上海市建设工程建设单位首要质量责任管理规定
沪住建规范联〔2020〕11号
关于印发《上海市建设工程建设单位首要质量责任管理规定》的通知
各区建设管理（交通）委、住房保障房屋管理局，各有关单位：
《上海市建设工程建设单位首要质量责任管理规定》已经上海市住房和城乡建设管理委员会2020年第5次主任办公会议审议通过，现予以发布，请遵照执行。
特此通知。
上海市住房和城乡建设管理委员会
二○二○年八月十四日
第一条（目的和依据）
为了贯彻落实《国务院办公厅转发住房城乡建设部关于完善质量保障体系提升建筑工程品质指导意见的通知》（国办函〔2019〕92号）精神，突出建设单位首要质量责任，有效防治工程质量问题，全力推进高质量发展，不断提高人民群众满意度，依据有关法律法规和国家关于落实建设单位首要质量责任文件精神，坚持“实事求是、人民至上、质量第一”的方针，结合实际，制定本规定。
第二条（首要质量责任内涵）
建设单位作为工程建设活动的总牵头单位，对建设工程质量负有重要责任，应当依法对工程质量承担全面责任。因工程质量问题，对工程所有权人、使用人或第三方造成的损失，依法承担赔偿责任，有其他责任人的，可以向其他责任人追偿。建设单位应当严格落实项目法人责任制，全面履行管理职责，科学确定工程质量目标和要求，对工程各阶段实施协调管理和质量管理，督促工程参建单位和人员落实质量责任，确保工程质量符合法律法规、工程建设强制性标准和合同约定。
第三条（质量管理体系）
建设单位应建立健全质量管理体系，根据工程规模，配备该项目的以下专职人员：项目负责人、项目质量总监（项目首席质量官）、勘察设计质量主管、施工质量主管等人员，并明确其质量责任和上岗等要求。培训上岗方面，行业管理部门有明确规定的，从其规定；没有规定的，持集团公司质量培训合格证书上岗。
3万平方米及以上的住宅工程和《注册建造师执业工程规模标准》规定的大型房屋建筑工程：其项目负责人应当具有工程建设类执业资格或者工程建设类高级及以上专业技术职称；其配备的施工质量主管不少于2人，且3万平方米以上每增加10万平方米，增加不少于1人。其他类型房屋建筑项目负责人应当具有工程建设类执业资格或者工程建设类中级及以上职称。
本市鼓励建设单位委托项目管理单位，或者开展建筑师负责制试点，对建设工程全过程进行专业化的管理和服务；建设单位不具备管理条件的，应当委托专业机构和人员进行工程质量管理。实施建筑师负责制或者委托专业机构进行管理的，规定中的相应人员可以按照有关规定替代。
第四条（质量终身责任）
第五条（基本建设程序）
建设单位应当严格履行基本建设程序，按照“先勘察、后设计、再施工”的原则进行工程建设。禁止以各种名义不履行法定建设程序或擅自简化建设程序，禁止未取得施工许可擅自开工建设，禁止明示或者暗示施工单位违规开工建设。
第六条（风险管理）
第七条（设计文件）
建设单位应当按照规定将施工图设计文件送经认定的施工图设计文件审查机构审查，政策另有规定的，从其规定。建设单位不得非法明示或者暗示审查机构违反规定进行施工图审查；确需变更审查合格的施工图设计文件，涉及工程建设强制性标准、地基基础和主体结构安全、重要使用功能，或者涉及公共安全、公共利益其他情形等主要内容变更的，应当送原审查机构重新审查。
坚持“适用、经济、绿色、美观”的建筑方针，防止片面追求建筑外观形象，严控造型奇特古怪的建筑和明显不利抗震的不规则结构体系。禁止借“优化设计”名义，降低工程结构安全和使用功能标准，不得与设计单位约定钢筋混凝土工程中钢筋配筋率上限等可能降低工程质量的内容，不得迫使设计单位优化或者委托其他单位优化主体设计单位确定的涉及结构安全和使用功能的内容。
涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方案的，不得施工。在装修过程中，不得违反设计文件管理有关规定，擅自变动房屋建筑主体和承重结构。
第八条（质量创优）
建设单位应当科学确定工程质量目标和要求，按照不少于项目单位工程个数的三分之二制定工程创优目标和计划，列支相应创优奖励费用，牵头制定工程标段、楼栋、班组等评比“质量先进流动红旗”方案，并督促有关单位落实。创优可分为集团、区、市、国家等层面级别，创优目标完成后，按照合同约定及时给予奖励兑现。
第九条（发包管理）
建设单位应当按照“优质优价、优质优先”的原则，依法将工程择优发包给具备相应资质的勘察、设计、施工、监理等单位，在与以上单位签订的合同中，应当约定双方的工程质量责任，有创优目标要求的，还应按照对等原则，明确创优奖罚条款。
建设单位不得肢解发包工程、违规指定分包单位，不得对预拌混凝土及装配式建筑构配件等涉及结构主体和承重结构的材料违规直接发包，不得指定按照合同约定应由施工单位购入用于工程的建筑材料、建筑构配件和设备或者指定其生产厂、供应商，不得迫使承包单位以低于成本的价格竞标，不得与承包单位签订“阴阳合同”。
第十条（工期造价）
勘察、设计和施工工期确定后，建设单位不得任意压缩合理工期；确需调整且具备技术可行性的，应当提出保证工程质量、安全、周边环境的技术措施和方案，且压缩幅度不得超过合同工期的15%，并经专家论证后方可实施。调整勘察、设计和施工工期涉及增加费用的，建设单位应当予以保障。因不可抗力和国家规定的其他情形导致的停工，应给予合理的工期补偿。建设单位未在合同中约定人工、主要材料与工程设备等价格变化范围或幅度的，当其单价变化分别超过3%、5%时，超过部分应按照规定予以调整。
第十一条（质量信息公示与宣传）
