黑龙江宝宇房地产开发有限责任公司、黑龙江省康亚投资有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷民事二审民事判决书
案由：合资、合作开发房地产合同纠纷
案号：（2021）最高法民终1278号
发布日期：2023-01-06
中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
（2021）最高法民终1278号
上诉人（一审原告）：黑龙江宝宇房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区光华街170号负1-3层2A号。
法定代表人：龚保民，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王洋，北京市京师律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任丽华，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：黑龙江省康亚投资有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区紫园路6号2层206号。
法定代表人：聂洪彦，该公司经理。
委托诉讼代理人：李君，北京市炜衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李佳芯，北京市炜衡律师事务所律师。
上诉人黑龙江宝宇房地产开发有限责任公司（以下简称宝宇公司）因与被上诉人黑龙江省康亚投资有限公司（以下简称康亚公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服黑龙江省高级人民法院（以下简称一审法院）（2020）黑民初85号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2021年11月30日立案后，依法组成合议庭,于2022年1月12日公开开庭进行了审理。宝宇公司的法定代表人龚保民及委托诉讼代理人王洋、任丽华，康亚公司的法定代表人聂洪彦及委托诉讼代理人李君、李佳芯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
（五）一审判决关于土地增值税按照《未尽事宜》约定进行预提，营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税合计数额为228036353.65元,待实际缴纳后，双方对差额部分再予结算的认定错误。2020年10月21日庭前会议中，宝宇公司与康亚公司同意土地增值税按照税务机关“5/6/7”规定计算。在宝宇公司与康亚公司对此达成一致意见的情况下，应视作康亚公司变更了此部分的诉讼请求，一审判决预留计算的土地增值税标准有误，计算的税收金额也不符合双方合意。
（六）一审判决对二次变电所项目、城市中心广场预留费用的金额认定错误。1.变电所项目、城市中心广场项目均是二期项目应当承担的成本，应当按照结算原则计算。宝宇公司摘得三马地区北、中部片区九宗地块的挂牌条件中明确规定，在02-05地块内建设二次变电所和城市中心广场所需的拆迁和建设费用由中标单位承担。本案重审时，宝宇公司已将当时的挂牌条件和后期道外区政府申请规划部门调整的规划方案提交一审法院。应按照结算原则，根据二期应该分摊的比例予以提存预留，不应将此建设成本纳入分配的范畴。2.城市中心广场项目、变电所项目，应当按照评估结果提存预留。二期项目中期结算时，宝宇公司与康亚公司在《未尽事宜》中对城市中心广场做过提存预留，因当时城市中心广场的征收费用还没有经过道外区政府指定的评估单位进行评估，是双方预估暂定的额度。现在已经有了评估结果，能够准确的确定此部分应征收的费用，因此在本案审理中，应该按照政府指定的评估单位评估出来的额度予以提存预留。
