答：前期物业管理是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。
3、物业服务企业服务的范围及内容有哪些？
答：依据《普通住宅物业服务等级标准》的规定，物业服务企业服务的范围及内容有：
（2）房屋管理：包括巡查房屋共用部位（单元门、楼道通道、以及其他部位的门窗、玻璃等）、设置楼栋单元标识等。
（3）公共设施设备维修养护：包括室外健身设施、休闲桌椅、路灯、楼道灯、安全标识、电梯、消防设施、设备等。
（4）协助维护公共秩序：包括人员要求、门岗、巡逻岗、技防设施（监控岗）、车辆管理、各种应急预案等。
（5）公共区域清洁卫生服务：
①楼内公共区域：包括地面和墙面，楼梯扶手、栏杆、窗台，消防栓、指示牌等公共设施，公共灯具，门、窗和玻璃，雨搭、屋顶，垃圾收集，电梯轿厢；
②楼外公共区域：包括道路、场地、绿地，宣传栏、小品、健身器、桌椅等，垃圾厢房，果皮箱、垃圾桶，消毒灭害等。
（6）公共区域绿化日常养护：包括草坪修剪、清杂草、灌排水、施肥、病虫害防治，树木修剪、施肥、病虫害防治，花坛花境布置、灌排水、补种、修剪、施肥、病虫害防治等。
4、哪些物业管理服务事项应当在物业管理服务合同中约定？
答：物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项：
（1）住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；
（2）物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新；
（3）电梯、水泵等房屋设备的运行服务；
（4）保洁服务；
（5）保安服务；
（6）物业维修、更新费用的帐务管理；
（7）物业档案资料的保管。
5、物业服务涉及哪些职能部门？
6、物业管理责任主体是谁？
答：各级基层组织是落实物业管理的主要责任主体，街道办事处、乡镇人民政府组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷；并做好有关业主大会会议筹备、业主委员会换届选举、有关文件资料备案及建档保存等工作。
7、谁是业主？
答：《湖北省物业服务和管理条例》第十八条和《荆州市物业服务和管理办法》第十七条规定：房屋所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，认定为物业服务关系中的业主。
业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。委托应当以书面形式提交业主委员会。
8、什么时候才能召开首次业主大会、选举业主委员会？
答：《湖北省物业服务和管理条例》第二十条和《荆州市物业服务和管理办法》第十九条规定规定：符合下列条件之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开物业区域内首次业主大会会议：
（一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的；
（二）交付的房屋套数达到总套数百分之五十的；
（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。
首次业主大会会议的筹备经费根据物业区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担；老旧住宅区首次业主大会会议的筹备经费由县级人民政府承担。
9、怎样召开首次业主大会？
答：《湖北省物业服务和管理条例》第二十一条和《荆州市物业服务和管理办法》第二十条规定：符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位或业主可以向物业行政主管部门提出召开首次业主大会会议的书面报告；物业行政主管部门应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。
街道办事处、乡镇人民政府应当在收到通知之日起三十日内组织成立业主大会会议筹备组，并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。
筹备经费根据物业区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担；老旧住宅区首次业主大会会议的筹备经费由县级人民政府承担。
10、首次业主大会召开的程序有哪些？
答：《湖北省物业服务和管理条例》第二十二条和《荆州市物业服务和管理办法》第二十一条规定：街道办事处、乡镇人民政府组织成立业主大会会议筹备组后，业主大会会议筹备组由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府和业主、居（村）民委员会、建设单位的代表组成，其中业主代表人数比例不低于50%；业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。筹备组组长由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府的代表担任。
11、住宅小区没有成立业主委员会或业主委员会不能正常履职的，由谁来管理？
答：《荆州市物业服务和管理办法》第二十一条规定：尚示成立业主委员会或者业主委员会不能正常履职的，由街道办事处（乡镇人民政府）指定居（村）民委员会代行业主委员会职责。
12、如果需要业主大会议，但业主委员会未召开的怎么办？
答：《荆州市物业服务和管理办法》第三十九条规定：一是具备成立业主大会条件，筹备组成立半年内未召开首次业主大会的；二是业主委员会委员不足半数，无法组织召开业主大会的；三是原业主委员会任期届满，新一届业主委员会尚未选举产生的。由街道办事处（乡镇人民政府）指导、监督物业管理区域所在的居（村）民委员会临时代行业主委员会的职责。
13、业主委员会经费如何筹措？
14、物业服务有哪些形式？
答：业主可以选择由物业服务企业提供专业化服务，或采取直接管理、业主委员会负责管理、成立其他管理机构管理等形式对物业实施自行管理。
15、物业管理区域如何划分？
答：建设单位应当根据建设项目用地规划许可证确定的红线图，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划分物业区域。
