导语：如何才能写好一篇商业综合体业态策划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
正文：
然而，细究这些城市综合体项目实际操作状况，我们发现有许多项目存在半途搁浅、后续经营运作不利等现象。仔细分析其原因，主要是这些开发商对于商业地产项目操作的高度专业化认识不够，常常凭借以往住宅开发经验及常规操作模式来进行商业地产的操作，结果导致项目整体开发运作的困难。初步分析一下两者的差异，主要存在于以下4个方面：
1、销售产品的不同：住宅销售的是居住产品，而综合体项目销售的是经营渠道。
4、产品构成及设计特点的不同：住宅产品以住宅为主，适当设置公建设施、沿街商铺等辅助配套产品。设计内容、深度、各专业衔接协调工作均相对较为简单。而综合体项目产品构成：包括大型shoppingmall、商业街、写字楼、酒店、公寓住宅等多种产品，而某类产品内部涉及业态又较多：如大型shoppingmall，可能有超市、百货、餐饮、影视院线、休闲健身以及大型KTV等，产品类型丰富、功能结构复杂、规模庞大。其内部业态布局、动线设计、主力店设置、地下车库设计、视线装修设计等内容繁复。整个产品设计内容、深度要求、专业协调等工作要求相当高、工作量也要大得多。
由此可见，综合体项目与住宅项目在很多方面存在巨大的差别，在开发的过程中需引起足够的重视。就综合体本身而言，它是城市进化的结果，是体现城市经济实力的重要载体，也是多种业态相互作用、互为价值链的空间、文化意识形态的高度集约。各类业态在功能上的互补性和实际生活中的互动性，使各业态互为配套，互为支持，最大程度地形成资源共享，从而使各产业类型有可能在综合体自身一体化价值平台上，实现自身价值链的全面超越。
通过我们对一系列综合体项目的研究分析，我们认识到综合体项目具备如下特征：
1、功能复合性：可实现自身完整的工作、生活、商业经营配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。
3、整体统一性：建筑群整体建筑风格统一，且与外部空间整体环境协调。
4、土地使用均衡性：最大限度地利用土地资源，且注重均衡的土地使用方式，可避免土地过分集中于某一特定功能。
5、空间连续性：鉴于都市综合体各功能的相互联系，其在平面、立面、空间以及交通流线均表现为连续性、一致性，形成互补、流动、连续的空间体系。
6、高可达性：位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市交通网络和信息网络。
7、内外部联系完整性：内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合。
8、巨大的社会效应及升值潜力：因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应；同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。
通过对综合体项目特征的认识和理解，我们充分认识到前期正确的规划定位对于综合体项目的顺利开发有多么重要的意义。而这里的规划定位工作包括两方面内容：硬件设施的规划和软件设施的规划。所谓硬件设施规划是指建筑格局规划，而软件设施规划是指商业经营规划。“商业经营规划应先于建筑格局规划”——这一科学的现代商业地产开发思路，正逐渐成为中国商业地产届的主流思想。这种观念强调的是整体开发战略，强调现代商业的硬件与软件规划是一个不可分割的整体，而在一定程度上，商业经营规划比建筑格局规划更为重要。
那么，如何根据需要做好城市综合体的商业规划呢？我们分析许多综合体项目业态分布特征，结合万达、万象城等大型商业地产开发商的先进运作模式，总结出如下规划设计原则、方法，以期对后续综合体商业规划工作起到一定的指导借鉴作用：
1、定位主题：成功的商业需要明确的主题定位，具备主题特色且定位明确的商业空间会加强消费者的印象及来访的动机，并提升消费购物的附加价值。
2、业态组合及规模：可原引万达的业态定位的若干条理论，
1）、根据所属区位以及项目定位的不同，确定项目的开发模式：以商业零售业为核心或以办公业为核心或以酒店业为核心等进行业态规划；
2）、综合体销售部分可以定位为占项目整体比列40～60%的公寓住宅、写字楼和社区/小型独立商铺等产品，避免对持有商业的整体经营部分产生冲击；
3）、购物中心70%商家定位应适合当地70%的消费人群；其中商业：娱乐：餐饮=52：30：18，满足商业黄金分割定律…
3、公寓类住宅产品：是最接近住宅的商业性质物业，也是城市综合体平衡现金流的
挡箭牌；其配置总量以其总销售额在可能的前提下，尽量达到或超过整个综合体
的总投资额为宜；高端公寓（住宅）同商业零售属于天敌关系，交通设计中须充
分分区。
4、办公类产品：性价比较高的抗通货膨胀资产；可实现局部回款，但在二、三线城
市中属于高风险性物业；在非产业区域应严格控制放量比例；写字楼的四大直观产品指标——电梯、大堂、空调、玻璃幕墙需重点设计。
5、酒店：成本投入最高，回收难度极大，一般以持有为主；优质酒店对于运营管理要求很高；除下述四种状况，不建议开发或持有：（1）、已上市公司；（2）、待上市公司；（3）、政府强制要求；（4）、体量实在过剩。不同区域不同档次的酒店设置不同。高档酒店设置应有标志性、彰显力。
6、商业零售业：
（1）大型shoppingmall：操作难度最高，经济效益实现最慢；2万平米以上单体
必须多业态操作；主力店设置需谨慎，只能出现局部散售，且存在销售比例风险；
在不存在其他回款物业的前提下，大型商业单体的开发现金流很难支持。
（2）商业街：对用地强度要求最高，适合低密度商业用地；有效渠道的前提下，
套现能力最强；常规单位铺面不高于400平米；在无法保证充足消费人流的基础
上，原则上不要出现内街。
（3）住宅及办公楼底商：受到一定程度的业态限制；较好操作，易于套现；尽量
通过转换结构将商业部分处理为框架模式，剪力墙对商业价值影响很大；原则上
设计层数不要高于两层。
（4）裙房：由于建筑格局及单元面积，造成风险系数最高，销售困难，最难套现；
受上方附着建筑核心筒下落位置的影响很大；即便租赁，通常也为大面积低租金
业态（同样受底商业态限制）。
7、主力店选择与设置：主力店是商业招商成功与否的关键因素。高知名度的主力店
有助于渠道的建立、商业形象的提升，并增加商场的辨识度。所以在商业规划阶
段，要充分了解主力店对于卖场面积、交通组织、货架陈列、停车需求的一系列
要求，可以向万达学习其订单式开发模式，以便减低风险、缓解资金压力、促进
开业之际满铺开张。
8、平面布局与竖向功能设计：根据不同产品业态的需要，进行总体平面的商业布局、
竖向功能联系设计，综合考虑各种商业业态各自经营的特点，形成整体合理统一、
各经营单位相对独立且符合自身经营需求的商业布置格局。以万达广场为例：
1）、百货或超市楼的摆位，一般情况下建在项目两条主干道的交叉显眼位置；
2）、娱乐业态以及餐饮业态一般会建在相对比较偏的地方；