建设单位应当组织开展工程质量信息公示。住宅工程开工前，建设单位应通过现场公示、网络公示等形式公开工程规划许可、施工许可、工程结构形式、设计使用年限、主要建筑材料、参建单位及项目负责人信息等。交付使用前，应公开质量承诺书、质量保修负责人及联系方式等信息。
第十二条（工程质量检测）
第十三条（建设单位对有关单位的管理和考核）
建设单位应当按照“建设行政管理部门对各参建单位和人员监督检查的事项，建设单位首先落实检查及处置义务”的原则，定期对勘察、设计、施工、监理、监测等单位质量管理体系运行情况、落实质量责任情况进行检查，定期抽查实体质量，督促有关责任主体和人员履行法定责任和合同义务，严格工序控制和质量验收，强化对关键工序质量控制等环节的检查和工程建设过程质量管理。
建设单位应当定期检查项目设计、施工、监理等单位落实房屋渗漏、开裂、建筑构件或外墙建筑材料脱落、装修质量缺陷等工程质量通病专项防治工作；同时应当督促有关单位落实工程质量标准化管理有关规定，将质量管理要求落实到每个项目和员工，督促有关单位建立质量责任标识制度，对关键工序、关键部位隐蔽工程实施举牌验收，落实工程首段样板验收等制度，实现质量责任可追溯。
建设单位应当建立施工现场关键岗位人员考核管理制度，按照有关规定检查关键岗位人员配备和到岗履职情况，重点考核施工总包单位和专业分包单位项目经理、技术负责人、其他关键岗位管理人员，以及监理机构人员的劳动合同、工资及社保关系、出勤率、履职等情况。发现有关参建单位人员到岗、履职等情况不符合规定或者存在降低工程质量情形的，建设单位项目负责人应当按照有关规定书面报告建设管理部门。
第十四条（工程验收）
建设单位在收到施工单位提交的建设工程竣工报告后，应当及时组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收。住宅工程建设单位应当在工程竣工验收前组织施工、监理等单位，按照《上海市住宅工程质量分户验收管理办法》（沪住建规范〔2018〕5号）等规定，进行分户验收。住宅物业单位已选定或者已预售的，建设单位在综合考虑户型、楼层位置、施工班组等因素的基础上，请物业单位、业主等参加与其有关的住宅分户（预）验收，并对其提出的质量问题按照验收规范、设计文件要求等进行整改，合格后方可组织竣工验收。验收时，严禁弄虚作假、降低工程质量，严禁将不合格工程按照合格工程验收。住宅工程建设单位，在接到风险管理机构检查报告和最终检查报告后，应当责成施工单位及时整改检查报告中的质量缺陷问题，在施工单位完成整改后，方可按照有关规定组织工程参与各方进行竣工验收。
第十五条（房屋交付）
建设单位在向房屋行政管理部门申请新建住宅交付使用许可时，应当提交现行版本《新建住宅质量保证书》（附件中应包含该套房屋户内的住宅工程分户验收表；购买质量保险的，还应包含《住宅工程质量保险告知书》）和《新建住宅使用说明书》；在办理房屋交接时，应当向业主提供以上两书。
第十六条（质量资料和档案管理）
建设单位应当建立工程质量资料按验收节点归档制度，由参建责任主体按照工程质量竣工资料编制的要求，将工程材料、实体等质量资料，按有关规定和验收节点完成归档，形成电子化资料和数据，并按照有关规定和信息平台数据上传标准要求，及时上传至上海市建设工程管理信息平台。建设单位应当建立工程各方责任主体项目负责人质量终身责任信息档案，工程竣工验收合格后移交城建档案管理部门。
第十七条（质量保修）
第十八条（项目公司责任承续）
第十九条（住宅工程质量潜在缺陷保险）
建设单位应当按照国家和本市有关规定购买工程质量潜在缺陷保险（以下简称质量保险）。投保工程质量保险的建设单位在住宅预（销）售时，向购房人出示质量保险的保单。
《上海市人民政府办公厅转发市住房城乡建设管理委等三部门<关于本市推进商品住宅和保障性住宅工程质量潜在缺陷保险的实施意见>的通知》（沪府办规〔2019〕3号）（以下简称《实施意见》）生效后竣工的住宅项目，建设单位应当按照《实施意见》规定购买质量保险，通过合同约定等方式，支持保险公司委托的风险管理机构，对住宅工程项目实施全过程质量风险管理，参与有防水要求的淋（蓄）水试验、分户验收等工作。
《实施意见》生效前已竣工的住宅项目，依据原《实施意见》（沪府办规〔2016〕50号），应购买质量保险未购买的，建设单位应当补充购买质量保险，或按照规定设置住宅工程质量投诉现场处理小组，负责现场质量投诉处理。
第二十条（实施记分动态监管）
对建设单位项目负责人工程质量违法违规行为实施记分管理。市建设行政管理部门建立“上海市建设工程项目主要负责人工程质量安全违法违规行为记分管理信息系统”。
（一）记分分值、周期和标准
依据项目负责人工程质量违法违规行为的类别以及严重程度，一次记分的分值为12分、6分、3分、2分、1分五种。记分初始分值为零，最高扣分分值不封顶。记分周期为每年1月1日至12月31日，记分标准详见附件（附件1）。
（二）记分方式和异议处理
一次发现有两个或两个以上违法违规行为的，分别计算，累加分值。如果不同记分代码的事项实质属于同一违法违规事实的，仅按最高分值记分一次。
建设行政管理部门按照规定，对被扣分的项目负责人开具《上海市建设工程建设单位项目负责人记分告知单》（附件2，以下简称《告知单》），并抄送其所在单位。记分达到需要暂停项目负责人执业分值的，将《告知单》按照规定报送市建设行政主管部门，由其依法依规处理。
涉及行政处罚的，建设行政管理部门在做出行政处罚决定后进行记分；涉及其他行政措施的，在开具相应行政措施单后进行记分。
项目负责人对记分有异议的，可自接到《告知单》之日起10个工作日内向记分单位提出复核申请。记分单位应于10个工作日内完成对记分事项的复核，并向被记分人出具《上海市建设工程建设单位项目负责人记分复核告知单》（附件3），如果对复核结论不服，可自接到本单之日起10个工作日内向记分单位的上级建设行政管理部门提出异议复核。
