数智时代的成长伙伴2023年度零售商业地产综合实力TOP100
赢商网百强榜
季度榜：季度热搜购物中心榜
品牌榜单年度榜：年度中国领军品牌TOP100年度年度新兴品牌TOP100季度榜：季度热搜品牌榜企业榜单
年度榜：年度零售商业地产企业综合实力TOP100
百强榜及研究成果发布渠道线上官方渠道——赢商网公众号，线下行业盛会——12月·上海赢商网大会
1.回归商业本质，追求有质量的增长2.购物中心行业进入业务多元化探索阶段3.行业景气回升，消费拐点或至目录
回归商业本质，1.追求有质量的增长
2023年度零售商业地产综合实力TOP100评价指标体系2023年度零售商业地产
综合实力TOP100评价指标体系指标类目指标解释规模性指标通过已开业项目数量、体量等体现企业规模运营能力指标
招商能力指标
区位价值指标
通过项目出租率、客流情况等反映企业的运营能力
通过项目引入不同级别的品牌反映招商能力通过项目进驻不同商业线级城市，不同级别商圈等反映区位价值
成长/潜力性指标
金融创新能力指标
通过近年开业量、未来筹开量等反映企业的增长潜力
增
指
标
2023年，购物中心行业经历了怎样的变化？
首先，购物中心作为线下消费的核心场景，无可避免地受到
宏观经济的影响。从国内消费行业发展来看，我国消费行业
仍在经历业态变迁周期，尚未达到业态份额完全稳态阶段。
其次，产品力、运营能力才是企业立身之本。行业发展回归
商业内在逻辑，购物中心产品遵循商业运营规律。
最后，首批4单消费基础设施REITs已获中国证监会准予注册
的批复。这将对优质资产、优质原始权益人、优质运营管理
人形成良好的激励，行业马太效应将更加明显。
基于行业变化，赢商网通过六大行业指标，评价零售商业地
产企业的综合能力。根据六大综合维度测评，赢商网联合中
城研究院共同发布《2023年度零售商业地产企业综合实
力TOP100》
2023年度零售商业地产综合实力TOP100
1华润万象生活
2万达商业管理集团
3万科集团（含印力）
4龙湖集团
5新城控股
6中粮大悦城
7凯德商业
8宝龙商业
9太古地产
10世纪金源
11恒隆地产
12新鸿基集团
13中海商业
14招商商管
15爱琴海集团
16保利商旅
17永旺梦乐城
18百联股份
19王府井集团
20银泰商业管理集团
21九龙仓集团
22融创商业
23合生商业集团
24天虹股份
25K11集团
26华联商厦
27星盛商业
28合景泰富商业资管
29金鹰商贸集团
30月星集团
31英格卡购物中心
32光大安石
33瑞安新天地
34砂之船集团
35天河城集团
36华侨城商管
37中骏商管
38一元股份
39复悦商管
40华发商业
41越秀商管
42领展
43苏宁商管
44鸿荣源壹方商置
45金铂商业
46武商集团
47益田旅游商业集团
48南国置业
49金茂商业
50汉博商业
51恒太商业
52旭辉商业
53碧桂园文商旅集团
54弘阳商业
55嘉里建设
56香港置地
57金地商置
58卓越商业
59绿地控股
60金科商业
61海岸商业
62陆家嘴商业
63世茂商业
64首创置业
65远大置业
66步步高集团
67唯品会（杉杉奥莱）
68茂业商业
69宏发商业
70新田置业
71SM购物中心（中国）
72德基集团
73意大利芬琴集团
74京基百纳
75建发商管
76崇邦集团77新建元集团78仁恒商业79佳兆业商业80首开股份81奥园商业82正大商业地产83大信置业84绿城资产集团85东百集团86远洋商业87中信泰富88中免89利群商业90中冶置业91长春欧亚集团92开元商管集团93美的置业94深业商管95瑞商联城96金隅商管97上海鹏欣（集团）有限公司98绿景资产99华强商业100大商股份
1.1央国企：受宏观环境影响较小，业绩更抗压
华润万象生活是港股大物业板块市值最高的企业，凭借“物管+商管”
双翼模式，上市以来盈利水平不断提升，三年净利润年均复合增长率
达87%。
在收入结构上，物管业务是营收主力，而商管业务却是利润贡献主力：
2023H1商管版块收入23.09亿元，毛利13.51亿元，高于物管版块，
毛利率高达58.5%，同比上升8.2%，带动公司整体毛利率提升。
千亿中海，开发业务占集团总收入96%以上，相对而言，商业资产管理业务，非中海业绩核心贡献者，但在2022年成为中海唯一正增长的板块，体现出超强的抗周期能力。