3）、步行街作为“灵魂的纽带”，可以把几种业态串接起来；
4）、主力店一般选择交通流线末端或偏僻之处，拉动其余店铺的商业氛围…
9、动线的设计：区分人流、车流与货流，妥善配置各类业态之间及各类业态内部的动线，避免动线冲突。规划流畅的人流动线，强调水平与垂直动线的连续性，应规划简易辨识的动线系统，尽量让水平动线形成回路，并加强垂直动线的可见度，避免产生死角空间……
结语：
城市综合体的建立将大大提升城市区域的价值，带来巨大的社会价值；其发展是适应区域开发和提高土地集约利用的趋势，也将成为中国未来商业地产发展的主流模式之一。先商业经营规划，再建筑格局规划，将有利于形成综合体最合理的商业布局，这也是成熟地产运营商的基本开发原则之一。采用该开发原则及方法，将有利于实现商业低成本的运营，缩短整个项目的开发周期，构成整体效益对散件效益的优势，提高商业中心的核心竞争力。
参考文献：
1、《城市综合体》，香港理工国际出版社，2011-3-1
2、《商业综合体设计解读》，奚亮，天津大学出版社，2011-9-1
【关键词】商业综合体；总体布局；功能集约
城市综合体是商业地产的重要组成部分，引领城市建设发展潮流。市场需求一种集购物娱乐、休闲观光、都市文化于一体的大型综合商业产业--购物中心（ShoppingMall），其复合、多样化空间的特点，商住皆有，聚集人流物流优势，结合传统商业历史、品牌、地段优势，以高强度、高密度、高速度的趋势蓬勃兴起，向超大规模的新一轮城市建设发展。城市综合体热潮是中国经济发展城市化推进的必然结果。是对城市规划、人口与自然资源的重新配置，也是对城市升级及审美形象的重新塑造。城市综合体已经成为中国商业地产发展的主流模式，形成了较为成熟的市场格局。不仅是带动区域性经济发展的驱动力，也给城市风貌增光添彩，增加了城市的竞争力。
一、项目概况与背景描述
重庆中迪九龙城金融广场项目位于重庆九龙坡区杨家坪正街。毗邻杨家坪环道，紧靠核心商圈，建设用地面积43383平方米，地块南北两块组成，南北长450米，东西宽96.4米。东北杨家坪正街，西南规划支路。西北大洋支路，西南杨九路，。地势南低北高，交通环绕便利。
图1中迪九龙城金融广场鸟瞰图
中迪九龙城金融广场概念性规划设计方案采取国际邀请投标，华东建筑设计研究院有限公司方案为中标方案。建筑总面积70万平方米，其中地上建筑面积51万平方米，地下建筑19万平方米，建筑控高250米。规划总体方案设计采用南北地块设置7层裙房，天街贯通南北裙房，上部设有6栋塔楼，南北地块之间各设一栋250米超高层五星酒店及5A办公塔楼，构成双塔倚角呼应的地标性建筑，4栋140-150米高超高层集群建筑为精品公寓及SOHO建筑，3层地下建筑设有商业超市及车库设备用房和地铁车站，高层塔楼连线并列布置，形成半围合众星揽月九龙腾飞的空间序列综合体。
二、总体功能规划、空间区位架构
中迪九龙城金融广场项目总体规划结合现代城市综合体的特点与发展状态，力求对规划范围的定位原则进行优化布局。分析城市综合体的空间架构，功能集约、高效低耗、持续发展是其核心构成，功能区位差异性及形态结构立体性是城市综合体集约化效能发挥的基本属性，是超大型城市综合体走向节约型集约化的有效途径。
图2中迪九龙城金融广场总平面图
九龙坡区是重庆市主城区的核心功能区，是重庆市中部城区向西部城区拓展的战略枢纽，城乡一体化的先行示范区。中迪九龙城金融广场基于商业策划研究，综合多个设计方案研究，定位高端奢华，引领时尚消费。底层沿杨家坪正街设置商业入口广场，人流集聚，打造城市客厅，对城市展示面进一步提炼，以重庆大舞台概念为事件发生器，尊重人的自然属性，趋众性，趋光性，首层及天街概念引入，下沉式共享中庭扶摇直上贯通天街，玻璃穹顶天光漫射而下，飞天梯穿梭各层，商业主动线贯穿南北地块，次动线环绕相辅相成，形成立体城市+商业双重体验模式，集中商业+室外步行街体系。商业裙房商位大气，山水天街整体感强，南北地块间规划二路设置酒店办公入口，精品公寓，SOHO集群建筑入口分别置于南北两端，裙房上部集中布局5A甲级写字楼，服务高端办公及居住客群。地下车库设有4个出入口，布置在不同的街区，减缓城市交通的压力。注重项目外形打造及细节推敲，上善若水双塔地标整体形象灵动自然，简洁流畅大气成熟，落地性强实施性高，空间层次丰富，色调明快构图新颖，形成强大的视角冲击力。
规划布局研究特征如下：
（1）城市综合体是以商业带动区域价值的提升，以商业购物、商务办公、休闲娱乐、居住公寓及其它配套等功能空间组合，并在各部分功能间建立一种相互依存的能动关系，实现多功能、高效率的空间架构。
（2）城市综合体的建设以先进科学的开发理念为依据，以丰富规范的管理经验为手段，以盈利创收可持续发展为目标，构建市民工作生活休闲娱乐的便捷场所，是城市创新进程的必由之路。
三业态功能模块化，动线流程体系化
实现业态多元化发展战略，多业态共存协调的目的。业态功能模块化，动线流程体系化，规划组合重点化，配比特色多元化。使消费者在综合体内享受到优质完善的服务，同时满足不同层次客群的消费欲望，给开发商、商家等利益主体带来丰厚回报。
中迪九龙城金融广场项目迎合了人们“一站式”购物需求，又以业态丰富、环境舒适的优势拥有相当的竞争力，百货商业细分化、娱乐休闲个性化。项目位临杨家坪正街约450米长，体量47万平方米，地铁上盖商业综合体，人口密集区，利用体量优势，最大化的利用展示面，提供良好的展示空间，合理规划商业功能板块，导入复合型的客群，区域商业带来发展契机，开启商圈升级时代。丰富的业态组合以满足客群的需求，为区域居民提供了新的生活方式。购物中心规划有生活超市、五星级国际影院、品牌服饰专卖店、中西餐饮、娱乐休闲名店、纤体中心、电玩城等国际潮流品牌店，引进工业遗存博览馆和川美名人艺术画廊。通过与地铁站点连接将消费人群导入商业区，通过对业态、品牌的调整增强竞争力，将其打造为杨家坪商圈的流行新地标。传承重庆文化，挖掘城市潜力，激活旧有街区，打造商业新地标，成为体验商业新楷模，绿色生态智慧城市。
四回顾与展望
打造业态特色化、规划合理化、空间舒适化的商业综合体，形成品牌效应，带动商圈升级扩容，九龙城金融广场项目建成后，成为杨家坪核心商圈的特色娱乐购物街，滨江时尚步行街及九龙民间美食街，成为区域代表性的节能绿色新型城市综合体，实现商圈进入重庆主城前三甲的使命。展望未来大型购物中心的建设仍将有较大的发展空间。
参考文献
[1]王晓闫春林编著《现代商业建筑设计》，中国建筑工业出版社，2005
关键词：城市综合体；商业模式；城市价值
城市综合体是由国外传入到国内的一种城市空间形态，英文简称为HOPSCA，即Hotel、Office、Park、ShoppingMall、Convention、Apartment。城市综合体是指将城市中的商业、办公、酒店、餐饮、会议、娱乐、居住、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并使各功能之间形成一种相互补充、促进的关系，最终形成一个多功能、多业态的城市综合建筑群。
