导语：如何才能写好一篇房地产整合推广方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
下面我根据最进房地产市场的情况，就眼下局势，给公司制定了一份自认为很有针对性的市场营销策划书：
房产行业解决方案：
精准推广规划：
1）楼盘客群细分；
2）精准短信营销平台；
3）精准邮件营销平台；
4）数据库发送执行；
5）目标客户dm营销设计与执行。
房产专项规划：
1）数据库建立；
2）数据库推广平台建立（短信、邮件平台）
3）数据库发送执行。
商业地产集客规划：
1）商圈分析；
2）地产主题设计；
3）招商方案与执行；
4）集客策略。
中高端房产项目推广规划：
2）高端客户数据库分析；
4）项目推介会执行规划。
全球金融危机的到来说明了投资不理性是世界性的问题，虽然中国的房地产市场出现萎靡，但是世界房地产市场都几乎和中国一样，甚至比中国还要严重。虽然世界很多国家都做出了政府救市的举措，但是中国根据自己的国情做出了不会政策性拯救房市的决定，这也有国家的苦衷，我们应该理解。
房地产传统营销网络营销
1Ρ确康夭传统营销与网络营销
1.1传统营销的缺陷
1.2网络营销的特征
网络具有将信息公开化、透明化的特点。通过网络对房地产进行营销，不仅可以使消费者主动接受信息还可以使消费者之间互相传达交流信息，增大信息的利用率及传递速度。
1.3网络营销带来的冲击
2网络营销对传统营销的突破
2.1在采购平台方面
2.3在销售平台的突破
在销售平台的突破分为网络直销和间接销售。网络直销是指房地产商通过网络直接将产品销售给消费者，在减少销售成本、提高工作效率的同时还可以直接收集到消费者的意见。这种方式更适用于大型房地产公司营销战略。网络间接销售是指房地产商通过网络上的中间机构进行营销。这种方式要求中间机构不仅要具备房地产方面的知识，还要有丰富的经验。这种间接的模式更适用于一些中小型房地产公司。
2.4在信息交流平台方面
2.5管理平台的突破
3对房地产传统营销与网络营销模式整合
3.1对发展传统营销做铺垫
3.2企业的营销以网络营销为主
3.3加大推广房地产企业网站的力度和品牌的建立
在社会生活中房地产产品与一般的产品有着很大的区别，房地产产品不仅仅价格昂贵而且具有联系多情况复杂的特点。所以如果一般的房地产企业不能树立起良好的声誉和品牌效应，一般很难获得消费者的信任。因此可以通过有效地将房地产传统营销和网络营销模式整合，加大企业自身网站的推广力度及其品牌效应建立的速度。
3.4在营销的时候利用网络提供的信息
4结论
总之，随着网络信息技术的不断快速发展，网络正一步步地改变着我们的生活，尤其是在消费中较为明显。但现阶段，作为一种新的房地产营销模式，网络营销模式并不会取代传统的营销模式。两者都为房地产整体性营销策略中重要的不可缺少的组成部分。通过对传统营销与网络营销进行优势互补将其有效整合在一起，可以对房地产的营销成功起到重要作用，帮助房地产企业在激烈的社会竞争中占有优势地位。
参考文献：
[1]于建国.房地产传统营销与网络营销的整合探讨[J].中国市场，2014，20：65-67.
[2]方，凌宇.网络营销与传统营销渠道的冲突及整合探析[J].石家庄学院学报，2009，04：29-32.
[3]许乾.房地产网络营销环境分析与策略研究[J].黑龙江科技信息，2009（28）.
【关键词】房地产；工程管理；全程策划
前言
1、房地产工程管理全程策划的作用
（1）房地产工程管理全程策划能够防止并纠正项目运作出现的偏差。房地产工程管理全程策划活动一般在项目开始实施之前进行，其策划成果要求建立在充分的市场调研和科学的市场定位的基础上，在此基础上形成的策划成果对项目开发具有指导性和预见性，能够防止项目决策出现失误。当项目开始实施以后，房地产工程管理全程策划作为房地产项目的参谋和顾问，通过跟踪项目的实施过程，能够及时纠正项目运营过程中出现的偏差，使项目实施回到正确的轨道上来。
（2）房地产工程管理全程策划能够修正房地产企业的定式思维。房地产企业习惯于从企业和项目的现实出发，按部就班地进行项目的规划设计和管理控制。但是房地产工程管理全程策划活动由于遵循客观事实，打破房地产企业的思维定式，为项目开发、企业决策提供与时俱进的思维方式。因此，成功的房地产工程管理全程策划是房地产企业、策划公司、设计单位之间多向互动得出的共同思维成果。
