商业房地产（Commercialrealestate）是房地产业的一个重要组成部分，广义上来说，可以一般包括办公写字楼、工业厂房、步行街和店铺等。近年来，随着房地产政策的调整与城市综合体的发展，商业房地产逐渐进入黄金发展期，成为房地产企业的利润增长点。据《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，国内排名前20名的开发商，如万科、保利、金地等均已进入商业房地产领域。可见，商业房地产十分具有吸引力，房地产企业开发的热情十分高涨。[1]
一、我国商业房地产开发中面临融资难问题与传统融资方式存在的不足
（1）商业房地产开发的融资需求巨大，融资难度高
有别于住宅房地产开发，商业房地产开发具有所需资金规模大、投资回收周期长、开发模式复杂、投融资结构复杂等特点。[3]整体而言，房地产业是资金密集型产业，而其中的商业房地产开发对资金的渴求程度更甚。商业房地产开发涉及购置土地、项目开发和建设，以及后期的销售、运营和管理等各个环节，每一个环节都需要雄厚的资金实力作后盾。此外，商业房地产项目往往采取“只租不售”、“租多售少”的经营模式，因此，项目完工之后，开发商要想回笼资金、受贿成本至少需要5-10年的漫长时期。种种因素决定，与住宅房地产相比，商业房地产项目的融资难度更高。
（2）商业房地产开发的传统融资方式存在的不足
二、项目融资的主要内容与特点
（1）项目融资以项目开发为融资的载体和导向
（2）项目融资能帮助房地产企业实现资产负债表外融资
（3）项目融资具有有限追索或无追索的特点
三、商业房地产开发的项目融资的几种模式
自产生以来，项目融资的应用范围逐步扩大，从原先的矿产资源的开发、基础设施的建设，到目前商业商地产开发等领域，逐步走向大型化、国际化、技术化。[8]商业房地产项目的开发建设往往意味着大规模资金的投入，没有多元化的融资渠道、卓有成效的融资手段，面对商业房地产如火如荼地发展，房地产开发商也只能“望洋兴叹”。项目融资具有的有限追索、以项目为载体和表外融资等特点，使得其十分适合应用于商业房地产开发过程中的融资。本文结合商业房地产开发的特点，论述商业房地产开发过程中运用项目融资的几种主要模式。
（1）商业房地产开发的订单式开发/融资模式
订单式商业地产模式是我国大连万达集团在开发商业房地产过程中，借鉴项目融资的思想，在实践中创造性地形成的商业房地产融资模式。[9]笔者认为，这种模式是西方先进项目融资思想与我国本土实践相结合的优秀产物，值得我国的商业房地产开发商重视和学习。
图1商业房地产开发的订单式开发
/融资模式示意图
如图1所示，万达集团在开发“万达广场”等商业地产的过程中，先于有意向的企业签订联合协议，约定商业房地产的设计、功能等；同时，共同参与商业房地产的开发和建设；在这个过程中，合作企业（如沃尔玛等）向万达房地产开发商提供了相当于长期租约的担保。这种模式当然赢得商业银行的资金支持，融资难度大大降低。
（2）商业房地产开发的投资者直接安排的融资模式
“以项目为载体”是项目融资模式的主要特点之一，如果项目的投资者直接安排项目的融资，并且直接承担起融资安排中相应的责任，那么这种融资模式就被称之为“投资者直接安排”的融资模式。在商业房地产开发领域，由于投资者直接安排的融资模式，要求投资者，也就是商业房地产的开发商，必须有较雄厚的资金实力、较好的资信。[10]例如，国内的万达集团、万科集团和SOHO中国等规模较大、与银行建立有良好的合作关系的大型商业房地产企业。
（3）商业房地产开发的项目公司安排的融资模式
项目公司安排的融资模式是比较符合项目融资的核心内容的，顾名思义，其主要运作机制是：由项目发起人（开发商）和项目的所有投资者，共同投资，组建一个具有独立法人资格的项目公司，该公司与开发商及其他投资者并没有直接的联系；[11]项目公司的使命在于，以它的名义经营和开发项目、进行融资等活动。也就是说，通过商业房地产项目的开发，项目投资者聚集起来，并建立联系，从而成功为项目实现融资目的，保障商业房地产项目的顺利开发、建设。
（4）商业房地产开发的以承购合同为基础的融资模式
图2商业房地产开发的以承购合同为
基础的融资模式示意图[12]
