关键词：房地产企业；存量土地开发；市场风险；法律风险；应对策略
一、当前国内房地产企业生存状况
近年来，中国房地产市场经历了前所未有的波动与调整。随着政策调控的深入和市场竞争的加剧，房地产企业的生存状况发生了显著变化。以下是对当前国内房地产企业生存状况的详细分析。
（一）房产销售情况
（二）土地拍卖情况
土地拍卖是房地产企业获取土地资源的重要途径。然而，近年来土地拍卖市场也经历了显著的变化。一方面，政府推地节奏放缓，土地供应减少；另一方面，房企拿地意愿疲弱，土地市场延续低温运行态势。这主要是由于房地产市场调整期的影响以及企业对未来市场的不确定性担忧。
在拿地企业方面，央国企和地方国资成为拿地主力军，民企拿地意愿疲弱。这反映了不同企业类型在市场中的竞争力差异和风险偏好。对于房企而言，土地资源的获取直接关系到项目的开发和销售，因此土地拍卖市场的变化对企业经营具有重要影响。
（三）房屋租赁市场情况
随着城市化进程的加速和人口流动的增加，房屋租赁市场逐渐成为房地产市场的重要组成部分。然而，近年来房屋租赁市场也面临诸多挑战。一方面，住房租赁市场迈入行业淡季，租金水平出现下跌；另一方面，租赁需求相对稳定，但供应过剩导致市场竞争加剧。
在住房租赁市场中，集中式长租公寓企业成为重要力量。然而，这些企业也面临诸多挑战，如运营成本高、盈利难度大等。此外，租赁市场的法律法规尚不完善，租客权益保护问题也时有发生。这些问题都对房屋租赁市场的健康发展构成威胁。
（四）企业融资情况
融资是房地产企业发展的重要支撑。然而，近年来房地产企业融资形势严峻。一方面，银行信贷政策收紧，房企融资难度加大；另一方面，债券融资等市场化融资方式也受到诸多限制。这导致房企资金链紧张，部分企业甚至面临资金链断裂的风险。
尽管政策层面有所放松，但房企融资形势依然严峻。企业需要积极寻求多元化的融资渠道，如股权融资、资产证券化等。同时，企业还需加强内部管理，提高资金使用效率，降低融资成本。
（五）房地产建筑业近年来的诉讼情况
1.诉讼数量
诉讼案件总体数量呈上升趋势：从多个地区和法院的审理情况中窥见一斑，例如，上海法院在2023年审结房地产纠纷案件3.9万件，显示出房地产诉讼案件数量庞大。
2.案件类型
房屋买卖合同纠纷是房地产诉讼中的高发类型。根据天津二中院的数据，2020年1月1日至2022年11月4日，共受理房屋买卖合同纠纷案件4548件，其中涉及商品房销售合同纠纷、商品房预售合同纠纷、二手房买卖合同纠纷等。
建设工程纠纷也是房地产建筑领域的重要诉讼类型。例如，南京市江宁区人民法院在2021年至2024年6月期间，新收各类建设工程纠纷2861件，显示出建设工程领域纠纷的频发态势。
3.诉讼主体
涉及房地产建筑的诉讼中，开发商、购房者、施工单位、材料供应商等各方均可能成为诉讼主体。例如，在房屋买卖合同纠纷中，开发商与购房者之间的争议最为常见；而在建设工程纠纷中，施工单位与开发商或业主之间的争议则较为突出。
4.涉及金额
5.债务与赔偿
6.趋势分析
诉讼数量增加：随着房地产市场的调控和竞争的加剧，以及购房者和施工单位维权意识的提高，涉及房地产建筑的诉讼数量呈现增加趋势。
案件类型多样化：除了传统的房屋买卖合同纠纷和建设工程纠纷外，房地产诉讼案件类型还呈现出多样化的趋势。例如，因虚假宣传、房屋质量、物业服务等问题引发的诉讼逐渐增多。
涉及金额巨大：房地产建筑领域的诉讼往往涉及巨额标的金额和复杂的债务关系，对企业的经营和声誉产生重大影响。
二、国家政策背景
为了促进房地产市场的健康发展，保障居民的基本住房需求，国家出台了一系列新的房产政策。这些政策旨在降低购房门槛、加强租赁市场支持、严控投机行为以及促进住房建设。以下是对国家政策背景的详细分析。
（一）降低购房门槛政策
为了刺激购房需求，国家出台了一系列降低购房门槛的政策。这些政策包括降低首付比例、下调贷款利率、放宽购房资格等。这些政策的实施有助于降低购房成本，提高购房者的购买力，从而促进房地产市场的成交。
然而，降低购房门槛政策也带来了一定的风险。一方面，过度刺激购房需求可能导致房价上涨，加剧市场泡沫；另一方面，部分购房者可能因无力偿还贷款而面临违约风险。因此，政府在实施这些政策时需谨慎权衡利弊，确保市场的稳定发展。
（二）租赁市场支持政策