（3）房地产工程管理全程策划能够有效地整合房地产项目各种资源。房地产开发经营需要调动各种社会资源，由于房地产工程管理全程策划贯穿于房地产开发的全过程，因此成为房地产企业、策划公司、设计单位、施工单位、营销单位，以及物业管理单位之间的桥梁和纽带，这种纽带作用赋予房地产工程管理全程策划整合项目各种资源的职能。
2、新时期房地产工程管理全程策划方法
2.1创新是关键
房地产工程管理全程策划的创新体现在以下几个方面：①项目的主题、概念及理念创新；②产品的创新；③营销手段与方法的创新。比如市中心房地产开发过热的时候，可以树立居住郊区化的理念，以优美的宜居环境和便利的交通来吸引购房者。
2.2客观选择是基础
客观选择是指在房地产工程管理全程策划运作的过程中，策划部门通过各种努力，使主观意志自觉符合策划对象的客观实际，即要求房地产工程管理全程策划方案必须实事求是、量力而行。房地产工程管理全程策划方案不是策划人的主观臆想，任何一个成功的应用案例的背后都隐藏着某种客观性与必然性。房地产工程管理全程策划获得成功的关键是准确的市场定位，而客观的、科学的市场调查和市场分析是项目准确定位的基础。客观选择也是房地产工程管理全程策划重要因素。
客观选择环节必须注意以下几点：①必须重视客观市场的调研、分析与预测，提高策划方案的准确性和预见性；②策划主题概念要有好的产品品质，避免炒作之嫌；③策划观念、理念既符合实际又应适度超前。房地产工程管理全程策划理念太超前了不会被市场接受，太保守又要被市场淘汰，因此要把握尺度，恰到好处。
如上世纪末，以“小型办公，居家办公，亦住亦商”为内涵的SOHO住宅概念开始出现并获得巨大成功，主要就是由于SOHO概念提倡的灵活多功能的空间布局刚好满足了当时网络信息技术快速普及后人们渴望弹性办公、居家办公的潜在市场需求。
2.3合理定位原则
著名房地产企业万科集团曾经1995年在武汉开工建设的商业地产项目——武汉万科广场由于定位失误，导致该项目停工近十年并最终以“炸楼”结束，2004年开始改为建设宜居型住宅项目——“香港路8号”，前后损失逾亿元。
2.4可行性是目标
房地产工程管理全程策划的可行性要求策划方案必须达到切实可行的策划目标和效果。房地产工程管理全程策划方案要求具有经济性和易操作性。贯彻房地产工程管理全程策划的可行性需要注意以下几方面：①策划方案本身是否可行，是否具有可操作的条件和方法；②策划方案在经济上是否可行，尽可能以最小的投入实现最好的策划目标；③策划方案的有效性如何，即方案实施后能达到怎样的效果。
3、结束语
新时期房地产工程管理全程策划效果贯穿于项目建设的全过程，其控制成效直接关系到工程建设参与各方的经济效益。其涉及面广，所需信息量大，因此，在管理的过程中需要合理的安排各个部分之间的相互关系。在实际操作中要结合工程特点制定完善的工程管理全程策划策略，明确重点和难点，才能不断提高房地产工程管理的水平，达到效益最大化。
[1]王鹏军.房地产工程管理与工程项目策划[J].科技风，2008，（08）：34-35.
[3]马剑.从业主角度看房地产工程管理重点[J].经营管理者，2010，（21）：149.
二十一世纪的网络营销将会继上世纪网络兴起而深远地发展下去，这将会对房地产业的营销行为带来一种怎样的变革作为开发商，又应如何做好“波澜未动帆先动”的应对方略
上世纪突如其来的非典疫情，使房地产业所有传统营销渠道受阻，此时房地产网络营销的优势就逐渐显现出来，在非常时期为发展商寻求突围的同时，房地产网络营销其自身的真正价值得到了人们的重新认识，从此上网开展网络营销成为房地产楼盘推广的首选。
一、房地产企业上网宣传需求分析
1、既是消费者的需要也是开发商的义务
互联网正以迅雷不及掩耳之势进入到各行各业。房地产业，这一关系到消费者切身利益——衣、食、住、行的行业，当然也不例外。小区智能化、小区局域网、项目网站、开发商网站、专业门户网等的纷纷出现，充分体现出房地产与互联网或者网络的有机结合已经是大势所趋。房地产项目上网，结合楼盘的特点，配合楼盘的销售策划工作，可以利用网络技术在网上进行互动式营销，突出设计楼盘的卖点，及时介绍工程进展情况，配合现场热卖进行网上互动、预售情况介绍、按揭情况介绍、网上预售、网上咨询等服务，这是对消费者的一项便民服务，能为消费者提供更多的参考信息。
2、既是快速传递需要也是提升企业形象需求
二、房地产网络营销的优势分析
房地产网络营销由于其介质自身的特点，随着网络的快速发展，使其拥有了与其他媒体无法比拟的优势。房地产网络营销具有以下七大优势：
1、有较为确定的目标消费群，营销的命中率高
