睿和智库在调研中发现，当下运营商们在产品升级中除了更加注重空间的实用性、场景化和服务品质，同时积极组织社群活动，提供社交空间，营造社交氛围，也成为大家的共同选择之一。而受限于公寓普遍不太大的户内面积和住户私密性，公区就成为了各家公寓运营商展示服务、传递品牌态度、承载项目卖点的核心之一。
而关于公区，其实一直存在两种声音，一种是“公区场景化”，目的是创造社交场所，提高住户粘性，从而提高产品溢价，提升出租率降低换租率；另一种则是“消灭公区”，即提高运营坪效，减少开发运营成本。
8760城市菁英社区·漕河泾店
近日，睿和智库团队深入调研了位于上海徐汇区的8760城市菁英社区·漕河泾店，探索金地8760的“公区”运营新思路。
漕河泾CBD旁临铁白领公寓
图表：项目基础资料
8760城市菁英社区·漕河泾店位置图
从位置上看，项目位于上海徐汇区康健街道，距离地铁12号线虹漕路地铁站约300米步行可达，距离地铁15号线桂林公园站约1公里，临近中环路、沪闵路两条城市快速通道，交通便利；毗邻漕河泾CBD，距离漕河泾印象城1km，有丰富的商圈配套。
项目还自带1500平廿肆商业，廿肆作为金地华东旗下社区商业合集品牌，集餐饮、休闲、娱乐于一体，专注于社区内的交流生态圈发展，为周边社区提供更多便利服务。
据了解，该项目为重资产持有，属于住宅用地的自持部分，是由金地华东于2022年9月同股东方保利地产以竞标形式竞得项目的自持经营权。公寓体量不大，共一栋23层高层建筑，可提供252套房源。
项目定位为面向漕河泾片区的白领公寓，主要目标人群是漕河泾园区工作的互联网公司白领人员。
从租金水平来看，项目产品为建筑面积约30-35㎡开间，平均定价约5900元/月。睿和智库调研周边公寓及普通住宅发现，目前周边魔方公寓27㎡LOFT租金4424元/月，桂康小区35㎡一居租金4500元/月，中友嘉园56㎡一居6800元/月。项目租金坪效高于周边以满足居住功能为主的普通住宅，同周边公寓基本持平。
图表3：项目周边部分公寓及普通住宅情况
在产品设计上，项目不仅根据房间内部结构设计了宠物友好空间，同时针对项目房型面积较小的情况，优化了床头，并增加了隐形收纳空间，包括2米衣柜和床下箱体抽屉等。
项目日常的租务管理主要依靠金地华东自己开发的房管系统实现，项目共有2名管理人员，人房比是1：130。
8760+廿肆，率先实现公区“商业化”
那么，相较于市场上千篇一律的公寓，上海金地8760项目有什么特别之处呢？
其次，金地8760率先实现了公寓公区“商业化”。对运营商而言，如果公区仅为公区，没有任何运营与收入，其经营价值就无法体现，如何让公区“商业化”，成为困扰运营商们的普遍问题。
金地8760选择将公寓与社区商业结合——8760+廿肆的组合方式，一方面，打造出“经营性公区”，另一方面又在物理意义上消灭“传统公区”。
当然，其实现的前提，一方面要求项目所在物业拥有较好的商业属性。另一方面，也对其背后的运营能力提出更高的要求。正是依托于金地的多元化业务优势，有成熟的商管团队负责“廿肆”招商及运营。同时，金地以租客的生活需求为导向，引进餐饮、健身房、宠物店等业态，针对租户还有定向的内部优惠政策等等。
这样，社区商业作为公寓的配套补充，而公寓又反哺社区商业消费客群，打造出了“公寓+社区商业”互补共荣的可持续发展新生态。
8760城市菁英社区·春晓实景图
据睿和智库调研，该产品十分受有宠一族的青睐。“有客户一看到这个户型，就选择了即刻签约”，项目负责人表示。
8760城市菁英社区·漕河泾店宠物专属户型
此外，项目大堂还住着一位特殊的“猫管家”，是金地与流浪猫救助机构合作领养的，一方面在救助流浪动物的过程中，为住户们创造了更多交流互动的机会，不仅增强了邻里和社区之间的情感链接，也使住户的生活方式、生活价值得到了重构和疗愈；另一方面，项目还鼓励喜欢“猫管家”的住户领养，让爱心和关怀得以不断传递。同时，8760也积极寻求爱宠品牌合作，为“宝爸宝妈”们保驾护航，并携手养宠家庭清洁品牌【再三】，保障店宠“十三”的卫生与健康。
结语
综上，金地8760无疑给公寓公区运营开创了一条新思路，一方面，8760城市菁英社区·漕河泾店是一个物质上“消灭公区”但又不乏配套的公寓项目；另一方面又是一个自带流量的新型社区商业项目。
对于未来发展，“8060目前整体在营项目相对较少，规模上的品牌效应尚待形成。当下，把每个项目做精，就是我们目前的品牌追求”，项目负责人在接受睿和智库调研时表示。