由中介公司顶手做长租公寓租金未必大幅提高，广州租赁市场相对理性
文/图羊城晚报记者甘韵仪实习生袁嘉慧李嘉慧张婉清伍咏言
“我们租金高，还帮你免费装修，5年积累下来最高有8个月的免租期，把房子租给我们做公寓吧……”眼下，资本“圈地”打造长租公寓的现象引发热议。然而广州张小姐接触下来，发现其中的好处，并不包含“大赚一笔”。
今年8月，一名网友发帖说，自己位于北京天通苑的120平方米三居房要出租，心理预期租金价位是7500元/月，遭链家自如和蛋壳公寓两方争抢，最终蛋壳给到10800元/月的价格，付11个月租金。自此，警惕资本“圈地”抢占长租公寓的声音，此起彼伏。
然而，广州中原研究发展部统计称，7月广州全市二手房租赁租金仅为48.7元/月·平方米，环比微降1%。中国房地产测评中心的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》也显示，深圳、北京两市的租赁价格指数同比持续呈现上涨态势超19个月的时候，上海和广州均出现下跌。广州的长租公寓，是怎样从业主手上走向市场的？为何并未拉动租房价格上涨？
公寓托中介放租几天就被“资本”盯上
今年上半年，张小姐（化名）将自己一套复式小户型房子交给楼下中介公司放租，小区位于天河公园附近，为万科某公寓楼盘，月租定为3900元/月。
“中升物业可以签2-5年，每年45天免租期，按月付我租金。链家自如价格稍微高一点，报4000元/月，而且每年上涨3%。如果按月付租金，每年25天的免租期，总租期外再加2个月免租装修期；如果按年来付租金，则每年45天免租期，总租期外再加2个半月免租装修期。”
由于租期年限较短，并考虑到出现纠纷时装修费与违约金难以清算，她均放弃了与上述两家企业合作，而是选择去与银行合作，去银行“存房”，并在今年6月正式签约。
从业主手中租房子收房价格相对不高
“银行委托评估公司上门评估，然后给出租期不同的报价单，最后我选择了签10年。”她说，租金虽然比市场价低一点，但一次性拿到一笔比较大的租金，不仅可以解决很大一部分房贷压力，还可以省去自己放租和管理的麻烦，而房子还是在自己名下。并且，合同里也写明，虽然租期内会根据租客的喜好装修，但最后还房的时候，会保持房子的原貌，“还是非常划算的”。
据了解，银行对此业务并没有大肆宣传，然而还是有很多业主愿意主动“存房”，张小姐就是自己主动找上门去的。“长租公寓领域，广州有竞价，但总体感觉比北京理性很多。”她说。
有邻居甚至说，她有一套与张小姐类似的复式公寓，位于天河岑村，银行给出的估价，已从4月份的3300元/月降低到2500元/月。另外，天河区金融城附近某在售住宅楼盘，售价过5万元/平方米，有刚收楼业主一套90多平方米的房子被某长租公寓看上，业主收到的平均月租也才3500元/月，比普通出租还要略低。
公寓散落居民小区经营成本相对会低
目前张小姐的房子还没有出租，据说对方会根据租客的喜好进行再装修。可以确定的是，越来越多的长租公寓（房间）出现在小区中。
记者调查发现，如今分散式的公寓越来越流行，出资方直接将不同小区、大厦的套间收归麾下，借助成熟的小区环境与硬件设施，降低成本，但社交功能同时被消减。
例如红璞。2015年红璞长租公寓项目在广州落地，据了解目前在广州拥有10万套房源。记者从其公众号中获悉，红璞公寓分布在众多小区，例如天河区的嘉怡苑、金海花园、远洋明苑、东方新世界、美景花园、春江花园、翠拥华庭、天河广场、旭景花园、盈彩美居、华景新城等，以及一些回迁房，例如海珠区的琶洲新村、南田路回迁房等。