2023上半年，中海商业业务收入29.5亿元，若剔除减租影响，购物中心收入占比25%，同比去年同期稳中有进。上半年，新入市的3座购物中心推动销售额、客流同比大幅增长59%、53%。华润万象生活中海
8%
16%
2%
24%
25%
66%
57%
2022H12023H1
注：2023H1数据为剔除期内减租影响的实际占比
人民币（亿元）2023H12022H1同比增速
收入67.9352.7828.7%
物业管理版块44.8433.5433.7%
商业管理版块23.0919.2420.1%
毛利22.5316.7234.7%
物业管理版块9.27.0428.0%
商业管理版块13.519.6839.5%
毛利率33.231.71.5%
物业管理版块20.1%21.0%-0.9%
商业管理版块58.5%50.3%8.2%
1.1央国企：放大资源禀赋优势，聚焦核心城市、核心地段，推动业绩韧性增长华润万象生活：截至今年9月底，80%项目位于一二线城市，84%项目在城市级及区域成熟商圈。
中海：截至12月中，95%的购物中心集中在高线、主流城市等低风险核心市场，92%的购物中心位于商圈内。需求端
核心城市拥有庞大且稳固
的消费基本盘，为项目提
供长期稳定的租金收入
供给端
线下经营趋于谨慎，优质品
牌拓店会向头部城市、核心
注：中海2020、2021数据仅统计入市一年以上项目，2023上半年仅统计入市三年以上的成熟期项目0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2020年2021年2022年2023H1华润万象生活、中海在营购物中心出租率高于市场平均水平华润万象生活中海24城平均出租率
华润万象生活布局了13座重奢商场，数量
位列行业第一。奢侈品市场极高的准入门
槛，令重奢商管成为一门高壁垒的生意，
也让华润万象生活形成极高的竞争壁垒。1
华润万象生活利用品牌效益实现轻资产扩
规模。截至今年11月末，华润万象生活自
上市后已拓展38个轻资产商业项目，其中
多为位于核心地段的高质量项目。2
华润万象生活是唯一在重奢、中高端、非标项目均实现规模化布局的企业。且深耕每一产品线领域，打造竞争壁垒。3重奢壁垒，保持领先竞争力轻资产拓展，追求规模品质在线产品线壁垒，全领域深耕重奢商管竞争壁垒
运营能
力要求
高
品牌
稀缺
地段
1.1央国企：华润万象生活利用先发优势打造竞争壁垒华润万象生活作为行业头部规模性企业，利用先发优势打造竞争壁垒。
华润万象生活2023下半年一线城市外拓项目
项目名称
商业体量
（万㎡）
是否毗邻
地铁站
深圳龙岗大运枢纽上盖
项目
25是
深圳前海时代商业5.1是
深圳光明深铁瑞城商业6是
上海海港中心项目商业10是
上海中企·云萃森林商业10是
北京望京华彩商业中心10.7是
万象城万象汇万象天地产品
定位
引领高品质风尚标杆感受活力与热爱的聚集地融合城市精神文化的潮流策源地聚焦
区域
一二线城市核心区或潜力区域
一二线城市区域中心或三线城市的核心地段高能级城市核心地段
1.1央国企：中海发挥后发优势，强调资产增值与品牌影响力中海利用策略性的商业打法，发挥后发优势，在规模之外坐拥资产增值与品牌沉淀。中海购物中心业务的后发优势，来自于极具策略性的商业打法：多以
综合体模式整体开发。作为多元化拓展的企业，综合体模式可以推动
各业态之间持续融合，形成集群优势，是非常高效的开发模式。
押注综合体模式，中海商业可背靠母公司资源禀赋，让购物中心与住
宅或写字楼协同开发，购物中心能够在共享客流的同时反哺综合体项
目，提升项目整体竞争力。
中海在其存量较少、增量集中的后进城市，如上海、广州，瞄准高潜力副中心板块，打造区域标杆样本。
中海选择进驻一线城市副中心，以及郊区/新城。这些区域往往肩负着产业转型、人口导入使命，亟需引入大型商业体。一如上海真如环宇城MAX、广州中国铁建·南沙环宇城，以区域地标之姿，打造商业旗舰，进一步扩大中海在零售领域的品牌影响力。1、开发策略：综合体模式2、投资策略：打造区域标杆0
10,000
20,000
30,000
2023年1月
2023年2月
2023年3月
2023年4月
2023年5月
