1、个人简历赵明，本科学历，高级讲师，国家注册房地产估价师、国家注册房地产经纪人、国家首批注册物业管理师、济南市物业管理评标委员会专家、济南市物业管理协会法律专业委员会副主任委员、国家注册物业管理师考前辅导教师。著作：1、房地产概论（主编）中国劳动出版社2001年；2、物业管理概论（副主编）北京大学出版社2009年；3、物业管理实务（副主编）北京大学出版社2009年；第一部分我国物业管理的发展历程及存在的主要问题一、物业管理的含义及服务内容（一）物业管理的含义物业管理条例明确规定：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业
3、发展历程物业管理产生于19世纪60年代的英国，20世纪60年代传入香港，20世纪80年代初传入深圳。物业管理在我国的发展经历了三个阶段：第一阶段，物业管理的萌芽阶段（1981年-1993年）1981年3月10日，成立了我国内地第一家物业公司-深圳市物业管理公司。这对我国当时普遍推行的房地产管理体制形成了很大的冲击，物业管理逐步从南到北推进。物业管理产生的原因：一是商品住宅的出现，即市场推动；二是业主的需求。这一阶段的特点：企业数量少，发展缓慢。第二阶段：物业管理高速发展阶段（1994年--2002年）物业管理高速发展的原因：一是住房制度改革，不少房管所转制为物业公司
4、；二是机关、企事业单位后勤管理体制改革，原先的后勤集团转制为物业公司。第三阶段，物业管理规范发展阶段（2003年至今）规范发展的标志：1、2003年6月，国务院颁布物业管理条例（2007年修改）;2、2007年3月，十届全国人民代表大会第五次会议通过中华人民共和国物权法。特点：国家通过层次更高、操作性更强的立法，推动物业管理行业的规范发展。三、物业管理行业存在的主要问题1、有关制度尚未落实；2、部分物业服务企业法律意识、合同意识、责任意识不强；3、物业管理的责任边界不清；4、部分物业服务企业服务理念不强；5、物业服务队伍参差不齐；6、行业自律机制不健全，
6、委员会制定，包括宪法、基本法律和其他法律；2、法规。法规包括行政法规和地方法规。行政法规由国务院颁布实施；地方法规由省、自治区、直辖市及其较大城市的人民代表大会及其常务委员制定和颁布；3、规章。规章包括部门规章和地方规章。部门规章由国务院各部委制定和颁布实施；地方规章由省、自治区、直辖市及较大城市的人民政府制定和颁布实施。（二）法律法规的效力法律效力最高；行政法规的效力高于地方法规、规章；地方法规的效力高于本级和下级地方规章；省、自治区、直辖市人民政府的规章效力高于本行政区内较大城市人民政府制定的政府规章；部门规章之间，部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，不存
7、在上位法和下位法的关系。二、中华人民共和国物权法-建筑物区分所有权2007年3月16日，十届全国人大五次会议正式通过了中华人民共和国物权法,该法已于2007年10月1日起正式实施。物权法作为规范我国财产法律关系的基本法律，是物业管理条例颁布以来，又一部对物业管理行业产生深远影响的法律。(一)建筑物区分所有权的概念1、建筑物区分所有权的产生条件多个业主共同拥有一栋建筑物。2、建筑物区分所有权的构成：（1）业主对专有部分的所有权；（2）业主对建筑区划内的共有部分的共有权；（3）业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。(二)专有部分的所有权1、专有权的界定：专
11、于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”需要注意的是，绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。物业管理用房归业主所有，3、建筑区划内车位、车库的所有权归属物权法第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：（1）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。（2）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。（3）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。案例
12、：某小区业主李某、张某、王某同住某小区某栋临街楼的三层，彼此相邻，该楼的一二层被建设银行某分理处购买。2007年11月6日，分理处与上述3人签订合同，约定分理处利用3人的外墙面悬挂建设银行的招牌，每年支付租金5万元。2007年12月，建设银行悬挂招牌，并于2008年1月1日支付其5万元。小区业主委员会知道此事后，要求3人将租金全部上交业主委员会。双方各执一词，不能达成一致，业主委员会将3人告上法庭。（四）共有部分的共同管理权1、关于业主共同决定事项的范围物权法第七十六条第一款规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修
13、改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会和更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。例如，如何对物业公司的工作予以监督，如何与居民委员会协作等。2、关于业主共同决定事项的表决规则物权法第七十六条第一款规定：（1）决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。（2）决定有关制定和修改业主大会议事规则；制定
14、和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。3、业主大会和业主委员会的决定效力物权法第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；但需具备三个条件：必须是依法设立的业主大会、业主委员会作出的；必须是业主大会、业主委员会依据法定程序作出的；必须是符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定。上述三点必须同时具备，否则业主大会、业主委员会的决定对业
15、主没有约束力。4、业主大会和业主委员会的处置权物权法第八十三条第二款作了规定，“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”三、山东省物业管理条例山东省物业管理条例于2009年元月8日经山东省第十一届人民代表大会常务委员会第八次会议通过，2009年5月1日起实施。条例共10章101条。（一）明确了物业主管部门和地方人民政府在物业管理中的职责1、物业主管部门的职责(第五条)（1）备案管理。如物
16、业管理区域的划分登记、前期物业管理招标、物业服务合同（含前期物业服务合同）、临时管理规约、业主委员会备案；（2）物业服务企业的监督管理。如资质管理、人员资格管理、物业服务质量考核、会同有关部门进行投诉处理（3）维修资金和质量保修金的监管；（4）行业协会的监管；（5）会同物价部门制定住宅物业的基准价和浮动幅度。2、办事处、乡（镇）人民政府在物业管理中的职责（第六条）(1)办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷（3项职责）。(2)居民委员会负责指导、监督业主大会、业
