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特此通知。
海盐县人民政府武原街道办事处
2021年8月26日
武原街道农房拆迁公寓式安置实施办法（试行）
为加快武原街道经济社会发展，推进新型城镇化进程，结合武原街道实际，特制定本办法。
一、实施对象和范围
武原街道行政区域内集体土地上的农民房屋。
二、安置基准面积的规定
安置基准面积以有效的农（居）民建房用地审批件、农村宅基地使用证等有效证件为依据，结合实地测绘的房屋建筑面积核准。其中批准建设的住宅用地面积结合海盐县农（居）建房选址定点申请表批准建设的建筑层次计算的建筑面积为安置基准面积，住宅以外的其他房屋建筑面积不计入安置基准面积。
（一）住宅
1.已履行建房审批手续的住宅建筑面积为安置基准面积。其多批少建部分视作放弃，少批多建部分属同期同幢的由评估机构评估后给予补偿，不作安置基准面积。
2.已履行建房审批手续的辅房，其安置基准面积的认定和评估补偿，同住宅相同方法处理。
3.无手续建房的农户，按最后一次审批面积结合现状计算基准面积，按目前现状进行评估补偿。
4.少批层次建多的农户（批二建三、批二层半建三层、批一建二），多建层次的面积部分（指经合法审批的住宅同期同幢部分），不计基准面积，可按现有审批政策结合现状给予优惠购房价格结算。
5.后期擅自加层和少批占地多建的农户，擅自加层和少批多建部分，不计基准面积、优惠购房面积和奖励面积。
（二）住畜混建
住宅与畜舍同期混合建造不能区分且均已履行建房审批手续的，总占地面积在100平方米以下的可按住畜混建计，其中畜舍部分最高可按二层计，视作安置基准面积。
(三)在建房、未建房
1.在发布拆迁公告前已批准的在建房，被拆迁人拆迁时可作如下选择：
（1）选择按原有旧房确定安置基准面积、奖励、补偿，在建房可按同类建筑的建安成本评估补偿。
（2）被拆迁人选择按在建房确定安置基准面积、拆迁补偿方式及各项奖励的，原有旧房不作补偿。其中核准安置基准面积时，按审批件结合在建房实有结顶建筑面积为依据，在建尚未结顶的最高按二层计。在建房可按同类建筑建安成本评估补偿。
上述（1）、（2）选择不得重复交错。
2.拆迁公告发布前已批准的未建房，按被拆迁人现有住宅确定安置基准面积、拆迁补偿和各项奖励。在审批有效期限内，对被拆迁人已缴纳的审批建房费用给予退还。
三、非主体建筑的处理规定
（三）附属结构：附属结构的建筑面积不作安置基准面积，评估机构应当按照其高度不同，评估确定给予补偿。
（四）临时建筑：临时建筑按评估价结合剩余批准的使用年限和成新进行评估补偿，不注明使用年限的按2年计。
四、其它建筑的处理规定
五、被拆迁人的认定
农房拆迁补偿安置时，被拆迁人以“户”为单位计，“户”以农（居）民建房用地审批件结合农村宅基地使用证等有效证件为依据，即一处宅基地上的房屋所有权人为一“户”。
祖传私房需递交武原街道、村书面证明，由农房拆迁管理部门予以核实。同时拥有祖传私房和新建房的，认定为同一被拆迁人。
有子女的老人单独拥有合法建房且子女均已认定为单独被拆迁人的，以实有基准面积安置，合并至确定为被拆迁人的子女补偿安置范围，不作计户标准。
户口簿、门牌号、股权证、法院调解或判决的家庭析产证明不作被拆迁人分户的依据。
农民私房交易，已办理房屋所有权和土地使用权过户的，为合法交易。农民私房私下交易，不办理合法登记手续的，一律视作非法交易，不作为拆迁补偿安置依据。
六、拆迁评估
（一）评估价格：由具有资质的评估机构评估补偿。补偿标准按《海盐县征收集体土地房屋拆迁补偿标准的通知》（盐政发〔2014〕65号）文件执行，如盐政发〔2014〕65号文件更新，按更新文件执行。
（三）被拆迁农民私房的评估时点为发布拆迁公告之日。评估机构应当将初步评估结果在拆迁范围内公示。
（四）被拆迁农房初次评估费用由拆迁人承担。非因评估机构漏项失误而要求复评的评估费用，由申请人承担。