2023年6月
2023年7月
2023年8月
2023年9月
2023年10月
上海环宇荟环宇荟产品线
中海有四分之一项目地处职住复合型
商圈。
这类项目位于城市商业核心地段，毗
邻高端住宅区、商务区，高消费人群
集中，是天然的流量入口，也是企业
最优质的核心资产。
3、选址策略：
占据职住复合型商圈
居住主导型75%职住复合型25%
中海购物中心所在商圈类型上海环宇荟背靠中海国际中心，客流表现高于产品线平均水平
1.2港资企业：太古加强内地商业市场投资力度
中期财务指标强劲，购物中心零售销售额超疫情前水平
据2023年中期业绩，上半年来自中国内地零售物业的应占租金收入
总额增长13%至25.84亿港元；
上半年资产负债率仅为16.72%；
上半年，中国内地应占零售销售额（不包括汽车零售商的销售）上
升41%。
27%29%34%
72%
168%
0%
120%
140%
160%
180%
广州太古汇
成都太古里
北京三里屯太古里
北京颐堤港
上海兴业太古汇
上海前滩太古里
销售额同比增长率（%）
2023年上半年太古内地购物中心销售额增长率
据2023年中期报告，太古目前正以广州太古汇成功经验为基础，积极在大湾区拓展业务，包括广州荔湾区聚龙湾片区和深圳福田区大型投资项目。
城市项目名称权益占比备注西安西安太古里70%预计2025年底分阶段落成三亚
三亚国际免税
城三期
50%预计2025年起分阶段开业已落实的重点项目太古地产于2022年3月宣布港币一千亿元的投资计划，其中港币五百亿用于中国内地业务拓展，截至8月4日，在中国内地已承诺投资计划金额170亿港元。
1、中期财务指标强劲，
购物中心零售销售额超疫情前水平
1.2港资企业：新鸿基专注一线及主要二线城市核心地段，发挥TOD项目建设优势广州：广州南站ICC以TOD模式发展，项目正分期建设，落成后将成为大湾区集商业、生活和完善交通网络于一身的枢纽之一。2019年投得广州南沙2019NJY-1地块，计划投资60亿建成南沙庆盛综合体。
上海：新鸿基规模最大的城市综合体项目ITC一期OneITC已于2019年底试营业；
南京：高端商场南京国金中心，商场高楼层已经开业，其余部分将于今年底正式营业。
近5年新鸿基内地录得物业租赁总收入每年仍能有不同程度增长，
仅2022-23财年微跌4%，但已在23年初呈现反弹趋势；
截至2023年6月30日，公司平均实际利率仅3.3%，相较内地房企
融资成本更低，资金筹措难度更小；
2019-2021年间，新鸿基内地发展中的商业项目总面积从880万平
方呎（约97.7万㎡）增至1120万平方呎（约124.4万㎡），年增速
超10%。
2018-2023年新鸿基地产内地投资物业租金总收入（亿元人民币）40.6941.66
51.99
54.2852.150
10
20
30
40
50
60
2018-192019-202020-212021-222022-23内地投资物业总租金收入1、内地投资物业租金总收入微跌，
土储量充足，融资成本更低
2、打造差异化竞争优势，聚焦一线
城市超大型TOD商业综合体
1.2港资企业：以轻资产方式加速拓展内地市场，发挥产品创新优势城市布局：加密补充已进入城市，填补高潜力城市空白
其一，在上海、广州、杭州等深耕之城，主打“K11+K11Select”
双线模式；
其二，瞄准无锡、厦门、天津、宁波等青年之城，抢占商业空白。
开发模式：重资产试水新产品线，轻资产加速复制
武汉、天津、宁波三大项目，都是作为集团已有的新世界中心或周
大福大厦等综合体项目的商业部分而存在，为自持开发。
广州K11Select，是此产品线首个合作开发项目，K11占比权益是
65%。而无锡、厦门、上海、杭州四个K11Select，则为更为纯粹
的轻资产服务项目。
新世界K11Select：新产品线布局轻资产
“中环”与“光环”两大商业品牌，双环驱动力向前精奢产品线“中環”系列，落位商业一线及准一线城市中高档生活方式产品线“光环”系列，开启全国化路径10城17环战略布局：官方数据称，截至目前，香港置地已相继在中国香港、澳门、重庆、北京、上海、南京、成都、杭州、苏州、武汉十个城市共计落子17环。
香港置地：“双环”驱动，发挥创新优势北京王府中環重庆光环