如图2所示，这一模式主要有三个参与主体：开发商、承购合同签订者（也就是第三方），融资方（资金提供者）。这一项目融资模式的优势在于其是以承购合同为融资的前提和保障。基于承包合同的项目开发，融资方式将更加相信项目开发未来能够取得成功，并能获得较好的收益。而与开发商签订购房合同的第三方也对项目开发的前景十分看好。因此，这一模式十分符合项目融资的精髓：无论是项目发起方、融资方还是担保方等第三方，均十分相信项目未来的营收能力和前景。这正是项目融资的信任基础。
四、商业房地产开发进行项目融资的几个关键点
解决融资问题是商业房地产开发迫在眉睫的关键要务，我国房地产企业必须提升融资能力，创新融资方式，才能突破限制企业发展的资金瓶颈，顺利实现商业房地产的开发。项目融资的有限追索权、以项目为导向、实现表外融资等特点，对于商业房地产开发商而言，是十分有利的，因为这无形中降低了贷款方，商业房地产开发商的融资风险。当然，商业房地产开发的项目融资并非能轻而易举地实现，开放商必须抓住主要关键点，力图扫清障碍，才能实现商业房地产开发与项目融资的完美融合。
（1）商业房地产开发商必须着力提升项目管理的能力
项目融资是以项目公司为载体和导向进行的融资方式，由于项目发起人只需要前期的资金投入，开发和后期均需要资金提供者的资金支持。这无疑加大了资金提供者的风险，[13]降低其融资意愿。因此，为了减少投资方的疑虑、提升融资的信心和意愿，商业房地产开发商不仅应该提供一个合理的、可行的项目开发计划，更应该在项目开发、建设和后期运营管理中，展现出优秀的项目管理的能力，并逐步提升自己的项目管理的能力。这是商业房地产开发的项目融资得以实现的首要前提。
（2）商业房地产开发商应充分挖掘并发挥项目融资的优势
首先，在商业房地产开发的项目融资结构中，开发商应在提升自身实力的前提下，努力展现项目的市场前景，从而赢得银行等金融机构对项目开发的信息和良好评价，进而实现项目融资的有限追索。其次，商业房地产开发的项目融资必须完善项目的风险和利益的分担机制。另外，资产债务表外融资是项目融资的优势之一，开发商在保障项目前期投入的基础上，可以尽可能提升资金使用效率，从而实现更大的经济效益。
（3）商业房地产开发商要提升项目融资风险管理的能力
参考文献：
[1]赵旭.商业房地产项目融资风险的模糊综合评价[J].湖南城市学院学报，2008（1）：34-35.
[2]许晓丽.项目融资风险管理的问题与对策[J].商业会计，2012（1）：55-58.
[3]王东等.我国商业房地产开发项目风险评价分析[J].价值工程，2012（22）：122-124.
[4]蒋文怀.房地产融资应实现多元化[J].中国金融界，2011（10）：80-82.
[5]王秀玲，李文兴.我国房地产融资创新研究[J].理论与改革，2012（01）：79-81.
1．4目融资在国外的发展历史
项目融资的早期形式可以追溯到本世纪50年代美国一些银行利用产品贷款的方式为石油天然气项目所安排的融资活动。然而，项目融资开始受到人们的广泛重视，被视为国际金融的一个独立分支，是以60年代中期在英国北海油田开发中所使用的有限追索项目贷款作为标志的。在70年代第一次石油危机之后能源工业的繁荣时期，项目融资得到了大规模的发展，成为当时大型能源项目国际性融资的一种主要手段。80年代初开始的世界性经济危机，使得项目融资的发展进入了一个低潮期，1981年到1986年的6年间，西方国家在这一领域投资的新项目比上一时期减少了60％，投资总额减少了33％。但在1985年以后，‘随着世界经济的复苏和若干具有代表性的项目融资模式的完成，项目融资特别是BOT模式，在发达国家和发展中国家都得到了相当大的发展。项目融资又重新开始在国际金融界活跃起来，并在融资结构、追索形式、贷款期限、风险管理等方面有所创新和发展。