17、主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作（2项职责）。（二）物业服务用房的配置标准及权属（第十二条）1、建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；2、具备水、电、采光、通风等正常使用功能。3、业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。4、物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。（三）明确了小区配套设施的投资渠道和权属1、归政府所有的权属住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米；住宅小区内的社区居民
22、与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；8、按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设；9、按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；10、住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施；建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管，并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。（五）首次业主大会召开的条件1、召开的条件（二十八条）符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（1）业主已入住面
23、积的比例达到百分之五十以上；（2）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；（3）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。2、首次业主大会召开的程序（1）建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处（乡镇政府）；（2）符合召开条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在30日内组建业主大会筹备组；筹备组由7人以上单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。（3）筹备组应当自成立之日起10日内，将其成员名单
24、和工作职责在物业管理区域内书面公告。（4）筹备组做好会议准备（三十条）（5）筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。（六）业主投票权数的规定1、按照业主户数计算的，一户计算为一票；建设单位未售出的专有部分，计算为一票；2、按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算。业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。（七）业主出租及改变房屋用途的规定业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业。业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约，将住宅、车库或者其他附属设
26、建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。2、物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。3、占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。4、业主需要在物业管理区域内停放汽车的，应当事先与物业
27、服务企业商定停车位置，不得擅自占用道路或者其他场地。业主对汽车有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。（十）物业服务合同的备案与解除1、物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内，向物业主管部门备案。2、解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当提前六十日通知。3、物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当履行下列交接义务：（1）移交保管的物业档案、物业服务档案；（2）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；（3）移交物业服务用房；（4）清算预收、代收的有关费用。物业服务企业未
28、依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。（十一）物业服务费的承担责任已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。物业交付后长期空置的，其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。（十二）新建房屋质量保修金制度1、新建物业实行质量保修金制度。建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价百分之三至百分之五的比例，一次性向物业主管部门设立的账户交存物业质量保修金。建设单位购买了工程质量责任保险的，所承保物业可不交存物业质量保修金。通过
29、住宅性能认定的物业，建设单位交存物业质量保修金的比例可以适当降低。2、建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业主管部门核实后，维修费用在物业质量保修金中列支。3、物业分部工程质量保修期限届满后，建设单位履行了法定保修责任的，物业主管部门应当与分部工程相对应的物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。（十三）物业管理与社区管理1、物业管理、城管执法、公安、城乡规划、环境保护等部门应当建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域公布联系人姓名和联系方式，对违法行为及时作出处理。2、实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议