1.3民营企业：龙湖布局侧重区域性机会，战略目标转向精细化运营2023年上半年财务表现稳健，商投板块稳步增长。今年上半年，龙湖商业租金收入达到50.1亿元，同比增长8%，新增运营5座商场。与此同时，出租率稳步修复，营业额同比增长44%，日均客流同比增长55%；
而从战略目标来看，并不完全以规模拓展为主导，目前从开业转向精细化运营，因为许多项目正在从开业期转向培育期、成熟期。指标2023H1业绩表现
商场数量78个（含轻资产）
租金收入50.12亿元，同比+8%
整体
出租率
95.4%，同比-0.2%
所有商场
销售额
310亿元，同比+44%
业绩亮点
60座天街的租金收入共计47.90亿元，
12座天街收租突破1亿元。其中，重
庆时代天街（I期+II期+III期+IV期）
租金收入最高，为3.87亿元；北京长
楹天街和重庆北城天街的租金收入亦
突破2亿元，分别为2.77亿元和2.58
亿元。
1.3民营企业：两大核心产品线并行，轻重并举，实现网格化布局截至2023年6月底龙湖商业已进入全国32座城市，累计开
业运营商场达81座，运营总建筑面积为762万平方米，整
体出租率95.4%，合作品牌超6500家，战略合作品牌超
400家。
产品线项目名称是否为轻资产项目天街
长沙芙蓉天街×杭州国芳天街√宁波海曙天街×苏州胥江天街×星悦荟乐山星悦荟√2023上半年龙湖新开项目1、龙湖商业依托“天街”和“星悦荟”两大核
心产品线，在全国范围内“多点开花”
龙湖从2015年开始网格化布局做商业投资，目前在手有
113个重资产商业项目，“过去这些年实现快速布局，这
些商业主要位于北京、杭州、重庆等国内一、二线城市。”
今年上半年，龙湖商业新增运营5座商业项目（2座轻资产、
3座重资产），全国网格化布局进一步巩固。
2、深化一二线核心城市的网格化布局，是龙湖
商业在全国市场得以释放活力的重要引导力
购物中心行业进入2.业务多元化探索阶段
2.1购物中心规模增速明显放缓，进入业务多元化探索阶段体验业态在购物中心的占比大幅攀升，购物
中心业态组合、品牌布局更加多元丰富
疫情影响叠加客群迭代（90后、00后逐渐成长为新的消费主力），新的消费形式出现，策展式、元宇宙等新型商业层出竞争加剧，品牌同质化率高企，
购物中心在场景营造、空间氛
围、服务功能上发力，从单一
的购物中心向复合型生活方式
中心创新潮变
高速增长期：业态多样化发展全面发展期：功能复合化发展创新分化期：新型商业多元化探索增量市场是快鱼吃慢鱼，而存量市场，竞争的本质是实力，市场根基，消费者心智认知、产品线成熟度、创新能力、资产管理能力等，是全方位的要求。
27%28%
32%
26%25%23%
18%
14%
9%
12%7%3%0%5%10%15%20%25%30%35%0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
2010年
201年
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2020年
2021年202年2023年9月底体量存量（万㎡）数量存量（个）存量增速
2.2公募REITs扩容，中国商业地产市场迎来“资管时代”目前全球已有四十余个国家和地区创立了REITs市场，REITs是仅
次于股票和债券的第三大类基础性金融产品，打通了实体资产与
金融市场间的投融资路径。
REITs作为一种资产变现渠道，对于持有一定规模体量但缺少融资
渠道的企业，是个难得的变现机遇，有望盘活企业整体投资能力，
也能更好地激励专业的商业地产管理人。
中国公募REITs发展阶段2
1
商业REITs有助于
提振经济、
化解系统性风险对标成熟市场，
C-REITs急需扩充
底层资产类别
中国公募REITs扩容的必要性
早期尝试阶段：
为抑制风险央行推
迟发行REITs
2005年，越秀投资于香港发行REITs。2008年，国务院提出“发展房地产信托投资基金试点”。
类REITs探索阶段：
2014-2019年类
REITs迅速发展
2014年5月，类REITs“中信启航”于深交所挂牌。2014年9月，央行和银监会提出“积极稳妥开展REITs试点”。
公募REITs试点
阶段