（七）一审判决对宝宇公司与黑龙江省哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公室（以下简称房屋征收办公室）签订的《道外三马地区棚改项目（02-04）抵款国有地上房屋征收与补偿工作包保协议书》（以下简称《包保协议》）项下应计提征收工作专项经费的数额认定错误。《包保协议》约定应当计提的征收工作专项经费12411014元系行政规费，是宝宇公司必须履行的法定义务，剩余征收工作专项经费8411014元及应缴纳契税422050.70元均应当计入二期项目成本，在二期项目利润中予以扣减。
2012年3月1日，黑龙江省哈尔滨市三马地区开发改造建设工作推进办公室与宝宇公司、哈尔滨铁路局哈尔滨工务段签订拆迁补偿协议，约定宝宇公司取得三马地区北部、中部片区的建设用地使用权，哈尔滨铁路局哈尔滨工务段委托评估三马地区涉及铁路专用线路资产合计为1973.37万元，其中北部片区582.22万元、中部片区502.88万元、南边片区888.27万元。涉及哈尔滨工务段的拆除道岔及恢复线路工、料费合计91.8万元一并在此协议中支付。
2012年6月28日，宝宇公司与意境（上海）建筑设计有限公司签订《建设工程设计咨询合同》，对总面积约为80公顷的宝宇天邑开发项目做总体规划设计，服务总价费用为450万元。2010年8月3日，宝宇公司与CIDL、北京太初建元建筑设计咨询有限公司签订《哈尔滨三马项目规划、建筑设计合同》，约定设计范围为三马项目（北区、中区、南区）红线范围内的规划设计方案、三马项目北区建筑专业扩大初步设计。设计费取费标准为用地总体规划金额约为234万元，北区建筑单体方案1256万元。康亚公司认可在《预分配方案》确定时发生总体规划设计费用360万元。2010年8月4日，宝宇公司与CIDL、北京阳光艺景园林绿化有限公司签订《哈尔滨三马项目景观设计合同》，约定设计范围为三马项目（北区、中区、南区）红线范围内的景观规划设计；三马项目一期（北区）项目的景观概念方案设计、景观方案深化审计等。设计费取费标准为景观规划设计每平方米6元，暂时按53万平方米计算，金额约为318万元；景观设计每平方米27元，暂时按14.5万平方米计算，金额约为391.5万元。
2014年4月3日，韩鹏飞、刘子豪与宝宇公司签订2份《借款合同》，约定二人各出借宝宇公司2亿元。康亚公司与宝宇公司均认可该款系康亚公司出借给宝宇公司。同日，宝宇公司召开董事会(扩大会议)并形成决议，决定设立二分公司作为二期项目公司，独立核算，自负盈亏。
2015年11月19日，黑龙江省哈尔滨市道外区房屋征收办公室（以下简称房屋征收办公室）与工百兴达公司签订房屋征收补偿协议，约定工百兴达公司房屋位于黑龙江省哈尔滨市道外区××路××号，建筑面积16726.86平方米，工百兴达公司自愿选择货币补偿方式进行补偿，应得补偿款合计169720186.05元，房屋产权证号哈房权证外一字第0×**、0××2、0××8、0××1、0××7、0××4号。
同日，房屋征收办公室与工百兴达公司签订房屋征收补偿协议，约定工百兴达公司房屋位于黑龙江省哈尔滨市道外区××路××号××栋××层，产权证号哈房权证外一字第0×**号，建筑面积17531.56平方米，工百兴达公司自愿选择货币方式补偿，补偿款合计132901224.80元。2014年7月11日黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院作出（2013）尖法执字第205-9号执行裁定书，裁定该房屋所有权及相应的其他权利归买受人北环商城所有。
2015年11月20日，房屋征收办公室与丰泽源公司签订房屋征收补偿协议，约定丰泽源公司房屋位于黑龙江省哈尔滨市道外区××路××号，建筑面积15326.94平方米，丰泽源公司自愿选择货币方式补偿，应得补偿款合计116114802.26元。