发达国家的项目融资活动开展较早，项目融资的规模也较大，融资结构安排也日趋复杂。较有影响的几个项目主要有：英法海峡隧道项目建设，项目发起人是欧洲隧道公司，项目期限为55年(1987-2042)，筹集总额达到103亿美元，融资结构为85亿贷款，17．2亿元股票，建设方式为固定总价和目标总价合同。澳大利亚的悉尼港海湾隧道项目，项目发起人是澳Transfield和Kumagal公司，特许期限为30年(1992-2022)，筹集总额5．5亿美元，融资结构为1100万元股票，2．79亿债券，223亿无息贷款，建设方式为交钥匙固定价格。英国的Dartfold桥项目，项目发起人为欧洲几家银行，特许期限为20年(1988-2008)，筹集总额为3．1亿美元，融资结构为1．21亿附属贷款证券，1．85亿辛迪加贷款，建设方式为交钥匙分包。
2项目融资在我国的发展情况
二、国内外的研究现状
国外关于项目融资的研究较早，有关的著述文献也不少，但是系统性不够。美国银行家PeterK．Nevitt于1979年所著《ProjectFinancing》一书应该算是早期研究著作中内容较为丰富，对于项目融资的理论及实际操作介绍较为全面的，不少项目就是在这本书的指引下完成的。以后随着项目融资的不断发展，融资模式的不断创新，一些研究工作者又开始了新的探索，ChffordChance于1991年所著的《ProjectFinance》一书总结了项目融资在二十世纪八十年代以来的最新发展，对新出现的融资模式进行了较为深入的介绍和分析。在此之后都是一些零散文献，主要是对某个融资项目进行介绍，探讨该项目的融资结构安排，以及这种融资过程的创新和启示意义。如NellRobeason(2001)关于英国海上风力发电厂项目的融资介绍，文中对该项目的背景、融资模式、风险及其化解措施、融资成本和收益以及相应的保险方式都做了详细的介绍，为其他国家和地区的项目融资活动提供了有价值的实际参考。
国内由于项目融资开展的比较晚，相应的研究工作还不成熟，研究文献主要还是侧重于对国内进行的项目融资活动作简单的介绍以及对国际上新出现的融资模式进行介绍。张作荣(1998)对ABS融资模式(即资产证券化模式)的介绍，通过对ABS(Asset-BachedSecuntizatlon)融资内涵的揭示，分析了电力项目实施ABS融资的程序和其基本特点，在此基础上指出了中国电力企业项目融资实行ABS融资方式的可能性和现实性，并讨论了近期中国电力企业引入ABS融资方式应注意解决的一些问题。梅世强、王雪青、毕星(1999)关于跨国输油气管道项目融资模式结构的研究论文，针对跨国输油气管道项目投资巨大、周期长、投资风险高的特点，提出以项目融资为基础的融资模式，对项目的投资结构、资本结构、融资结构及其信用担保结构进行了研究。李秀辉与张世英(2001)对PPP融资模式(即公共部门与私人企业合作模式)的介绍，该文研究了PPP(Public-PnvatePartnership)模式的产生背景、概念特征、优势和应用实例进行了简要地介绍，并就其在中国公共基础设施建设中的应用进行了展望。
三、项目融资的风险度量
我国在20世纪80年代中期引入项目融资,90年代后在大型工程项目尤其是基础设施项目的筹资活动中得以广泛应用。项目融资的出现,对有效利用外资,调动民间资本加强基础设施建设投入,尽快改善我国基础设施的落后状况,起到了不容忽视的积极作用。然而,由于项目融资在我国起步较晚,目前尚处于探索阶段,其规范发展所需的各种主、客观条件尚不完备,加之受传统的计划经济思维的影响,与西方发达国家相比,项目融资的实际操作并不完善,风险管理水平落后。缺乏系统的风险意识和管理手段,将会成为项目融资进一步发展的严重障碍,最终导致其难以适应我国快速发展的经济发建设的需要。因此,当务之急是要找到项目融资风险管理现存的问题并加以解决,推动项目融资在我国的发展。
二我国项目融资风险管理存在的主要问题
(一)法律法规体系不完备,风险管理法律依据混乱
项目融资的推行要求有健全的法律体系作为保证,这是项目融资发展所需的客观条件。项目融资的风险管理主要是通过各种合同文件和信用担保协议,将项目风险在参与者之间进行合理分配,这一过程涉及政府、企业和金融机构等多个利益群体,融资结构体系复杂、实施操作程序繁琐,各利益主体的行为必须有一套完整的、对各方均具备约束力的法规体系来约束。倘若这方面不具备条件或条件较差,必然增大投资风险,加大风险管理工作的难度。