租赁市场支持政策的实施对房地产企业具有重要影响。一方面，租赁市场的发展为房企提供了新的业务模式和发展机遇；另一方面，租赁市场的竞争也加剧了房企的经营压力。因此，房企需积极适应租赁市场的发展变化，调整业务结构，提高竞争力。
（三）严控投机行为政策
为了遏制房地产市场的投机行为，国家出台了一系列严控投机行为的政策。这些政策包括限购、限贷、限售等。这些政策的实施有助于打击投机炒房行为，维护市场的公平和稳定。
（四）促进住房建设政策
促进住房建设政策的实施对房地产企业具有积极影响。一方面，政策的实施为房企提供了更多的发展机遇和项目资源；另一方面，政策的实施也要求房企提高建设质量和服务水平，以满足市场需求和政策要求。因此，房企需积极响应政策号召，加强内部管理，提高项目执行力和服务质量。
三、房地产行业目前存在的主要问题
当前，房地产行业面临诸多挑战和问题，这些问题不仅影响了行业的健康发展，也对房地产企业的生存与发展构成了威胁。以下是对房地产行业目前存在的主要问题的详细分析。
（一）销售额预期分化
销售额预期分化是当前房地产行业面临的主要问题之一。由于市场波动和政策调整的影响，不同企业、不同项目之间的销售额预期存在显著差异。一些企业由于项目位置优越、品牌影响力强等因素，销售额预期较高；而另一些企业则由于项目位置不佳、市场竞争力弱等因素，销售额预期较低。
销售额预期分化加剧了房地产市场的竞争态势。为了争夺市场份额，企业之间展开了激烈的竞争，包括价格战、营销战等。这种竞争不仅降低了企业的利润空间，还可能损害企业的品牌形象和市场声誉。
（二）拿地意愿疲弱
拿地意愿疲弱是房地产行业面临的另一个重要问题。由于市场调整期的影响和对未来市场的不确定性担忧，房企普遍表现出谨慎的拿地态度。这导致土地拍卖市场延续低温运行态势，政府推地、房企拿地信心均不足。
（三）融资难题
融资难题一直是困扰房地产企业的老大难问题。由于房地产行业的资金密集型特点，企业需要大量的资金支持项目的开发和运营。然而，近年来房地产企业融资形势严峻，融资难题日益突出。
融资难题对房地产企业的生存和发展构成了严重威胁。一方面，资金短缺可能导致项目无法按时完工或交付，损害企业的信誉和品牌形象；另一方面，融资成本的上升也可能降低企业的盈利能力和市场竞争力。因此，房企需积极寻求多元化的融资渠道，降低融资成本，提高资金使用效率。
（四）法律风险增加
随着房地产市场的波动和政策的调整，房地产企业面临的法律风险也在不断增加。这些法律风险包括合同纠纷、土地使用权争议、房屋质量问题等。这些风险的发生不仅可能给企业带来经济损失，还可能损害企业的声誉和品牌形象。
法律风险的增加对房地产企业的经营管理提出了更高的要求。企业需要加强法律意识和风险防控意识，建立健全的法律风险管理体系和制度。同时，企业还需加强与政府、律师等外部机构的合作与沟通，及时化解法律风险，确保企业的稳健发展。
四、房地产企业的市场风险和法律风险
房地产企业在存量土地开发过程中，不仅面临市场风险，还面临法律风险。这些风险的存在对企业的经营和发展构成了严重威胁。以下是对房地产企业市场风险和法律风险的详细分析。
（一）市场风险
市场风险是指由于市场波动和政策变化等因素导致企业面临的经济损失风险。对于房地产企业而言，市场风险主要包括以下几个方面：
1.销售风险
2.价格风险
价格风险是指由于原材料价格、人工成本等上涨导致项目成本增加的风险。在房地产开发过程中，企业需要采购大量的原材料和支付人工成本。如果这些成本上涨过快，可能导致项目成本超出预算，降低企业的盈利能力。因此，企业需要加强对原材料市场和劳动力市场的监测和分析，合理安排采购和施工进度，降低价格风险。
3.政策风险
（二）法律风险
法律风险是指由于法律法规的变化或企业违法违规行为导致的法律风险。对于房地产企业而言，法律风险主要包括以下几个方面：
1.合同纠纷风险
在房地产开发过程中，企业需要与供应商、承包商、购房者等多方签订合同。如果合同条款不明确或存在漏洞，可能导致合同纠纷，给企业带来经济损失和法律风险。因此，在签订合同前，企业需要认真审查合同条款，确保合同内容合法、明确、无歧义，并加强对合同履行过程的监督和管理，及时发现和解决合同纠纷。
2.土地使用权风险