（三）记分处理
3.在一个记分周期内累计被记分值达到30分时，存在违反《建设工程质量管理条例》《建设工程安全生产管理条例》中关于未执行法律、法规和工程建设强制性标准规定的，除进行上述处理外，建设行政主管部门向其出具《责令暂停执业通知书》（附件6），自签发之日起，责令暂停执业1年。对失信主体，在实施行政许可等工作中，列为重点审查对象，不适用告知承诺等简化程序。
4.在一个记分周期内记分分值未达到12分或者达到12分已按照规定处理的，下一周期开始时，记分予以清除。达到12分，未按照规定接受处理的，记分转入下一记分周期。在一个记分周期内，项目负责人不再担任原项目负责人的，原项目和原项目负责人均作为重点监管对象，作为市、区工程质量巡查、检查时的重点。
第二十一条（房屋建设与销售联动管理）
（一）发生工程质量事故的；
（二）使用的混凝土实体强度不符合设计要求的；
（三）使用的混凝土氯离子含量超标的；
（四）使用不合格的装配式建筑预制构件、连接件，防水材料、门窗，或者使用其他不合格重要结构性和功能性建筑材料的；
（五）套筒灌浆连接施工质量不合格或其他情形的结构质量安全隐患的；
（六）弄虚作假、降低工程质量，将不合格工程按照合格工程验收（含分户验收），或者保险公司委托的风险管理机构检查发现或者出具报告中的严重质量缺陷或者严重质量风险问题，未经改正，明示或者暗示有关单位验收通过的；
（七）保修期结束前发生影响公共安全、公共利益的建筑构件或外墙建筑材料脱落造成人员伤亡、财产损失，或者屋面、墙面大面积渗漏需要返修等严重工程质量问题，未按照行政管理部门的整改要求限期改正的；
（八）任意压缩合理工期，或者施工合同工期明显不符合相应的工期定额要求，或者压缩幅度超过合同工期的15%，对工程质量可能造成不良后果的；
（九）因其他严重工程质量安全违法违规行为导致不能确定住房竣工交付日期的。
第二十二条（实施信用管理）
建立建设单位和项目负责人信用档案，记录建设单位和项目负责人在项目建设过程中以及保修期限内涉及质量等受到行政处罚或处理的违法违规不良行为，同时归集建设单位和项目负责人在其他领域的信用信息，形成信用档案，采用披露、评价和联合惩戒等方式进行应用。
存在以下情形之一的建设单位，自责任认定之日起，1年内，在实施建设工程设计文件审查、开工质量安全条件审核、质量评优、消防验收或备案、竣工验收备案等工作时，将该建设单位及其负有责任的建设参与方列为重点审查对象，不适用告知承诺等简化程序；在日常监管中，列为重点监管对象，增加监管频次，加强现场检查。
（二）由于质量原因造成尚在设计使用年限内的建筑工程不能正常使用的；
（三）发生投诉、举报、群体性事件、媒体报道并造成恶劣社会影响，经核实认定为严重工程质量问题的；
（四）《实施意见》生效前已竣工的住宅项目，依据原《实施意见》应购买质量保险，未补充购买质量保险、未按照规定设置住宅工程质量投诉现场处理小组的；
（五）建设阶段或者保修期限内发生影响公共安全、公共利益的建筑构件或外墙建筑材料脱落造成人员伤亡、财产损失，或者屋面、墙面大面积渗漏需要返修等严重工程质量问题，未按照整改要求限期改正的；
（六）不履行房屋保修义务，或者无正当理由，拖延履行保修义务15天以上的；
（七）质量投诉处理机构发现现场整改情况与经责任主体签字、盖章的《住宅工程施工质量投诉问题整改完成报告》严重不符，存在明显弄虚作假的；
（八）无正当理由，不按规定参加质量投诉处理活动；或者在质量缺陷处理过程中，不执行质量投诉处理（调解）意见导致矛盾激化的；或者同一质量缺陷，经过3次及以上维修仍未解决质量问题的。
第二十三条（责任追究）
第二十四条（附则）
本规定主要适用于本市行政区域内的房屋建筑工程，其他类型的建设工程，根据实际情况参照执行。
第二十五条（实施日期）
本规定有效期为2020年10月1日至2025年6月30日。
上海市建设工程单位项目负责人
质量违法违规行为积分标准
一、有下列行为之一的，一次记12分：
（一）（代码D1201）未按照规定办理工程质量监督、未取得施工许可证，擅自施工的；
（二）（代码D1202）明示或者暗示有关单位违反工程建设强制性标准，降低工程质量的；
（三）（代码D1203）明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的；
（四）（代码D1204）施工图设计文件未经审查或者审查不合格，擅自施工的；
（五）（代码D1205）涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程，没有设计方案擅自施工，或者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的；
（六）（代码D1206）将建设工程发包给不具有相应资质等级的勘察、设计、施工、监理等单位的；
（七）（代码D1207）建设项目必须实行工程监理而未实行工程监理的；
（八）（代码D1208）将建设工程肢解发包，或者违规指定分包单位，或者对预拌混凝土及装配式建筑构配件等涉及结构主体和承重结构的建筑材料违规直接发包的；
（九）（代码D1209）迫使承包方以低于成本的价格竞标的；
（十）（代码D1210）任意压缩合理工期，或者施工合同工期明显不符合相应的工期定额要求，或者压缩幅度超过合同工期的15%，对工程质量可能造成不良后果；
（十一）（代码D1211）对不合格的建设工程按照合格工程验收的；