2016年6月1日，黑龙江省哈尔滨市教育局、黑龙江省哈尔滨市道外区人民政府、黑龙江省哈尔滨市南岗区人民政府签订哈尔滨市宝宇继红小学和宝宇六十九中学校舍延期移交协议书，约定拟将三马地区综合开发配套学校由宝宇公司按照民办体制运营，道外区政府通过购买服务的方式，保证学区内居民子女享受公办学校待遇。……2.学校用地为规划教育用地，校舍建成后产权归市教育局所有。在宝宇公司举办这两所学校期间，校舍产权可延期移交给市教育局，暂时落在宝宇公司举办的民办学校名下。……4.在宝宇公司不继续办学或因学校办学达不到规定办学标准，市教育局代表市政府收回校舍（不含宝宇公司购置的教学设备）时，宝宇公司应负责将学校土地使用权和校舍产权更名过户到市教育局名下。在校舍更名过户前，道外区政府将宝宇公司垫付的该教育用地的征地拆迁费如数（不含利息）返还给宝宇公司。
2016年9月5日，宝宇公司与康亚公司签订《预分配方案》，内容为：宝宇天邑澜山项目在宝宇公司与康亚公司的共同领导下，在管理班子的精心管理和组织下，项目建设已基本完工，为保障投资方的利益，缓解其资金压力，董事会依据宝宇天邑澜山项目合作协议书（合同编号×××72）研究，经双方协商，决定对康亚公司分配利润2.6亿元，此利润为税后利润。双方最终利润分配以最终财务决算为准，多退少补。同日，宝宇公司形成股东会决议。经全体股表决一致通过：一、公司董事会提交的宝宇天邑澜山项目利润2016年预分方案。二、宝宇天邑澜山项目有关纳税事项：宝宇公司负责对宝宇公司与康亚公司预分配的利润缴纳企业所得税，保证双方所分得的利润为税后利润，为康亚公司出具分得利润应缴纳企业所得税的完税证明（2018年5月30日前），即将完税证明及缴纳税款凭证的复印件交付康亚公司归档保存。
2017年3月15日，财政部、国家发展改革委下发关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知，规定从2017年4月1日起，取消住房城乡建设部门收取的房屋转让手续费。
2017年5月23日，三马地区开发改造建设推进办公室向国土资源局报送《关于道外区三马地区棚改项目北、中部片区回迁房安置地块调整事宜的函》，函中记载，“中部片区三宗（02-04、02-07、05-19）回迁居民统一安置在02-04地块内，建筑面积16190平方米。”“其中中部片区02-04地块，02-06地块内居民要求现房安置，目前上述三宗地块居民均已回迁安置在北部片区01-01地块内，北部片区01-01地块回迁安置162户，回迁安置住宅建筑面积12988.74平方米，02-04地块及02-06地块回迁3户，回迁安置住宅建筑面积331.06平方米”。后附调整前与调整后回迁安置明细表，表中记载01-01地块共165户回迁安置户，已改造安置（含02-04及02-06），02-07-01地块回迁安置户268户，安置住宅建筑面积16255.94平方米。
2017年8月20日，宝宇公司与房屋征收办公室签订《包保协议》，约定对02-04地块国有土地上房屋依法实施征收。房屋征收与补偿资金为527400962.69元。宝宇公司自2015年7月1日起开始实施征收区域内全部建筑物、构筑物和附着物的征收工作。在本协议生效3日内，宝宇公司将国有土地上房屋征收与补偿等费用527400962.69元拨付到指定账户后启动征收工作。为保障征收补偿工作顺利进行，根据该地段被征收房屋补偿、补助预估总额，房屋征收办公室应计提征收工作专项经费约12411014元。根据工作进展情况分三次支付：协议签订后7日内，支付20%，待征收工作完成80%后支付30%，待征收工作净地后按照实际补偿结算，多退少补。双方认可已支付100万元。宝宇公司又于2020年5月15日向道外区房屋征收服务中心汇款300万元，结算票据中载明“道外三马地区棚改02-04地块宝宇天邑澜山项目征收工作专项经费”。
2017年11月16日，宝宇公司与黑龙江汇通建设发展有限公司签订天邑澜山6号、7号、8号楼临街道路、北马路临时变电基座拆除及混凝土地面施工协议，约定对协议中工程进行施工。2017年12月14日，双方进行工程结算，确定工程造价403310.99元，2018年1月17日已分四笔支付。