2021年6月，首批9家C-REITs上市。2021年7月，保障房、5A景区纳入试点范围。消费基础设施
REITs“破冰”：
明文落地“REITs
扩容商业不动产”
2023年3月，消费基础设施纳入试点范围。2023年10月，华润青岛万象城、万科印力西溪印象城、金茂长沙览秀城，以及北京物美商业集团旗下超市等商业资产，正式在证监会官网发布了“消费基础设施REITs”申报公告。消费基础设施
REITs正式落地
2023年11-12月，首批4只消费基础设施REITs——华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT、嘉实物美消费REIT，正式获得证监会准予注册的批复。
2.2消费REITs落地，首批4单消费基础设施公募REITs正式获批和首批REITs类似，能够实际参与公募REITs扩容的是优质资产、优质原始权益人和优质管理人。而底层项目则要考虑资产收益的标准化、可靠性，有更好的运营业绩、未来增长预期。
2023年11-12月，首批4单消费基础设施公募REITs陆续获批。目前，不少企业官宣或有市场信息显示正在进行首批消费基础设施REITs的申报工作。除已披露的华润、印力、金茂和物美外，底层资产涉及零售商业的企业还有大悦城、首创钜大、龙湖、百联、天虹等。首批消费基础设施REITs获批名单
华润印力金茂物美公募REITs名称
华夏华润商业资产封闭式基础设施
证券投资基金
中金印力消费基础设施封闭式基
础设施证券投资基金
华夏金茂购物中心封闭式基础设
施证券投资基金
嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金专项计划名称
中信证券-华润商业资产1号资产支
持专项计划
中金-印力消费基础设施资产支持
专项计划
中信证券-金茂购物中心1号资产
支持专项计划
嘉实物美消费基础设施资产支持专项计划原始权益人华润商业资产控股有限公司印力商用置业有限公司上海兴秀茂商业管理有限公司北京物美商业集团股份有限公司基金管理人华夏基金管理有限公司中金基金管理有限公司华夏基金管理有限公司嘉实基金管理有限公司专项计划管理人中信证券股份有限公司中国国际金融股份有限公司中信证券股份有限公司嘉实资本管理有限公司托管人招商银行股份有限公司招商银行股份有限公司//
交易所深圳证券交易所深圳证券交易所上海证券交易所上海证券交易所
2.2原始权益人视角：央国企更受亲睐，“品牌力”、“经验值”缺一不可目前，中国市场尚处公募REITs探索阶段，对于发行主体，仍有一定的门槛。目前已经披露或正在申请的企业们，呈现出一些共性与特征：1、头部央国企为主，背靠公司资源禀赋优势
行业下行叠加信用风险等因素影响下，央国企背景企业在投
资市场中更易获得投资者信任；
随着民企与央国企融资能力的持续分化，央国企信用资质较
好，更易满足原始权益人资质要求，其所发行资产证券化产
品易通过审批。
申报企业均拥有知名产品条线，且核心产品线项目规模行业
排名靠前，在全国都具有很强的品牌影响力；
申报企业手握大量位于商业一二线城市的优质，以及开业5
年以上的成熟商业资产，可满足监管对REITs底层资产质地
及后续扩募储备的需求。
2.2项目资产视角：优质资产是消费基础设施REITs产品的压舱石优质资产的资产价值体现在两个方面，现金流（长期稳定的回报率）与稀缺性（穿越周期的抗风险能力）。结合业内信息来看，目前正在进行公募消费REITs申报的拟入池资产，基本具有以下特征：
1、收益方面，收益率高于行业基准。目前，购物中心实际资产收益率并
不低，私募交易中经常可以达到6%年净租金收益率。
2、从企业内部角度，企业更倾向选择经营表现前30%的腰部以上项目，
这类项目风险、收益相对适中。
3、拟入池资产优先考虑风险更低的优质资产，多为抗周期能力较强的一
二线核心资产，具体表现在：
0
40,000
60,000
80,000
100,000
上海又一城购物中心青岛万象城杭州西溪印象城成都大悦城长沙金茂览秀城拟入池资产客流水平较高全国平均水平统计范围：2023年前三季度，全国3万方以上的购物中心及百货的场日均客流
天虹百联印力首创钜大华润大悦城龙湖企业自持项目以成熟期项目为主3年内培育期项目占比3-5年成长期项目占比5年以上成熟期项目占比0%20%40%60%80%100%