一些小众品牌也开始瞄准长租公寓市场。房东Kiki自称在天河南一路小区、六运小区、育蕾小区均设有“偶遇公寓”，她一般通过中介与熟人放租。其实，“偶遇公寓”虽然挂着公寓之名，却更像是二房东整合了多个出租房，其中不乏间隔房。市民阮小姐从2015年搬到六运小区，三年租金从1300元/月涨1500元/月，在周边算比较低的价格了，“刚开始搬来的时候，被周边的小资氛围吸引，房间也经过一定设计，布置比较精致。住下来之后，才发现房间与客厅之间的墙是塑料板，才醒悟这个房间是客厅间隔出来的，至此已经当了三年‘厅长’。”阮小姐说。
然而，据Kiki透露，房间的装修多是上手业主留下，作为房东其实投入很少，“来这里住的，基本都是有小资情怀的白领，而且收入比较高，所以对自己的租住质量要求比较高，会自行布置。”
软硬设施经过改造租客租金相差不大
红璞公寓东方新世界负责人称：“我们这里是小区房，一般都满房。”经过两重门禁卡，记者进入到住宅楼。房间位于27层，进门首先看到厨房，抽油烟机、冰箱、橱柜、洗衣机一应俱全。该工作人员说：“这些配套设施都是我们公司提供的。”室内约70平方米，三室一卫一厅，能用的空间都已利用上。他承认房间经过改造：“小区里的合租房肯定都是改造过的，你看那大厅那么小，但你放心，我们这都是经过消防检查的，大公司没有什么安全问题的。”不过记者未看到房间内有灭火器。
记者目测卧室有十几平方米，阳台上还有榻榻米，视野很好，装修虽然简约但也精致，书架、小桌、衣柜、床很有整体感。安全、隐私方面，房屋大门和各自房门均有密码锁，红璞的工作人员只有大门的密码。房租押二付一，半年租的话是1800元/月，一年租则是1700元/月，加上水电费、网费、卫生费、物业管理费等，需加收房租的10%。当记者询问该小区还有没有其他房源时，回答是要到稍远一点的隽园小区了。
记者获悉，东方新世界附近长租公寓房源租价多在1800元/月-2000元/月，普通租房三室约4500元/月-5500元/月，粗略算，平均每间房1500元/月-1800元/月，比长租公寓便宜300元左右。
随后，记者又联系了红璞在琶洲的负责人，去到琶洲新村3栋A座，只见已有两家酒店式公寓“西尔曼”“私享家”在大堂设了前台，红璞没有设置前台，负责人直接将记者带到7楼和21楼，看到的房间均为三房一厅一厨一阳台一公共厕所，基本保留房间原有格局。一个15平方米的房间租金1850元/月，另收10%服务费。
琶洲新村三房一厅的长租公寓房间租金约1850元/月-2200元/月，而普通三室租金普遍6000元/月以上，由此可见与长租公寓也相差不大。
长租公寓或藏套路房东租客不可不防
●有中介公司大笔圈钱后突然停业
●专家提醒，租金最好直接打给房东
文/金羊网记者张爱丽严艺文仝婧禹
就在全国人民对“谁推高房租”进行大讨论时，我爱我家前副总裁胡景晖又提出了对长租公寓经营模式可能引来“爆仓”的担忧。然而就在此时，长租公寓真的爆仓了。杭州的一家名为鼎家网络科技有限公司（以下简称“鼎家”）的长租公寓公司近日宣布停业，4000户租客经济受损。
那么，长租公寓背后的运作真相如何？对房东和租客来说，又存在何种风险？大家如何规避风险？对此，羊城晚报记者采访了部分业内人士。
中介公司有哪些经营套路
据了解，鼎家停业涉及的网贷平台有6家，其中一个名为51返呗（现更名为“爱上街”）的APP是租客绑定最多的。
鼎家停业，为何会牵涉到网贷平台？这就要从其经营模式说起，鼎家的租户顾先生向媒体介绍，当初租房时，鼎家曾许诺租客用押一付一的方式缴纳房租，实际上是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。
租客们通过银行卡绑定“爱上街”的App一次性把租金付给了鼎家，再每月返还给贷款App相应的金额。如今，鼎家租客不仅拿不到先行支付的押金，还依然要每月按时向“爱上街”还钱，而房东也未收到鼎家公司应给的后续租金，一些房东已经准备收回房子。