16、房屋配套设施如何交付？
答：新建住宅物业区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和技术规范，与主体工程同时设计、同时施工、同时交付，验收合格后移交给专业经营单位维护管理。
17、我们刚买房，前期物业服务企业是谁帮我们选聘的？
答：《湖北省物业服务和管理条例》第四十一条和《荆州市物业服务和管理办法》第十四条规定，在业主、业主大会未成立前，由住宅建设单位采取招标投标方式公开选聘的物业服务企业对新建物业实行前期物业管理。
18、物业服务企业有哪些权利义务？
（三）业主大会决定选聘新的物业服务企业，原物业服务企业应当与业主委员会办理完全部交接手续，履行有关交接义务。
19、业主应该每月缴纳的物业服务费标准是多少？依据是什么？
答：《荆州市物业服务收费管理实施细则》第四条规定：住宅前期物业服务收费实行政府定价管理，收费标准由价格主管部门会同同级房产主管部门，综合考虑物业服务内容、服务标准、服务成本和业主承受能力等因素，按照规定的定价权限和程序制定，并向社会公布。物业服务成本按照物业服务定价成本监审办法审核确定。
建设单位应当依法公开选聘前期物业服务主体，在政府制定的收费标准内与之约定具体收费标准，签订前期物业服务合同，并按规定向价格主管部门报送物业服务及收费标准等资料。
通俗的讲：就是按照建设单位与前期物业服务人签订《前期物业服务合同》约定的收费标准缴纳物业服务费。
20、为什么物业服务公司一次性收取一年的物业服务费？
答：第一年物业服务公司从成立到正常运行，无处不需要大量的资金来保证。为保证物业服务公司能正常的、更好的为业主提供优质服务，故要一次性收取一年的物业服务费。
前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的前期物业服务费用，由建设单位承担；物业交付之日后的前期物业服务费用，由业主承担。
22、房屋交付后，我一直没有入住，为什么也要缴纳物业服务费？
23、业主未入住，是否可按空置期间缴纳一定比例的物业服务费用？
答：监利市未确定空置期间的空置费比例，因此，业主仍需按《前期物业服务合同》的约定向物业服务人缴纳物业服务费。
24、物业服务企业按什么面积向业主收取物业服务费？
答：《荆州市物业服务收费管理办法》第七条规定：物业服务费按照不动产证登记的建筑面积为计价单位，尚未进行权属登记的，按房屋买卖合同载明的建筑面积为计价单位，按月计费。
25、办理收房手续时，除了交物业服务费外，业主还要交纳什么费用？
业主或物业使用人房屋修缮、装修完工经物业服务主体验收合格的，物业服务主体应在30天内无条件退还房屋装修保证金。业主或物业使用人在修缮、装修过程中造成公共区域、设施设备损坏的，由业主或物业使用人负责修复或赔偿。业主或物业使用人不予修复或赔偿的，其修复或赔偿费用物业服务主体可在保证金中抵扣，余额退还业主。
26、小区物业是否对噪音施工有限制？
27、业主的车放在小区的停放处被撞了，物业服务公司应负什么责任？
答：《物业管理条例》规定：物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害，应当依法承担相应的法律责任。
《物业管理条例》第四十交条规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
发生这种情况，关键要看双方是否形成了对车辆的保管合同关系。如果业主与物业公司签订了保管合同，物业公司收取了车辆保管费，物业公司应依据合同约定或法律规定承担法律责任。如果业主仅是缴纳车辆停车费，且物业公司尽到了安保职责，没有故意或重大过失，则不承担赔偿责任。停车费是物业公司为业主提供车位而收取的管理费或使用费，法律是允许物业公司收取停车费的。
28、业主家被盗，物业公司有责任吗？
答：《物业管理条例》第三十五条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
因此，如果业主对照当初签订的《物业服务合同》，能够举证出物业公司在家中被盗过程中存在过错，刚物业公司必须根据过错程序进行赔偿，否则将不予赔偿。
29、小区内的公用设施损坏，维修费用是包含在物业管理服务费内吗？如果不是，维修费用该由谁来承担？
公用设施的小修和日常保养费用包含在物业管理服务费中。
30、对物业的维修责任是如何区分的？
答：在国家规定的保修期限内，物业由开发建设单位负责维修。保修期限届满后，业主对专有部分负责维修、养护；业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备，由物业服务企业按照物业服务合同约定负责维修、养护，涉及物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造项目，可按程序申请动用物业维修资金。
31、住宅的自用部位及自用设备包括哪些？
答：住宅的自用部位是指业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位；
住宅的自用设备是指业主、使用人自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备。
32、住宅的共用部位、共用设备、公共设施包括哪些？
答：物业共用部位，是指根据法律、法规和物业买卖合同，由单幢物业内业主或者单幢物业内业主与之结构相连的物业业主共有的部位，包括：物业的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
33、物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途？确需改变用途的，如何办理？
答：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。
34、住宅的共有部位、共有设备维修时，相邻业主、使用人应如何配合？
答：住宅的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。因物业维修、装修造成相邻业主、使用人自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。