中国互联网络信息中心（CNNIC）在京《第21次中国互联网络发展状况统计报告》。截至2007年12月31日，我国网民总人数达到2.1亿人，仅以500万人之差次于美国，居世界第二，预计在2008年初我国将成为全球网民规模最大的国家。上网的主力年龄是28—35岁。而在未来几年内，28—35岁的人群也将是房地产的主力消费群。
2、低成本投入
3、多媒体展示
据不完全统计，购房者从决定买到最后签约，平均到售楼处、现场看房的次数在3—5次左右。而网上大信息量的提供，就能让购房者在家也能看到所关心的信息，从而大大提高了看房的现场成交率，也相应降低了售楼现场的运作成本。
4、主动性与互动性强
与传统营销相比，它更强调互动式的信息交流，由强势促销转为软促销。消费者可以通过网络主动查询分散在各处的、感兴趣的房地产的价格、地理位置、品牌、咨询有关信息。通过BBS提问并及时得到解答，房地产企业与消费者保持密集的双向沟通和交流，大大提高了营销过程中消费者的地位。企业也可以通过有效的沟通，充分了解消费者的需求，树立企业及产品在消费者心目中的地位。有的网站或网页还进行了链接，为购房者提供及时的购房、贷款方面的法律咨询。
5、提高附加值
许多人知道，买房子不仅是买钢筋和水泥。买的还有环境、物业管理、社区文化等等。这一切也就是项目的附加值。项目的附加值越高，项目的保值、增值能力就越强，在市场上就越有竞争力，越受消费者欢迎。因此，发展商要赢得市场就要千方百计地提高项目的附加值，例如优美的小区环境、体贴的物业服务、和谐的社区文化等方式。但发展到现阶段，仅仅这些已不能满足市场的要求。为项目建立自己的网站，为消费者提供个性化、互动化、有针对性的24小时网上服务，也正是一个全新体现项目附加值的方向。业主可以利用楼盘内部网连接网站，随时与外界保持紧密的联系，进行商务、生活、娱乐等各方面的活动。随着经济的发展和互联网的不断应用，房地产项目网站将会日益成为优秀房地产项目的必备硬件之一，这方面只要上铜川房产网，项目网站也就立即开通。
6、定向性强
7、快捷性
三、房地产网络营销策划方案
我们以《铜川房产网》为例来说明房地产企业如何在网上展示楼盘项目，让更多的潜在客户成为您的真正消费者，其基本策划方案如下：
1、楼盘展示平台向客户全方位展示
楼盘展示平台主要为商品楼预售、开盘促销、商业市场招商、商铺租售等的网上促销推广,按客户要求制作上网,并在铜川房产门户首页图片推荐。宣传内容包括：开发商简介、企业专题报道、“全景图”、“样板间”、“户型图”板块可以按要求显示多幅图片，每幅图片配有标题文字说明、销售热线和其他消费者需要的资料。
2、视频看房系统让客户有身临其境的感觉
4、专题新闻让更多的客户认可
5、项目网站全程为项目建设宣传服务
铜川房产网具有功能强大的智能项目网站功能，开通企业项目网站的将会为企业内部管理带来一种全新的模式，可自行管理。通过项目网站可以及时自主样板房、楼盘快报、招聘信息等，对提升企业形象具有重大意义，从而使企业上网宣传效果达到最优化。
四、整合互补，网络营销的成长之道
【关键词】
房地产；营销渠道；创新；新媒体；电商
我国房地产经过十几年的高速增长之后，现在已开始规律性地回落。面对一系列房地产调控政策的出台以及资金链的进一步收紧，房地产市场面临的销售压力增大，市场处于观望气氛。在这种情况下拓宽营销渠道通过全方位、多样化的营销渠道建设突破销售瓶颈，快速实现产品销售和资金回笼已成为房地产企业最重要的决策之一。
一、传统房地产营销渠道概述
我国房地产市场的营销渠道建设起步较晚，房地产企业运用营销理论的情况包括4P理论、4C理论、4R理论和营销中的四则运算。从我国房地产市场的特点及发展轨迹来看，我国的房地产营销渠道主要有以下三种，即房地产企业直销策略，委托策略和网络营销策略。
直销是房地产企业利用自己的销售部门对产品进行直接销售；委托策略即是指开发商委托房地产商寻找顾客，顾客再经过商介绍而购买产品的营销渠道方式；网络营销即是企业利用不断发展的互联网房产信息，让消费者通过网络了解产品进而购买的一种方式。
二、传统房地产营销渠道的不足之处
直销是传统地产营销中最为普遍的模式，该模式从信息交流、把握市场、成本控制等角度来看均有一定优势，但直销模式对销售队伍的专业化要求较高，同时新产品推向市场的速度较慢，不利于房地产企业的快速成长。另外，这会分散企业的人、财、物，同时也难以发挥营销专业团队所带来的营销优势。委托营销除具有专业性的优势外，也有其缺点。其缺点是对商的人员素质无法进行控制，而且这也会加大开发商的营销成本。
三、新形势下房地产营销渠道创新策略及建议
（一）深化客户关系管理
