规模房企的2018年年报已经悉数披露完毕。在白银时代到来之际，房地产行业的盈利能力究竟还有多少成色，不妨从上市公司财报中探寻。
2019年5月30日，标准地产研究院据上市房企2018年财务报表及公开资料整理统计，发布了《2018年中国上市规模房企利润率排行榜》。
利润率是衡量企业盈利能力最直观的指标之一。透过销售利润率和销售净利率，可以粗略观察到房企在经营期内的赚钱能力。
利润率的公式为：
销售毛利率=（营业收入－营业成本）/营业收入×100%
销售利润率=（净利润/主营业务收入）×100%
说明
本榜单选择在内地以房地产开发作为主营业务的250多家A股和港股的上市公司，以2018年年报的数据为基础（剔除了部分规模过小、房地产业务占比过低的上市房企），以公平公正的原则制定。
本榜单选取集团综合毛利率作为排序对象，不排除部分企业毛利率受非地产主营业务影响较大而对排名有所扰动。
本榜单不考虑A股与H股会计准则的差异，最终解释权归属标准地产研究院。
从榜单中可以发现，TOP80上市房企中，华侨城以60.35%的毛利率位列2018年中国上市规模房企毛利率排行榜榜首，其次是雅戈尔的54.84%、合生创展集团的49.11%、金融街的48.60%。
分层来看，华侨城和雅戈尔是仅有的两家毛利率超过50%的开发商；毛利率在40%-50%的有9家，包括雅居乐、华润置地等企业；毛利率处于30%-40%之间最为最普遍，有38家规模房企；毛利率处于20%-30%区间的则有26家规模房企；毛利率低于20%的则有5家房企。
80家房企的平均毛利率为31.89%，中位数为31.68%，基本可以代表规模房企的一般水准。
与之作为对比的是，截至2019年5月9日，3395家已经披露2018年年报的A股非ST公司的平均毛利率为30.52%。二者没有显著区别。
值得注意的是，由于预售制的影响，房企业绩结算存在1-2年的时滞，房企2018年的财报实际上主要反映的是2016、2017年的销售。2016年、2017年全国楼市经历了一个上涨周期，因此80家上市规模房企2018年的平均毛利率相较于之前若干年有所上升。
具体到各家房企，毛利率和业务模式有关，例如华侨城A以60.35%的综合毛利率高居榜首，这主要是因为华侨城A作为旅游地产龙头，采取“旅游+地产”的开发模式，在拿地成本方面具有显著优势，利润率保障性较强。
不计旅游综合业务，2018年华侨城的房地产业务毛利率实际上达到了68.79%，傲视同行。而据统计，自从2010年以来，华侨城的毛利率一直保持在50%以上。
雅居乐的高毛利率同样受益于拿地成本。2018年雅居乐销售均价为12866元/平方米，而公司整体土地成本较低，均价为2825元/平方米。华润置地的高毛利率则主要是由于结算均价上升。2018年华润置地物业开发毛利率从39.7%提升至42.9%。借助其在建造住宅商业综合体的优势，华润置地为物业开发提供附加值的能力较强。
头部规模房企的毛利率大约稳定在35%左右。例如万科、恒大和中海的毛利率分别为37.48%、36.24%和37.79%，分别排名18、22和16位。碧桂园在毛利率方面表现稍低，以27.03%排名第61位，主要是因为当前结算均价低于销售均价，未来存在提升空间。
榜单尾部的企业毛利率可能受非地产主业影响。例如建发股份，2018年房地产业务毛利率为35.37%，而供应链业务毛利率仅为2.88%；再如绿地控股，地产结算毛利率提升至27%，但集团毛利率受多元化业务拉低。
绿城中国毛利率为22.81%，主要是拿地成本一直较高。年报显示，2018年绿城新增土地项目37个，主要分布于三大城市群京津冀、长三角、珠三角区域内的城市，平均楼面地价达到了约1.14万元/平方米。
纵向对比2017年的毛利率状况：
总体来看，80家企业毛利率平均上升2.99%，显示出整体毛利率的提升。Top80上市房企中仅有16家企业毛利率有所下滑，占比五分之一。
2018年华侨城毛利率同比增加10.1pct，主要源于公司华中地区高毛利率项目进入结转项目进入结转。同样地，金融街房产开发业务毛利率为45.8%，较上年同期提高20.4个百分点，原因是高毛利项目进入结算。