又查明：康亚公司在与宝宇公司合作开发天邑澜山项目期间，陆续收回全部投资本金并获得利润2.499亿元。根据双方协议，将二期利润2.05亿元支付给宝宇公司，宝宇公司将该款作为补偿款支付给哈尔滨三马贸易有限公司。根据《预分配方案》《未尽事宜》，部分成本均为暂定及预提，目前《未尽事宜》部分成本已确定或发生变化，应在分配利润时给予调整。
宝宇公司二期项目截至2017年12月31日，共获得销售收入3057630869.86元（含回迁房销售收入141059785.81元）。康亚公司对于宝宇公司提出的二期项目利润统计表提出18项异议。经过双方举证、质证，康亚公司对于宝宇公司举示的室外电气工程费用、行政管理费、物业管理完善费（维修基金）、工程管理费予以认可。双方现无异议成本部分1952983383.48元。
二期项目施工过程中及本案诉讼期间，宝宇公司陆续对外支付工程款，康亚公司在双方发生争议前后未参与或不认可部分款项的支付。宝宇公司举示道路施工合同、补充协议、工程结算书、结算审批单、记账凭证及发票，可证实三通一平费用实际增加3978.05元；2016年1月16日与哈尔滨市鑫锚防火门制造有限公司签订补充协议，对2015年10月24日合同部分条款进行变更，并附结算书、记账凭证等。
2020年2月27日，黑龙江省哈尔滨市人民政府向黑龙江省哈尔滨市自然资源和规划局作出《关于部分镇总体规划和部分地块控制性详细规划及调整项目的批复》，包含案涉三马片区地块控制性详细规划。2020年5月6日，黑龙江省哈尔滨市自然资源和规划局道外分局向土地利用处作出《关于三马地区局部地块控制性详细规划调整的联络单》，该文中记载：“原规划局曾于2010年核发了三马地区《规划条件》及附图，并于2017年4月1日将局部地块由于地铁三、四号线实施进行的控制性详细规划调整的事宜函告贵处。近期，由于地铁3号线二期北马路站的建设和调整，详细规划处对三马地区部分地块控制性详细规划再次进行了调整，已将规划调整事宜上报规委会并取得了规委会的批准及市政府批复……”。后附控详图。在康亚公司与宝宇公司统计地块面积表中，一期、二期、三期面积与2017年4月规划一致，四期地块面积变化为430474平方米（232291平方米＋198183平方米），双方计算一致，但康亚公司又将01-03-02、05-16、05-17、05-18、05-19、02-05-01、02-05-02、02-07-02块面积计算在内，二公司统计总建筑面积相差95516平方米（1888197平方米－1792681平方米）。
另查明，康亚公司与宝宇公司在本案诉讼过程中，共同确认未分配资产包含3号楼1套住宅（50.79平方米）和库房25个（256.18平方米，负一层5个、负二层20个）。负一层为020306号、050402号、050403号、060302号、070202号，负二层为020304号、020306号、020307号、030212号、030213号、030214号、050101号、050103号、050104号、050201号、050202号、050203号、050301号、050302号、060304号、060306号、060308号、060404号、060405号、070205号。
一审法院认为，宝宇公司作为本案原告，其起诉请求基于借款合同与合作开发两种不同的民事法律关系，相应提出了两种不同的诉讼主张。康亚公司主张宝宇公司的诉讼请求不明确，应选择保留一个诉讼请求或裁定驳回起诉。宝宇公司的两个诉讼请求分别依赖两个不可同时成立的法律关系，两个诉讼请求确为互相排斥，但在康亚公司提出抗辩后，宝宇公司仍坚持两种诉讼请求。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“有具体的诉讼请求”的规定，宝宇公司的两项诉请，如单独审查系属独立的明确诉请，一审法院考虑到当事人诉讼便利与经济的原则，亦为统一双方争议的裁判规则，宝宇公司的起诉不宜驳回，一审法院予以审理。本案应重点解决以下焦点问题：