（十二）（代码D1212）未组织竣工验收或者验收不合格，擅自交付使用的；
（十三）（代码D1213）未按照国家规定将竣工验收报告、有关认可文件或者准许使用文件报送备案的；
（十四）（代码D1214）建设工程竣工验收后，未及时向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案的；
（十六）（代码D1216）因工程质量问题，被国务院建设行政主管部门开具执法建议书，或者通报批评的。
二、有下列行为之一的，一次记6分：
（一）（代码D0601）发生主要内容设计变更、未按照规定送审查机构审查的；
（三）（代码D0603）未按照规定在建筑物明显部位设置建筑铭牌的；
（四）（代码D0604）工程发生工程质量事故的；
（五）（代码D0605）工程使用的混凝土实体强度不符合设计要求，未书面报告建设管理部门的；
（六）（代码D0606）工程使用的混凝土氯离子含量超标，未书面报告建设管理部门的；
（七）（代码D0607）使用不合格的装配式建筑预制构件、连接件，防水材料、门窗，或者使用其他不合格重要结构性和功能性建筑材料，未书面报告建设管理部门的；
（八）（代码D0608）套筒灌浆连接施工质量不合格或其他情形的结构安全隐患，未书面报告建设管理部门的；
（九）（代码D0609）弄虚作假、降低工程质量，或对保险公司委托的风险管理机构检查发现或者出具报告中的质量缺陷或者严重质量风险问题，未经改正，明示或者暗示有关单位验收通过的；
（十）（代码D0610）由于质量原因造成尚在设计使用年限内的建筑工程不能正常使用的；
（十一）（代码D0611）发生投诉、举报、群体性事件、媒体报道并造成恶劣社会影响，经核实认定为严重工程质量问题的；
（十二）（代码D0612）建设阶段或者保修期限内发生影响公共安全、公共利益的建筑构件或外墙建筑材料脱落造成人员伤亡、财产损失，或者屋面、墙面大面积渗漏需要返修等严重工程质量问题，未按照行政管理部门的整改要求限期改正的；
（十三）（代码D0613）不履行房屋保修义务；或者无正当理由，拖延履行保修义务15天以上的；
（十四）（代码D0614）质量投诉处理机构发现现场整改情况与经责任主体签字、盖章的《住宅工程施工质量投诉问题整改完成报告》严重不符，存在明显弄虚作假的；
（十五）（代码D0615）无正当理由，不按规定参加质量投诉处理活动的；或者在质量缺陷处理过程中，不执行质量投诉处理（调解）意见导致矛盾激化的；或者同一质量缺陷，经过3次及以上维修仍未解决质量问题的；
（十六）（代码D0616）因工程质量问题，被市级建设行政管理部门开具停工指令单，或者行政处罚，或者通报批评的。
三、有下列行为之一的，一次记3分：
（一）（代码D0301）未切实落实项目法人责任制，或未建立健全质量管理体系，或未按照规定配备相应人员的；
（二）（代码D0302）借“优化设计”名义，明示或者暗示有关单位降低工程结构安全和使用功能，或者与设计单位约定钢筋混凝土工程钢筋配筋率上限等可能降低工程质量内容的；
（三）（代码D0303）指定按照合同约定应由施工单位购入用于工程的建筑材料、建筑构配件和设备或指定其生产厂、供应商的；
（四）（代码D0304）与承包单位签订“阴阳合同”的；
（五）（代码D0305）未按照规定组织开展住宅工程质量信息公示的；
（六）（代码D0306）房屋销售宣传时，进行虚假宣传的；
（七）（代码D0307）发现检测机构篡改、伪造检测报告等违法违规行为未及时纠正，或未书面报告工程质量监督机构的；
（八）（代码D0308）因工程质量问题，被市级建设行政管理部门开具整改通知单；或者被区级建设行政管理部门开具停工指令单，或者行政处罚，或者通报批评的。
四、有下列行为之一的，一次记2分：
（二）（代码D0202）未按照规定对建设工程质量安全风险进行评估，并明确控制风险的费用，或者未按照规定组织有关单位开展工程风险管理的；
（三）（代码D0203）未按照规定制定工程创优目标和计划、列支相应创优奖励费用、督促有关单位落实，或者合同未约定对等奖罚条款，或者未按照合同约定及时给予奖励兑现的；
（四）（代码D0204）未督促有关单位落实工程质量标准化管理等有关规定，将质量管理要求落实到每个项目和员工，或者未督促有关单位按照规定建立质量责任标识制度，落实举牌验收、首段样板验收等制度的；
（五）（代码D0205）未按照规定委托监理单位对装配式建筑部品部件进行驻厂（场）监造，督促监理单位对装配式建筑部品部件生产过程进行检查和监督的；
（六）（代码D0206）未按照规定在商品房预（出）售合同中明确在其注销情形下承接质量责任的其他房地产开发企业或者具有承接能力的法人及其法律责任的；
（七）（代码D0207）按照《实施意见》规定应当购买质量保险的住宅工程项目，未购买的；
（八）（代码D0208）因工程质量问题，被区级建设行政管理部门开具整改通知单的。
五、有下列行为之一的，一次记1分：
（一）（代码D0101）未按照规定向勘察、设计、施工、监理、监测等单位提供与建筑工程有关的真实、准确、齐全资料的；
（二）（代码D0102）未定期对有关勘察、设计、施工、监理、监测等单位质量管理体系运行情况、实体质量情况进行检查，或未按照规定督促有关责任主体和项目负责人履行法定责任和合同义务的；
（三）（代码D0103）未定期检查项目设计、施工、监理等单位落实房屋渗漏、开裂、建筑构件或外墙建筑材料脱落、装修质量缺陷等工程质量通病专项防治工作的；
（四）（代码D0104）未建立施工现场关键岗位人员考核管理制度，或者未按照有关规定检查参建单位人员配备和到岗履职情况的；