从我国目前的状况看,项目融资的直接依据主要有：国家计委颁布的《外商投资特许权项目暂行规定》,外经贸部颁布的《关于以BOT方式吸收外商投资有关问题的通知》,国家计委、原电力部、交通部颁布的《关于试办外商投资特许权项目审批管理有关问题的通知》等。这些规定出自于不同的政府职能部门,缺乏统一性,甚至出现矛盾之处。一方面,这些规定都是针对外商投资项目的,对于外商来讲,其法律地位是不够的。另一方面,对于国内企业参与项目融资这一越来越普遍的情况,则没有法律依据。
(二)金融市场欠发达,制约风险规避手段的实现
(三)目的审批管理不规范,加大融资项目的审批风险
项目融资多应用于涉及国计民生的基础设施项目,所在国政府对项目的审批管理一般较为严格。由于融资项目的实施涉及面广,参与部门多,其审批程序是比较繁琐的,涉及多个不同的审批部门。项目的顺利实施需要各主管部门遵循统一的规定,否则就可能由于不同主管部门之间的工作不衔接而导致项目审批工作迟缓,进而增加项目的风险。
三促进我国项目融资风险管理发展的主要对策
(二)加快金融体制改革的步伐,进一步开放金融保险市场
1.房地产项目的传统融资模式
对于房地产开发企业来说，传统的房地产融资方式是主要利用企业自身的资信能力安排融资。外部资金拥有者在决定是否投资或是否提供贷款时的主要依据是公司作为一个整体的资产负债、利润及现金流量状况，对具体项目的考虑是次要的。其渠道主要包括内部融资和外部融资。内部融资主要是指开发商自身的积累，包括开发企业的自有资金和以企业为基础的股权融资，前一种方式由于企业的资金积累较慢故效率较低，后一种在我国应用较少。外部融资主要是银行贷款、信托投资等，其中以银行贷款为主。但是银行贷款提供资金的数量和使用期限都有严格的限制，且贷款项目的风险首先是由开发企业完全承担，然后由银行承担，对于企业来说是非常不利于分散风险的。所以，有以上分析可知，传统的融资方式已经阻碍了房地产业的发展，通过安排建设项目本身进入资本市场筹集资本则会逐渐形成一种必然趋势。
2.房地产项目融资新模式――项目融资
2.1BOT融资模式
BOT是Build（建设）、Operate(经营)和Transfer(转让)三个英文单词第一个字母的缩写。是指国家或者地方政府部门通过特许经营协议，授予签约方的外商投资企业(包括中外合资、中外合作、外商独资)或本国其它的经济实体组建项目公司，由该项目公司承担公共基础设施(基础产业)项目的融资、建造、经营和维护；在协议规定的特许期限内，项目公司拥有投资建造设施的所有权，允许向设施使用者收取适当的费用，由此回收项目投资、经营和维护成本并获得合理的回报；特许期满后，项目公司将设施无偿地移交给签约方的政府部门。BOT实际上是政府和私人企业间就基础设施建设所建立的特许经营权协议关系。
在房地产业，BOT项目融资模式可应用于公共休闲场所的建设中，如公园等项目。该模式不仅能减少政府的直接财政负担，减轻政府的借款负债义务，而且还有利于转移和降低风险，提高项目的运作效率。BOT项目如果有外国的专业公司参与融资和经营，会给项目所在国带来先进的技术和管理经验，既给本国的承包商带来较多的发展机会，也促进了国际经济的融合。
2.2ABS(Asset-Backed-Securitization)融资模式
ABS（AssetBackedSecuritization）是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式。具体来说，它是以项目所拥有的资产为基础，以该项目资产可以带来的预期收益为保证，经过信用增级，在资本市场上发行债券筹集资金的一种项目融资方式。这种融资方式的目的在于，通过其特有的提高信用等级方式，使原本信用等级较低的项目可以进入高信用等级证券市场，利用该市场信用等级高、债券安全性和流动性高、债券利率低的特点大幅降低发行债券筹集资金的成本。