四、案涉二期项目成本的确定。成本包括开发成本与期间实际发生费用两部分。宝宇公司计算成本为2000612568.37元，康亚公司对部分费用不认可,其认可数额为1830834747.94元。一审法院经审查认定案涉二期项目成本为1911860338.89元，理由与认定如下：
1.二期项目分摊比例的确定。《预分配方案》中约定，预计案涉项目总建筑面积为197.4万平方米，暂定二期分摊比例为21.18%。原一审判决确认二期占总建筑规模比例为19.35%。因2020年5月6日，案涉地块规划调整，四期01-02-01、01-03-01地块面积变更为430474平方米，宝宇公司计算总建筑面积为1792781平方米，相应变更二期项目占总体建筑规模比例为19.89%，二期占一、二期建筑规模比例仍为32.36%，二期占二、三期建筑规划比例仍为57.79%。康亚公司认可四期地块面积的变化，但将腾迁改造等地块面积计入总面积，与双方原约定意思表示、原一审质证意见不符，此更改依据不足，一审法院对康亚公司计算的分摊比例不予确认。故二期项目分摊比例应按占总体建筑规模比例19.89%，占一、二期建筑规模比例32.36%，占二、三期建筑规划比例57.79%计算。
2.开发成本：
（1）双方对取得土地使用权支付68562632.25元无异议。
（2）土地征收及拆迁补偿费中，康亚公司对拆迁费用454590841.58元、二期回迁户在一期安置的安置费、铁路环线补偿费用计入成本无异议，但后两项计算方法与宝宇公司不同，对宝宇公司计入北环商城拆迁补偿款、《包保协议》不认可。宝宇公司对回迁户安置费用以回迁面积乘以一期销售价格计算合理，依据充分，康亚公司的计算方式明显与房屋价值不符。因前文已述二期占二、三期建筑规划比例为57.79%，铁路环线补偿费应按此计算，康亚公司计算方法依据不足。北环商城的房屋征收补偿协议约定了拆迁费用，宝宇公司应按约定履行，数额具体明确，北环商城拆迁款应计入二期项目成本。宝宇公司与道外区房屋征收服务中心签订《包保协议》，所涉拆迁补偿费用12411014元，该协议载明“待征收工作净地的按照实际补偿金额结算剩余工作经费，多退少补”，康亚公司对已支付的100万元无异议，而宝宇公司举示又支付的300万元，已明确系02-04地块征收工作专项经费，一审法院对实际发生的400万元予以确认，待宝宇公司与道外区房屋征收服务中心结清工作经费后，双方可按实际发生数额再予结算。故一审法院确认上述费用为495834483.18元，契税5%相应调整为24791724.16元，合计520626207.34元。
（4）建筑安装工程费。环氧地坪工程费773107.55元，因该工程合同签订在本案诉讼后，且未能证实属工程建设必须支出的建设项目，康亚公司无需承担。门窗工程747448.51元,合同与补充协议签订在双方合作期间，发票与记账凭证证实该款已付，应予确认。仿铜门及铜艺栏杆安装费用208578元与电梯维修费用63695元，相应合同签订在本案诉讼后，且未能证实属工程建设必须支出的建设项目，康亚公司无需承担。一审法院确认建筑安装工程费用为942065170.37元。
（7）开发间接费中，双方在原一审期间对行政管理、营销设施、物业管理完善、工程管理所涉费用达成一致，现宝宇公司主张解约后发生费用与清洗费，依据不足，康亚公司主张再予减少，与其原自认不符，一审法院均不予支持，该项费用为42887653.24元。
（8）期间费用中，双方对管理费4152375.07元、财务费用扣减730708.63元无争议，宝宇公司举示2018年之后新发生费用120567.06元，包括二分公司员工的工会经费、税费、资产等记账凭证、付款凭证，应予确认，康亚公司主张此时二分公司无员工、销售资产产生的费用不应承担，依据不足，一审法院不予支持。销售费用，宝宇公司按2%计算销售费用为64089231.92元，双方认可口头约定了2%的销售费用，宝宇公司认为应直接提取2%，康亚公司认为应以2%为上限，并按实际发生结算，宝宇公司举示的证据显示双方在项目开发过程中销售费用曾经按照2%进行预提，但对于该口头约定的具体计算方式均未举示证据证明。现二期房屋销售工作已基本完成，按销售收入的2%计算费用为61182325.18元，待分配的房屋由双方各自进行销售、费用各自承担，康亚公司按宝宇公司账面记载统计实际发生费用为44916550.47元，该计算方法依据不足，亦与原预提方式不符，宝宇公司在提取2%的基础上又再增加实际发生的包烧费、报销等费用，与其所称的口头约定不符，故一审法院按销售金额的2%计取费用61182325.18元。一审法院确认期间费用为64724558.68元。