（五）（代码D0105）发现有关参建单位人员到岗、履职等情况不符合规定或者存在降低工程质量情形的，未按照有关规定书面报告建设管理部门的；
（六）（代码D0106）未按照国家和本市有关规定组织竣工验收或者分户验收的；
（七）（代码D0107）未按照规定进行质量资料归档的；
（八）（代码D0108）未按照规定建立质量回访、质量维修制度和投诉、纠纷协调处理机制，或者未按照规定设置现场质量投诉处理小组的。
抄送：市勘察设计管理中心。
上海市住房和城乡建设管理委员会办公室2021年6月29日印发
上海市人民代表大会常务委员会公告
第54号
《上海市不动产登记若干规定》已由上海市第十五届人民代表大会常务委员会第二十七次会议于2020年11月27日通过，现予公布，自2021年3月1日起施行。
上海市人民代表大会常务委员会
2020年11月27日
上海市不动产登记若干规定
（2020年11月27日上海市第十五届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过）
第一条为了规范不动产登记行为，方便不动产登记申请，维护不动产交易安全，保护不动产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》等法律、行政法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条市规划资源部门是本市不动产登记的主管部门，负责指导、监督全市不动产登记工作。区规划资源部门协助做好本辖区内不动产登记的监督管理工作。
市自然资源确权登记局是本市不动产登记机构，负责全市不动产登记工作。市、区规划资源部门所属的登记事务机构受市自然资源确权登记局委托，具体办理登记事务。
第三条下列不动产权利，依法办理登记：
（一）集体土地所有权；
（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；
（三）森林、林木所有权；
（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；
（五）建设用地使用权；
（六）宅基地使用权；
（七）海域使用权；
（八）居住权；
（九）地役权；
（十）抵押权；
（十一）法律规定需要登记的其他不动产权利。
第四条不动产登记包括不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。
不动产登记机构应当按照有关法律、法规、规章和本市不动产登记技术规范的要求，通过登记信息系统办理不动产登记。
本市不动产登记技术规范由市规划资源部门制定。
第六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据，由不动产登记机构制作并永久保存。
不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管，并建立健全相应的安全责任制度。
第七条不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间，具有唯一编码。
第八条申请不动产首次登记或者涉及不动产界址、空间界限、面积等变化的不动产变更登记的，应当进行权籍调查。
本市依法推进不动产权籍调查市场化。
第九条当事人或者其代理人应当到登记事务机构申请不动产登记；属于网络申请范围的，可以通过网络申请不动产登记，具体范围由不动产登记机构公布。
不动产登记机构应当推进完善网络申请不动产登记工作，逐步扩大网络申请的范围。
应当提交的申请材料中涉及住房城乡建设管理、房屋管理、农业农村、林业、海洋、交通、税务等部门的审批信息、交易信息等，不动产登记机构能够通过市大数据资源平台实时互通共享获取的，不得要求申请人重复提交。
不动产登记机构应当向社会公布能够通过实时互通共享获取的信息目录，并及时更新。
第十一条登记职责、登记范围、申请登记所需材料目录和示范文本等信息，应当在登记事务机构办公场所和“中国上海”门户网站、市规划资源部门门户网站公开。
本市按照便民原则，在受理登记时一并收取与登记有关的交易、税收等申报材料，实行一窗收件。
第十二条属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式的，不动产登记机构应当受理不动产登记申请并书面告知申请人；申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人。申请日为受理日。
发现申请登记事项的有关情况需要进一步证明的，应当一次性告知申请人在一定期限内提供证明材料，材料补齐日为受理日。
申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。
未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。
第十三条不动产登记机构受理登记申请后，应当对申请材料进行查验，并可以依法对申请登记的不动产进行实地查看，向申请人、利害关系人或者有关单位等进行调查。
第十四条不动产登记机构应当自受理登记申请之日起，按照下列时限要求，办结不动产登记手续，但法律另有规定的除外：
（一）查封登记、异议登记当场办结；
（二）地役权、抵押权、预告登记的注销登记在一个工作日内办结；
（三）宅基地使用权及房屋所有权登记，土地承包经营权登记，未能提交生效法律文书或者公证文书的继承、受遗赠的转移登记，权利归属更正登记以及依职权更正登记在三十个工作日内办结；