CRM即客户关系管理，现在正在国内企业中流行。CRM主要是通过对客户详细资料的深入分析来提高客户满意程度，从而提高企业的竞争力的一种手段。
开发商应当做好重点客户群的营销渠道工作，深化客户关系管理。在建立科学、完备的客户数据库的基础上，注意对客户最新信息的跟进；针对客户投诉，企业应当及时采取服务补救措施，耐心正确处理客户投诉；另外，企业也应当为客户提供关联服务并不断进行服务创新，进而提升企业品牌形象。
（二）线上线下互动，推进房地产进入“微营销”时代
（三）房地产“垫首付”营销启示――随机应变
2014年第一季度，受季节因素、银行信贷紧缩等诸多因素影响，全国商品住宅成交量出现“普跌”。继杭州、常州、温州等城市出现楼盘降价后，多地房企先后推出“垫首付”营销措施。由于库存积累，目前市场仍处在消化存量盘阶段。针对开发商普遍走量缓慢，面临较大去化压力这一情况，开发商选择“垫首付、分期首付”的方式来规避政策，刺激被抑制的市场需求。开发商动用这样的价格工具来进行促销，虽然幅度不大，但效果比较显著，市场接受度也较高。
与此同时，伴随着地产金融化趋势愈演愈烈，“垫首付”这一营销方式除了受到部分房地产开发企业青睐，一些小额贷款公司也看好这一策略。
（四）加强品牌建设，强化产品核心竞争力
面对众多的房地产市场产品，品牌让选择变得简单。好的品牌，其效应应该像病毒一样，迅速蔓延，直入人心。2012年9月6日，中国指数研究院该年度由其研发的中国房地产品牌价值研究成果，中海地产、万科、保利地产的品牌价值分别为247.48亿元、246.75亿元和211.39亿元。
企业无论采取何种营销方式，都是希望打造成功的品牌。其中，物业品牌能够很好地对房地产企业品牌起到提升作用。优质的物业品牌能够形成良好的口碑，提升顾客忠诚度，形成二次消费和引致消费。在实践中，强有力的企业品牌往往又会快速提升服务品牌和项目品牌的价值。如万科、保利等多家房地产企业踊跃加入“金钥匙”物业联盟，希望通过优质的物业服务提升消费者对房地产企业品牌的认知度。
（五）新媒体时代，房地产营销思路需与时俱进
新媒体是一种新兴的大众媒介，是新技术支撑体系下出现的媒体形态，如数字杂志、数字报纸、数字广播、移动电视、网络、桌面视窗、数字电视、数字电影、3D电影、触摸媒体等。新媒体与传统媒体相比，新媒体具有交互性强、表现方式多样、用户集中、宣传视觉性强、宣传成本较低等五大特点。
如今，媒体从传统的报纸、广播、电视发展到如今的房地产数字化营销、新媒体营销、云时代地产行业营销，房地产宣传和营销也需要有更远的半径，需要吸引更多的外部人群进行“外部消化”，营销方式也必将随之改变。
四、结语
社会不会一成不变，市场亦是日新月异。新形势下房地产业的发展仍面临诸多挑战，房地产商可以根据市场和自身情况，整合利用营销渠道，做到随机应变，助力房地产市场产品的营销和推广。
[1]国宁.房地产营销与策划[M].北京：中国商业出版社，2006，3
[2]张咏梅.房地产营销策略与创新[J]..企业研究，2006.01
关键词：
网络整合营销；现状；原则；措施
一、引言
房地产业所受到的影响因素众多，包括金钱额度高、政治因素、周边环境以及文化氛围等，随着改革开发的经济体制改革的不断推进，传统的营销方式已经不在适应现代市场经济发展的规律和要求，房地产业对网络营销进行整合势在必行。网络整合营销则是指营销机构以消费者为核心重组企业和市场行为，综合协调使用以互联网渠道为主的各种传播方式以统一的目标和形象传播连续、一致的企业或产品信息，实现与消费者的双向沟通迅速树立品牌形象，建立产品与消费者的长期密切关系，更有效地达到品牌传播和产品行销的目的。因此房地产业的发展要以科学的发展观为导向，合理运用发达的网络技术，结合房地产市场的发展趋势和企业本身存在的优势，与时俱进，进而构建房地产网络整合营销传播模式，这对于房地产形象品牌的创造满足人们的高标准需求以及可持续发展战略的落实都具有重要的现实意义。
二、房地产网络营销现状的分析
三、构建房地产网络整合营销传播模式的基本原则
四、构建网络整合营销传播模式
五、结语
房地产业是我国经济的重要组成部分，良好的营销模式，不仅利于增加企业的经济效益，也利于解决社会民生和安定问题。因此在新时期下，合理利用各网络平台，并对其进行整合和优化，从而拓宽营销途径，加大企业的宣传力度，不仅能够更好的满足人们的不同需求，也可以帮助企业规避市场经济带来的冲击，实现房地产业的可持续发展。
参考文献:
[1]张鑫.浅谈房地产网络整合营销传播模式.
[2]史磊.房地产网络整合营销传播模式研究.
