酒店托管本来是门不错的生意,不过现在出现不少乱象。
酒店式托管公寓,本身是不错的生意,但被个别不良商家当成快速圈钱的工具。济南酒店行业一资深人士爆料了其中内幕。
套路①托管就是借鸡生蛋
5月29日,记者辗转联系上了长期从事酒店托管的方华(化名),他坦言,现在注册公司零门槛,一般是先成立一家公司,创立或者加盟一个酒店品牌,然后开始找项目(通常是不好卖的公寓项目)。
开酒店首先得有房子,至少得有几十个房间,如果直接从楼盘买的话得花上千万,无法重资产运作,因此和开发商合作是最佳途径。
先画个大饼,描绘一个高收益的投资前景,吸引投资型购房者掏钱买房,房源就有着落了,同时这也有利于楼盘卖房。
然后要有启动资金,主要用于配置房间基本物品、支付前期的房租。公寓一般是装修交付,只需要布置床、被褥、空调、电视、衣架、桌椅、窗帘等必需品就可以运营了。这笔钱往往以“配置费”、“布草费”、“装修费”等名义向业主收取,一般几万元不等。
100个房间的话,就有几百万到手,启动资金就不用愁了,一旦开业,随着入住率提高,资金就能快速周转过来。
这是多数托管公司提前收一笔钱的主要原因,用业主的房和钱,赚自己的钱。
套路②多收配置费和免租期
“所谓的配置费,其实成本没那么高。因为公寓多数带装修,后期进场的家具家电里面,床垫和空调的采购成本最高,其他东西基本上没有过1000元的,批量采购价格都能压得很低。”方华称,这些东西折旧很厉害,一旦变成二手的,基本上就是废品价。
所以,托管协议中一般都会约定,五年或者十年到期后,房间内物品全部归业主所有,拆下来搬走的话,还不够运费的。有的托管公司收取大量配置费后,一部分采购酒店必要的物品,相当一部分用来支付业主的第一笔房租。
房租是酒店最大的成本,延长免租期既能缓解前期资金压力,而且省出来的都是利润。
套路③托管是假套钱是真
前期免费用业主的房子,拿提前收来的启动资金给业主“支付”房租。
比如,说经营不善、酒店亏损,直接和业主摊牌解约。也有的做得婉转一点,把公司转让,变更法人,金蝉脱壳,拿着大笔启动资金走人。接盘的象征性做做样子,表示无力回天,拍屁股走人。然后再寻找下一个目标。
“还有一个更稳妥的,直接在托管协议中约定,酒店托管方违约的话,赔偿业主一块违约金,比如三个月房租等,将来就是起诉都不用担心。”方华称,圈内有这么一小部分人,打着酒店管理公司的幌子,把这个行当做成了圈钱工具。
最终倒霉的是业主,既免费提供了房子,还搭进去一笔钱,到头来手里只剩一堆不值钱的二手酒店用品。
套路④利润分成能做手脚
有一些托管公司,跟业主约定按实际入住率利润分成。实际上,这里面也有猫腻。
方华坦言,这种模式通常是让业主下载一款指定的APP,当有顾客在系统订房时,业主会收到通知。
“这个看似公平合理,没有任何问题。但在实际操作中,完全可以做手脚。比如,有客人在系统上预订了两个晚上,在前台入住的时候,值班人员可以说今天有特殊优惠活动,线下订房的话享受额外折扣,诱导顾客取消订单,改为线下下单。业主在手机APP上显示是取消订单,实际上是入住了的。这种作弊手法,业主是很难发现的。这在业内也不是什么秘密了。”方华介绍。
方华表示,随着济南旅游业快速发展,酒店行业迎来黄金时期,五一假期,整个城市一房难求。大大小小的快捷酒店、民宿生意兴隆,绝大部分经营者还是希望这个行业健康发展,诚信经营努力做得更好。
但是这个行业几乎是零门槛,鱼龙混杂,就有不良商家投机钻营。
由于信息不对称,业主投资追求高回报,而商家路演的商业逻辑都是稳赚。但实际的收益能否兑现,后期却往往存在很大变数。