（四）其他不动产登记在五个工作日内办结。
第十五条符合不动产登记规定的，不动产登记机构应当将登记事项记载于不动产登记簿。登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。
不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。当事人可以选择电子介质、纸质介质的不动产权属证书、不动产登记证明。
第十六条登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当作出不予登记的决定，并书面告知申请人：
（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况不一致的；
（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容不一致的；
（三）申请登记的事项与不动产登记簿的记载有冲突的；
（四）不动产属于违法建筑的；
（五）对依法查封的不动产，申请抵押、转移登记的；
（六）存在尚未解决的权属争议、申请登记的不动产权利超过规定期限以及法律、行政法规规定不予登记的其他情形。
第十七条申请人在申请登记前，可以通过政务服务“一网通办”平台提交电子介质的申请材料。不动产登记机构对材料是否齐全、符合法定形式进行验看，并依法进行查验、实地查看或者调查。
符合不动产登记规定的，由不动产登记机构通过政务服务“一网通办”平台告知申请人提交原件的日期，并于申请人交齐原件后，当场向申请人核发不动产权属证书或者不动产登记证明；不符合不动产登记规定的，通过政务服务“一网通办”平台告知申请人。
（一）经房屋管理部门备案的销售方案确定的建设单位保留自有的不动产、用于销售的商品房；
（二）依照法律、法规规定或者当事人约定确定的业主共有不动产和作为公益性公共服务设施的不动产。
建设单位保留自有的不动产和用于销售的商品房，应当在不动产登记簿中予以记载，分别颁发不动产权属证书；业主共有不动产，应当在不动产登记簿中予以记载，不颁发不动产权属证书。
对当事人提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等的，不动产登记机构可以进行公告，公告期不少于三个月。
第二十二条承包农民集体所有的农用地或者国家所有依法由农民集体使用的农用地的，当事人可以申请土地承包经营权登记。
以家庭承包方式取得土地承包经营权的，享有土地承包经营权的全部家庭成员名单在不动产登记簿中予以记载。
第二十三条当事人受让划拨土地使用权地块上的房屋并办理土地使用权出让手续的，应当在申请建设用地使用权首次登记的同时，申请房屋所有权转移登记。
同一土地使用权人的用地方式由划拨转为出让等有偿使用方式的，应当申请建设用地使用权首次登记。
第二十四条建设项目的结建地下工程应当与其地上部分一并办理建设用地使用权、房屋所有权首次登记。单建地下建设项目单独办理地下建设用地使用权、房屋所有权首次登记的，应当在办理房屋所有权首次登记时，一并办理出入口、通风口等地上建筑物、构筑物的首次登记。
在办理地下建设用地使用权的首次登记时，地下建设用地使用权的权属范围按照土地审批文件中载明的范围确定；未载明的，按照建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证明确的地下建筑物、构筑物的水平投影最大占地范围和起止深度确定。
地下建筑物、构筑物属于民防工程的，在不动产登记簿中予以注明。
第二十五条依法利用宅基地建造住房及其附属设施的，可以申请宅基地使用权及房屋所有权登记。宅基地使用权及房屋所有权登记由农村村民户成员推选户代表申请，户成员名单在不动产登记簿中予以记载。
申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记的，应当提供受让人为该农村集体经济组织成员的证明，但因继承致使房屋所有权发生转移的除外。
各区人民政府根据市人民政府的统一安排，按照规范有序、方便办理的要求，对本行政区域内未登记的宅基地使用权及房屋所有权组织开展首次登记工作。宅基地和房屋面积、房屋建设年代以及家庭分户等情况，应当经不动产权属调查并经村民小组、村、乡镇逐级确认。
第二十六条通过申请审批或者招标、拍卖取得海域使用权，变更、转移海域使用权以及海域使用权有效期满不再续期的，当事人可以申请相应的海域使用权登记。
因围填海造地等导致海域灭失的，申请人应当在围填海造地等工程竣工后，依法申请国有土地使用权首次登记，并办理海域使用权注销登记。
第二十七条当事人采用书面形式订立居住权合同或者以遗嘱方式设立居住权的，应当持居住权合同或者遗嘱等材料申请居住权首次登记。不动产登记机构应当核发不动产登记证明。
第二十八条按照约定设定地役权的，当事人可以持需役地、供役地的不动产权属证书和地役权合同以及其他必要材料，申请地役权首次登记。
不动产登记机构应当将利用目的、利用方法、利用期限等事项，分别记载于需役地和供役地不动产登记簿。
第二十九条以在建建筑物设定抵押的，在建建筑物竣工后，除下列不动产外，在办理房屋所有权首次登记的同时，直接将在建建筑物抵押权登记转为不动产抵押权登记：
（一）已经办理预告登记的商品房；
（二）房屋所有权首次登记时已明确的业主共有不动产；
（三）不属于建设单位所有的作为公益性公共服务设施的不动产；
（四）配建的保障性住房及其用于停放汽车的车位、车库。
本市实施不动产统一登记前已经设定的房屋建设工程抵押权预告登记，转为不动产抵押权登记的，按照前款规定办理。