城市综合体是城市发展到一定阶段的产物，其建筑空间形态最早出现在发达国家，经过几十年的发展，发达国家呈现出一批典型的城市综合体建筑群，例如巴黎拉德芳斯、日本新宿、纽约洛克菲勒中心等都是全球经典的大型城市综合体，特别是巴黎拉德芳斯建于上世纪50年代，至今仍保持着旺盛的生命力。
城市综合体对于我国来说是一种“舶来品”，直到上世纪九十年代才传入我国，如北京国际贸易中心、上海新天地等。城市综合体在国内经过二十几年的快速发展，经过地产企业的改进，已经成为国内城市商业、娱乐休闲、酒店、会议的综合载体，成为现代城市文化中不可或缺的一部分。
二、城市综合体的商业模式
目前国内城市综合体的开发和运营主要由房地产开发企业负责，国内比较成功的开发商包括万达、宝龙等，这些开发企业的商业模式已经日趋成熟，满足大型城市综合体的开发、运营要求。但是不同的城市、不同的开发商所运用的商业模式存在巨大差别。
1.开发体量
城市综合体的开发体量在一二线城市之间存在着较大的差异，小的城市综合体建筑面积约在30万方左右，大的城市综合体建筑面积约在100万方左右。
一线城市北京、上海、广州、深圳在项目规划时，往往会将项目体量控制在100万方左右，具有建筑面积大，商业业态齐全的特点，而且开发商均是国内外知名开发商，具有较强的现金流、品牌效应和实践经验，使项目可以依托公司/集团强大的实力进行规划设计、招商运营。一线城市的城市综合体具备HOPSCA的所有功能，包括休闲娱乐、高端零售、甲级写字楼、高星级酒店和住宅产品。
二线城市（如武汉、杭州、南京）商业综合体项目的建筑面积主要集中在50万-80万方。项目开发体量大小主要根据当地市场容量的大小和潜在的需求量，在功能上涵盖中高端零售、甲级写字楼、中高端住宅和休息娱乐功能，项目中的星级酒店一般是国外或国内星级酒店。在二线城市进行开发的开发商与一线城市开发商一样。
三四线开发建设的城市综合体体量较小，功能具备城市综合体的基本功能。
2.开发建设周期
写字楼、商业零售、娱乐休闲、酒店餐饮和住宅是商业综合体项目在规划设计中必备的核心功能业态。其中，写字楼和零售业态是标志，作为投资高、功能齐全、体量大的建筑群，对开发商控制项目的能力要求很高，否则项目会出现亏损甚至烂尾。
城市综合体的开发周期长，投资回收周期更长，开发商一般需要3年-5年（万达集团除外，万达广场从拿地到开业的周期一般会保持在2年以内）的开发建设周期。也有很多项目由于集团开发策略，开发能力的限制，需要制定分期开发的方式，采用这种开发方式会使开发建设周期延长，如上海开发建设周期达15年之久的新天地。
3.空间规划布局
房地产开发企业在进行项目规划设计的时候需要从多个角度考虑。首先，要根据国家政策和城市中长期规划，对项目所在城市的总体发展趋势、社会零售总额、住宅、酒店、办公的现在和趋势进行分析总结。其次，项目开发方要考虑项目周边的基础设施（如交通的可达性、公共交通便利性、停车位、货物运输及装卸等）条件，充分考察项目周边的民风民情，最终实现项目与周边城市环境相融合。
项目规划设计过程中要充分结合周边环境，特别是进出项目动线的设计和项目可达性，这包括地铁口的衔接、下沉式广场运用，以及人流的导入系统。实现进入项目动线达到三维一体，设计出一套完善的内外部动线体系。
4.目标客群一致性
商业综合体具有包容性强，功能布局选择弹性大的特点。从项目的实际运行中发现，项目不成功的一个重要原因是项目规划布局存在问题，而规划布局中最核心的是项目进驻品牌的目标客群是否一致，能否在项目内部实现互补。
商业综合体项目是通过将购物、休闲娱乐、办公及居住的功能进行整合，达到各建筑形态之间相互兼容，实现一体个整体的概念。而具体建筑面积的分配比例需要结合很多因素，包括：地块经济指标、企业与政府达成的协议、国家/城市社会经济发展、开发方规划设计和内部投资收益率。
商业综合体所处的城市、区域不同，对业态的定位也不同，即使同一区域的不同项目定位也会存在差异。这主要是因为在不同区域的城市综合体定位存在差异，定位的差异导致商业功能配比不同。在城市商业中心、城市商业副中心、新兴商业区和社区商业区所辐射的范围和商圈定位不同，导致出现的客群也存在很大差异。所以，在进行商业综合体也太配比和招商过程中需要对品牌进行梳理，实现品牌之间的优势互补，提高项目客流量。
5.开发建设模式
商业综合体项目在确定开放建设模式的时候需要针对不同的投资要求，结合对项目所在区域、城市调研的数据，最终确定项目的开发建设模式。通过对国内外商业地产开发的经验总结后发现商业综合体具有三种开发建设模式：①独立开发模式，由实力较强的房地产开发企业或财团独立投资运营的开发模式；②企业――政府模式，往往是由于政府暂时无法承担项目土地整理、规划的费用，需要企业参与协助，并将某一地块通过协议的方式给予企业进行开发；③企业联合开发模式，现在城市综合体的投资规划对企业的要求越来越高，单凭一家企业有时很难承担，所以企业往往强强联手，各自发挥自身优势，联合搭建商业综合体开发建设模式的全新平台。
6.运营模式
城市综合体的投资开发对于许多有实力的开发商只要资金到位就可以，但是项目建成后的运营相比开发建设则要困难。因为后期运营的好坏决定项目投资回报周期的长短或者盈亏的多少，万达之所以有现在的成就是经过前两代产品摸索出来的，创造出“订单式”运营模式。
项目能否盈利虽然与开发建设模式有直接的联系，但是真正对项目盈利产生影响的是项目交付后的运营模式。如何确定项目的运营模式对提高项目内部收益率至关重要，目前城市综合体项目广泛运用的运营模式包括两种：①将坚持物业全部持有出租，通过租金获取收益，例如中粮大悦城系列；②出售部分物业弥补资金短缺，同时持有项目中黄金位置的物业，即租售结合模式，例如万达广场系列。
三、城市综合体价值
商业综合体对区域/城市最大的贡献是通过最佳的业态组合提高区域的客流量，从而带动区域经济的发展。
商业综合体之所以具有城市价值，主要是因为商业综合体具有丰富、多样化的业态组合，标准的商业综合体项目涵盖酒店、办公、购物、娱乐休闲和居住等功能，为消费者提供“一站式”购物体验，消费者能够在项目内部实现“衣食住行娱”。另外，商业综合体项目的运营可以为当地政府提供上千个工作岗位。因此，商业综合体项目的价值主要体现在商业和社会两个方面。
1.商业价值
商业综合体对于城市最大的商业价值是带动人流。经济的发展必须依靠人的流动，只有发生人的流动便会产生交易行为。商业综合体作为区域内大型“一站式”购物天堂，必将吸引其辐射范围内的消费者进行消费。另一方面，成功的商业购物中心的发展必将培养起区域内商业氛围，进而提高项目自身和区域内的土地价值、商业价值，以及促进第三产业的发展。例如，商业地产龙头万达每进驻一个新兴商业中心必定会抬高区域地价和房价，并迅速将项目转换成区域商业中心。
2.社会价值
成功的商业综合体在创造城市商业价值的同时也会创造相应的社会价值。
社会价值一方面体现在提升城市整体形象，运营成功的商业项目往往会成为城市对外宣传的名片和城市的标志，甚至会成为城市的旅游景点之一。例如，上海的南京路、成都的宽窄巷子、武汉的“楚河汉街”等。另一方面，商业中心的运营将带来大量的工作岗位，这些岗位大多以体力劳动为主，因此为城市的失业者提供再就业机会，对维护社会问题具有不可估量的作用。