摘要房地产市场逐渐由卖方市场过渡到买方市场,企业取得一块地就能制胜的神话已经远去,激烈的竞争需要企业对房地产营销策划越来越重视,房地产营销策划对促进房地产业的健康发展以及增强房地产企业的竞争能力具有重要的意义,房地产营销策划已成为关系到房地产项目开发成功与否的首要环节。
关键词房地产营销营销策略
一、房地产营销策划中现存的问题
3.“克隆”现象比较普遍。房地产营销策划的兴起,应当是由广州、上海、深圳等沿海发达城市开始的。多年的房地产营销策划实践,使第一批专业策划人员积累了丰富的策划经验和极有价值的策划理论和思想。最近几年来,内地城市的开发商也开始注重起营销策划来。这些地方引入策划的途径有:一是派专业人员到沿海城市学习、取经、参加各类策划培训班;二是要请知名策划人前往内地房地产开发项目担任总策划或顾问;三是内地举办各种房地产营销策划演讲会,并邀请知名策划人参加交流,从中获得沿海地区房地产营销策划的最新理念。通过这几种方式,内地策划人在策划理念和手段上不可避免地出现了“克隆”现象。
二、房地产营销策划发展趋势
2.适应消费者个性化要求。随着房地产消费市场日趋理性和个性化,消费者偶然性、冲动性购买行为减弱,理性购买行为增强;各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好,消费者对商品房的选择会更趋“个性化”,会更加考虑自己的心理需求,寻找更加适合自己的楼盘。
3.调整营销模式,建立全程营销机制。房地产全程营销策划是从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法,结合房地产行业的运作流程,逐步实施。各开发商核心能力的侧重点不同,房地产营销组织形式也可以有其独特性。但是,基本的框架应该大同小异以客户导向型全过程营销理念为指导,营销机构应强化策划和销售部门的客户服务和反馈功能。
三、影响房地产营销策略的有关因素分析
1.是心理因素,除了由需要引起动机这一最重要因素外,还有知觉、学习和态度三个因素,知觉是指消费者感官直接接触刺激物所获得的直观的、形象化的反映,属于感性认识。任何消费者购买商品,都要根据自己的感官感觉到的印象,来决定是否购买,所以对楼盘的包装、宣传是非常重要的;学习是消费者在购买和使用商品的实践中,逐步获得和积累经验,并根据经验调整购买行为的过程,房屋作为一种耐用且兼有投资的特殊商品虽不等同于一般商品,但开发商开发创意、布局以及房屋质量的好坏,都是购买者学习的对象,消费者评价的优、劣对开发商的形象和信誉也有着非常大的影响,所以开发商应树立品牌观念,注重房屋质量,让消费者产生有利于己的态度。
2.是经济因素,概括地说,影响消费者购买行为主要是经济因素和商品价格、消费者收入、商品效用、房屋的价格等。
四、房地产消费者购买行为特征分析
2.房地产消费购买是决策最困难的购买。房地产不同于其他的商品,大多数家庭可能只有一到两次购买行为,买一套住房可能要使用几十年,这使得消费者在购买住房时十分谨慎。每个购房者在购房时,都要仔细考虑诸多问题,如:房屋产权是否合法、居住地段是否适宜、住房售价是否能承受、居住环境是否舒适、公共设施是否完备等等。
五、房地产营销过程中的价值传递
1.价值传递系统。房地产营销目标是通过产品和服务,提供给消费者高价值。所谓价值是对利益的诉求/价格。其中“利益”是指消费者可以体验到的满足其需求的要素组合,分为产品和服务两大类。“高价值”从消费者角度出发则可理解为高性价比,高性价比产品具有两大优势:高性价比+市场先机=高利润;竞争优势――在较为准确的市场定位条件下,竞争对手的低价策略相对失效。房地产项目开发价值传递系统是从选择价值到提供价值过程中实现价值的传递。
(1)选择价值。前期市场研究和分析:市场调研、区域消费者行为调研(现状和预测分析);市场定位:选择目标客户、描述目标客户利益诉求(户型、景观、配套)、可行性评估;市场环境:竞争对手分析(目前和潜在)、风险预测(拓展开发+市场)。
2.房地产项目开发实例分析。格林小城是某大型房地产集团公司异地开发的首个项目,工期紧、同类高端产品竞争激烈,同时也是为公司树立品牌的形象工程。现从价值传递系统阐述营销方式。
车位和样板房问题属于产品设计与市场定位错位,即提供价值和选择价值错位,其中车位设计确实因为其他条件制约,设计部应在设计前期主动考虑替补方案(如用地面停车补足)并知会成本部门;样板房设计引导有余,风格实在不足,其原因在于较大地超越了地域市场目标消费者的普遍认知水平;环境问题属于产品设计与销售展示的错位,也是展示重点,其中的亮点部分应兼顾销售展示和实际使用效果。
(2)传递价值。设计部(价值提供部门)在价值传递阶段的重要工作是在销售前期确保产品信息准确及时到位,并参与现场销售1线的培训,在销售过程中则提供技术性支持。伴随这1过程,设计师获得了1线的市场信息,反过来有利于产品的改进。格林小城项目产品信息传递效率有待改进。基础信息:标准层和非标准层户型平面+面积指标、标准层户型总平面分布、非标准层户型的平台(或花园)面积及总平面分布;特殊信息:设计亮点、材料亮点(总平面及户型内部分布)――尤其当设计图纸无法标清时,应做特别说明或图示。
综上所述,结合房地产商品本身发展的特点,房地产营销策略大致可分为以上几个方面。目前我国房地产业正处于一个崭新的发展阶段,房地产营销俨然成为地产开发中的重要环节,它对整个房地产行业而言都具有极其重要的现实意义。在日益严峻的市场竞争环境下,房地产营销对一个企业来说,就如同指引房地产企业前进的明灯,房地产企业只有开发出适应市场需求、满足客户需要的产品,才会给企业带来生存发展的机会。可以说,房地产营销策略是关系房地产开发经营成败的关键。
[1]刘香毅.房地产体验营销策略.商业经济文荟.2006.2:19-21.