第三十条不动产灭失，当事人未申请注销登记的，不动产登记机构可以依据房屋管理、规划资源、海洋等部门提供的证明文件办理注销登记。
不动产被依法征收、收回、没收，或者不动产权利因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书而消灭的，不动产登记机构根据已经发生法律效力的文件或者生效法律文书办理注销登记。
第三十一条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。
行政机关作出撤销不动产登记的行政复议决定或者人民法院作出撤销不动产登记的判决的，不动产登记机构应当自行政复议决定或者判决发生法律效力之日起三日内予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。
第三十二条有商品房等不动产预售，不动产买卖或者抵押，以预购商品房设定抵押权，以及法律、行政法规规定的其他情形的，当事人可以按照约定申请预告登记。
新建商品房或者存量房交易合同网上签约后，当事人可以申请预告登记。
预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。
第三十三条不动产登记机构收到公安机关、人民法院、人民检察院等有权机关对不动产实施查封等措施的通知后，应当直接将查封事项和查封期限等记载于不动产登记簿。
不动产登记机构认为查封事项存在异议的，应当依法向有关机关提出审查建议。
不动产查封期限届满，公安机关、人民法院、人民检察院等有权机关未续封的，查封登记失效。
第三十四条有下列情形之一的，不动产登记机构应当根据已经发生法律效力的文件，将有关事项记载于不动产登记簿：
（一）行政机关作出征收集体所有土地、征收房屋、收回国有建设用地使用权、批准建设用地、商品房预售许可等与不动产权利有关的决定；
（二）行政机关对保障性住房的认定；
（三）行政机关对违法用地、不履行优秀历史建筑修缮义务等的认定；
（四）行政机关对擅自改变承重结构、附有违法建筑的认定。
存在前款第三、四项所列情形已完成整改的，行政机关应当出具证明文件，由不动产登记机构在不动产登记簿中予以记载；存在前款第四项所列情形，当事人申请抵押、转移登记的，应当提供上述证明文件。
房屋租赁合同等与不动产权利事项有关的材料，当事人可以申请在不动产登记簿中予以记载。
当事人依法将土壤污染状况调查报告送交不动产登记机构的，由不动产登记机构在不动产登记簿中予以记载。
第三十五条不动产登记机构应当建立不动产登记资料管理制度以及信息安全保密制度。
不动产登记资料由登记事务机构管理。登记事务机构应当建设符合不动产登记资料安全保护标准的不动产登记资料存放场所。
不动产登记资料中属于归档范围的，按照有关规定进行归档管理。
不动产登记资料的查询、复制，按照国家和本市有关规定执行。利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。
第三十六条登记事务机构可以通过不动产登记查询窗口、自助查询设备、互联网等方式，提供不动产登记资料查询服务。
第三十七条不动产登记工作人员应当具备与其岗位相适应的法律法规、不动产登记等方面的专业知识和业务能力。
不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。
本市探索建立不动产登记员制度，选取符合要求的不动产登记工作人员担任不动产登记员，独立负责不动产登记的审核、登簿等专门性工作。
第三十八条不动产登记工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项、泄漏不动产登记资料或者登记信息，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十九条因登记错误，造成他人损害的，不动产登记机构应当承担赔偿责任。不动产登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。
本市探索建立不动产登记责任保险制度。
第四十一条旧住房综合改造符合规划要求并且已经竣工的，可以依法办理不动产登记。
对历史上应登记而未登记不动产的登记问题，结合当时的法律法规、政策和实际情况等因素予以处理。具体处理办法，由市人民政府制定。
第四十二条本规定自2021年3月1日起施行。
2008年12月25日上海市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议通过的《上海市房地产登记条例》同时废止。
房地产经纪管理办法
（《房地产经纪管理办法》已经2010年10月27日住房和城乡建设部第65次部常务会议审议通过，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部第8号发布，自2011年4月1日起施行。根据2016年4月1日《住房城乡建设部国家发展改革委人力资源社会保障部关于修改<房地产经纪管理办法>的决定》修改）
第一章总则
第一条为了规范房地产经纪活动，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规，制定本办法。第二条在中华人民共和国境内从事房地产经纪活动，应当遵守本办法。第三条本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。第四条从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。第五条县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理。第六条房地产经纪行业组织应当按照章程实行自律管理，向有关部门反映行业发展的意见和建议，促进房地产经纪行业发展和人员素质提高。