天虹
华润
印力
大悦城
百联
首创钜大
龙湖
企业自持项目位于商业高线城市
的占比情况
指标描述
区位条件
位于商业高线城市（商业一线、准一线及二线城市），
且位于成熟商圈。
开业时长
开业多年，尤其是开业5年以上的成熟期项目，现金流
相对稳定。
运营情况
客流表现佳，高于全国平均水平，场日均客流基本在
五万人以上。
项目体量
体量中上，商业面积在10万㎡以上。从caprate测算
角度，体量越大，风险相对越低。
项目类型
标准的综合型项目，档次及业态组合中规中矩的标准
化项目，经营稳健。
2.3轻资产行业趋势不变，规模持续增长
随着行业竞争趋于激烈、外部融资逐渐收紧，存量时代“轻资产化运作”的商业模式渐成主流，商业轻资产规模自2017年起大幅增长，加速着商业地产领域的碎片化整合。
入局企业持续增加。据赢商大数据不完全统计，截至2019年底，共有17家商业地产企业有成规模的轻资产输出业务（轻资产项目个数≥5，仅统计已开业项目）；而至2023年10月底，这一数字已经上升至33家。
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023E历年轻资产商业项目新开业规模一览表
(不完全统计，2023年包含拟开业项目)（万㎡）
2.3轻资产市场竞争格局尚未明朗，头部规模性企业加速轻资产扩张近年来，布局轻资产模式的企业不断增加：
第二类是行业规模头部的企业，轻资产是他们在规模之上切入的赛道，例如万达商管、华润万象生活等，近两年平均每年拓展/开业轻资产数量轻资产项目数在十个以上；
第三类是非规模型的开发企业，不少企业尝试通过轻资产模式寻找新的利润增长点。
由此可见，轻资产入局者众多，行业竞争是非常激烈的。
内部管理
服务母公司
管理思维
外部生意服务外部业主服务思维
2.4奥莱行业：品类向多元化、年轻化转变，运动品类占比提升品牌集中度及合理的业态组合是奥莱商业项目能否成功的关键因素之一，以往奥莱项目中多以奢侈品品牌的过季商品或断码商品为主。在近年新开奥莱项目中，运动类品牌占比不断提升，同时越来越多的时尚品牌、儿童零售品牌进入主流视线。
2023年7月开业的旭辉Cmall，是绍兴首座城市奥莱，开业3日，安踏、斯凯奇、阿迪达斯、耐克的销售额实现全市零售业态第一。砂之船房托公布，2020年Q3旗下项目业态占比中，主力业态为时尚、运动以及国际品牌，三者以57.9%的经营面积贡献了79.1%的销售收入。近两年，耐克、阿迪达斯入驻新一代奥莱门店，2023年以来力度加大。在广州万国奥莱、深圳杉杉奥特莱斯广场、徐州杉杉奥特莱斯、石家庄北国奥特莱斯等项目，均有阿迪达斯、耐克奥莱新店开业或焕新升级。
33.5%
13.0%
11.5%
11.4%
6.5%
4.7%
4.4%
3.9%1.6%时尚
国际品牌
固定租户
运动
F&B
儿童乐园
Ad-hocoutlet
生活方式
儿童
鞋履
其他综合类
截至2020Q3砂之船业态构成（按经营面积划分）截至2020Q3砂之船业态构成（按收入划分）42.6%
24.2%
12.3%
5.6%
4.2%
3.8%
2.4%1.8%1.1%1.1%
0.9%时尚国际品牌运动儿童鞋履F&B
其他综合型儿童乐园生活方式固定租户
数据说明：截至2023年9月30日全国已开业，商业面积≥1万㎡的奥特莱斯项目
2022年兴中广场焕新打造“中山首个奥特莱斯”，打破中山奥莱商业空白。而今年开始，频频有县城奥莱项目的打造计划传出。2023年6月，由鑫隆基控股商业投资开发的黄山歙县嘉源奥莱广场正式举行奠基仪式，项目总建筑面积预计超4万方。2023年6月28日，山西夏县，山西奥特莱斯乐购公园项目正式签约，总投资额达60亿元，占地面积400亩左右。全国已开业奥特莱斯数量及规模分布
（按城市商业线级划分）
100
150
200
250
300
350
400
450
5
15
25
35
45
商业二线商业三线商业四线商业五线商业一线商业准一线
数量（个）商业建筑面积(万方)
全国拟开业奥特莱斯数量及规模分布（按城市商业线级划分）01020304050607080900
2
4
6
8
12
商业二线商业三线商业四线商业五线商业一线商业准一线数量（个）商业建筑面积(万方)
行业景气回升，消费拐点或至3.