35、业主想把室外部分设施拆了，行不行（涉及外立面拆改的）？
答：2002年5月1日，建设部颁发的110号令文中第六条规定：从事室内装修不得搭建建筑物、构筑物；不得改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗。
36、业主可以对排烟道、通风道进行改造处理吗？
答：不可以。根据2002年5月1日起施行的《住宅室内装饰装修管理办法》规定中，装修人和装饰装修企业应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，其中包括禁止行为和注意事项中有明确的规定，禁止对室内排烟道进行改造。
37、小区内开设培训机构、私房菜馆如何办理？
答：业主将住宅改变为经营性用房的，除报规划部门批准外，还应当经有利害关系的业主同意，并办理有关手续，同时告知业主委员会和物业服务企业。
38、在小区内禁止业主的行为有哪些？
答：业主、物业使用人修缮、装饰装修的，应当事先告知物业服务企业，并且在使用房屋时不得有下列行为：（一）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置，超荷载存放物品；（二）将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的客厅、厨房、卧室、书房的上方；（三）违法建设建筑物、构筑物，破坏、擅自改变房屋外貌或者擅自改变架空层、设备层等共用部位、共用设施设备规划用途；（四）擅自占用、挖掘物业区域内道路、场地，损毁树木、绿地；（五）违反安全标准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，擅自占压、迁移燃气管道，损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通；（六）随意弃置垃圾、排放污水、高空抛物或者露天焚烧杂物，制造超过规定标准的噪声、振动、光源等；（七）擅自架设电线、电缆，在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画，在楼道等业主共用部位堆放物品；（八）违反规定停放车辆；（九）违反规定出租房屋；（十）违反规定饲养动物或者种植植物；（十一）法律、法规和业主公约或者管理规约禁止的其他行为。
39、小区养狗有哪些注意事项？
答：物业区域内禁止饲养烈性犬和大型犬；对饲养其他犬只的，携犬只出户应当束链牵引；犬只伤害他人的，养犬人应当依法承担相应的法律责任；物业服务企业应当加强监督，及时制止违法违规养犬行为。
40、业主在买房时，开发商的承诺没有兑现，可以不交物业管理费吗？
答：不可以，因为物业服务公司与开发商都是独立法人资格的公司，物业服务费是用于小区物业服务的，是物业服务企业用于保证和维护小区物业服务正常运行的根本。而物业服务公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商或有关部门反映投诉或协调，争取尽早解决纠纷，但业主仍需交物业服务费。
41、为什么我买了房，在小区内停车还要交停车费？
答：应当交。小区内的停车位为业主提供车辆停放之便利，物业服务公司收取的停车费主要用于对车位进行清洁和维护。
42、进入小区的哪些车辆可以免收停车费？
答：（一）执行任务的军车、警车、消防车、救护车、救灾抢险车、邮（快）递车、环卫车、市政设施维护维修车、殡葬车；
（二）法律、法规规定应当予以免费的车辆，如肢残人驾驶的专用代步车辆等;
（三）临时停车不超过30分钟的车辆；
（四）为业主或物业使用人提供搬家、配送货物服务的车辆；
（五）当地人民政府批准免费的其他车辆。
43、小区内规划的车位、车库归谁所有？
答：《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《湖北省物业服务和管理条例》第五十四条规定：物业区域内按照建设工程规划许可证确定且初始登记所有权人为建设单位的停车位、车库的归属，由当事人通过销售、附赠或者出租等方式约定，不得销售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的，每次租赁期限不得超过一年。物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位，属于全体业主共有，其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定；建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。
44：小区内规划的车位、车库能不能卖给或出租给小区外面的业主？
答：《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。因此，只要建设单位和物业服务企业在满足业主的需要后，可以对外出售或出租。但是占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位，建设单位和物业服务企业不得销售或者变相销售。《湖北省物业服务和管理条例》第五十四条规定：物业区域内按照建设工程规划许可证确定且初始登记所有权人为建设单位的停车位、车库，当事人不得销售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的，每次租赁期限不得超过一年。
45、属人防工程的地下车位可以出租或出售吗？
答：根据《中华人民共和国人民防空法》和《湖北省人民防空工程管理规定》的规定，人防工程的维护管理由建设单位负责，已开发利用的，由使用单位负责，实行谁建设、谁管理，谁使用、谁管理的原则。对于居民小区来说，开发商不拥有其所有权，但拥有人防工程地下车库的使用权，其收益归开发商所有，因此人防工程地下车库不能售卖，只能出租。根据《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
46、小区的地下车库是不是计入了房屋的公摊面积？
答：没有计入房屋的公摊面积。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
47、前期物业服务合同的期限是多久？
