实行一体化规划，将整村规划设计为健康生活区、综合服务区、特色文化区、创新创业区和商业区，分期分阶段实施建设与改造。
目前，微棠社区项目已覆盖元芬新村100余栋出租楼，占据新村近半空间。楼宇加固、高空防坠网加装、楼栋内部消防设施管网改造业已完成，运营方进一步通过统一楼宇外观和公寓色调、道路彩虹彩绘、布局特色主题广场等创新方式，以及重点规划健身房、烘干室、自习室、社区食堂等生活服务设施，充分凸显“微棠新青年社区”的辨识度。同时，社区充分保留元芬本土客家历史文化，传承元芬村舞麒麟传统，做好古井等历史建筑修缮保护。
在整村改造过程中，微棠社区尤其注重服务品质，将社区网格力量和专业运营力量统筹使用，结合数字技术手段，即时满足居民对品质生活的需求：
常规服务“一键可通”。借助公众号、APP、物联网系统平台等数字服务系统，居民可在线完成租住、交水电费等业务，并线上享受保洁、保安、维修、咨询、销售、活动发布等家政服务；生活服务品质提升，运营方升级社区生活商业业态，招商引入头部零售商业品牌，在线配套生鲜超市、零食超市、特色餐饮等便利服务；个性服务“即时可获”。
社区党委整合网格力量和运营方“红小棠”服务队伍，每月透过焦点小组访谈、活动意见反馈、单对单沟通等方式发掘居民关心的话题，并及时反馈。如针对青年客户养宠物需求，引导居民参与设计，建成了深圳第一家网红“萌宠公寓”，深受青年租户欢迎。
精心改造后的微棠社区，充满时尚、动感的青春气息，在元芬新村内独树一帜，宜居指数大大提升。值得一提的是，规模化租赁与整村改造并未带来租金的飞涨。据当前已入住租客的调研显示，房租占租客收入平均值为16.84%，微棠社区实现了租金合理、环境宜居、预期稳定的宜居与可支付并存的居住生态。
4“公共空间党群惠民综合体”
培育有爱人文新家园因为宜居宜业的新生态，元芬新村名声不胫而走，吸引大量都市新青年选择将元芬作为自己的居住首选地。
目前，微棠社区居住超过10000人，住户平均年龄25.2岁，88%是“90后”，且其中26%的青年人均是初入社会；住户学历水平较高，86%拥有大专及以上学历，55%拥有本硕学历，且覆盖25个民族，涉及19个海外国家的游学经历。
显然，这是一个年轻、有活力、高素质、多元化的青年群体，是深圳特区建设的生力军。如何凝聚、引领这一群体，将他们纳入城中村治理与城市建设的大局，共建更加和谐美好的新型城中村，是微棠社区项目必须着手的新课题。
公共空间、公共设施紧缺，历来是城中村最大的痛点。尤其是对于青年云集的微棠社区来说，公共空间更是聚合青年不可或缺者。“党群共建人文社区”的思路落地，正是由此切入。
在大浪街道党工委推动下，街道党工委——社区党委——城中村党支部——微棠社区居民党支部四级组织架构迅速建立起来，项目运营方党支部书记成为社区党委兼职委员。以青年需求为导向，各级党组织和群团组织将各类公共空间、服务设施逐一落地微棠。
24小时党群服务V站作为党群服务的旗帜性设施，率先落地；随后，龙华区文体部门的品牌项目“城市书房”进驻，书香墨韵成为微棠社区另一种底色；龙华区委政法委青年会客厅、共青团青年之家也相继入驻。
依托错落有致公共空间，党群服务品牌项目随即跟进。
大浪街道社区以微棠社区为试点，开展“微棠·工余时光”暖工服务行动计划，开展特色服务项目，突出人文亮点，打造工会会员文化生活栖息地。
5“党群青社”联动打造共建共治新示范
“这里和想象中的城中村截然不同，很有大学校园的氛围。”在微棠社区，想要备战公务员考试的吴先生找到了他想要的空间——自习室。
入住后不久，吴先生惊喜地发现，社区里青年社团格外活跃，喜欢自然科学的他很快融入了这种大集体的氛围中，并自发组建了自然博物社团，成了一名“棠主”，“我们社团已经举办过很多次线上活动，接下来还会筹备一些线下的活动，和社团的朋友们一起探索自然科学。”
在微棠社区，每一位入住的青年都会参加一次兴趣爱好问卷调查，通过这种方式，微棠社区党支部、微棠社区团委有意识地帮助大家寻找志同道合的伙伴，组建起各种兴趣社团。
“来微棠，有朋友”传为美谈，有志、有邻、有趣、有爱的社交生态成为微棠社区最吸引青年之处。在此基础上，大浪街道党工委、微棠社区党支部进一步引导广大青年社团参与社区共建共治。
在这里，社区运营团队与各青年社团代表共同制定了社区志愿服务积分奖励办法、共享公区“公约”、租住“公约”等；结合社区网格发现的纠纷隐患，常态化开展“邻居对你说”活动，引导青年居民维护社区秩序，协调租户自我协商解决近百次纠纷。
尤其是在微棠社区党支部、社区团委的引导下，微棠“四有青年”志愿服务队成立，为有志、有邻、有趣、有爱的青年居民搭建起公益实践和治理参与平台。服务队伍吸纳运营方及热心青年居民近30人，连续推出关爱聋哑儿童、无痕山林、爱心救助等系列公益项目，发动青年居民参与社区疫情防控卡口值守、核酸检测秩序维护等，备受社区居民好评。
“党、群、青、社”四力联动，在微棠社区催生出崭新的共建共治气象。
“在微棠社区，举办活动的成本非常低，因为青年居民和社团的大力支持，从方案设计、活动策划到组织执行，甚至是活动参演，我们既不缺创意，更不担心人手，青年居民既是活动的组织者，也是活动的参与者和受益者”，微棠党支部书记、公共事务中心负责人普亚非坦言，“以青年为主人”的治理导向，增强了青年居民的主人翁意识，大家主动参与社区管理服务，形成了“社区公益活动为主、社团自主活动为辅、公司运营活动添彩”的社区公益活动新格局，实现了政府治理服务和社会自我调节、居民自治的良性互动。