四、总结
城市综合体项目是城市社会经济发展的产物，同时城市综合体的出现也促进城市社会经济的发展。未来随着城市间、城市内部商业竞争日趋激烈，城市综合体的商业模式将直接决定项目的成败，更决定项目对城市价值的大小，重视项目商业模式对于每个商业地产企业显得日益重要。
关键词：建筑规划；商业建筑；建筑设计
Abstract:commercialbuildinghasnowbecomeexceptresidentialbuildingbeyond,mostoftheattention,tothecityvigorandlandscapehavethebiggestimpactonbuildingtypes,commercialbuildingplanningdesignwillfaceismorewidely.Thispaperdiscusseshowtobuildingbusinessplanninganddesign,thereasonableconstruction,reasonableandappropriatecommercialconstruction,soastocreateagoodsocialandeconomicbenefits.
Keywords:constructionplanning;Commercialbuildings;Architecturaldesign
0前言
综合性是现代商业建筑的发展趋势，建筑师在设计商业建筑的方式和功能都在发生着改变，不同的策划定位、商业特色和地方人文都影响着商业建筑的模式，这就需要我们不断改进我们的项目产品，打造更加符合商业需求的最佳策划方案和设计作品，最终让投资者和消费者感到持续的价值，让商户感受到持续经营的优越组合空间，让客户感受到购物消费的愉悦，感受到生活和世界的美丽。
一、商业建筑策划
商业建筑一般投资规模大，风险大，周期长，经营成功的回报也大，不同商业形态决定不同商业建筑的形式，而商业形态又取决与市场的定位，而定位的准确性，建筑师才能对商业建筑各种功能、物业、设施要求有充分了解和有效组织，而且不同的商业建筑策划思路产生不同的商业建筑设计作品，投资产生的经济效益差异较大。好的建筑策划已经决定建筑设计的成功或失败。
（1）市场调查商业建筑设计必须依据市场调查得出定位结论。对外通过对消费特点和趋势，经济条件，交通状况，周边商业格局，城市基础设施，城市发展规划，商业现状进行充分的市场研究，对内通过对项目本身的业态选择、业态组合、产业链分布和面积占比例，业种选择、分布和面积占比，对商铺划分、建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定。为建筑师设计提供充分的设计依据。
（2）模式需求不管商业建筑是出租、出售或租售兼营组合，最重要的是确定主力业态，对于商业建筑来说，不同业态决定模式的不同，其业态规模、功能流程、设计等都是由它自己来确定，不同业态有自己不同的功能要求，这些使用要求与设计是由商家决定而非发展商自行主张。缺乏定向设计的依据，所做设计看似通用性强，实则无的放矢。一旦功能与店家冲突，设计必然从头。言目的规划设计只能增加前期不必要成本和后期的招商难度。因此建筑师应根据不同业态设计不同的建筑空问模式来分析和建议。
（3）在进行商业建筑策划的过程中，商业地产专家与建筑师是把握全局的关键人物。商业地产策划师要具备多学科人才协同组织能力，根据项目所处区域历史文化特点，特别是根据当地消费者偏好，设计项目开发的总体理念，确定文化定位与市场定位。当前，商业地产项目一般由发展商组织总体策划，在投资立项中需要与商业经营专家、商业业态店经理人员、商铺营销策划师、建筑规划师、景观规划师、建筑师等进行沟通。在实施建筑策划时，还需城市规划师、计算机人才共同参与，才能形成完整的建筑策划方案。任何一方都不可能包办代替，建筑设计就是包容和消化这些意见、方案和专业价值的物化劳动，才能形成完整的建筑策划和设计方案。
（4）可持续发展和特色商业建筑是公共场所，随着商业的发展，商业建筑一般在5-6年就要重新做一次装修，简洁和耐久的品质，尽可能地少需要维修与保养，而同时，根据不同的项目环境和商业内容进行了灵活的适应，最终让投资者和消费者感到持续的价值。功能齐全、业态丰富、空间多姿、特色鲜明，设计必须富有时代感，同时又需超越时代趋势，在各种文化和不同年代间引起共鸣。
二、商业建筑设计
商业建筑设计的目的是让建筑项目产生良好的、持久的经济效益，建筑师在商业建筑设计里面是要实现项目达成一套动态的投资回报模式，是完成一件被消费者最终接受和持续使用的建筑产品。前期的规划定位，招商，经营管理，每种情况都是非常复杂，都带来很大的影响，建筑设计是一个重要的环节。而建筑师进行商业建筑设计就是包容和消化这些意见、方案和专业价值的物化劳动，才能形成完整的建筑设计作品。
（1）业态组合设计
商业综合体的构成是由商业本身产业的价值链决定的，什么样的业态组合更有利于经营。首先建筑师应根据前期的规划定位，招商，经营管理的策划方案，从建筑的基本功能和实际应用出发，明确功能、空间、环境之间的关系，设计不仅要求符合时代新气息，还要求合理、清晰地安排整个空间功能需求，主动地引导客流、制造客流，不同商品需要不同的空间和位置，合理的分布面积，楼层的分区铺面分割及配套设施设计能避免各类商品混陈，人流混杂的情况，建筑师应创造丰富，灵活多变，符合业态组合的合适空间来包容不同层面技术的需求。要做成一个综合体，一定要做产业链，产业链出来之后，价值链就出来了，就能产生各种效益
（2）模式设计
（3）引导系统设计
（4）绿色建筑和特色
绿色建筑一方面可以节约能源，另一方面其带来的的可持续收益将远远大于前期的投入从而达到整体的价值实现，绿色建筑赋予建筑可持续发展的能力和更换改造的可能性，所以建筑师在设计商业建筑时没有必要做得最好，要做得合适，并不是要做的多豪华多气派才能体现是商业建筑，要强在恰到好处。商业建筑往往是城市商业文化的中心，不同城市有不同的风格，因此，建筑师在使用自己建筑风格和手法的时候，需要深入了解城市商业文化特征，提炼地域文化的精华，建筑设计使商业建筑要有文化特色，地方特色，更要突出业态特色，空间特色，人文特色在商业建筑中使用，不仅有着可以感知的物质外壳，也表现出强烈商业建筑风采。
【关键词】二三线城市；商业综合体；设计
【abstract】twothreelinesandcommercialbuildingdesignofcitycharacteristicveryclearly,fromadesignpointofview,commercialbuildingdesignmustbetwoorthreecitywiththecharacteristicsofthebusinesscombination.Commercialbuildingsinthefinalanalysisisforbusinessservices,thefloorisacarrier,andfinallyachieveisthecommercialvalue.