[2]蓝进,刘徽.体验营销与打造房地产品牌.西华大学学报.2005.12:192-193.
[3]刘廷华.房地产营销创新策略研究.商场现代化.2007.1:120-121.
[4]张晓光.房地产营销的100个细节.广州广东经济出版社.2005.
太德励拓董事长、总裁朱旭东明确表示，此次品牌盛典之所以选在天津举办，正是因为对天津市场的看好。长期以来，太德励拓在天津传统的地产公关企业中，一直傲居榜首。随着开发商的转型，社区居民生活需求的日益多样化，太德励拓希望能够为客户和业主带来更高水准的传播服务。
“我们没有变，我们还是一个服务商，还是双脚站在房地产行业里的服务商，只不过我们把房地产的内涵和外延进行了扩大，嫁接进不同内容的产业。”同时身兼易居中国首席品牌官的朱旭东，一开场就从大易居品牌战略与业务要点切入，给整场会赋予了更深的内涵与格调。
“对于任何一家公司而言，要想在行业内保持绝对优势，就要不断与时俱进。大易居如此，太德励拓作为其中的一份子更应如此。”
对于公司下一步棋的走法，朱总心中早已有“谱”：
其一，升级业务水平。如果说太德励拓背后依托的房地产资源是其“硬”实力，那么原创IP就是其下一步重点培养的“软”实力。那就是以原创IP资源为核心，为客户提供更有效的整合传播服务。
其二，扩大服务范围。以房地a市场为主心骨的思路不变，细分跨界合作市场，以“乐”系列为代表的新一代业务正成为太德励拓大刀阔斧的创新举措，可以用一个词来形容，那就是脱胎不换“骨”。
升级核心竞争力――原创IP主流趋势不可挡
公关传播本是为他人做嫁衣之举，传统的PR公司很难有知识产权上的突破。随着时代的变化，口碑不再“至上”，IP翻身“为王”，内容经营变得尤为重要，而原创IP是内容经营的关键，这其中包括各种各样的文化活动资源，原创的演出、原创的节目等等，因为在如今互联网碎片化的阅读时代，好内容本身就是传播的主体和载体。
拥抱更大的市场――跨界试水“乐”系列
花样不断
此外，多年积累的服务经验和开发商资源，也让朱旭东看到了更大的市场。如何在保持房地产公关传播第一品牌（太立德仁）的基础上，跨出单一的房地产行业，依托互联网技术，发展成长为一家综合性的整合传播服务企业？
他的思路很清晰：房地产绝不是太德励拓唯一的发展道路。一方面，房地产本身受政策调控的因素很大，对公司来说，如果盈利模式过于单一，就意味着要承受更高的风险。另一方面，房地产作为一项基础产业，覆盖了人们生活的各个方面，而与其他行业的跨界也因此成为顺理成章的事情。举个例子，虽然房屋本身只是一个空间，但是作为物理载体，如果放入教育资源，它就成了学校；如果放入艺术品或古董，它就变成美术中心或者博物馆；如果放入儿童剧或者演出活动，它就是个剧场。
“乐”系列的诞生就是基于以上逻辑。据悉，现阶段“乐”系列共有四大类产品，分别是乐商、乐农、乐童和乐渔，分别指向不同领域。
未来，太岳拓旗下会有更多的“乐”系列服务品牌诞生，而这些看上去之间毫无关联的行业创新背后，都有着共同的主脉络。
朱旭东希望通过天津这场品牌盛典，让更多的开发商、品牌商能够聚集在一起，深入了解太德励拓的服务内容，为中国房地产的下半场，以内容原创为核心，整合社会资源，共同奋斗与探索。
我们有理由相信，拥有原创的IP内容、先进的互联网技术和“房地产+”的三大先天优势，太岳拓在“为有理想的开发商服务”的征途上，一定能获得自己应有的价值。
因为，安居乐业是大家最基本的需求，用服务链接生活。
LINKS
TED太立德仁（地产板块）――中国房地产公关传播NO.1
依托集团强大的房产服务资源链，凭借中国首屈一指的网络与信息平台的支撑，以及数十年在公关传播领域经验的积累、全国化的合理布局以及专业团队的专业操作，TED太立德仁历经15年的发展，成为中国房地产公关传播领域领先的旗舰企业，连续6年位居中国房地产公关传播服务行业NO.1。
TED乐童文化（文娱PR板块）――原创IP文化娱乐传播服务先行者
TED乐农（农业服务板块）――中国农业增值服务整合运营创新者
TED乐农，中国农业增值服务的整合运营创新者，充分响应国家精准扶贫的号召，以服务新农业发展为己任，聚焦中国贫困县，利用互联网技术，推动中国贫困地区特色农产品与北上广深的城市社区直接对接。依托于母集团在房地产行业的优势，借助于控股集团在城市行销传播中的经验，通过品牌、溯源、物流等整合服务，通过乐农社区+乐农市集+乐农PARK，推动中国各县域特别是贫困地区特色农产品上行，开创中国农产品精准扶贫新模式。