答：《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。《湖北省物业服务和管理条例》第四十九条规定：业主委员会应当在物业服务合同期满九十日前组织召开业主大会会议，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。合同期满仍未决定的，原物业服务合同应当继续履行，物业服务企业在物业服务合同期满九十日前书面告知业主委员会到期终止合同的除外。
通俗的讲，如果小区未召开业主大会来决定是否续聘现有物业服务企业，或者选聘新的物业服务企业的，无论原物业服务合同是否到期，合同继续有效。
48、为什么要交住宅专项维修资金？
49、我市的住宅专项维修资金按什么标准交存？
答：《住宅专项维修资金管理办法》规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。
监利市的具体标准为：（1）单栋住宅为多层（7层及以下）的，每户按建筑面积每平方米30元的标准交存；（2）单栋住宅为小高层（17层及以下）的，每户按建筑面积每平方米40元的标准交存；（3）单栋住宅为高层（17层以上）的，每户按建筑面积每平方米50元的标准交存；（4）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅按建筑面积每平方米50元的标准交存。
50、住宅专项维修资金从什么时候开始交存？
答：《住宅专项维修资金管理办法》规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。另外，在2020年12月，住房城乡建设部、中央政法委、公安部、财政部、市场监管总局等10个部委办局联合下发了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号），通知要求新建商品房在办理网签备案时，由建设单位代为足额缴纳住宅专项维修资金。为此，我市对新建的楼盘都已要求开发企业代为缴纳了维修资金，并且均已开据了专项发票，业主在办理网签备案时，应按发票金额向开发企业支付代缴的维修资金。
51、住宅专项维修资金什么时候才能开始使用？
答：《住宅专项维修资金管理办法》规定，在住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造才能使用。而且住宅专项维修资金只能专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
52、使用住宅专项维修资金有哪些程序？
发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，前款第四项、第五项、第六项的规定办理。
53、哪些事项可以紧急使用住宅专项维修资金？
答：《湖北省物业服务和管理条例》第六十四条规定：物业保修期满后，发生下列危及房屋安全和人身财产安全等紧急情况时，物业服务企业、业主委员会、居（村）民委员会应当先行采取应急措施，并向房产行政主管部门提出使用住宅专项维修资金的申请：
（一）屋面、外墙渗漏的；
（二）电梯故障的；
（三）消防设施故障的；
（四）公共护栏（围）破损严重的；
（五）楼体外立面有脱落危险的；
（六）共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；
（七）危及房屋安全和人身财产安全的其他情形。
房产行政主管部门收到维修申请后，应当即时核准并拨付住宅专项维修资金。
54、小区房屋质量有问题找哪个部门？
答：可以找小区的物业服务中心，然后由物业服务中受理后根据《住宅质量保证书》的约定与开发商联系履行有关房屋保修义务。
55、小区物业服务公司利用业主的共用部位、共用设施设备对外经营，所产生的收益归谁所有？
答：《荆州市物业服务收费管理办法》第十一条规定：利用业主共用部位、共用设施设备经营所得收益属于全体业主共有，未成立业主大会的，经营所得收益由物业服务企业进行代管，待业主大会成立后将经营所得收益交付给业主大会；已成立业主大会的，由业主大会决定其使用方式和用途。
物业服务主体代为收取、保管前款经营收益，可以按合同约定提取劳务报酬。
物业服务费收入与使用支出情况，业主共用部位、共用设施设备经营所得收益及支出情况，业主委员会、物业服务企业应当每半年公示一次，接受业主监督。
业主大会可以对业主共用部位、共用设施设备经营所得收益及支出情况进行审计，也可以委托具有资质的第三方进行审计，审计结果在小区向业主公示。
56、业主在收房时，对房屋内各项指标存在异议，可否拒绝收房？
答：业主与开发企业签订的《商品房买卖合同》第四章“商品房交付条件和交付手续”约定，商品房在交付时应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，并且还要向业主提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。如果在交付商品房时，开发企业不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，业主有权拒绝收房，由此产生的逾期交付责任由开发企业承担，同时，开发企业还要承担前期物业服务费用。反之，开发企业出示了约定的证明文件后，业主应按合同约定内容接收房屋。
57、业主在哪种情形下才能拒绝收房？
建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。
另外，业主在收房过程中按照《商品房买卖合同》的约定，在查验房屋时，除地基基础和主体结构外的其他质量，如发现屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；管道堵塞；门窗翘裂、五金件损坏；灯具、电器等电气设备不能正常使用，由开发企业按照有关工程和产品质量规范标准自查验次日起负责进行修复，并承担修复费用，修复后再行交付。
58、实测面积与销售面积发生误差怎么办？
59、小区内楼房下面的架空层属于谁所有物业公司是否有权出租、使用
答：楼房下面的架空层与整栋楼房属于不可分割的整体，架空层由梁柱构成，负责承载整栋大楼的作用，属于建筑物的承重结构。业主购买了楼内的单元房，与之不可分的架空层属于全体业主所有，物业公司无权处置。