【keywords】twothreecity;Commercialcomplex;design
1综合体概念及其典型特征
1.1城市综合体的概念
城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住以及餐饮还有会议以及交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个高效率、多功能的综合体。类似东莞，西安，还有青海这些二三线城市在功能的选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般而言，写字楼、酒店以及购物中心功能是最基本的组合。
1.2城市综合体的典型特征
（1）超大空间尺度
城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
（2）通道树型交通体系
通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”(AccessTree)体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。
（3）现代城市景观设计
应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
2商业综合体的历史发展沿革
中国最早的订单复合式商业综合体的开创者是东方伟业，其位于我国的历史名城——镇江，早期其功能还较为单一多数商业区域都被划为餐饮或购物的片区。慢慢随着历史发展，现代商业建筑规模日趋庞大功能也日趋完善，在布局形态上，从传统的商业主干道两侧的发展模式向半封闭的步行街方向发展；而从交通以及功能方向看，也从单一的商业购物环境发展为立体巨型的商业综合体。
3二三线城市商业综合体设计的特殊要求
（1）残酷的市场环境和数度楼市调控政策，使得地产现状向商业综合体方向扩展；
（2）二三线城市商业地产现状：商业地产发展较慢，且以传统商业地产为主，很多商业地产项目的运作，还未有现代购物服务理念，市场留有空白，具有商业综合体产生的土壤和发展潜力。
4.设计对建筑师的特殊要求
4.1细思缜密，完善设计
（1）一个商业建筑项目的成功需要经历策划定位、设计建造、招商、运营四个环节，每个环节都需严谨认真地对待；
（2）设计开始之前对市场定位的研究，决定了建筑设计的定位，决定设计的主题及特有的气质，甚至决定整个项目建成后的成败。策划定位是商业建筑的灵魂，在考虑其商圈特征、消费习惯、购买力等多种因素基础上，要为项目进行清楚的定位，在明确业态、招商渠道以后再做设计；
4.2设计团队要具有跨界能力
设计团队需要能提供规划和建筑设计，还需要考虑景观、室内设计，甚至是对项目前期综合的市场判断、对消费模式的深入研究、项目策划能力，项目实施中分期建设的可行性研究，甚至后期对市场运营、商业招租的了解。所以从设计公司来说，要有一定的知识储备。
4.3设计与商业策划、招商团队在项目全期的合作
（1）项目前期加强互动过程，头脑风暴，综合考虑各个环节的条件。项目中期密切配合，考虑招商的灵活性，中期招商的情况可能会一直在调整，应该密切配合。
（2）项目后期根据招商要求，及时修改设计。后期要配合招商的要求及时修改数据，这也是考验设计公司实力的时候，由于设计前期的许多条件都是假定的，在未确定落实之前都可能会有变动，设计不可能面面俱到、适合各种变化可能，要随时做好调整的准备，设计也是在这个不断完善的过程中逐渐成熟。
4.4提高商业地产价值的设计手段
（2）围合——良好的围合环境有利于形成商业氛围
不论是室外商业空间，还是室内商业空间，都需要围合的环境，使购物人群行走路线单一封闭，尽量创造简单易达的商业动线。商业购物室内外空间与氛围的形成，主要取决于建筑的空间形态和立面形式，但也取决于其它元素的运用，这些元素是商业街与人发生亲密接触的界面。若想这些界面更“友善”，就需要从景观、园林等多角度地深化设计。
（3）舒适——创造舒适的环境和休息空间
商业建筑设计不是简单地把一条街道两边做成店铺，或者把一栋建筑做成大的购物中心，每个人对空间都会有自己的感觉，而每个不同的广场、街道也都有自己的个性，需要建筑师对其进行精心设计。现在很多商业建筑特别强调气派，远看很雄伟，近看却缺乏人情味，形成不了场所感。如果购物环境没有营造好，自然也就吸引不了人来。商业环境要特别强调营造平易近人、亲切友善的感觉，只有这样才能让人感觉到舒服亲切。
（4）核心——最大限度地愉悦购物者的心情
现在的大型综合商业体中有购物、文化娱乐、休闲、展示、观光相融汇的趋势，让人们在购物的同时还观赏到不同的风景，比如将影城、溜冰场、舞台表演等植入商业空间，带来充沛的人气，同时又最大限度地愉悦购物者的心情。
4.5建筑师还应具备高度的社会责任感
建筑师还应具备高度的社会责任感，设计同时要考虑到让项目能更好地提升区域价值，快速更新区域内商业、商务形态，改变和协调区域生活等，实现节约、环保和可持续发展的生活模式。
5结语
【参考文献】
赵忞.竹技.2009[J];城市环境设计;2010,(11).