具体来说，利用ABS模式进行房地产项目融资的流程基本上可分为四个阶段：第一，组建SPC阶段。SPC是SpecialPurposeCorporation缩写，即特殊目标公司。这种公司包括国际权威资信评估机构较高资信评估等级（AAA或AA级）的信托投资公司、信用担保公司、投资保险公司或其他具有类似功能的机构。成功组建SPC是ABS顺利运作的根本前提；第二，SPC与项目结合阶段。适合ABS的项目是拥有未来现金流入的大型房地产项目或几个中小型房地产项目捆绑组合项目，拥有这些未来现金流量所有权的是项目公司，这些现金流量所代表的资产是ABS融资的物质基础。SPC与这些项目的结合就是以合同协议的方式将项目公司拥有的未来现金收入的权利转让给SPC；第三，SPC发行债券阶段。SPC可直接在资本市场上发行债券筹集资金，或者经过SPC信用担保，由其他机构组织发行债券。SPC发行的债券或通过它信用担保的债券自动拥有相应等级。然后把所筹资金用于项目建设和开发；第四，SPC偿债阶段。由于项目公司已将项目资产未来现金收入权利转让给SPC，因此SPC就能利用项目资产的未来现金收入清偿其在国际资本市场发行债券的本息。
2.3房地产的售后回租融资模式
售后回租是融资租赁的一种具体形式。即公司为了融通资金，在出售某项资产后，再从购买者手中租回该资产。一方面可以取得该资产的变现款，另一方面又可以继续使用该资产。房地产的售后回租融资模式的操作流程基本上可以通过下列步骤予以实施：①房地产项目公司设计好售房价格和租金，计算房地产的投资报酬率，该报酬率应高于银行存款利率；②项目公司与房地产投资者签订房产购买合同，同时按约定项目公司回租该房产；③项目公司再将房产租给使用者，每月的租金用于支付房东的租金。房地产的售后回租主要通过销售积压的房产，收回大量资金，缓解了项目公司资金紧张的问题；而对于投资者来说，因为购买的房产属自己，避免了因项目公司破产遭受巨大损失的风险。
3.总结
传统以企业自身的资信能力进行融资的方式已经不适合在当今经济环境下发展的房地产项目，而取而代之的是以房地产项目本身为主要考虑因素。在这样的背景下，，结合房地产项目自身和项目融资方式的特点，本文提出了BOT融资模式、ABS融资模式、售后回租等融资模式，并对这些模式进行了分析，以帮助房地产项目选择合适的融资方式。[科]
【参考文献】
二、项目融资的内涵、运作机制和应用领域
1.项目融资的内涵。
（1）以项目为融资导向。
（2）无追索或有限追索。
当项目的经济强度不足以清偿债务时，贷款人不得追索或者仅在某一特定阶段或在规定范围内进行追索。除此之外，无论项目出现什么问题，贷款人均不能追索到项目借款人除项目资产价值和未来现金流量以及所承担的义务以外的任何财产。
（3）有效分散投资风险。
（4）资产负债表外融资。
根据项目融资风险分担原则，贷款人对债务的追索仅限于项目公司的资产和现金流量，因而可以将项目融资安排为不需要进入投资者资产负债表中的贷款形式，即实现表外融资，有利于投资者将有限的财力从事更多的投资活动。
2.项目融资的运作机制。
项目融资主要由四个基本模块组成：项目的投资结构、融资结构、资金结构和信用保证结构。
（1）项目的投资结构。
即项目的资产所有权结构，指项目投资者对项目资产权益的法律拥有形式和项目投资者之间的法律合作关系。目前，国际上常用的项目投资结构有单一项目子公司、公司型合资结构、合伙制及有限合伙制结构、信托基金结构和非公司型合资结构等形式。
（2）项目的融资结构。
融资结构指项目投资者取得资金的具体形式，是项目融资的核心部分。投资者在投资结构上达成共识以后开始设计和选择合适的融资结构来实现投资者的融资目标和要求。常用的项目融资模式有：杠杆租赁、产品支付、利用“设施使用协议”融资、BOT、ABS等多种模式，也可以按照投资者的要求对几种模式进行组合、取舍和拼装。
（3）项目的资金结构。
项目融资的资金由三部分构成：股本资金、准股本资金、债务资金。三者的构成及其比例关系即项目的资金结构，其中核心问题是债务资金。项目融资常用的债务资金形式有：商业银行贷款、银团贷款和租赁等。资金结构在很大程度上受制于投资结构、融资结构和信用担保结构，通过灵活巧妙地安排项目的资金构成比例，选择恰当的资金形式，可以达到既减少投资者自身资金的直接投入，又提高项目综合经济效益的双重目的。
（4）项目的信用担保结构。
对贷款银行而言，项目融资的安全性来自项目本身的经济强度和项目之外的各种直接或间接担保。担保可以由项目投资者提供，也可以由与项目有直接或间接利益关系的参与各方提供；可以是直接的财务保证，也可以是间接或非财务性的担保，所有担保形式的组合，就构成了项目的信用担保结构。
