1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。
2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证
3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。
5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。
（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。
（2）对上水管线发生跑漏、下水管线生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。
（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。
7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。
9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。
10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。
11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。
二、业主、房屋使用人
1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。
2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。
3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物；不准损坏花草树木、小品、健身器材；不准在楼道内乱写乱画；不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质；制造妨碍他人正常休息的噪音等。
4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用；也可以向法院提讼。
根据《县人民政府办公室关于印发县加强社区物业管理工作的实施意见（试行）的通知》文件精神，结合我街道实际，现就住宅小区物业管理考核提出以下意见，望遵照执行：
一、指导思想
按照省、市、县关于生态环境建设和城市管理精细化的总体要求，进一步规范住宅小区物业管理，美化小区环境卫生，提升城市宜居品质。
二、考核范围：柯桥街道范围内的所有住宅小区。
三、考核方法：考核分月度考核、季度抽查、专项核查和年度考核。
3、专项核查和年度考核由街道、社区（居）联合实施。
月度考核、季度考核、专项核查和年度考核均列入街道对物业服务企业考核成绩，作为街道向县住建局提供的考核依据。
四、考核内容及评分标准
月度考核和季度抽查的考核内容和评分标准详见附件《柯桥街道住宅小区物业管理考核评分表》。
五、有关要求
1、各社区（居）要高度重视，认真组织抓好落实。社区（居）干部要树立管好物业也是社区管理的重要组成部分的理念，大张旗鼓地参与和指导物业管理，起好监督和指导作用。
一、××县物业管理的难点表现
(一)观念落后，意识淡薄，物业管理运作的大环境尚未形成实行物业管理是住房制度改革和社会主义市场经济发展的必然。任何新生事物起步都需要广泛宣传引导，人们正确地去认识。目前，对物业管理宣传的力度不够，人们对物业管理的基本概念、内涵、性质、原则、作用知之甚少，甚至产生种种误解和错误认识。人们的观念还停留在计划经济条件下福利型的管理模式，不能接受物业管理提供的有偿服务。
(二)各自为政，条块分割，健康有序的物业管理局面尚未形成目前我县物业管理的类型有三类：专门成立的物业公司(xx县物业中心)、开发企业派生的物业公司(如：兴隆物业公司、常顺物业公司、昌盛物业公司、华瑞物业公司、华能物业公司龟龙林物业公司等)、各单位自行管理的队伍(如县水利局、国税局、发改委、兴隆山管理局家属楼的管理等)，显然，还没有形成开放式的物业管理竞争机制，直接影响了物业管理的质量和健康有序物业市场的发展。
(五)收费低，收费难使物业管理举步维艰
《××市住宅小区物业管理办法》规定批准的收费标准，仅达到小区公共卫生、绿化，保安等项目基本管理服务所需的费用标准，维护维修资金无着落，作为企业化的物业企业要自负盈亏，势必影响其服务质量和水平，对业主提出的一些服务需求特别是诸如屋面修复、下水疏通、化粪池清理等问题想满足也力不从心，无非将增加两者之间的矛盾。受住户观念、经济发展特别是居民收入低下等因素的影响，收取物业管理费十分困难，成为困扰物业管理企业实现自我发展、自负盈亏的最大障碍。从我县实际情况来看，物业管理费的收缴率仅在6o％左右。