60、小区内的健身器材致人损害，物业公司应承担什么样的赔偿责任
答：小区内的健身器材属于共用设施，物业公司对此负有维修养护的责任。若健身器材本身已损坏，物业公司没有及时维修，则物业公司应承担相应的法律责任。如果是使用者自己使用不当或第三人有过错，则使用者或第三人应承担部分法律责任。受害人可以选择追究物业公司的违约责任也可以选择追究第三人的侵权责任，若物业公司尽到了维修养护职责，则不承担赔偿责任。
61、业主家的玻璃或其他物件坠落，砸伤他人，物业公司要承担责任吗
答：《中华人民共和国民法典》第1253条和和第1254规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”“禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。”如果坠落物件是某业主家的，该业主属于所有人和管理人，应由业主承担赔偿责任。如果物件属于共用部位上的附属设施，物业公司作为物业的管理者和维护者，有责任发现并消除这种隐患，进行维修或更换，应由物业公司承担赔偿责任。
62、业主在窗台、阳台外搭建防盗窗或其他架台，相邻业主感到不安全，物业公司没有执法权不能强拆，该如何行使管理职责
答：《物业管理条例》第45条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门(可以是居委会、街道、派出所等)在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
63、物业公司提供的服务达不到合同要求，业主或业委会如何维权
答：如果大多数业主对物业公司的服务不满意，业委会有三种方式保护全体业主的合法权益，第一、及时与物业公司沟通，以便物业公司发现不足，进而提高服务质量;第二、业委会召集业主大会，通过业主大会决定是否解除物业服务合同;如果物业公司提供的服务侵害了业主的合法权益造成损失，业委会或业主可以起诉物业公司要求赔偿。
64、房屋质量令业主不满意，诸如地面、墙面有裂纹，楼顶或卫生间渗水等，而开发商又怠于履行维修义务，业主以拒交物业服务费的方式维权，有没有法律依据
答：开发商和物业公司属于不同的企业法人，与之相对应的房屋买卖和物业管理是两个不同的法律关系，不能混为一谈。业主按照物业服务合同约定按时交纳物业费用，不能因为应由开发商承担的责任而拒绝交纳物业服务费，房屋质量问题业主可以采用法律途径解决。
65、物业服务合同是开发商或业委会和物业公司签订，业主能否以自己并未在合同上签字为由拒交物业费
答：《中华人民共和国民法典》第939条、《物业管理条例》第12条都规定“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”因此，只要业主大会的决定符合法律规定，遵循议事规则，就对全体业主具有拘束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。所以，业主以此拒交物业费无法律依据，物业公司可以起诉。
65、部分业主以物业服务不达标，存在瑕疵而拒交物业费，合法吗
答：不合法。业主与物业公司之间是一种物业服务合同关系，如果物业公司没有按照合同约定严格履行，业主可以依法追究违约责任，要求继续履行、赔偿损失等。物业公司服务质量不达标通常属于一般违约，而非完全不履行，因此业主不能以拒交物业费的形式错误的行使抗辩权。同时，物业服务具有公共性，服务对象是整个物业和全体业主，个别业主不缴纳物业费也是对大多数业主利益的侵害。物业公司的服务质量不能由个别业主评判，因为对这种服务的感知带有一定的个人主观因素。
66、物业管理公司能对业主或其他人罚款吗
答：罚款是一种行政处罚行为，物业管理公司不是行政主体，因而没有罚款的权利。处罚权，只能由行政机关或司法机关或其他有处罚权的组织在其法定职权范围内行使。物业管理公司擅自处罚的行为违反了《中华人民共和国行政处罚法》的规定，没有任何法律的依据，不具有约束力。业主与物业管理公司之间没有任何的行政管理的法律关系。业主与物业管理公司之间是一种平等的合同关系，物业管理公司不能凌驾于业主之上设立处罚权。
67、不交水电费，物业管理公司有权停水停电吗
答：小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和供电公司。根据权利义务一致原则，用水用电人有义务缴交水费电费，而供水供电人有义务依约供水供电。根据合同履行的抗辨原则，如果用水用电人不履行缴交水费电费的义务，则供水供电人当然享有停水停电的权利。
如果供电供水部门委托物业公司代收水电费，那么在业主拖欠水电费时，物业管理公司可以对业主停水停电。
68.不交物业费，物业管理公司有权停水停电吗
答：供水供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司;物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司，两者是不同的法律关系。《物业管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》和《荆州市物业服务和管理办法》均有关规定，物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为。
69、什么是商品房预售？
答：商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
70、房地产开发企业什么时候才能开始预售商品房？
答：必须取得“六证”，即《企业法人营业执照》、《房地产开发企业资质证书》、《不动产登记权证（土地证）》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
71、如何查询所购买的商品房是否取得预售许可证？
答：一是网站查询。访问“监利住宅与房地产信息网”www.jlxfdc.com可以了解监利县的房地产开发项目是否已领取预售许可证；二是直接向监利市住建局房地产管理股了解房地产开发项目的预售批准情况。
72、国家法律法规规定，房地产开发企业在取得《商品房预售许可证》后，必须在销售现场明示哪些证件和资料？