项目融资的整体结构设计通过开发商、贷款银行与其他参与方之间的反复谈判，完成融资的模块设计并确定模块间的组合关系。通过对不同方案的对比、选择、调整，最后产生一个令参与各方都比较满意的最佳方案。
3.项目融资的应用领域。
项目融资最早应用于石油、矿业等资源开发领域。20世纪30年代世界经济危机使美国大批企业资产状况恶化、信誉度降低，按照传统的以企业财务状况和资信等级为基础的公司融资方式难以获得银行贷款，企业面临山穷水尽的局面。这时美国德克萨斯州的石油开发项目另辟蹊径，采用项目融资方式获得了足够资金。项目开发商、投资者以及贷款银行约定采取“产品支付协议”的方式归还贷款，即贷款银行不从石油产品的销售收入中获取贷款本息，而是从特定的石油矿区未来产出的全部或部分石油产品的收益权中获取本息。这种新型的贷款方式，相对于以借款人自身的资信和信用为担保的传统方式，将对贷款的风险评估对象从借款人转移到了现存的产品上。
20世纪70年代以后，项目融资开始应用于基础设施建设项目。面对日益增加的基础设施建设项目，单纯依靠财政预算、政府拨款的方式愈加困难。此时项目融资为本来由政府投资兴建的基础设施项目开辟了新的融资渠道。政府将基础设施项目授予企业经营，获得特许权的企业负责项目的融资、建设和经营，承担项目的债务责任和投资风险，在特许权期满后将基础设施项目再交移给政府。我国改革开放以来，项目融资也被引入和介绍到我国的企业界和金融界，并在一些大型投资项目中得到成功的运用。特别是进入20世纪90年代以后，BOT方式得到广泛使用。如三亚凤凰机场、重庆地铁、深圳地铁、北京京通高速公路、广西来宾电厂等项目[6].
目前，项目融资在世界各地运用更加普及，涉及项目遍布矿产资源的勘探和开采、基础产业和大型基础设施建设等领域，甚至在军事工程中得到成功应用。在实践中，项目融资本身在融资结构、追索形式、贷款期限、风险管理等方面也在不断地创新和发展。
三、我国大型住宅房地产开发实施项目融资的必要性
我国城镇住房制度改革以来，以住宅开发为主的房地产业获得空前发展，成为国民经济的支柱性产业。近些年，大型住宅开发建设项目逐渐成为城市建设运营的主角和房地产开发的主流。然而，大型住宅建设项目开发需要大量的资金投入，如何筹集足够的开发资金是房地产开发商面临的最为关键的问题。在目前国家对房地产行业进行深度宏观调控期间，过去依靠银行贷款和项目销售回款的融资模式越来越不适应新形势发展需要，拓宽融资渠道、提高融资能力是房地产企业急需解决的现实问题。项目融资以其独特的融资机制和在分散风险方面的特殊作用，使其在大型工程项目建设资金筹集方面发挥了重要作用，已成为卓有成效且日趋成熟的融资手段。因此，大型住宅房地产开发项目积极引入项目融资，对于解决我国房地产企业面临的资金紧张问题具有重要意义。
1.有利于缓解房地产企业融资困境。
2.有利于降低房地产企业信贷风险。
3.有利于转变我国房地产业务发展模式。
4.有利于推动我国房地产金融市场的发展。
四、我国大型住宅房地产开发实施项目融资的可行性
1.大型住宅房地产开发可以通过项目公司实施项目融资。
2.大型住宅房地产项目开发具有稳定的净现金流量。
3.我国市场经济运行机制的不断完善为房地产项目融资提供了良好的外部环境。
4.众多项目融资的成功案例为大型住宅房地产开发实施项目融资积累了丰富经验。
项目融资自诞生以来，在世界各国已经积累了丰富的经验和众多成功的案例。特别是在欧美国家，项目融资的应用范围已经扩大到房地产开发等领域[9].
20世纪80年代，项目融资被介绍到我国的企业界和金融界，已经在一些大型投资项目中得到了成功的运用，不仅促进了我国经济的发展，同时积累了丰富的项目融资经验，培养了大批从事项目融资的专业人才。近些年，项目融资在我国大型商业房地产项目开发中开始探索性尝试，如大连万达集团与国际商业巨头联合开发商业房地产的“订单模式”已经具有项目融资的特征。这些都为项目融资在大型住宅房地产开发中的运用提供了有益借鉴以及人才支持。
五、大型住宅房地产开发实施项目融资的运作程序
房地产开发实施项目融资同其他类型项目融资的运作程序基本相同。对比其他项目融资，房地产开发项目融资主要包括六个步骤：投资决策分析、融资决策分析、融资模式选择、融资谈判、融资执行以及贷款偿还[10].