30、由街道办事处、乡（镇）人民政府负责召集，由居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。3、联席会议主要协调下列事项：（1）业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；（2）物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；（3）物业管理区域内发生的突发事件；（4）物业管理与社区管理的衔接和配合；（5）需要协调的其他物业管理事项。四、山东省住宅专项维修资金管理办法1、维修资金的用途及共用部位。共有设施设备的界定（1）住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金
37、.40.6元；三级：0.250.35元；四级：0.150.25元。电梯费另收。2004年12月28日，我市出台第三个物业收费管理办法。多层住宅：一级0.71.00元；二级0.50.7元；三级0.3-0.5元。高层住宅：一级1.2-1.8；二级0.8-1.2；三级0.6-0.8元，可浮动10%。电梯及二次供水加压电费另收。近8年来，由于国家相继出台了一系列物业管理法律法规和物价及人员费用的不断上涨，急需修改以往颁布的物业服务收费管理办法。2011年11月16日，山东省物价局、住建厅联合颁布了山东省住宅物业服务收费管理办法。2012年7月25日，济南市物价局、市住房保障局联
38、合颁布了济南市住宅物业服务收费管理实施办法、关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知、关于我市住宅小区共用车库内车位租赁费基准价格等有关问题的通知三个管理办法。1、物业服务费的定价方式（1）普通住宅前期物业服务费实行政府指导价，由设区的市、县人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定。非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。（2）普
39、通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。物业服务等级标准由设区的市物业主管部门会同同级价格主管部门制定并公布。济南市济南市历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区普通住宅物业服务收费基准价格普通住宅物业服务收费基准价格（单位：元/平方米月）项目价格等级公共性物业服务收费标准特种设施设备维护运行服务收费标准电梯维护运行收费标准自动消防控制设施维护运行收费标准一星级0.500.350.20二星级0.75三星级1.00四星级1.30五星级1.60注：1、普通
40、住宅前期物业服务费由公共性物业服务费（共分五个星级）、电梯运行维护费、自动消防控制设施运行维护费（不分等级）三部分组成，可上浮10%，下浮不限（最高2.37元）。2、物业服务费按法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）计收。3、独立专有车库，按照房屋权属证书或购房合同载明的建筑面积交纳物业服务费。4.改变设计用途的房屋、车库、储藏室的物业服务费实行市场调节价。2、普通住宅物业服务成本包括：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿
41、化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护、安全防范费用；（6）办公费用；（7）物业服务企业的固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。供水二次加压设备运行电费由供水单位承担，不得列入物业服务成本。3、（物业服务费的缴纳）业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用由开发建设单位交纳。业主或者物业使用人无正当理由拖延办理
43、批准。具体收费标准由承租人与建设单位在规定的基准价和浮动幅度内约定。（2）物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人应当交纳停车服务费。停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。己购买车位但未停放车辆的，停车服务费应当适当减收。（3）占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会确定，所收费用属全体业主共有。（4）物业服务企业对车辆实行出入证管理的，应当为业主或物业使用人免费配置出入证
44、。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取工本费。（5）物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费用。其他外来车辆，停放超过2个小时的，可以收取一定费用。济南市车位租赁费、停车服务费、道路两旁的车位场地使用费标准住宅小区共用车库内的车位租赁费实行政府指导价。车位租赁费基准价格为220元/月.个，可上浮10%，下浮不限。车位出租单位与业主通过合同约定车位租赁费具体收费标准。本通知实施前已签订车位租赁合同尚未到期的，车位租赁标准仍按原合同约定执行，合同到期后按本通知执行。普通住宅小区前期物业管理阶段共用车库停车服
45、务费实行政府指导价。停车服务费基准价格为35元/月.辆，可上浮10%，下浮不限。实施停车服务的单位结合本单位与业主通过合同约定停车服务费具体收费标准。占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格确定。车位场地使用费属于全体业主共有。7、供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。专业经营单位及环卫管理单位不得
47、质量保修期的规定1、1998年建设部颁布商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（简称规定）中确定的最低保修期限为：屋面防水3年；墙面、厨房、和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统1个采暖期或者供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由开发企业与用户自行约定。房地产开发企业承担保修责任，保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。2、2000年6月30日建设部颁布的房屋建筑工程质量保修办法（建设部第80号令）第七条规定：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（1）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定