土地使用权是房地产开发的基础，但如果土地使用权存在争议或瑕疵，可能导致企业面临法律风险。例如，土地使用权证不齐全、土地用途不符合规划要求、土地使用权被抵押或查封等。因此，在获取土地使用权前，企业需要充分了解土地状况，确保土地使用权的合法性和有效性，并加强对土地使用权的管理和维护。
3.知识产权风险
4.税务风险
房地产企业在开发过程中需要缴纳各种税费，如增值税、企业所得税等。如果企业存在偷税、漏税等行为，可能导致面临税务稽查和处罚，甚至可能触犯刑法。因此，企业需要加强对税务的管理和规划，确保依法纳税，避免税务风险的发生。
5.环境法律风险
五、房地产企业存量土地开发的应对策略
面对存量土地开发过程中的市场风险和法律风险，房地产企业需要采取切实可行的应对策略，以确保企业的稳健发展。以下是对房地产企业应对策略的详细分析。
（一）加强市场分析与预测
为了降低市场风险，房地产企业需要加强市场分析与预测，及时了解市场动态和政策变化，为企业的决策提供依据。企业可以建立专业的市场研究团队，定期发布市场研究报告，分析市场趋势和竞争态势，为企业的销售策略和定价策略提供指导。同时，企业还可以加强与政府、行业协会等外部机构的合作与沟通，及时了解政策动态和行业信息，为企业的战略调整提供有力支持。
（二）优化销售策略与定价机制
在销售方面，房地产企业需要根据市场需求和竞争情况，优化销售策略和定价机制。企业可以采取多样化的销售方式，如线上销售、线下推广、合作销售等，提高销售效率和覆盖面。同时，企业还需要根据项目的成本和市场接受程度，合理制定定价策略，确保项目的盈利能力和市场竞争力。在定价过程中，企业可以充分考虑项目的品质、位置、配套设施等因素，以及市场需求和竞争情况，制定具有竞争力的价格体系。
（三）加强合同管理与风险控制
在合同管理方面，房地产企业需要建立完善的合同管理体系，加强对合同签订、履行和结算等环节的监督和管理。企业可以制定标准化的合同模板，明确合同条款和双方权利义务，降低合同纠纷的风险。同时，企业还需要加强对合同履行过程的跟踪和管理，及时发现和解决合同履行中的问题，确保合同的顺利履行。在风险控制方面，企业可以建立风险预警机制，对可能出现的风险进行预测和评估，并制定相应的应对措施和预案，降低风险对企业的影响。
（四）完善法律风险防范体系
在法律风险防范方面，房地产企业需要建立完善的法律风险防范体系，加强对法律法规的学习和遵守，确保企业的合法经营。企业可以设立专门的法务部门或聘请专业的法律顾问，为企业提供法律咨询和风险防范服务。同时，企业还需要加强对员工的法律培训和教育，提高员工的法律意识和风险防范能力。在具体的法律风险防范措施上，企业可以针对不同类型的法律风险制定相应的防范策略，如加强知识产权保护、完善税务管理、加强环保合规等，确保企业在各个方面都符合法律法规的要求。
（五）加强内部管理与团队建设
除了外部风险和防范策略外，房地产企业还需要加强内部管理与团队建设，提高企业的整体竞争力和抗风险能力。企业可以建立完善的内部管理制度和流程，确保企业的各项工作都有章可循、有据可查。同时，企业还需要加强对员工的培训和发展，提高员工的综合素质和业务能力。在团队建设方面，企业可以注重团队文化的培养和团队精神的塑造，增强团队的凝聚力和向心力。通过加强内部管理与团队建设，企业可以形成更加稳健和高效的经营模式，为企业的长期发展奠定坚实基础。
六、结论与展望
综上所述，房地产企业存量土地开发面临的市场风险和法律风险不容忽视。企业需要加强市场分析与预测、优化销售策略与定价机制、加强合同管理与风险控制、完善法律风险防范体系以及加强内部管理与团队建设等方面的工作，以确保企业的稳健发展。
在未来，随着房地产市场的不断变化和政策的调整，房地产企业将面临更多的挑战和机遇。企业需要不断创新和适应市场变化，加强自身的核心竞争力和抗风险能力，以应对未来的市场挑战。同时，企业还需要积极履行社会责任，推动房地产行业的可持续发展，为社会的繁荣和进步做出贡献。
房地产企业在存量土地开发过程中所面临的复杂法律问题和市场风险。因此，建议房地产企业在实际操作中要注重法律风险的防范和应对，加强合同管理、知识产权保护、税务合规等方面的工作，确保企业的合法经营和稳健发展。同时，企业也可以积极寻求专业的法律支持和咨询，以更好地应对市场挑战和法律风险。