答：按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》的规定，销售现场应当明示的证件和资料有“六证”、“两书”和“一房一价表”。
“六证”即：《企业法人营业执照》、《房地产开发企业资质证书》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》；
“两书”即：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
开发企业在订立商品房买卖合同之前必须向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》和《城市商品房预售管理办法》。
73、怎样查看《商品房预售许可证》的内容？
答：《商品房预售许可证》包括下列内容：预售许可证编号、开发企业名称、企业详细地址、法定代表人、开发项目名称、项目地址、开发总规模、销售面积、商品房功能、附注内容、预售资金监管银行和账户等。购房时要仔细看清每个栏目和内容是否确实无误。
（1）看开发企业名称这个栏目时，主要是摸清现在接触的售楼机构是否是合法的销售主体。一般售楼机构有两类：一类是开发企业自身的一个下属部门，另一类是开发企业委托的房地产中介公司，如果是后者最好能提供开发企业的委托书以证明其合法身份。
（2）看项目名称这个栏目时，主要是看所购商品房是不是该项目中的，因为一些开发企业所开发的项目较多，也会用很多名字。
（3）用途这个栏目实际决定了物业类型，从开发企业角度看，决定了项目土地出让金按哪类物业交，土地使用年限，从消费者角度看，直接影响了将来物业的收费标准的允许范围。用途一般分为商业、住宅、公寓等。
（4）销售范围是最核心的问题，一个项目的《预售许可证》既可以按单栋发，也可以根据项目的具体情况多栋发。同一项目的不同楼座办证虽有先后之别，但有些开发企业因为急于收回楼款，往往会用一期的预售证冒充二期的预售证，或者是在只取得一幢房屋《商品房预售许可证》的情况下，违规搭车预售其他商品房。因此，在购买前必须认真核对所购买商品房的栋号、楼层、名称等是否与许可证上注明的内容相符，是否在预售许可的范围内。此外，发证机关及其公章必须清楚，必须是监利县房产管理局。
74、商品房预售需要具备哪些条件？
75、房地产现售需要具备哪些条件？
答：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(七)物业管理方案已经落实。
76、房地产开发企业销售商品房有哪些方式？
答：房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
77、房地产开发企业不得采取哪些方式销售商品房？
答：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
78、销售代理委托书包含哪些内容？
答：由委托人出具给代理人的委托书应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
79、购买未取得《商品房预售许可证》的商品房存在哪些风险。
答：（1）无证销售是违法行为，所购商品房行为不受法律保护。
首先，《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业在未依法取得商品房预售许可证而以预订、认购、定购等方式收取房款的，均属无证违规售房行为。
其次，所购房屋楼盘因规划、建设等方面有许多不确定性，若出现与承诺不符，易产生纠纷，且难于受法律保护。在司法实践中，如果因此而发生纠纷，由于上述开发企业的预售行为是无效的民事行为，因此购房者只能主张返还预付款并要求赔偿损失，而当该企业无财产可供执行时，购房者的权益将无法得到实现。
（2）购买无证商品房有可能办理不了《不动产登记证》。
现实生活中，开发企业未取得《商品房预售许可证》进行楼盘预售的情形时有发生。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。因此，在房产登记机构是无法进行预告登记的。购买人将所购房屋进行预告登记具有排他性，具有法律效力。预购商品房未办理预告登记，购房者的权利将面临风险和不确定因素，可能会出现一房二卖甚至一房多卖等问题。比如，当开发企业取得《商品房预售许可证》以后，将李某已预购商品房再卖给刘某，刘某凭商品房买卖合同办理了预告登记，李某主张该预购商品房的权利将难以保障。尽管李某已履行了合同义务，并支付了部分或全部房款，但最终也难于取得该房屋及房屋所有权证。
参考法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条
82、对已预售的房地产，发展商是否可以抵押该房地产？
答：房地产开发商不得抵押已预售的房地产。
83、购房预订款性质的费用可以退还吗？
答：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
84、未经验收或验收不合格就交付使用的，开发商该承担什么责任？
答：房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。
85、在房屋交付使用后，在质量保修方面有哪些规定？
答：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
86、商品房延期交付的，转让人应当承担什么责任？
87、购买预售商品房后，发展商是否可以将开发项目转让？
答：预售人将已预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设时，应当经拥有已预售商品房建筑面积的三分之二以上的预购人同意，并经主管部门批准。
88、转让项目需符合哪些条件？
答：属于房地产开发项目的在建工程的转让需符合下列条件：（一）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；（二）取得建筑许可证和开工许可证；（三）除付清地价款外，投入开发建设的资金已达到工程款预算投资总额的25%以上，并经注册会计师验资；（四）土地使用权未抵押、查封。
89、转让预售房地产项目的，受让人应当具备什么条件？
答：受让人应当是依法成立并符合资质等级要求的房地产开发经营企业。
90、转让预售房地产项目的，受让方享有什么权利和应承担什么义务？
