中国房地产正步入存量房时代，城市的房屋供应存量交易量逐步超过新房交易量，从过去的新建、开发、交易为主的市场逐步转向存量及新建并重的阶段。而且随着时代发展和当地社会经济的变化，以及在互联网时代的电商冲击下，商业正在由目的式消费向体验式消费转型。
以前的规划设计项目功能已经远远不能满足当地人民生活的需求了，对消费者的吸引力日渐下降，且核心竞争力也日趋减弱。
如今为了迎合顾客的更高标准与体验，这些项目需要重新进行商业定位，“旧楼改造、商住转换”模式会越来越多。项目需要重新改造装修，提升项目的运营水平，改善经营状况，才能挖掘出更高的商业价值。
而这些既有的建筑项目，建成运营多年了，大多存在建筑信息遗失不完整，甚至一些设计已不能满足现在的规范，现场与图纸不一致，项目改造施工难度大，设备进出场困难等诸多问题。项目改造一般由物业或是业主牵头主导，岗位人员流动等原因，造成没有人完全清楚、了解这个建筑，进而导致返工、施工停滞等一系列问题。
本文将阐述BIM技术（建筑信息模型（Buildinginformationmodeling））在解决原有建筑改造过程中数据信息集中共享、降低改造难度以及为项目决策、施工管理提供数据信息依据的应用。
BIM技术在原有建筑改造中的应用
项目规划阶段
在策划阶段BIM技术辅助建筑产品定位，做项目的整体策划，对整个项目定位可以做不同程度的推演模拟，基于BIM的信息统计能力，能判断出产品的不同商业定位所需要的工程造价或回报率等，为项目决策提供准确的依据。其次借助BIM技术为项目的方案规划，不同业态的道路交通规划、景观绿地规划、竖向综合规划等提供预判参考。
项目设计阶段
在设计阶段，借助BIM技术信息数据整合及协同优势，一方面整合设计数据，解决专业交叉问题，减少后期施工返工等问题，其次整合设计数据可做多方案推演比对，如业态改造的商办转换的综合考虑、管线的综合排布。通过机电管线综合BIM模型提前策划管线安装顺序，阀门安装检修位置等。实现功能空间的要求，保证品质，节约拆改转换的成本，降低损耗。
在某项目首层商铺改造中，商铺需要增加排水点，排水终点为地下一层隔油池。设定方案为从首层楼板开孔，增加排水管在地下一层梁底敷设，接进附近排水主干管。楼板施工开孔后，开孔位置与主管中间隔了一根主梁，增加的排水管无法接到原有的主干管中，方案无法实现，需要把楼板开洞补上，重新开孔。重新挑选的开孔位置，开孔过程中发现面层厚度高达800mm不适宜开洞，但由于已经进行开孔施工，只能接受这个结果。
改造行为很多时候是一种被动行为，原定设计条件可能不满足实际改造所需，例如商铺调整为餐饮、两商铺合并等等，这就需要对现有建筑条件进行安装改造。拆改墙体、增加开洞、增加机电管道都是需要根据不同商铺进行改造，这种改造情况在最初施工图设计时基本不会兼顾，改造时需要现场进行调整。
由于交圈的人员不同，施工是一批人，改造是一批人，在实际改造中就拆改就很容易出问题。但是如果项目前期有考虑改造行为，有改造的计划安排再匹配BIM信息模型能减少改造上的碰壁和许多被动工作，高效的完成改造更新。
项目施工阶段
施工阶段，建筑项目所有的数据信息都将整合到一起，进而实现建筑项目的集成管理。可以运用云平台管理的方法，进行了各专业协同工作的研究，达到了信息及时沟通传递的效果，解决了施工阶段管理杂乱的问题。
改造项目往往涉及到总包与分包之间的施工界面划分，这种划分还涉及到工程量、合同范围等等，通过利用BIM技术模拟建造，可以准确定义好各区域的工作界面划分，尤其是预留预埋，改造节点的做法，其次拆改前后的机电管线一定不会完全相同，这样机电安装就要提前考虑拆改后的具体情况。
通常的做法，施工安装时尽量把管线排布高，后面增加的管线安装在现有的下方即可。但是这种做法，拆改后整体的管线会非常乱，如管理不到位还容易造成上排管线无法检修。
项目运营阶段
运营阶段，BIM模型数据在不断的整合汇集了建筑物的信息数据，物业运营可结合运营要求对其模型数据调用资产做管理、对空间做管理。到了业态的转换，改造建筑，原产策及施工的方案进一步指导运营的改造，即使改造的类型及决策不一样，模型中建造数据信息是可以做辅助做推演。
若前阶段无BIM信息数据模型，那么结合现场实地测量数据，或者结合激光扫描的点云模型等进行分析，建立反应真实现场全专业的BIM模型，从拆改工程量统计、碰撞检测、机电管线综合、净高控制等方面进行三维辅助设计。也进一步指导改造施工人员对于项目里的所有结构、系统的了解，避免改造过程的误施工，乱拆改情况，最大程度的减少改造成本，减少建筑垃圾。
结语
存量改造市场逐渐会成为常态，认清改造原因，提早发现预留改造的机会是良好回报的首要因素。另一方面，纵使存量改造的市场巨大，但对于开发商来说，较大的难题无疑是这些物业的改造方向及后续的运营管理，这才是盘活资产的关键。
BIM（Buildinginformationmodeling）建筑信息全生命周期的这项技术在建筑物不同阶段都能发挥作用，在不同场景都能挖掘到价值。现在有许多项目采用BIM技术作为数据咨询服务指导项目建设，相信BIM逐渐也能在整个项目后期管理上发挥更大价值。