二、要着重处理好几个关系
物业管理说起来很简单，就是“受委托、按合同、有偿服务’’。但这十个字，做起来就不那么简单。因为它涉及到许多复杂的社会关系。只有理顺这些关系，才能使物业管理有序推行。
(一)物业公司与业主委员会的关系
物业公司与业主委员会都是物业管理关系中的主体，根据有关法律法规，业主委员会对小区物业有终身管理权，物业公司具有终身服务权，双方互为依存，缺一不可。在业主自治与专业化管理相结合的体制中，共同管理着同一物业，这就决定了他们之间是有一定的法律和经济关系。两者之间是平等的，其权利和义务由法律、合同约定。相互之间是一种提供服务与购买服务的关系，而且还是一种相互选择、自愿成交的关系。物业公司要履行业主委员会赋予的管理责任，提供统一专业化的周到服务；业主委员会要以主人翁的身份参与管理，监督管理，决策管理。把两者结合起来，就是物业管理的新体制、新关系，这也是具有中国特色的物业管理的一大特点。
在物业管理实际运作中，物业公司应当如何摆正自己的位置，正确处理好服务与管理的关系一是对业主的各类服务需求，应当尽职尽责，热情周到地为业主排忧解难，真正树立起“业主需要，我要做好”服务观念；二是对个别业主违规违章行为，则应依据法规、合同、公约等的约定，大胆地认真地管理，以维护全体业主的利益和公共设备设施的完好无损；使业主的物业得到保值增值。
(二)业主与业主的关系
“远亲不如近邻”这一古训，突出了在邻里关系户中统一大于对立的一面，然而在现实生活中因毗连物业引发的邻里纠纷，又表现出矛盾大于统一的一面。
成百上千个家庭同住一个小区，共同使用许多公用设施设备，如道路、外墙、屋顶、绿化、环境等，但相互间由于许多主客观原因又疏于直接交往，这就需要物业公司去组织协调，要帮助所有业主形成一个共同遵守的业主公约，还要组织业主参加多种联谊活动，促进睦邻关系的形成，生活小事相互照应，管理大事共同决策。这样，“远亲不如近邻”的古训就会大放祥光，和睦融洽、相互关心、欢快舒畅的邻里关系就会形成。这种“详和”的邻里关系，必须由物业公司和业主委员会来为其创造。
(三)有关部门与物业公司的关系
(四)物业管理主管部门与物业公司的关系
随着政府管理职能的转变，物业管理主管部门不能既当运动员又当裁判员。政府对物业管理的职能就是依法行政，就是立法、监督、协调、检查、指导。物业管理主管部门只能做裁判员，对小区的业主委员会和物业公司要按其双方签订的合同吹哨子，谁犯规罚谁。这样物业公司的管理水平才可以提高，业主的观念才可能转变，物业管理市场才可能形成，进而发展产业，增加效益，政府和企业也都将同时受益。××县物业管理所作为房地产管理的一个职能部门，应依据国家、省、市物业管理的政策、法规制定全县物业管理办法，并组织实施，全面负责本县区域内各物业公司的审查、备案并依照有关政策、法规实施行业监督管理；依法归集并合理使用房屋维修基金；以为业主服务为宗旨，委托物业管理公司按照住宅主管部门的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理；依据委托管理合同和有关规定收取管理费用，负责业主对物业公司创造质量投诉的调解处理；政企分离，脱开与县物业中心上下级关系，对物业中心的体制进行改制，使其自主经营，自主发展。
三、××县物业管理健康有序发展的对策
(一)尽快完善配套办法和实施细则
社会主义市场经济是法制经济，要用法制规范人们的行为。从深圳、xx、大连等城市的经验来看，自建设部《城市新建住宅小区管理办法》出台后，这些城市结合实际先后出台物业管理的一系列地方性配套法规，极大地推动了当地物业管理的发展。
××市在2002年出台了《××市住宅小区物业管理办法》，但作为县区地域，借鉴实施毕竟不太切合我县实际，因此，应在广泛调查研究的前提下，根据《物业管理条例》、《××省物业管理条例》、《××市住宅小区物业管理办法》尽快出台××县物业管理配套办法和实施细则。同时，从体制上给予理顺，从政策上给予支持，特别是对未提留维修基金和未纳入物业管理的已售公有住房，政府应以宏观调控手段加以调控，对新建商品房维修基金的归集，应在办理《规划许可证》时一次性按比例缴纳，对不按规定缴纳者，建设行政主管部门应不予办理《规划许可证》和《开工施工许可证》，使我县物业管理工作逐步纳入轨道。
(二)加大宣传力度，引导观念转变