1.投资决策分析。
在进行房地产开发投资之前，房地产开发企业首先进行可行性分析。可行性分析一般包括：对国家法律法规等政策环境的分析，对市场需求情况及市场前景的预测，对资金可获得性的全面考虑，对项目可能面临的各种风险进行估计，由于项目融资的特性，融资方更为注重对项目风险的识别和防范；对项目收益的估计，根据已往经验，对项目的投资量、资金成本、销售收入做一个初步的估计，得出项目收益的估计值，看是否值得投资。在项目可行性研究和风险分析基础上，房地产开发企业做出是否进行项目开发建设的投资决策。
2.融资决策分析。
3.融资模式选择。
4.融资谈判。
5.融资执行。
6.贷款偿还。
在整个房地产项目融资实施过程中，各个阶段与步骤并不是孤立的，后一阶段的实施情况会对前面决策产生影响。如开发商考虑融资谈判的实际情况与进展，可能修改融资方式或是项目融资的模式；融资执行过程中出现了协议中没有规定的情况，则需要各方再次谈判协商。
六、结论
第一，大型住宅房地产开发实施项目融资十分必要。特别是在房地产业面临持续宏观调控的背景下，房地产企业能够寻求和实现的融资渠道比较有限，不仅面临着资金状况的紧张，也面临着信贷收紧状态下的融资成本上升，同时还面临着房屋销售增速回落、回笼资金困难而形成的还款压力。在这种情况下，开展项目融资，不仅有利于降低房地产企业资金压力，减少房地产企业投资风险，同时有利于房地产企业适时转型。
进入“十二五”阶段，我国经济的快速发展，使得对基础设施建设的需求加大，加之我国基础设施投资主要依靠财政资金，庞大的投资金额，使得政府财政预算捉襟见肘，而众多基础设施工程项目建设又迫在眉睫。因此有必要发挥项目融资的优势，探索适合具体的工程项目的融资模式进行融资，改善原本政府融资单一的情况，充分利用国内外资金来推动我国基础设施建设，才是实现我国经济快速发展的主要途径。
一、基建融资存在的问题
（一）投资主体单一，融资渠道单一
政府在债务依赖性融资模式下，面临巨大的筹资压力和还款压力。由于基础设施项目经营项目的性质和现有城市财政能力有限，还款面临很大的挑战。虽然政府信用为项目做担保，但银行考虑到以往政府该类项目还款率低，对该类项目做出调低资信度的举措，如此提高了政府信贷再融资的成本，控制不好就会出现恶性循环的国家债务危机。
（二）融资风险较高，法律法规不健全
目前我国工程项目融资分担合同尚缺乏完善、统一的实施规范，以及具有相应规模和专业化的咨询机构，实施过程中的随意性较大。风险分担合同是用以规范各方在项目过程中的权力和责任的具有法律效应的文件。风险分担合同不完善，必然会导致各方在实施过程中采取随意性的行为，过分规避自身承担的风险，扭曲风险溢价，降低融资项目的总体收益，产生很多不利的影响。
法律作为一项重要的制度环境，对经济的顺利运行起着至关重要的作用。完善的法律体系可以降低经济主体参与经济活动的不确定性。民间资本、商业资本和外国投资者参与项目融资，主要关心的是合法权益能否得到保证，它直接影响到项目投资者对工程项目融资的可行性评价。然而，目前我国还没有专门针对项目融资的法律体系。政策对项目融资涉及到的行业限制、项目条件与审批程序、指导原则、项目收益分配原则、政府担保范围与界限等问题还没有相应的权威规范，缺乏政府统一有效的管理，这就大大降低了项目融资的成功率。
二、项目融资的概念
（一）项目融资的概念
项目融资是一种不同于传统融资的融资方式，项目融资的融资主体是项目公司；项目融资的融资基础是项目资产和预期收益；融资项目的风险由项目参与者共同承担；贷款人对项目发起人只有有限的追索权。国家发展计划委员会与国家外汇管理局共同的《关于境外进行项目融资管理暂行办法》对项目融资有这样的解释：“项目融资是境内建设项目在境外筹集资金，而以项目资产和预期收益为债务责任担保的融资方式”。国内外对项目融资的定义大致分为狭义和广义两种。狭义定义认为项目融资是一种没有追索权或只有有限追索权的融资方式；广义定义把一切为新项目建设而进行的项目收购、债务重组等金融活动都划为项目融资的范畴。