TED乐商（商业板块）――IP创造商业价值
新成立的TED乐商是以太德励拓自持商业IP内容为核心竞争力，以商业战略发展研究、商业资源整合、商业品牌推广、商业IP实体店孵化及复制为主营业务，为城市商业MALL的前期研策和招商提供经营驱动力，孵化复制优质商业IP，为资产管理运营提供溢价增长力。
一、房地产企业忽视营销管理，造成企业内部营销管理地位不当
有些企业凭直观的市场感觉或几个人的意见为依据进行投资选择，具有极大的市场盲目性。有的即使进行了市场调查，也由于其收集的信息偏差较大而造成调查结果不真实。有些房地产企业也开始意识到市场营销管理的重要性，但对项目的开发和销售不愿或没有能力作深入、客观的科学论证，以盲目抄袭和“克隆”他人案例和经验替代独立的分析和思考，或仅仅是在已定开发地块和内容后进行自欺欺人的反证。凡此种种都造成所开发的房屋不为市场所接受，形成大量积压。这种忽视营销管理所造成的企业内部营销管理地位不当还导致了不利于营销工作开展的组织形式，制约了营销工作对开发工作的引导作用。
二、房地产企业对营销管理缺乏整体安排，制约了营销管理功能的发挥
营销管理是一种整合的过程，即通过营销方式、手段的系统化结合，对营销的计划、决策、控制进行整体安排，根据市场进行动态修正，实现开发项目的成功经营。整合的要义就在于强调动态的观念，主动迎接市场挑战，利用当前市场，发现潜在市场，创造新的市场。因此，有效的营销不可能一跳而就，而是必须贯穿于开发的全过程，采取动态跟踪，及时调整，实时控制的有效方式，达到营销目的。然而，目前有些开发公司即使形成了较全面的营销理念，在开发过程中实现了前期营销和全程营销，但由于对营销的计划、决策、执行等各个环节缺乏整体安排，控制不力，不注意跟踪和调整，造成了社会调查结果不真实、可行性研究不严谨、销售过程中决策失误、策略单一等现象的出现，直接影响了营销管理功能的发挥和营销目标的实现，以致功亏一赘。
三、部分房地产企业存在严重的短期行为，导致行业信誉度下降
四、房地产企业营销队伍整体素质不高，影响营销管理的工作成效
囿于对营销管理的片面理解，许多企业并不重视营销专业人才的培养和素质的提高。致使市场营销管理人员整体素质低下，专业的营销人才十分匾乏，普遍存在学历不高、专业素质良荞不齐的问题。营销工作要求从业人员具有良好的综合素质、敏锐的市场感受力和资源整合能力。优秀营销管理人员的缺乏直接制约了优秀营销方案的形成和实施过程中的有效控制。
五、整个房地产行业对营销管理没有一个理性、系统的整体思考
关键词：房地产三维营销体系建构
房地产市场营销体系现状分析
我国房地产行业经过30多年的发展，形成了符合科特勒市场营销理论、具有中国特色的房地产营销体系，这一体系包括市场环境分析、研究和选择目标市场、确立营销战略、制定营销方案和管理营销活动等五个基本部分。各部分基本任务如下：
市场营销环境分析。目的在于房地产企业发现、分析、评估市场机会，一般包括宏观环境分析、行业特点分析、竞争对手分析、企业内部分析和客户需求分析等部分。
研究和选择目标市场。企业经过分析和评估，选定符合企业目标和资源的营销机会后，还要对这一市场特性和市场结构做进一步分析，以缩小选择范围，对准备为之服务的目标市场准确定位，并同时确定进入市场的时机、地点与方式。
确立营销战略。在选定了目标市场，进行了准确的市场定位后，营销工作还要确立企业营销战略，主要工作有确定竞争战略、楼盘产品和建筑设计定位、市场开发战略、确定物业管理方案等。
制定营销策略。房地产企业针对市场的需要，对可控制的各种营销因素如楼盘、价格、促销手段等进行优化组合和综合利用，使之协调配合，以取得最好的经济效益和社会效益。具体的营销策略可包括楼盘产品策略、价格策略、促销策略、服务策略、关系营销、网络营销、整合营销手段等。
营销管理活动的组织执行与控制。市场营销的管理活动包括三个方面：一是制定市场营销计划，包括企业的营销目标以及达到这些目标的途径或手段、营销活动程序、营销预算等过程。二是市场营销实施过程：包括制定详细的行动方案、建立合理有效的组织结构、设计相应的决策和报酬机制、开发并合理调配人力资源等过程。三是市场营销控制系统：通过控制系统可以及时发现问题，分析原因，反馈信息，加以纠正。