答：转让预售房地产项目的，受让方应当享有原预售人享有的权利，并承担原预售人对预购人所承担的义务。
91、在项目转让期间，对预售商品房有哪些规定？
答：受让方与预售人签订项目转让合同之日起三十日内，受让方应当到原发证机关变更商品房预售许可证。
预售人自签订项目转让合同之日起，应当停止预售商品房；受让方未换商品房预售许可证的，不得预售商品房。
93、公共开放空间可以出售或转让吗？
答：公共开放空间是指在建设用地范围内，建筑物内部或外部开辟出的全天开放供公众使用的室内建筑空间或室外场地空间，如公共绿地、停车场等。公共开放空间不可出售或转让。
94、购房时，什么时候签订预售合同？什么时候签订现售合同？
答：在购买尚未竣工交付使用但已取得《房地产预售许可证》的房地产时，签订预售合同；当购买已经竣工验收合格交付使用并办理了初始登记的房地产时，签订现售合同。
95、房地产预售合同主要包括哪些内容？
96、商品房预售合同还应当附有哪些内容？
答：商品房预售合同还应当附有预购商品房项目及楼层平面图，并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置。
97、商品房建筑面积如何计算？
答：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
98、何谓“预售面积”和“竣工面积”？它们有何区别？
答：预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。
99、有些房地产的竣工面积与预售面积不一致，其原因主要有哪些？
答：其产生的原因大致可概括为：（1）建筑物的某部分改变设计；（2）施工过程中，建筑物的某部分未按原设计施工；（3）施工错误或施工误差过大；（4）竣工后的房地产部分公用面积功能改变或服务范围改变；（5）正常的施工误差和测量误差也可能引起实测的竣工面积与预售面积存在差异。
100、业主如对已购房地产的面积有疑问时，该如何处理？
答：在预售期间，可向发展商索要该套房屋的面积测绘资料和建筑设计图，根据图上尺寸复核套内建筑面积是否与购房合同上的套内建筑面积相符。
101、房屋租赁合同必须要备案吗？
102、房屋租赁合同应当去哪些部门登记备案？没有登记备案的租赁合同有效吗？
答：《商品房屋租赁管理办法》规定：双方当事人应当向房屋所在地的市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
房屋租赁合同登记备案主要是为了便于管理，同时让大家知道该房屋已经被租出去了。虽然没有登记备案，合同还是合法有效的，双方必须按照合同的规定履行。
103、承租人能装修承租房屋吗？装修后财产归谁所有？
承租人必须在得到出租人的书面同意后才能装修房屋、增加附属设施，而且在装修的时候也不能随意改变房屋的结构，拆除承重墙。如果承租人没有得到出租人的书面同意就装修了，承租人不仅要恢复原来的状态，还要赔偿出租人的损失。
经过出租人同意的装修，双方可以自行约定财产归谁所有。可以在出租人同意的情况下，将装修后的财产折价转让给出租人。参考法条：《最高法院关于执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条。
104、承租人可以随便改变房屋的用途吗？
答：《中华人民共和国民法典》和《商品房屋租赁管理办法》规定：承租人必须按照合同的约定使用房屋，不能私自改变房屋的用途。倘若需要改变的话，也应当事先征得出租人的书面同意。如果法律对该出租房屋有特别要求的话，还要征得主管机关的批准。
105、在出租期间由谁负责维修房屋？承租人受到的损失应当由谁来赔偿？
答：《中华人民共和国民法典》和《商品房屋租赁管理办法》规定：及时检查、维修出租房屋是出租人的法定义务，除非双方在合同中约定由承租人来承担维修义务，否则出租人有义务检查、维修房屋，保证房屋符合合同规定的用途。
对于承租人增添的附属设备，双方也可以约定由谁来负责维修。
如果是因为出租人不及时修复房屋，没有尽到检查和维修的义务，从而导致房屋发生倒塌或者其他破坏性事故，并且给承租人的人身财产带来损失的，出租人就应当承担赔偿责任。
106、在什么情况下，出租人可以不负责任？
答：《中华人民共和国民法典》和《商品房屋租赁管理办法》规定：如果房屋损坏是因为承租人的过错造成，或者是因为地震等不可抗力的因素造成，或者双方约定由承租人负责检查、维修房屋的，出租人可以免责。
但是，要注意的是，如果该房屋是因为出租人未及时履行检查、维修义务，使得房屋未处于良好使用状态下，发生了不可抗力的事件而致使房屋损坏的，出租人不能免责，并应依过错程度承担一定责任。
如果双方约定由承租人负责检查、维修房屋，但是出租人在出租时，对该房屋的现状有所隐瞒的，如果房屋发生破坏性事故的话，出租人也不能因此完全免责。
107、承租人可以购买承租的房子吗？
答：《中华人民共和国民法典》规定：如果出租人要卖掉房子，应当首先通知承租人。如果想购买房子的人给出的条件和承租人的条件相同，那么出租人应当把房子卖给承租人，这就叫作“优先购买权”。当然，如果承租人出的价格比别人低，出租人就可以把房子卖给别人了。
108、承租人还能继续承租已被转让的房屋吗？应当向谁支付租金呢？
因为最初的房屋租赁合同是承租人与老房东签订的，承租人应向老房东履行合同义务，所以在老房东提供证据证明新房东已享有产权，通知承租人向新房东支付租金，并由新房东与承租人签订租赁主体变更合同之前，承租人仍应按原合同履行，将租金交给老房东。
109、出租人依法终止合同，被转租人应当怎么办？
答：《商品房屋租赁管理办法》规定：如果出租人依法终止房屋租赁合同，那么承租人和被转租人签订的转租合同也随之终止。
被转租人可以要求承租人承担转租合同的违约责任，如果出租人也参与了增值租金的分成，那么出租人也应当承担一部分责任。
110、没参加业主大会，会议决定对我有效吗？