3.1客流是线下商业最敏感指标：2023年客流恢复至2019年客流量是最能反映当下市场情绪和消费需求的风向标之一。纵观客流变化曲线，2020年以来，中国购物中心客流变化共经历了四个阶段。自2023年2月起，购物中心场日均客流始终维持在1.8万人以上，已恢复至2019年水平，目前客流处于波动式上升阶段。剧烈调整期波动中下降震荡修复期波动式上升2020年至今
2019年1月-2023年11月购物中心场日均客流指数变化趋势图
5,000
15,000
25,000
2019年1月
2019年3月
2019年5月
2019年7月
2019年9月
2020年1月
2020年3月
2020年5月
2020年7月
2020年9月
2021年1月
2021年3月
2021年5月
2021年7月
2021年9月
202年1月
202年3月
202年5月
202年7月
202年9月
2023年1月2023年3月2023年5月2023年7月2023年9月2023年1月2019年
统计范围：仅统计全国3万方以上购物中心
3.12023年Q3客流超预期，是近五年表现最好的季度据赢商大数据监测，2023年前三季度购物中心场日均客流1.85万人。其中，三季度突破2.2万人，是近五年客流表现最好的一个季度。自今年二季度起，购物中心客流已恢复至2019年水平，至三季度持续增长，同比2019年涨幅高达20.9%，恢复程度超预期。三季度客流增长主要受节假日客流的带动。节假日客流活跃，意味着出行限制解除后，人们更愿意在节假日选择出行购物，消费者重回线下、出行意愿高涨，随机性消费增加。
注：节假日活跃度为当期节假日客流与工作日客流的比值，比值≥1则表明节假日客流更为活跃。所得比值越大，代表节假日消费更加活跃。
2019Q1
2019Q2
2019Q3
2019Q4
2020Q1
2020Q2
2020Q3
2020Q4
2021Q1
2021Q2
2021Q3
2021Q4
2022Q1
2022Q2
2022Q3
2022Q4
2023Q1
2023Q2
2023Q3
2019-2023Q3购物中心场日均客流
-10.1%
11.3%
20.9%
-15%
-10%
-5%
5%
15%
25,000一季度二季度三季度
2023Q1-Q3场日均客流与2019年同比
情况
2019年2023年同比增速
1.00
1.05
1.10
1.15
1.20
1.25
Q1Q2Q32019-2023Q3客流节假日活跃度2019年2020年2021年2022年2023年注：仅统计全国3万方以上购物中心注：仅统计全国3万方以上购物中心
3.2空置率：2022年以来空置率持续走高，2023年Q2起租赁市场逐步回暖空置率是衡量购物中心商铺供需关系的重要指标，相对滞后于客流量指标。
2020年以来，受疫情影响，空置率大幅攀升，并在2023年一季度到达最高点。今年以来，随着消费信心持续恢复，租赁市场逐步回暖。-13.8%
15.4%
-12.4%
84.8%
12.1%8.9%
0.8%
-6.7%-7.2%
0.5%
7.3%
24.5%
5.7%4.0%
8.7%
-13.9%-10.0%-20%0%20%40%60%80%100%0
202Q1
202Q2
202Q3
202Q4
2023Q32019-2023Q3九城购物中心空置率（%）及环比增速
空置率（%）环比增速
统计范围：北京、上海、深圳、广州、成都、重庆、杭州、天津、武汉9座城市，商业面积5万㎡及以上已开业购物中心；
数据说明：因疫情原因，2022年Q2空置率数据不包含北京、上海，2022年Q4不包含北京、重庆；
注：“出租率”、“空置率”释义：根据实地踩盘的全量门店数据计算得出，出租率=已出租店铺数量/总店铺数量；空置率=1-出租率。
分城市看，今年以来，重点监测城市的空置率持续下降，外部环境的影响逐渐减弱，城市空置率变化回归理性。一线城市表现稳定：随着市场快速回暖，至今年三季度空置率均降至10%以下。
3.2空置率：2023年Q3空置率杭州最低，重庆最高，反映供求关系0
14
16
18
杭州北京深圳上海广州天津武汉成都重庆2023年Q1-Q3九城购物中心空置率（%）变化
2023Q12023Q22023Q3
开关店是品牌租户对市场信心的体现，其数据相比客流量滞后1-2个季度。