在房地产市场营销实践中营销体系逐渐完善，形成了地产战略、市场调研、项目定位、营销组织、价格战略、营销推广等业务环节。目前我国房地产开发商大都采用这种既体现营销理论又保证业务环节流转顺畅的实践型营销体系。
但是这一体系的设计是以开发项目为单元，缺乏企业整体运营的管理理念；侧重房地产产品功能利益而忽视了其他盈利方式；重视单一的直接消费群而忽略了不同类型顾客的不同利益点。在卖方市场阶段，这些问题的存在并不影响销售实现，不影响房地产企业的迅猛发展。然而当市场发生变化后，体系中的缺陷就会立刻显现，成为企业持续发展的短板。因此建构一个以开发商、房产中介商和消费者三者利益为主体的三维营销体系，是目前环境下完善房地产市场营销体系的一个有效方式。
房地产三维营销体系的构成
房地产三维市场营销体系的建立，目的是最大程度的满足不同客户的不同需求。体系的建立首先要打破平均化的客户关系，有效地细分客户群体，向不同类型的群体提供相应的三维营销服务。根据房地产行业特征和营销实践，可以将房地产营销的客户分为潜在消费者、房产中介商、已签约购买业主三个群体。在不同的开发项目中，三个客户群的作用不同，所采用的三维营销组合方式也不同。三维营销体系是以企业整体运营管理为前提的营销活动，而不是以某个开发项目为主体，其优势在于充分优化整合企业整体营销资源，降低项目营销成本。在三维营销体系中，业务流程除了现行的五项基本任务外，制定营销战略时，还必须分析项目细分客户群体各类型的重要程度，对不同客户类型的市场采用不同的三维营销组合策略。对于潜在消费者市场，对应的需要以产品功能利益为主要诉求点；对中介商群体，则主要以流程利益为营销手段；对已签约购买了房产的业主，则应强调关系利益。对房地产功能利益的阐述已经相当丰富，在此不再累述。下面对房地产的流程利益和关系利益加以分析。
房地产营销的一大特点是口碑效应显著。老顾客所具有的营销价值非常可观，他们有固定的朋友圈子，有基于亲戚关系的网络资源。面对这一客户群，关系利益成为主要的联系纽带。为了追求利益，他们希望发挥其所掌握渠道资源的效益，以获得个人收益，因此有动机作为个人营销，对于开发商来说，老顾客是可充分利用的口碑渠道资源。但目前许多开发商更多的把这一群体看成权宜之计，并没有设计相应的营销战略。从长远来看，企业应该把个人渠道完整的纳入其营销体系中，把现实、潜在与将来的关系顾客固化在目标群中。在策划关系利益时，可以从以下三方面入手：一是应制定出切实可行的营销策略，吸引个人加盟，纳入渠道网络布局；如通过VIP会员制等形式，建立起基于利益上的对公司的忠诚度。二是通过对首批入伙的业主装修提供指导和支持凸显示范效应，鼓励业主邀请亲朋好友上门参观并提供交通饮食等方面的便利，达到行为引领和心理暗示作用。三是公司通过个人的利益依附于开发商整体利益的实现和提高来控制个人的营销行为。相对应于个人的服务流程要便捷和灵活，公司应对个人进行有效地扶持，特别在营销分成兑现上应尤其重视。
房地产三维营销体系的组织与运营
现有的房地产营销体系，对应了相应的营销组织结构，其基本构架如图1所示。
这种体系采用的组织构架大多是项目制或事业部制。显然三维营销体系的业务内涵更加丰富，组织结构也更加复杂，营销组织的基本构架以大部制结合项目制为主，如图2所示。
各环节的基本工作职责为：
营销决策层：主要职责是规划企业营销总战略、制定营销计划、督促和指导各部门完成各自的工作任务、营销人员管理、营销制度的制定与执行等。
项目投资管理部：负责营销环境分析、市场调查、项目目标市场研究、产品开发、消费者分析。
营销部：负责项目营销策划、市场推广策划、三维价值分析、营销组织、销售管理与控制、客户服务。其中又分解为直接销售分部：负责潜在消费者的营销活动，以产品功能利益为价值切入点；渠道服务部：负责针对与企业合作的各种中介商的营销活动，在合作协议的框架下，以流程利益为主要营销手段；个人客户部：负责个人销售网络的建设与管理、与物业管理公司的沟通与联系。
营销保障部：负责营销网络的建设与维护、信息管理、楼巴调度与管理。
资源管理部：负责成品维护与管理、合同管理、协调三维渠道供货控制与管理。
具体的人员设置就要看各企业的具体工作目标确定，当然体系化的营销工作的运作，尚需要人力资源部门、财务部门甚至法律法规部门的协助和管理。
房地产三维营销体系的运行状况，可以用图3所示的模拟图表示。
综合上述，房地产三维营销体系的建构，不仅在营销理论上必要，而且实践中切实可行。