物业管理在我县做为新兴行业，目前人们对其了解甚少，能够正确地理解、认识和支持的更少。这同舆论宣传不到位有直接的关系。人民群众对物业管理的接受和支持，是物业管理行业发展的社会基础。应利用广播、电视、报纸等新闻媒体，向社会和居民广泛地宣传物业管理，介绍国内外物业管理的先进经验，报道物业管理的进展，使更多的人了解、支持、关心物业管理，参与和推进物业管理。房管部门和物业公司要深入小区，面向住户，利用挂横幅、发传单、树宣传牌、设立咨询点等方式，大张旗鼓地做好宣传动员工作，使广大居民认识到物业管理是为广大居民营造一个安全舒适的生活环境，使居住区的环境和各种配套设施保持完好，使房屋保值、增值。引导住户转变计划经济条件下的无偿服务的旧观念，树立起花钱买服务的新观念，养成自觉交费的习惯，共建管理有序、和睦文明、环境幽雅的住宅小区。
(三)理顺管理机制和监督约束机制
政府应出台办法和措施，理顺小区物业管理企业与公安、交通、市政、环卫等职能部门和产权单位、居委会的关系，使物业管理真正实现对住宅小区的综合性、专业化统一管理，克服服务多头管理，互相扯皮的弊端，加快物业管理企业化、专业化、市场化、社会化的进程。完善物业管理监督约束机制。业主和物业企业应双向选择，平等协商，双方应根据服务内容和质量以签订合同的方式明确彼此的权利义务。这样，才能使物业管理企业的行为得到有效的监督，才能发挥业主委员会对小区住户的宣传、解释、协调作用，才能要求业主遵守规章，履行义务，才能切实提高物业管理水平，促进物业管理健康有序地发展。
(四)加强自身建设，提高服务质量
(五)拓宽经费渠道，培育造血机能
为贯彻落实《省物业管理条例》、《市物业管理办法》、《市住宅专项维修资金管理办法》及省住房城乡建设厅对我市城市精细化管理考核检查反馈意见的精神，加强我市物业管理，提高城市品位，改善人民生活居住环境，发挥物业管理行业在构建和谐社会中的重要作用，经市政府研究同意，决定对全市范围内住宅小区的物业管理情况开展专项普查工作。现将有关事项通知如下：
一、普查目的
二、普查范围
年12月1日前我市城区竣工验收合格交付业主使用的住宅小区（楼）。
三、普查内容
（一）各区物业管理机构建设情况：包括区、街道办事处、社区居委会三级物业管理机构的设置、职能及其人员到位、管理落实、经费保障等情况。
（二）住宅小区及房屋基本情况、附属设施及设备情况：包括项目规模、建成年代、房屋类型、房屋结构、物业用房、会所、体育（篮球、羽毛球等）场地、健身场地、车库以及监控设备等情况。
（三）住宅小区（楼）实行何种物业管理（物业企业专业化管理、企事业单位后勤式管理、业主自主管理、辖区居民委员会管理、其它管理等）。没有物业管理的住宅小区（楼）的基本情况，没有物业管理的原因等。
（四）专业化物业管理基本情况：包括物业公司基本情况、物业项目服务人员等情况。
（五）自行管理物业基本情况。
（六）业主、业主大会及业主委员会基本情况：包括业主入住情况、业主大会召开情况、业主委员会成立及成员组成等情况。
（七）物业服务费用及收缴情况：包括物业服务费、车位费等各类物业管理服务费用收费标准以及影响物业费收缴的主要问题等情况。
四、普查方法
此次专项普查工作按照项目属地化管理的原则，实行各区负责制，自下而上，层层把关，逐级上报，考评验收。
（一）准备阶段（6月15日前）。市和区两级政府分别成立住宅小区物业管理普查工作领导小组，市住宅小区物业管理普查工作领导小组办公室制定物业普查方案、考评验收细则、印制普查表格、布置普查工作并组织市区普查人员进行培训，同时负责组织成立市住宅小区物业管理普查考评验收组。
（三）考评验收阶段（7月16日至7月31日）。各区政府组织人员深入物业项目，对照表格填写内容要求逐项进行审核后，将调查结果进行微机录入。期间市住宅小区物业管理普查工作领导小组办公室将组织考评验收组对各区普查项目进行抽查验收，抽查率不低于30％。
（四）汇总上报阶段（8月1日至8月10日）。各区物业普查办公室根据普查结果，按照统一要求进行汇总、分析，撰写本区普查情况报告，上报市物业普查办公室。
（五）汇总分析阶段（8月11日至8月31日）。市住宅小区物业管理普查工作领导小组办公室对各区上报的普查数据进行审核、汇总、分析，写出普查报告，并对普查工作的完成情况进行总结，为下步我市抓好物业管理工作提出意见和建议。
六、工作要求
（一）加强领导，精心组织
市政府成立市住宅小区物业管理普查工作领导小组，领导小组下设办公室，办公地点设在市住房城乡建设局，具体负责普查工作的组织协调、考评验收和汇总等工作。各区也要成立相应的机构，并将机构人员情况于6月12日前上报市住宅小区物业管理普查工作领导小组办公室，负责组织辖区内住宅项目的普查实施、考评验收和汇总上报等工作。
（二）落实责任，保证质量
各区政府要根据全市统一要求和部署并结合辖区内物业管理项目数量制定普查进度安排并认真抓好落实。各项目负责人要如实填写基础表格，确保数据真实准确，物业企业负责人要严格把关。物业办要通过听取介绍、查阅资料、现场查看、走访业主以及开发建设单位等方法进行审核、验收，确保物业管理普查工作真实有效。
（三）认真分析，写好报告
一、我县物业管理发展现状