综合以上分析，案涉二期项目开发成本数额为1911860338.89元。
五、税金的计算，双方均以销售总收入作为计算税金的基础数据，除“土地增值税”一项数额不同外，其他税费双方计算数额一致，康亚公司主张按《未尽事宜》约定的比例作为扣减依据，其计算土地增值税数额为118541197.91元，宝宇公司主张按照预征税率预征，并依据自行委托第三方出具的《宝宇公司土地增值税鉴证报告》，计算土地增值税数额为296280093.19元。因宝宇公司亦说明土地增值税需查账征收，现未实际缴纳，故现阶段双方应依据《未尽事宜》的约定进行预提，营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税合计数额为228036353.65元。待实际缴纳后，双方可对差额部分再予结算。
六、《未尽事宜》中约定应给付康亚公司的廉租房代建费用、会所建设成本。《未尽事宜》第二条约定，天邑澜山项目代一期还建14904平方米廉租房，补偿康亚公司3000万元，其中部分返还资金以红酒冲抵1012.29万元，剩余资金以现金形式返还。康亚公司主张返还代建费用19877100元，符合双方约定，一审法院予以支持。《未尽事宜》第四条约定，天邑澜山会所由宝宇物业公司留用。会所全部建设完成后，由二分公司对会所的建设、装修成本和运营设施设备支出等进行核算，并由宝宇公司进行确认。宝宇公司按照确认金额的49%，以现金的形式返还二期项目股东——康亚公司。康亚公司主张增加的专业项目分摊费不属于双方约定的核算范围，会所建设成本应按约定比例进行分担，49%返还康亚公司。宝宇公司认可原一审判决认定的会所建设成本造价26665323.14元，不认可现康亚公司计算建设成本26933909.05元，康亚公司对增加部分未举示证据证实，故应返还13066008.34元。
七、康亚公司已收回款项的确认。康亚公司主张以现金、房屋与车抵账、三马轻纺城部分共收回资金334556504.32元，宝宇公司无异议，一审法院予以确认。
综合以上计算原则与确定数额，对于宝宇公司主张返还的二期项目可分配利润，一审法院计算如下：二期项目目前利润为645511724.03元（3000578991.24元－1911860338.89元－228036353.65元）×75%，双方按49%、51%的比例分配，康亚公司应分得利润316300744.77元，约定给付的32943108.34元（19877100元＋13066008.34元）。即康亚公司合资、合作开发房地产利润与收益共计349243853.11元，扣除康亚公司已分得的334556504.32元，宝宇公司应给付康亚公司14687348.79元。故宝宇公司主张康亚公司返还多收取的利润款依据不足，应予驳回。
综上，宝宇公司的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，一审判决：驳回宝宇公司的诉讼请求。一审案件受理费2656808元，由宝宇公司负担。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
康亚公司提交一组新证据，为证据1.2021年8月23日抖音视频，证据2.2022年1月4日变电所迁移照片。该组证据证明宝宇天邑公司为开发宝宇·天邑珑湾项目，拆除旧变电所，建立新的1号楼，并在1号楼旁建立新变电所。案涉变电所为迁移而非增容，系因宝宇天邑公司为了将位置更优的地块用于开发以增加其利润而作出的商业安排，与二期项目无关，变电所费用不应预提计入二期项目成本。宝宇天邑公司迁移变电设施，获得该变电设施所在优质地块的土地开发机会，该优质地块土地进行开发所得收益为宝宇天邑公司独自享有，康亚公司对此也未参与任何收益的分配，因此康亚公司无义务承担该变电设施迁移费用。