毛利率反向变动较大的企业中，华夏幸福主要是由于产业投资业务的毛利率由92.3%下滑至77.3%，而一级开发利润率维持稳定；禹州集团、旭辉控股集团等则受地价上涨、部分城市限价等影响较大。
在房住不炒的基调下，稳楼价、稳地价、稳预期将成为调控目标，预计未来房企毛利率向社会均值回归是大概率事件。同时面临楼市销售的天花板，房企纷纷“去地产化”趋势明显，多元化业务试水初期或许同样施压毛利率。
值得注意的是，在房地产行业中，毛利率单个指标并不能完全忠实反映房企的盈利能力。例如收并购项目占比过大会导致毛利率部分失真。因此还需要和净利润、净利率等指标结合来看。
本榜单选取集团综合净利率作为排序对象，不排除部分企业净利率受非地产主营业务影响较大而对排名有所扰动。
相比于毛利率，净利率能更直接地反映企业创造利润的效率，尽管这种效率受多方面因素影响，包括费用的控制、公允价值的变动、投资收益、营业外收入和支出等。
从榜单中可以发现，TOP80上市房企中，合景泰富集团以55.56%的净利率位列2018年中国上市规模房企净利率排行榜榜首，其次是合生创展集团的43.80%、雅戈尔的38.18%、中海的27.24%。
从结构来看，Top80上市房企中，净利率超过30%的房企共有3家；净利率在20%-30%之间的房企有10家；净利率在10%-20%的房企共有45家，占比超过5成；净利率低于10%的房企有22家，其中有1家净利率为负。
80家房企的平均净利率为13.86%，中位数为13.13%。与之作为对比的是，截至2019年5月13日，3477家已经披露2018年年报的A股非ST公司的平均净利率为3.01%。房企的净利率明显高过A股公司平均水平。
相较于2017年，80家房企的平均净利率没有显著提升，但仍高于2016年。
2018年房企净利率未能延续增长态势的一大原因可能是当年融资承压，资金成本相比2017年明显上涨，侵蚀部分净利润。
具体到各企业，合景泰富2018年录得净利率55.56%，高居榜单之首。当期净利率较高主要是因为商业地产公允价值变动收益、其他收入以及汇兑损益的增加。
合生创展的高净利率受益于营业成本较低以及公允价值变动收益等。年报显示，合生创展毛利率为49.11%，重估盈余占营业收入的35.16%。
在头部房企中，中海地产以27.24%的净利率排名第一，延续了“利润之王”的传统。这一净利率甚至超过了80家上市房企中21家企业的毛利率，超出碧桂园、保利、融创、恒大等企业近1倍。
中海地产的高净利率，主要源于严苛的开发成本控制和较低的财务费用。年报显示，中海毛利率为37.79%，财务成本仅占营业收入的0.92%。公司在销售费用和管理费用的控制上也非常杰出。
绿地控股是十强中唯一一个净利润率为个位数的企业，其净利率较低主要是受大基建业务拉低所致。
新城控股表现亮眼，净利率水平排名十强房企第二，主要受益于毛利率及公允价值变动收益的提升，同时费用率下降0.5个百分点到9.9%。
新近上市的房企德信中国位列净利率排行榜第10位，同样是得益于毛利率提升。
融创净利率排名36位，高于毛利率排名（65位），反映出收并购项目的影响在利润端的还原。
榜单尾部，三盛控股的净利率为负，主要是因为公司权益股东应占亏损1.66亿元。年报显示，融资规模增大导致的总利息成本增加，2018年的费用化利息为9500万元，比2017年的3600万元增加了163.89%；销售及市场推广开支及行政开支约为1.16亿元，同比增长128.8%。
2018年绿城中国录得净利率3.94%，主要是营业成本高企，同时销售费用和管理费用不菲，分别占营业收入的3.06%和6.46%。
网红房企阳光城净利率为6.92%，主要是前几年低毛利率的项目结转所致，同时财务费用同比上升0.7个百分点以及计提存货跌价损失4.32亿元。
纵向对比2017年的净利率状况：
总体上，80家企业毛利率平均上升0.66%，上升并不显著。44家房企录得净利率上升，35家房企录得净利率下降。
朗诗绿色地产毛利率改善，其他收入有所增长；中南建设毛利率主要系销售和管理费用下降所致。
富力地产净利率下滑24.79pct，主要由于2018年酒店收购议价收益消除以及年内产生18亿融资汇兑损失，财务成本有大幅攀升。
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