聂向东；综合体建筑的功能成长、设计定位及设计经验;建筑创作;2011年11期
关键词：旅游综合体；产业经济；模式
一、旅游业和旅游综合体的概念
（一）旅游业的概念
旅游业，国际上称为旅游产业，其传统概念是：凭借旅游资源和设施，专门或者主要从事招徕、接待游客、为其提供吃、住、行、游、购、娱6个环节的综合行业。现代旅游产业其本质已经是旅游服务产业与文化、教育、会议会展、养老养生、医疗、体育、农业、房地产等产业交融渗透后的产业链、乃至产业群的概念。现代旅游产业链或产业群的物质空间载体一般为城市（城区或城郊）或独立于城市的风景区。
（二）旅游综合体的概念
旅游综合体的概念，实际是由“城市综合体”概念延伸而来。城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”，它是城市形态发展到一定程度的必然产物，因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。
而旅游综合体，是指基于一定的旅游资源（包括人工打造的资源）和土地基础，以旅游、休闲、度假为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、旅游地产社区为核心功能构架，整体服务品质较高的旅游休闲（或含度假）聚集区。作为聚集综合旅游功能的特定空间，旅游综合体是一个泛旅游产业聚集区，也是一个旅游经济系统，并有可能成为一个旅游休闲度假目的地，通常一个旅游综合体亦应具备主题特色鲜明的品牌价值。旅游综合体是区域产业经济多元渗透，新业态聚集、整合、裂变，以及旅游消费模式升级（从单一观光旅游到综合休闲度假，旅游休闲已经成为一种生活方式）的必然结果。
二、旅游综合体助推城市产业经济发展的4种类型
依据城市或区域生长的不同阶段、不同特征，旅游综合体对其产业经济发展的助推作用亦有不同，具体表现为以下4种类型：
1.特大城市及都市连绵区内旅游综合体
对于欲将跻身世界城市、国际城市的国内一线城市（如北京、上海）或发展融合较为成熟的都市连绵区（如长三角的苏州—无锡—常州都市连绵区、珠三角的香港—深圳—广州都市连绵区），旅游综合体可以创造新的经济单元、促进新业态的产生、进一步强化特大城市或都市连绵区的经济吸引力和辐射力、提升该城市的竞争力和影响力。
而常州春秋淹城、无锡灵山景区、杭州西湖景区、深圳华侨城、广州长隆欢乐世界、珠海海泉湾温泉度假区等创造了一个又一个奇迹的旅游休闲综合体项目，都成为其所在都市连绵区的经济引爆点，增加了区域经济吸引力、辐射力和竞争力。
2.一般城市内旅游综合体
对于一般城市而言，旅游综合体是拓展新的城市空间、或老城区功能置换完成产业升级、创造新增长极的有效方式。这一类型可以甘肃省夏河县旅游综合体为例。夏河县位于甘肃省甘南藏族自治州西北部，是甘青川三省结合地，是青藏高原通向内地的门户。夏河县拥有以拉卜楞寺为代表的辉煌灿烂的藏传佛教文化资源以及优质独特的藏民族民俗风情和自然生态景观资源，驰名中外，被誉为“世界藏学府，中国拉卜楞”。随着西部大开发政策的实施以及国家、省对藏区的政策与资金支持，夏河县经济进入了一个快速发展的时期。近年来，夏河县把实施以旅游业为主的民族文化产业的跨越式发展作为全县主攻产业的首位、并向支柱型产业转变。
精神文化朝拜已经成为当地居民的生活方式，在旅游综合体内，一切旅游观光、休闲娱乐、文化消费、修习度假（哪怕喝一杯茶）、商业地产和旅游地产的设计、业态选择都要体现藏传佛教哲学文化思想和藏民族文化风情对旅游者人生观、价值观、情感道德和行为方式的影响。在旅游综合体环境艺术设计上，亦应突出浓郁震撼心灵的文化符号氛围，如表现“佛域-佛遇，有形空间-无限缘起”的意境。
旅游综合体内规划的产业和业态包括：拉卜楞非物质文化遗产保护与传承基地（含：拉卜楞文化艺术之家、他哇古街、夏河传统民族音乐舞蹈孵化中心、唐卡-堆绣-酥油花展示及体验苑、拉卜楞艺术品及藏传佛教祈福用品售卖园、珍宝博物馆、夏河藏族服饰及装饰品售卖园、藏医藏药馆、拉卜楞书店及图书馆），藏餐厅，特色主题客栈，拉卜楞文化休闲街，藏式风情酒馆，演艺厅及演艺广场，“天下无忧”夏河电影公园（《天下无贼》等影视剧均是在拉卜楞寺和夏河县拍摄），郭庄秘笈主题广场，插箭台主题广场，吉祥八宝放生广场等。除了实体项目，还策划了多种体验式消费产品和地域特色的节事活动。
由此，旅游综合体成为了夏河新的经济增长极，夏河县亦成功的实现了老城区功能置换及产业经济跨越式发展，并通过其文化软实力和拉卜楞寺品牌的弘扬推广，创造出更加可观的综合价值。
3.乡村地区旅游综合体
对于我国广大的乡村地区，旅游综合体可以带动乡村地区就地城市化、缓解大城市压力。城市化将是我国未来几十年内经济发展的最重要动力之一。我国1950年代形成的城乡二元经济结构和户籍制度，决定了我国城市化之路应是：一方面进一步建设大中小城市及城镇，另一方面促进乡村就地城市化。“就地城市化”是指农村人口不向城市迁移，而是在原有的居住地，，通过发展生产和增加收入，完善基础设施，发展社会事业，提高自身素质，改变生活方式，，过上和城市人一样的生活。在乡村地区就地实现产业升级和农村人口再就业，既可以加快我国总体的城市化进程，又可以保证城市化质量，避免出现土地城市化速度超过人口城市化速度、大量失地农民涌入大城市却又无法充分得到市民待遇所造成的“伪城市化”等城市病。我国一直在探索就地城市化的方式和途径，例如上世纪80—90年代的苏南模式就是以乡镇企业的蓬勃发展带动了数百万农民非农转移，“以工建镇”推动了就地城市化，从而吸引农民“离土不离乡，进厂不进城”。
4.风景区或风景小镇旅游综合体
[1]林峰、贾雅慧.“旅游引导的区域综合开发模式”与旅游投资新时代[EB/OL].旅游运营网，，2012-01-19.