（五）拆迁当事人对评估结果有异议的，应当在公示后5日内向原评估机构书面申请复核，原评估机构应当在收到书面申请后5个工作日内出具书面复核结果。当事人对复核结果仍有异议的，可委托房地产价格评估专家委员会对评估复核结果进行鉴定。房地产价格评估专家委员会出具的鉴定结论可作为裁决依据。
（一）被拆迁人按规定工作程序完成签约、腾空房屋的，按实有基准面积110元/㎡奖励。
（二）整组拆迁比例奖励：实际拆迁户数达到本组总户数相应比例，给予该组每户相应奖励，具体标准如下：100%,奖励8万元；≥90%，奖励5万元；≥80%，奖励2万元。非整组拆迁的，每户奖励5万元。因工程项目需要非整组拆迁的，每户奖励8万元。
（三）各类农机具、畜牧自行处理补助：被拆迁人现有大型农机具，能提供购置凭证且自主经营的，可一次性享受补助款200—5000元；各类农具和畜牧自行处理，每户补助800元。
（四）搬家补助及临时过渡费：被拆迁人可享受搬家补助费2次，每次1000元/户。被拆迁人按下列情况享受临时过渡补助费，其补助费标准按实有安置基准面积8元每平方米计。公寓房安置的，按公寓房安置面积享受过渡费，过渡期限自腾空交房之月起至安置房交付后6个月止。回购的，涉及基准面积部分可享受临时过渡费，过渡期限为12个月。实有基准面积不足180平方米的，以180平方米计算过渡费。有户无房户不享受临时过渡费。
（五）对承租人、家庭式工厂、商店、作坊以及建筑材料等的认定和补偿规定：
1.承租人不作拆迁补偿对象，租赁关系由被拆迁人自行解决。
2.合法的家庭式商店等，其搬迁、停业等损失，拆迁人视经营规模给予被拆迁人一次性补助，补助标准为1000-10000元。设施与库存商品由被拆迁人自行处理。
3.合法的家庭式工厂、作坊、超市等（由被拆迁人提供工商营业执照和税务登记证），其停业、停产损失以及搬迁、安装、临时过渡费用，按下列情况经评估后给予一次性补助：
按本地货物运输价格、设备安装价格计算设备搬迁和安装费用；
无法恢复使用的设备按重置价格结合成新或该设备的净值给予补偿；
非法经营的家庭式工厂、商店、作坊等，不享受任何补助。
建筑材料补助。被拆迁人已购置的钢材、楼板、砖瓦等建筑材料，拆迁人按照拆迁实施时按本地货物运输价格进行补偿，运输、屯放、出售由被拆迁人自行处置。
八、拆迁安置
安置方式为原有旧房置换公寓房，再以部分或全部安置面积换购一手商品住宅，即“保障+改善”式安置，被拆迁人必须以户为单位签订自愿有偿退出农村宅基地承诺书。
1.置换面积
（1）对于拥有农村合法住房且具有建房资格的农户，以核准的基准面积+优惠购房面积置换公寓房；核准的基准面积不足180平方米的，基准面积按180平方米计算。另可享受80平方米优惠购房面积。
（2）对于拥有农村合法住房但不具备建房资格的农户，按实有基准面积置换公寓房，不享受优惠购房面积，按实有基准面积扣除实际安置面积后享受购房奖励。
（3）对于有户无房且具备建房资格的农户，可保障1套安置房，其中80平方米以内的按基准面积内安置价格结算；80-120平方米部分按优惠购房价格结算，超出部分按市场比准结算价结算，不享受进城购房奖励。
2.置换价格及差价调节
（1）基准价格：基准价是公寓房安置时核准的基准面积内结算价格。武原街道公寓房基准价为650元/平方米。
（2）优惠购房价格：优惠购房价是核准的基准面积外的优惠购房面积的结算价格。武原街道公寓房优惠购房价格为3200元/平方米，每年公布一次。
（3）市场比准价：市场比准价是指超出核准的基准面积+优惠购房面积部分的结算价格，根据具体安置地块确定后公布。
（4）车库（位）价格：农户在本街道选择安置房时，所对应的高层公寓房车库（位）价格为600元/㎡。
（5）楼层调节差价：高层公寓房以层次差价作为层次系数：以三层为基准，增加一层加50元/㎡，减少一层减50元/㎡，顶楼价格为下层楼层单价基础上减100元/㎡，底楼价格为上层楼层单价基础上减150元/㎡。
九、结算
1.原房屋拆迁补偿及奖励（不含过渡费、搬家费）与安置房总价款抵扣结算。
2.实物保障安置房实测面积与预测面积有差异的，差异部分结合回购价及进城购房奖励给予结算，多退少补。
十、公寓房回购