第二章房地产经纪机构和人员
第三章房地产经纪活动
第四章监督管理
第五章法律责任
第六章附则
第三十九条各地可以依据本办法制定实施细则。第四十条本办法自2011年4月1日起施行。
《关于本市商品房销售人员实行统一岗位培训考核和发证的通知》
（沪房地资人【2005】31号）
各区县房地局、各房地产开发企业、房地产经纪企业：
根据建设部《商品房销售管理办法》（建设部第88号令)，2003年7月起本市实行商品房销售人员持证上岗制度。凡经“房地产交易法规”培训和考试合格，发放《上海房地资源行业岗位资格证书(商
品房销售人员)》(以下简称《资格证书》)。2004年4月起，为配合商品房销售合同网上备案和登记，本市对上网销售的房地产开发企业或代理企业商品房销售人员开展了“商品房网上销售”的操作培训，经考试合格，凡持有《资格证书》的学员，在资格证书上加盖“销售合同网上备案和登记培训合格章”；凡无《资格证书》的学员，先发放《上海市房地资源行业岗位培训合格证（商品房销售人员临时证)》（以下简称《临时证》)。2004年7月，我局为贯彻《行政许可法》，下发了《关于商品房销售人员岗位水平培训和考试的通知》，明确自即日起对经“房地产交易法规”培训考核合格的商品房销售人员改发《上海房地资源行业岗位水平证书（商品房销售人员）》（以下简称《岗位水平证书》），对发证后通过“商品房网上销售”操作培训考试合格的，则在证书上加盖“销售合同网上备案和登记培训合格章”。为迅速改变目前商品房销售人员多证和多种情况并存的状况，进一步维护房地产市场秩序，规范商品房交易行为，经研究决定，本市将对销售人员实行统一的房地产交易法规和网上操作培训、考核和发证。现就有关事项通知如下：
一、本市房地产开发企业或代理销售企业的商品房销售人员应当参加房地产交易法规和网上操作
科目培训，经考试合格取得《岗位水平证书》后，方可持证上岗销售。自本通知下发之日起，新报名参加培训的商品房销售人员，应统一先进行网上销售操作培训，经考试通过后方可进行房地产交易法规培训考试，合格后由市房地资源局颁发《岗位水平证书》。
二、在本通知下发前，已通过房地产交易法规和网上操作培训，取得《资格证书》且证书内加盖
“销售合同网上备案和登记培训合格章”的房地产开发企业或代理销售企业销售人员，应当在2005年
12月31日前持证向上海房地产行业教育中心进行登记，并换领《岗位水平证书》。
三、在本通知下发前，已取得《资格证书》或《岗位水平证书》，但未参加网上备案系统培训的，或已取得《临时证》的房地产开发企业或代理销售企业销售人员，应当在2005年12月31日前分别参加网上销售操作培训或房地产交易法规培训，经考试合格后，统一换领新证。
四、房地产开发企业或代理销售企业的销售人员，应在取得《岗位水平证书》的30日内，持《岗
位水平证书》、身份证及随《岗位水平证书》附发的“上海市商品房销售人员上岗备案申请表”（以下简称申请表，附后)，向企业注册所在地区县房地局办理商品房销售人员上岗备案手续(以下简称上岗备案手续)，由区县房地局在《岗位水平证书》“注册记录”内加盖“商品房销售人员上岗备案章”，方可持证从事商品房销售。
五、商品房销售人员上岗备案后，因转换工作等原因，不再从事商品房销售工作或变更从业单位的，应当分别向企业注册所在地区县房地局办理注销或变更上岗备案手续。其中：跨区县变更从业单位的商品房销售人员应先向原转出企业所在地区县房地局办理注销上岗备案手续后，方可向转入企业注册所在地区县房地局办理上岗备案手续。
六、房地产开发企业或代理企业预销售商品房，应有3名以上已备案持《岗位水平证书》的销售人员。已备案的持证销售人员只能从事所备案房地产开发企业或代理销售企业的商品房销售，不得从事其他非备案企业的商品房销售。
七、除特殊原因外，自2006年1月1日起未持有己备案的《岗位水平证书》商品房销售人员，一律不得从事商品房销售业务。在此前颁发的《资格证书》、《临时证》和未加盖“销售合同网上备案
和登记培训合格章”的《岗位水平证书》，有效期统一到2005年12月31日为止。
八、商品房销售人员在取得《岗位水平证书》之日起的二年内，未经上岗备案的，其证书不再有
效；己上岗备案的销售人员，应按规定接受继续教育，不按规定接受继续教育的，《岗位水平证书》不再有效。
九、本市对已上岗备案的商品房销售人员建立信用档案。上岗备案后，凡发现有违反法律、法规
及商品房销售有关规定，经查实后，将其违规行为栽入该销售人员及所在企业的信用档案。
十、本通知自下发之日起执行。在此之前颁发的文件于本通知有悖的，以本通知为准。
《关于本市商品房销售人员实行统一岗位培训考核和发证的通知》（沪房地资人【2005】31号）根据《关于本市商品房销售人员实行统一岗位培训考核和发证的通知》（沪房地资人【2005】31号）第八条“商品房销售人员在取得《岗位水平证书》之日起的二年内，未经上岗备案的，其证书不再有效；已上岗备案的销售人员，应按规定接受继续教育，不按规定接受继续教育的，《岗位水平证书》不再有效。”的规定，上海房地产专修学院和上海市住房保障和房屋管理局人才服务考核评价中心负责开展商品房销售人员继续教育培训及考试。详见↓↓↓
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