宝宇公司质证认为：对该组证据的证明目的不予认可。变电站原来的位置是在城市中心广场，后调整到现在的位置，变电站的位置调整系因政府规划调整而非康亚公司主张的宝宇公司的商业行为。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据当事人的上诉意见及答辩意见，本案二审的焦点问题是：如何确定二期项目可分配利润数额。
（一）关于宝宇公司与康亚公司之间的法律关系
（二）关于二期项目利润分配的认定
二期项目未最终完成，亦未作出最终结算结论，但双方已在本院（2019）最高法民终167号案件中达成解除合作开发三、四期项目合同的合意，不再继续合作。双方应按照各投资协议及《预分配方案》《未尽事宜》约定的利润分配比例及结算方案，对于已经实际发生的款项据实进行阶段性结算。一审判决确定的结算原则为：对于已经实际发生的款项据实计算；对于双方已约定预留的款项按照约定处理；对于约定预留款项与实际发生的款项相冲突的部分，以实际发生为准；对于未约定预留，又未实际发生，而宝宇公司主张应预留以及应超额预留的款项，除有证据证实应该发生的具体数额外，均应待实际发生后另行主张权利。该结算原则符合双方在《预分配方案》《未尽事宜》等协议中的约定，本院予以支持，并在此基础之上对于二审期间双方争议的各项内容逐一进行分析认定。
1.在计算二期项目总收入时是否应将二期回迁房销售收入计入整体收入中。宝宇公司主张在回迁房成本不计入二期项目成本的情况下，二期项目回迁房销售收入亦不应计入整体收入。双方在《预分配方案》及《未尽事宜》中约定，二期项目应建未建的约16910平方米回迁房，待三、四期还建时核算建设成本，合作双方应按各自持股比例向三、四期补代建费用。而双方在实际履行过程中，协商一致将原二期项目中用于回迁安置的房屋变更为对外销售。根据原审查明的事实，原规划的回迁房均已变更手续全部纳入二期项目商品房对外销售。《未尽事宜》第八条约定，截至2016年8月31日，二期项目实现销售收入30亿元，该计算方法包含了回迁房收入，这也与重审一审过程中，双方一致认定销售收入为3000578991.24元的数额基本一致。故一审法院将二期回迁房销售收入计入二期项目销售收入符合双方约定，并无不当。对于康亚公司是否应当按比例向宝宇公司支付回迁房的代建费用，双方可另诉解决。
一审判决对于二期项目开发成本的认定并无不当，本院予以确认。据此，二期项目开发成本数额为1911860338.89元。
3.关于一审判决认定的土地增值税预留比例是否正确。在《未尽事宜》中，双方均同意将土地增值税进行预留，并按比例计算了土地增值税的预留数额。因双方未就调高土地增值税预留比例及费用的预留、共管等达成一致意见，无法落实提高预留比例的方案。且一审中，宝宇公司亦说明土地增值税需查账征收，现未实际缴纳，在宝宇公司未实际缴纳二期项目土地增值税之前，二期项目的土地增值税仍应以双方签订《未尽事宜》约定的数额为准。一审法院将土地增值税按照《未尽事宜》约定进行预提，待实际缴纳后，双方可依据实际发生金额予以确定及结算的认定，并无不当。
综上，一审判决关于康亚公司合资、合作开发房地产利润与收益共计349243853.11元，扣除一审中双方均无异议的康亚公司已分得的334556504.32元，宝宇公司应向康亚公司返还二期项目可分配利润14687348.79元的认定并无不当，本院予以支持。宝宇公司关于康亚公司返还多收取的利润款及资金占用费的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，宝宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2656808元，由黑龙江宝宇房地产开发有限责任公司负担。