1.住宅小区情况。我县商品住宅小区建设始于上世纪九十年代后期，经过十几年的发展，已建成的各类住宅小区近30个，（不含单位或个人合资建房），这些小区存在多元化结构，一是由市场化运作开发，二是政府开发，主要是安置房及经适房、廉租房小区，三是少数由个人开发的小区。
2.我县小区物业管理发展现状。1994年3月，建设部为了满足人民居住的需要，颁布了我国第一部《城市新建住宅小区管理办法》，确立了社会化、专业化、经营型的物业管理新体制，以新建住宅小区为突破口，促使房地产的售后服务按市场经济要求进行，使房地产的管理向综合性、专业化和多功能的社会化服务转变，促进新建住宅小区的整体管理水平有较大的提高，以此推进物业管理工作。
二、当前小区物业管理滞后引发的的问题
我县住宅小区物业管理没有跟上发展的步伐，导致小区管理水平低，措施严重滞后，甚至是无管理的局面，后续问题较多，主要反映在以下方面：
1.环境卫生差。没有物管的住宅小区环境卫生工作处于无统一管理的状况，小区公共场所卫生不能及时清扫，垃圾随意丢弃，未能及时清运，脏乱差现象较为突出，严重影响居民生活环境和城市小区的形象。
2.房屋公共设施维修困难。房屋经过长期的使用，一些设施不断老化，需要维修和更新，如公共排水排污系统、供电线路、户外道路、外墙粉刷装饰、楼道设施等等，由于没有物业的统一管理，造成损坏严重，维修困难。如直接涉及住户利益的则由受益人共同协商解决，如属公共的设施，不直接关系住户利益的问题，如外墙破损、扶梯损坏、户外排水受阻、道路损坏等则无人问津,得不到及时的维修。
3.绿化维护未跟进。小区建设之初都不同程度地规划了公共绿化地区，栽种了一些美化绿化的花草苗木，后因没有跟进管理，绿化地带苗木不能有效维护，甚至人为损坏，或杂草丛生，少数小区还出现住户拔除绿化苗木自行栽种蔬菜的现象。
4.小区安全无保障。我县一些住宅小区多为四通八达、出入自由的开放式楼房，未能形成封闭式的区域，不能实施封闭式管理，加上没有保安值勤，没有电子监控设施，使得小区安全无保障，偷盗案件时有发生。此外，由于没有统一的管理，小区用电、用气、交通等各类安全工作得不到落实，存在不少的安全隐患。
5.公共场所乱搭乱占。由于管理不到位，有些小区的个人建筑存在乱搭乱建违章行为，不少住户肆意占用了公共道路、公共场所，有的擅自在住宅顶楼加层，公共场所、公共道路随意堆放物品，车辆乱停乱放，小区内的其他住户对此意见很大，不仅直接影响到小区整体的美观，还影响到小区的安全、消防、卫生和居住环境。
三、制约我县小区物业管理滞后的症结
1.“重建轻管”、“建管脱节”的现象较为普遍。在我县的住宅小区开发商大都没有考虑房屋交付后的小区管理及售后服务问题，只要验收交了房就了事，对于小区的物业管理工作基本没有对接好，任由住户自行处理，这是导致我县小区物业管理滞后的重要原因，甚至一部分问题还是开发商遗留下来的，如配套设施不齐，保修期内楼面渗漏水，粉刷脱落以及其他建设质量等问题未及时处理。开发商售房走人后，业主的诉求及纠纷得不到解决，矛头指向了物管,没有物管进行管理的则把责任推给政府，许多问题如不及时解决仍将是政府长久的负担。
2.小区小，难于形成规模化、标准化管理。我县的住宅小区规模小，住户少，大点的小区也就300户左右，小的则几十户，规模小的小区因其服务对象少，收费有限，满足不了各项物管的付出需要，更谈不上提供全方位优质服务。几年前，县房管部门也曾联系县外的专业物业管理公司来承接小区物业管理业务，但因我县市场规模小而未果。
3.小区规划滞后，配套设施、设备不完善。的小区规划不合理，小而散，没有整体集中规划，做大做好，大部分小区都是开放的，没有形成真正的封闭式小区，还有的与邻近的民房、老宿舍相连，给管理带来困难；不少小区都没有按规定规划物业管理用房或物业管理用房面积未达标，也没有划定停车位，没有设计垃圾集中收集点，公共活动面积不足、绿化率不到位等问题。小区内部功能不齐全，缺乏应有的文化体育设施，居民缺乏文化娱乐场所，不能满足城市居民日益提高的精神需求。
4.小区业主的物管意识不强。业主的观念落后，普遍对物管的认识程度低，一部分农村进城居民根本没有物管的概念，对服务的要求也低，而一些原单位职工，还没有从思想上真正接受市场化的物业管理，思想上还停留在集体宿舍单位管理的模式，认为公共管理是政府或单位的职能，不需要物业或者认为自己买房就已经买了服务，物业就是额外乱收费，将开发商与物业公司混为一谈；由过去的“无偿服务”变成了“花钱买服务”，业主思想准备不足，商品意识和物业消费意识尚未确立。实施了物业管理的小区，一方面业主要求物业应提供高品质优质服务，一方面又不愿按规定交纳物管费，大多数群众对物业管理尚未形成正确认识。部分业主观念陈旧且缺乏组织性，我县部分小区居住人群收入水平不高，对物业管理收费的理解尚未到位，不愿意按照物管价格享受较为全面的物业管理服务，甚至认为不需要物管，物管是没有必要的消费。