关键词：商业建筑；策划定位；设计原则；可持续发展
引言
商业建筑一般投资规模大，风险大，周期长，经营成功的回报也大，不同商业形态决定不同商业建筑的形式，而商业形态又取决于市场的定位，而定位准确，建筑师才能对商业建筑各种功能，物业，设施要求有充分了解和有效组织，而且不同的商业建筑策划思路产生不同的商业建筑设计作品，投资产生的经济效益差异较大。
一、商业建筑的策划
1.1市场调查
商业建筑设计必须依据市场调查得出定位结论。对外通过对消费特点和趋势、经济条、交通状况、周遍商业格局、城市基础设施、城市发展规划、商业现状进行充分的市场研究，对内通过对项目本身的业态选择、业态组合、产业链分布和面积占比例，业种选择、分布和面积占比，对商铺划分建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定。为建筑师设计提供充分的设计依据。
1.2模式需求
不管商业建筑是出租，出售或租售兼营组合，最重要的是确定主力业态，对于商业建筑来说，不同业态决定模式的不同，其业态规模、功能流程、设计等都是由它自己来确定，不同业态有自己不同的功能要求，这些使用要求与设计是由商家决定而非发展商自行主张。缺乏定向设计的依据，所做设计看似通用性强，实则无的放矢。一旦功能与店家冲突，设计必然从头。无目的规划设计只能增加前期不必要成本和后期的招商难度。因此建筑师应根据不同业态设计不同的建筑空间模式来分析和建议。
1.3可持续发展和特色
商业建筑是公共场所，随着商业的发展，商业建筑一般在5~6年就要重新做一次装修，简洁和耐久的品质，尽可能少地维修与保养，而同时，根据不同的项目环境和商业内容进行灵活的适应，最终让投资者和消费者感到持续的价值。功能齐全业态丰富、空间多姿，特色鲜明，设计必须富有时代感，同时又需超越时代趋势，在各种文化和不同年代间引起共鸣。
现代商业建筑设计的目的是让建筑项目产生良好的、持久的经济效益，建筑师在商业建筑设计里面是要实现项目达成一套动态的投资回报模式，是完成一件被消费者最终接受和持续使用的建筑产品。经过深入的调查，细致分析掌握各方面的信息，集合各方面的灵感智慧，形成较为完整的建筑策划。前期的规划定位、招商、经营管理，每种情况都是非常复杂，都带来很大的影响，建筑设计是一个重要的环节。而建筑师进行商业建筑设计就是包容和消化这些意见、方案和专业价值的物化劳动，才能形成完整的建筑设计作品。
二、商业建筑的设计原则
2.1客流规划
商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各种基础设施。所以，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。
2.2交通状况
2.3商业环境
选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商品，有些商店又有集中趋势，相邻而庙，此为趋同性。
一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店这种顾客以购买一类商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因素。
另一种特性就是共生性，即指商店依赖于为其他原因而来的顾客，如商业中心区的小型商店设于大型商店附近，主要经营小商品，以品种齐全而取得优势。或开办大商场不能提供的小型服务业，有的经营连带消费商品的商店相互邻拦，互为补充，便利顾客。
2.4地形特点
选择店址还要分析地形特点，主要选择能见度高的地点，如选择在两面临街的地点能见度就最高，并且可以扩充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高的地点。有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。
三、商业建筑的设计要点
3.1业态组合设计
商业综合体的构成是由商业本身产业的价值链决定的，什么样的业态组合更有利于经营。首先建筑师应根据前期的规划定位、招商、经营管理的策划方案，从建筑的基本功能和实际应用出发，明确功能、空间、环境之间的关系，设计不仅要求符合时代新气息，还要求合理、清晰地安排整个空间功能需求，主动地引导客流，制造客流，不同商品需要不同的空间和位置，合理的分布面积，楼层的分区铺面分割及配套设施设计能避免各类商品混陈，人流混杂的情况，建筑师应创造丰富，灵活多变，符合业态组合的合适空间来包容不同层面技术的需求要做成一个综合体，一定要做产业链，产业链出来之后，价值链就出来了，就能产生各种效益。
3.2模式设计
商业建筑的策划、设计在不同的商业地产开发模式下，有着截然不同的结果。只出租不销售，重点考虑经营与商铺增值就可以了，如果考虑兼营时，还要考虑商铺购买者的偏好与要求。商业建筑因招商要求不同而功能布局不同，同种业态也因品牌不同而布局不同。受此限定的商业建筑，或开发周期不同，或经营效果不同。那些不符合商业规律的商业建筑设计，虽然空间造型丰富，却已隐含了不良经营的隐患。因此，满足商家需求，消化各种变化带来的不利影响，建筑师在设计中采用灵活的空间组合，提供不同的模式设计作品。这需要建筑师不断改进项目产品，自我完善，打造更加符合商业需求的最佳设计作品，最终让投资者和消费者感到持续的价值，让商户感受到持续经营的优越组合空间。
3.3人流和物流
人流和物流决定功能布局合理的引导系统是商业建筑设计成功的关键。
3.4绿色建筑和特色
绿色建筑一方面可以节约能源，另一方面其带来的可持续收益将远远大于前期的投入从而达到整体的价值实现，绿色建筑赋予建筑可持续发展的能力和更换改造的可能性，所以建筑师在设计商业建筑时没有必要做得最好，要做得合适，并不是要做的多豪华多气派才能体现是商业建筑，要强在恰到好处。商业建筑往往是城市商业文化的中心，不同城市有不同的风格，因此，建筑师在使用自己建筑风格和手法的时候，需要深入了解城市商业文化特征，提炼地域文化的精华，建筑设计使商业建筑要有文化特色，地方特色，更要突出业态特色，空间特色，人文特色在商业建筑中使用，不仅有着可以感知的物质外壳，也表现出强烈商业建筑风采。
四、结语
[1]JGJ48-88，商业建筑设计规范[S].
“十三五”期间，小寨商圈重点项目建设将分三个阶段进行，分别呈现出核心驱动、全面开花、管理完善三大特点。预计2011年初至2015年底，不少于50个重点项目将分布在小寨商圈内不同节点，项目建设管理水平不断提升，商圈建设规模基本形成。
一、第一阶段突出重点，全力推进，形成规模。
以商圈主要节点的重点项目建设为核心，紧紧抓住小寨十字周边、长安路沿线等重点区域和重要节点项目建设，加快项目建设，与特色街区建设相呼应，带动商圈发展，形成支撑小寨商圈的核心骨架。
全面启动东八里片区综合改造工作，打造国内顶级的商业、顶级的办公、顶级的酒店、顶级的公寓。在完成东八里地区综合改造整体策划的基础上，优化该区域控制性规划，筛选确定最具开发实力和资质的开发商，按照规定程序，办理拆迁安置手续，尽快开展拆迁工作，促进项目尽早启动建设，尽快取得成效。
省军区军人服务社A区商业楼、西旅国际中心、金鼎国际购物广场、西安财经学院商住楼、万科新地城、华城国际、长安文化综合大厦、嘉祥世家、省军区一号院商住楼、绿辰公园赏、长安大学科技综合楼、陕西教育学院综合楼、明德8英里、凯跃大厦、长延居、华城万象、泊阑地商住楼等20余个项目集中建成，将有效带动小寨商圈商业规模的不断扩大，核心区域商圈形态形成规模。
二、第二阶段合理布局，丰富业态，形成品牌