答：有效。《中华人民共和国民法典》第278条规定：业主大会决议生效采取少数服从多数的原则，业主共同决定事项，由专有部分面积三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。涉及筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。通俗讲，就是涉及表决问题的全部业主需要三分之二的业主参与，然后只需要参会的四分之三以上的业主同意就可以通知，即2/3和2/3的3/4和3/4。涉及制定和修改业主大会议事规规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、使用建筑物及其附属设施的维修资金、有关共有和共同管理权利的其他重大事项的，应当经参与表决专有部分面积过半的业主且参与表决人数过半的业主同意。通俗讲，就是涉及表决问题的全部业主需要2/3的业主参与，然后只需要参会的1/2以上的业主同意就可以通知，即2/3和2/3的1/2和1/2。
111、业主委员会的职责是什么？
答：业主委员会是业主大会的执行机构，是沟通业主和物业公司的桥梁，履行下列职责：①召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；②代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；③及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；④监督业主公约的实施；⑤业主大会赋予的其他职责。
112、同一小区是否可以成立不同的业主委员会？
答：不可以。业主委员会是由业主大会选举产生的执行机构，在一个物业管理区域内一般只有一个业主大会，因此也就应该只选举产生一个业主委员会。如果出现多个业主委员会，在行使职能时就会产生纷争。同一小区内后建立的楼盘的业主，可以通过增选或者补选的方式加入到业主委员会中。
113、业主委员会委员可以委托他人参加会议吗？
答：不可以。业主委员会委员是全体业主通过业主大会选举产生的，具有法律意义上的“身份”，该“身份”不得转让或委托。因此，业主委员会会议须由委员本人参加，不能委托他人代表参加。
114、欠缴物业服务费的业主可以担任业主委员会委员吗？
答：不可以。《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，必须履行按时交纳物业服务费用的义务。同时，《荆州市物业服务和管理办法》第二十二条规定，有下列情形之一的，不得作为业主委员会委员候选人：（1）不遵守国家有关法律法规和规章，不遵守管理规约和公序良俗；（2）不履行业主义务，不交纳住宅专项维修资金和物业服务费；（3）在物业管理区域内进行违法建设，侵害公共利益或其他业主合法权益；（4）被列入社会失信人员名单的。
115、开发商与业主、物业管理公司是什么关系？
答：开发商与业主之间主要是购房合同关系，如果开发商未将其房屋全部卖出，那么开发商也是业主，与普通业主承担相同的权利义务。
开发商与物业管理公司之间通常是两种关系：①从属关系，即物业管理公司是开发商的分支机构或子公司；②合同关系，开发商以原始业主的身份订立前期物业管理合同，选聘物业服务企业进行前期物业服务管理工作。
业主公约对于承租人是否有效？承租人违反了业主公约，业主承担责任吗？
业主公约对承租人同样有效。虽然马建设是真正的业主，王先生作为承租人只是非业主的物业使用人，王先生的权利义务由他和马建设进行约定，但是约定内容不得违反法律法规和业主公约的规定。物业的使用人也要受业主公约约束。
非业主使用人是指没有物业的所有权，但是对物业享有使用权，并且按照合同、法律规定能够行使业主的部分权利的人。非业主使用人主要是承租人。非业主的物业使用人只对物业享有占有、使用或者一定条件的收益权，而没有处分的权利。
116、物业管理费应向谁收取？物业管理费应按哪个面积收取？包括哪些费用？
答：支付物业管理费的义务来自于物业管理合同的约定，业主与物业管理公司是合同的双方当事人，物业管理公司应向业主收取物业管理费。严格来说，物业管理费应依据房产证上标明的建筑面积收取。建筑面积又包括两部分：①套内建筑面积；②可分摊的公用建筑面积。
实践中，对于没有取得房产证的房屋，物业管理费通常按房屋的实测建筑面积收取：现房通常按购房合同中约定的建筑面积收取物业管理费，如果合同约定面积与房屋面积实测报告不符，以实测报告为准；期房通常按照房屋建成交付时，开发商向购房人提供的该房屋的实测建筑面积报告为准，购房人依据该报告提供的面积缴纳物业管理费。
117、承租人是否应交物业管理费？什么情况下承租人要支付物业管理费？
答：承租人的义务仅限于房屋租赁合同的规定，因而只具有向出租人支付租金的义务，没有支付物业管理费的义务。支付物业管理费是基于物业管理合同的义务，房屋租赁合同与物业管理合同是两个不同的权利义务关系，不能混同。
如果在房屋租赁合同中承租方与出租方约定，由承租人支付物业管理费，并且物业管理公司也同意向承租人收取物业管理费，那么应当由承租人支付物业管理费。如果承租人到期没有支付物业管理费，业主要承担连带缴纳责任。
118、小区里供水、供电、供气等费用应向谁收取？设备应由谁负责维修？
答：《物业管理条例》规定：物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用。物业管理公司接受委托代收前面这些费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。毫无疑问享受这些服务的业主要支付费用。
119、业主在入住时是否应当缴纳水、电、气等入户费？
答：所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包含在房价内，除了在合同中明确表示在交房时另行收取的，都属于不得收取的费用。因此，如果开发商在合同中没有明示在交房时要另行收取水、电、气等入户费，业主可以拒交此费用。
不管是上述哪种情况，物业管理公司都对楼顶及外墙面不享有所有权，没有权利擅自允许他人进行利用。
122、物业管理公司有权将管理用房挪作他用吗？
答：为了物业管理公司提供服务的方便，业主们通常会允许物业管理公司使用一些公用房屋，但这些房屋的使用应仅限于为业主提供服务。未经业主的许可，物业管理公司不能将这些公用房屋挪作他用。未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、公用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
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