有业内人士分析称，鼎家的经营模式本质是利用租客的信用，给自己提供扩张资金，对租赁公司本身而言可以说是“无本万利”。业内人士称，目前不少中介机构都是使用这种方法作为支付方式，这种方式能加快企业资金的回笼。
事实上，上述事件中，受损的并非只有租客。有法律界人士表示，在房客仍在交房租期间，房东是无权赶走房客的。
业内人士提醒消费者，规避风险的最好方式就是房东和租客建立单对单的联系，所有租金由租客直接打给房东，明确债务关系。
广州不会出现“垄断房源”
值得一提的是，自从国内一些城市传出租赁机构大幅推高市场租金的消息后，不少人担心广州也会出现这种情况。
对此，业内人士刘之宇告诉记者，某些城市此前集中清理拆除违建公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房，导致市场上低端租赁房源减少，这在一定程度上会推动其租金的上涨。而在广州，有大量城中村，想要左右整个租赁市场，至少要有租赁市场一成以上的份额，而目前中介机构所掌握的房源有限，以自如为例，其目前在广州有15000套房源，所占份额不足1%。
广州链家研究院院长周峰也表示，广州肯定不会出现所谓“垄断房源”的情况，目前广州的存量房屋（商品房+房改房）大概有310万套，若加上城中村的房屋，总量应该超过400万套。粗略估计在租赁领域内长期流通的房源数量大概有120万套左右，即使目前长租企业的库存量达到6万套，占比也仅是5%。大多数的房源仍旧在私人业主手上，未来2-3年，广州的房租水平还是会在一个相对比较窄的空间内波动，不会大幅攀升的。
中介公司青睐哪里的房源
相对于其他中介，自如在广州的房源分布似乎更广一些。自如的许嘉莹告诉记者，该公司的房源集中在天河、越秀、海珠、白云、荔湾、番禺以及黄埔这七大区域。许嘉莹表示，自如布局上主要基于该公司的目标人群——白领一族的通勤路线，以附近地铁站步行10分钟以内的品质小区为主。
业内人士分析表示，上述公司之所以选择在中心区布局，主要是在中心区租房的人群经济基础相对会好一些，对于价格高一些的房源也更容易接受一些。此外，中心区房源相对于外围，其资源有限，发生空置的几率也会低一些。而地铁沿线，则是一些白领到外围区域租房的首选，比较容易对外出租。
同场加映
城中村居住体验升级住村屋也有打拼情怀
“广州有上万一个月租金的公寓，比如在天河区珠江新城，也有几百块钱的出租屋，比如在海珠区的城中村，两者相距可能只有三五公里远。更有众多小区房、公租房，可以满足不同人的需求。选择多元，配套完善，高大上的公寓没有备受追捧，或许和广州的务实精神是有关的。”天河区一位房地产中介说。
毕业就居住在员村“村屋”的李先生就说：“城中村也有打拼情怀，聚集了许多创业人士、白领一族，是很多人梦想开始的地方，所以不一定所有人都追逐高大上的公寓。”
广州拥有众多城中村，三线改造、智能门禁、河污整治……随着一系列整治措施的推进，城中村的居住环境正在逐步改善，越来越成为打工一族的聚居地。为了管理好出租屋，广州各区也想了很多办法。
例如在广州市海珠区，针对“村改居”社区出租屋普遍存在管理不规范、卫生差及安全隐患多等问题，在2006年底探索成立专业中介服务公司，开展出租屋托管服务。瑞宝街石溪村最先试点，在业主和住户“双自愿”的前提下，出租屋实施第三方代管服务模式。近年来，代管出租屋刑事、治安案件发案率较其他出租屋大幅降低，入住率大幅提高。
白云区更将出租屋的管理细致化，对电动车停放及充电、自动空气开关和漏电保护器配备、烟雾探测报警器安装、灭火器配备、紧急逃生出口设置等都有具体、明确而严格的规定。
而随着广州市城中村“微改造”步伐的推进，广州城中村的居住质量将进一步提高。·甘韵仪·