在小寨商圈核心区域项目建设的基础上，着力打造有代表性的重点项目，打造“拳头”产品，商圈建设在质上取得飞跃。预计小寨商圈商业面积将达到300万平米以上，商圈内人流聚集，形象提升，品牌形成。基础设施配套日益完善，公共交通组织趋于合理，对区域经济的辐射带动作用更为明显。形成以小寨十字为核心的电子城商圈、吉祥十字商圈、电视塔商圈等百花齐放，整个小寨商圈功能齐备、业态规范、布局合理、配套完善的良好态势。
以东八里综合改造项目为主的大型城市综合体辐射带动效应充分显现，同时小寨商圈范围内长庆坊、御笔华府、西安音乐学院演艺中心、新领地、祥和雅居、陕西历史博物馆商住楼、象牙宫寓、铭城16号、华城泊郡、城南翡翠、东姜村改造、后村改造、中铁一局住宅小区、中交二局整体改造、西安探矿厂改造、金裕云顶等10余个项目相继建成，初步形成商业氛围浓厚，居住环境优美，产业业态丰富的小寨商圈核心区域，小寨商圈建设基本完成。
三、第三阶段优化结构，挖掘资源，形成机制
也许我们可以安慰自己说，房地产的水平目前还处于一个发展阶段，其中的一些问题在所难免，也许我们还可以用“这个产业太年轻，还不成熟”来原谅自己，但我们却不能原谅如此状况仍然肆无忌惮重复上演。
此时地产商与开发商的本质区别得到充分的体现。开发商总是把项目一卖了之，他们往往更注重短期内获取利益最大化，而非价值最大化。地产商却不同，他们强调百年品牌理念，当地块因建筑而增值，建筑因经营而高端，从而带动起周边区域甚至整个城市影响力及其形象的提升，其利益将在价值持续最大化时，也获得持续最大化。而我们的城市，需要多一些地产商，摒弃掉所有的短视行为，以成熟的心态、理性的思考、示范的行为，把主流还原成市场之主导。
在这个房地产红红火火开发的年代，城市商务楼市的竞争日炽。比如北京，以中关村、金融街和CBD三大热点区域之间的竞争为最。建筑综合体作为一种体量巨大的建筑形态，在这场没有硝烟的竞争中无疑是主角之一。
建筑综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的综合体。从建筑形态上，建筑综合体进行统一规划设计，利用平台、天桥等形成空间的流通和差异，创造比团块式建筑更丰富的空间。通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”(AccessTree)体系。
最初，很多人认为建筑综合体就是一个通常意义上的综合楼，现在逐渐开始从业态互动、功能复合化、使用全时段等各个方面来研究。当酒店、商场、写字楼等都复合在～起的时候，人们开始认为这不再是一个单纯的写字楼问题，或者说是一个单纯的商场问题了，而是一个综合体的问题，这也是对建筑综合体有机性的一种理解。
关键词：城市综合体；经济；建设；
中图分类号：TU984文献标识码：A
前言
一、城市综合体的类型和特征
1、城市中心地段的商务中心综合体
一个城市的中心地段通常是城市的核心，不仅有着城市的标志性建筑，也是城市人口和经济活力最为集中的区域，因此成为大量企业和商家的必争之地，往往成为城市中央商务的聚集地。这种集聚效应并非简单的拼凑和组合，而是需要建立在适应市场需求的基础上，随着城市建设步伐的不断加快而逐渐壮大成为城市核心竞争力的综合体。这种综合体的建立一定程度上是可以带动城市整体经济发展的直接动力，也是推动城市建设发展的重要导向和支柱产业。城市中心商务服务区的综合体主要表现形式通常还可以以商业-娱乐综合体、办公-贸易综合体以及旅游-酒店综合体和超级复合型综合体形态表现出来。
2、城乡结合的新型城市综合体
二、城市综合体商业空间组合特点
1、序列化特点
2、人性化特点
在现代的商业空间中，不仅要满足购物这一最基本的需求，更重要的是要满足人们购物之余包括休憩，交流，娱乐等诸多其他方面的心理需求。
3、集约化特点
空间的集约化可以进一步提高城市与建筑空间的运转效率与使用效率，合理的高密度，可以提高城市空间使用率；功能竖向叠置，能够节约土地面积；混合功能空间的使用，提高空间的使用效率；功能空间的相对集中，节省能源；留出开放空间，提高生活质量提倡步行环境，减少对空气的污染。具有多功能混合和空间集约为特点的城市综合体商业空间，呈现出多种功能在有机整体内相互协调平衡、相互激发，更加能动地发挥其职能和功效，对社会生活和环境具有强大聚合力，成为促进社会发展的积极媒介。
4、城市交通化
目前城市综合体的发展日趋扩大化与群体化，建筑的规模越来越大的同时集合的功能越来越多。在这种情况下，城市综合体的交通空间从单纯的建筑空间中脱离出来，成为城市交通空间的一个节点。这样成为城市公共交通的一个节点甚至是交通枢纽的最终目标是快速、安全、高效、方便、节省费用，使城市综合体内部的人群流动起来，增强其流动性和可达性。如日本东京的大都会广场，既是池袋车站，又是一座超大规模的城市建筑综合体。
三、当前城市综合体建设的基本内容和要求
1、地域性的选择和定位
城市建设和设计开发讲究因地制宜，城市综合体建设同样适用于这个词。在城市综合体的建筑中要结合城市的形态特征进行城市综合体的项目选址以及定位日后综合体发展的趋势和最终目标，简单的说，城市综合体的建设是将就地域性的，其地理位置的选择对于项目的成败往往起着决定性的作用。在选择过程中还要考虑到两个主要因素，一个是综合体建设项目在当前城市中的发展现状和地位，另外一个就是在城市未来的建设规划中该城市综合体的地位和预期达到的目的。用经济学理论来讲就是说城市综合体的建设规模是对市场容积率的判断，而项目的选择则关系到市场、产品和成本以及效益之间的关系，只有充分搞清楚这些问题之间的内涵和意义，才能确定城市综合体项目的规模和地位。
2、优化配置各功能区
3、区位效能与作用
城市综合体与多功能建筑的差别在于，多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。比如说：在功能上一般的酒店功能和购物中心功能是最基本的组合；办公楼和购物中心功能可优化组合。城市综合体内部包括：居民住房、工作单位、购物场所以及饮食和娱乐等城市生活元素，在这个广阔的空间里，各生活元素共同生存、互利互让、互相促进。
4、城市综合体的市场化导向性
在当前的市场经济格局下，城市综合体的建设必须要面向市场，以满足市场需求为目标。也就是说城市综合体建设规划中需要配置市场专家或商业策划人员，甚至是运营专家和重要商户，由他们从市场角度提出专业的修改建议，并经过若干次的循环后，最大程度上使设计满足市场化需求，精准定位市场。简而言之，城市综合体的市场化导向性也就是传统设计同现代商业运营想融合的过程。
5、坚持以人为本的城市综合体建设原则
城市综合体的主体是城市，是以方便城市中人们的出行、消费、旅游以及休闲和娱乐的服务为主的载体。在城市综合体设计中不论是公共部位空间的设计还是建筑内部功能使用的设计，以及在建筑结构设计、空间构造、景观搭配、园林绿化和配套设施、安全性能等方面都要以高度人性化的服务性设计为主导。城市综合体的建设不仅要方便商户的集聚经营，还要加强社会公共的参与性，为人们营造出健康、和谐、舒适的生活及工作环境。
结束语
城市综合体的建设需要达到一个设参考文献：计合理、环境优美的效果。建设和颜色是很重要的因素，用以塑造建筑形象。还应该考虑建筑彩色夜视灯的视觉体验和创造的商业环境。还需要注意的门面的设计，其会影响整个建筑组合的统一，因此，要保持城市综合体的风格统一，有必要形成一个连续性的门面。
[1]刘立山,胡启波.城市综合体商业空间设计研究及施工过程要点阐述[J].中国高新技术企业，2010.23
[2]陈敏航.刘一江.城市综合体建筑在县城城镇化发展过程中的运用[J].中国新技术新产品，2011.（08）：110―111.