2020年以来，重点监测城市购物中心开关店比经历大幅波动，2023年前三季度恢复至较好水平，市场信心持续走高。3.3开关店：2023年线下经营持续回暖，市场信心走高开关店比=开店数量/关店数量;>1代表上行，<1代表下行，=1代表持平
统计范围：2019-2022年统计北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、武汉、杭州、天津9个城市的标杆购物中心，2023年新增南京、西安，共11个城市
数据说明：因疫情原因，未采集2020Q1、Q2数据
1.04
0.88
0.99
0.83
1.21
1.09
1.26
1.12
1.01
0.85
0.76
0.87
0.80
1.31
1.150.000.200.400.600.801.001.201.400
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
2019Q22019Q32019Q42020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q32019Q2-2023Q3重点城市购物中心开关店比
新开店量新关店量开关店比
据赢商大数据监测，2023三季度11个重点城市约200个标杆购物中心，新开店近3800家，新关店超3300家，开关店比1.15，虽环比上季度（1.30）略跌，但整体态势积极。
分业态看：餐饮业态开关店比表现最好，三季度开关店比高达1.68；文体娱品牌开店持续加速，是唯一开关店比环比增长的业态。分档次看：中档、大众化项目表现最好，理性消费趋势下，以亲民定位品牌更得消费者青睐；中高档品牌“稳”字当头，开、关店基本持平；高档品牌开关店比急剧收缩，从上季度1.70跌至本季度0.91。
3.3开关店：2023年三季度开关店比1.15，餐饮品牌持续扩张2023Q311城标杆购物中心五大业态开关店量及开关店比
0.91
1.68
0.81
1.321.29
0.00
0.20
0.40
0.60
1.40
1.60
1.80
2.00
600
800
1200
1400
1600
1800
零售餐饮儿童亲子文体娱生活服务
Q3新关店量Q3新开店量Q3开关店比Q2开关店比
2023Q311城不同档次标杆购物中心开关店比0.91
1.02
1.291.240.000.200.400.600.801.001.201.401.601.802.000
1500
2500
高档中高档中档大众化Q3新关店量Q3新开店量Q3开关店比Q2开关店比开关店比=开店数量/关店数量;>1代表上行，<1代表下行，=1代表持平
统计范围:北京、上海、广州、深圳、重庆、成都、武汉、杭州、天津、南京、西安11个城市的标杆购物中心
3.4当下：更自信、更理性、更务实的消费者
线下商业提供的是消费的场域，连接着商家与消费者。回归到商业的核心，需要把握消费的长期趋势，消费者的购买行为和消费习惯正在发生深刻变化。
消费者已经习惯从信息获取、决策制定到体
在决策制定环节，除了电商平台/购物APP、
商场/实体门店体验、品牌官网等官方渠道，
消费者也会善用短视频平台、社交媒体、点
评测评类APP等强社交属性渠道武装自己，做
出最合适的购买决策。
务的客观信息位居其后。
使用感受
购买商品或服务的原因/情景
价格
购物体验
商品或服务本身的信息
消费者越来越务实和理性，他们建立在自身的真实需求之上，基于
全面的探究和比较做出购买决策，减少冲动消费。
0%10%20%30%40%50%
我买的都是我真实需要的东西
我乐于寻找性价比最高的品牌和产品
负责任的消费，减少对地球和
对人类社会的负面影响
我在购物时会优先考虑家人需求
我想要的东西我希望即刻拥有，相比商品本身我更
重视购买或使用时的体验总
极简生活，如无必要，勿增实体
我很乐意接受明星、主播、社交媒体
的种草。热衷尝试新品牌和新消费方式
我希望我买的东西是与众不同的
存钱使我快乐
颜控买的东西都要美美的
理性、务实成为消费者的主流消费观念
TOP1TOP1-3
策因素
TOP1产品品质/新鲜程度
TOP2综合性价比
TOP3绿色健康
......服装鞋帽消费决策因素TOP1品质（面料/剪裁/
做工等）
TOP2产品款式（颜色/
版型/易搭配程度等）TOP3综合性价比......
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