完成旧房补偿、公寓房安置后，对征迁户所安置的公寓房进行回购。回购以改善型购房凭证、保障型购房凭证的方式支付。改善型购房凭证和保障型购房凭证采取实名制，不得转让。
（一）回购方式
1.被拆迁人（户）最多可以在拆迁人提供的安置房房源内选择一套安置房，其余安置面积由拆迁人回购，以改善型购房凭证结算。
改善型购房凭证：是指基准面积加优惠购房面积扣除实际安置面积回购后支付的购房凭证，可兑现。
改善型购房凭证面额=属地安置后剩余面积回购款+旧房补偿（奖励）款-总安置房结算款。
使用改善型购房凭证购买商品房的，有效期一年，一年内使用改善型购房凭证在县主城区或本街道购买一手商品住宅的，改善型购房凭证价值=改善型购房凭证面额*104%。如取得改善型购房凭证后没有使用，选择兑现的，一年内兑现额=改善型购房凭证面额；超过一年，只能兑现，兑现额=改善型购房凭证面额*104%。
2.被拆迁人（户）在拆迁人提供的安置房源内不选择安置房，以保障型购房凭证结算。对于无农村独立住房，但具备建房资格的农户，保障1套安置房不作回购。
保障型购房凭证：是指对置换面积全额回购后支付的购房凭证，其面额的80%不得兑现，有效期一年。
保障型购房凭证面额=全部安置面积回购款+旧房补偿（奖励）款-总安置房结算款。
保障型购房凭证价值=保障型购房凭证面额*104%。
（二）回购价格
农户剩余安置房回购价格，根据具体安置地块确定后由武原街道公布。
（三）被拆迁人购房及奖励
1.购房奖励范围
在完成回购结算后，凭购房凭证，选择在主城区（范围为东至乐园路；南至规划中的外环南路；西、北至东西大道）购买一手商品住宅的，给予不同额度的购房奖励。具体额度为：购房款超过购房凭证面额80%（含）以上的，全额享受购房奖励；购买一手商品住宅实际支出的购房款不足购房凭证面额80%的，享受应获全额购房奖励的80%。
2.购房奖励标准
（1）购房奖励面积标准：被拆迁人（户）的基准面积扣除街道实际安置的（一套）公寓房面积。
（2）购房奖励单价标准：以实物+改善型购房凭证安置的，在主城区购房奖励结算标准为2600元/平方米，武原街道（或其他镇街道）购房奖励结算标准为600元/平方米，以基准面积-实际安置面积计。以保障型购房凭证安置的，主城区购房奖励结算标准为1600元/平方米。
（3）购房奖励款计算方式
当购房款高于购房凭证额的80%时，购房奖励款=（征迁农户房屋基准面积-街道实际安置面积）*每平方米奖励单价（每年公布）。
当购房款不足购房凭证额的80%时，购房奖励款=（征迁农户房屋基准面积-街道实际安置面积）*每平方米奖励单价（每年公布）*80%。
3.购房凭证及奖励款结算办法
（2）征迁农户购房奖励结算方式：使用改善型购房凭证的征迁农户在主城区购房的，凭与购房凭证或购房证明材料一致的身份证原件、银行卡经农房征（搬）迁服务中心审核确认后，由项目实施主体与农户办理奖励结算，奖励结算预留10万元，在安置房交房后办理费用总结算。奖励标准为征迁签约当年度公布的奖励标准。
使用保障型购房凭证的征迁农户在主城区购房的，凭与购房凭证或购房证明材料一致的身份证原件、银行卡及购房合同经农房征（搬）迁服务中心审核确认后，由项目实施主体与农户办理奖励结算。
十一、安置房的约定
十二、其他规定
2.对产权、使用权有纠纷的，暂时无法确定产权人的房屋，在公告规定的拆迁期限内不能解决纠纷或确定产权的，由拆迁人与原农房审批户主签订拆迁补偿安置协议后，会同有关部门、单位对房屋作勘察记录，并在向公证机关办理证据保全、补偿款提存后，实施房屋拆除。
3.拆迁补偿安置协议订立后，一方当事人不履行协议的，另一方当事人可以依法向县人民法院提起诉讼。
4.孤鳏（寡）户、五保户：无经济能力购买安置房的孤鳏（寡）户、五保户，符合条件的，可在就近的敬老院安置，其在敬老院中的权利和义务按照县民政局有关政策办理。
5.被拆迁人安置后，家庭中的农村集体经济组织人员继续享有原居住地村集体经济组织除申请农村宅基地以外的其他权益。
6.本办法自2021年9月1日起施行。原发布的《武原新区农房拆迁安置办法（试行）》（武街〔2018〕42号）和《武原新区农房拆迁与补偿办法》（武街〔2018〕43号）文件同时废止。