三、项目融资的特点
（一）项目导向性
（二）有限追索权，
区分工程项目融资与传统公司融资的一个重要标志就是贷款人对借款人是否有完全的追索权。工程项目融资的优先追索权指的是贷款人只能在某些阶段或范围内对融资项目借款人进行追索，例如项目建设阶段、试生产阶段或资金量和资金形式的限制。除了这些阶段或范围外，不管工程项目出现什么样的问题，贷款人都不能对借款人任何形式的财产进行追索，除了融资项目的资产、现金流和贷款人在工程项目中所承担的责任。贷款人能否收回贷款完全取决于工程项目的建设和经营的成败。工程项目的发起人可以向项目公司注入股本，但是并不以自身资产来担保清偿贷款。
（三）债务比例较高
关键词：项目融资咨询全过程
Keywords:projectfinance，consult，process
在工程咨询领域，融资咨询的核心业务是对投资项目的融资方案进行分析论证，即对筹资方案的安全性、经济性和可行性进行评判和比较。安全性是指筹措风险对筹资目标和项目建设的影响程度;经济性是指筹资成本的高低;而可行性是指筹资渠道有无保障，是否符合国家政策规定。最后分析资金筹措方案在可能与可行的条件下的最优化，使筹资成本最低。其主要过程控制点如下:
一、融资渠道及方式的选择控制点
对于每一个具体的项目，应选择不同的融资渠道和方式。国内城市经营项目融资，可以采用银行贷款间接融资方式，发行各类债券、股票直接融资方式及融资租赁方式等。各类融资方式均有其利弊，应根据项目的特点进行选择。
二、融资组织及法律咨询控制点
(一)融资组织方式的选择
投资项目的融资方案咨询，首先要分析应由谁出面发起项目，谁承担融资的责任和风险并获得项目的收益等问题，其中典型的组织方式有公司融资方式和项目融资方式。项目融资和公司融资的主要区别在于项目融资仅以项目自身的现金流量和资产偿还债务资金和提供担保，以项目本身为基础设立新的财务独立的项目公司，而公司融资不设立新的项目法人，项目与原有企业的资产联为一体，债务资金的偿还可以整个企业的信用为基础。两种融资方式往往相互交叉，又不断创新，演绎出各种不同的融资组织形式。如作为项目融资重要方式的BOT融资方式，就演绎出几十种具体的组织方式。咨询工程师在具体项目的策划中，必须根据项目的具体特点及融资环境的具体情况，选择适合项目特点的融资组织方式。
(三)融资方案的有关法律问题咨询
2、合同条款咨询
对融资合同的条款进行咨询，是融资咨询的重要工作内容。在咨询中要重点分析:①项目公司对项目的融资、建设、经营的当事方的资格要有竞争性的选择;②合同条款应符合国家有关项目融资的政策法规要求。③为减少贷款人承受的风险，可考虑金融机构或其他有关方提供各种可能的融资渠道作为补充支持手段;④政府有关部门将依有关法律进行相应的监督和管理;⑤为保证项目预期的现金流量与还本付息资金流量平稳协调，可考虑使其投资多元化。
这些文件是项目的基础，具有很强的专业性，一般需要具有专业执业能力的咨询工程师或咨询工程师协助其它专业人士来完成。
三、融资成本、结构及风险分析控制点
在项目融资方案的论证基础上对融资方式进行优化设计，使得选定的融资方案在成本、结构和融资风险方面达到最优。
(一)融资结构分析
完成各个融资方案的设计后，应对各种可能的融资方案进行融资结构的分析和选择，包括资产负债结构分析、权益投资结构分析和负债融资结构分析。
(二)融资成本分析
融资成本又称资金成本，包括资金筹集费和资金占用费两部分。资金筹集费是指在资金筹集过程中支付的各项费用，一般系一次性支出，如贷款的承诺费、手续费、管理费、费等。资金占用费是因使用资金而发生的经常性费用，如普通股和优先股股息、贷款及债券利息等。
(三)融资风险分析
融资风险是指融资活动存在的各种风险。项目和企业的融资中常常存在资金成本变动、融资结构不合理而造成财务困难等各种风险。融资风险有可能使投资者、项目业主、债权人等各方蒙受损失。在融资方案分析中，应对各融资方案的融资风险进行识别、评价和比较，并对最终推荐的融资方案提出风险防范措施。
城市经营项目融资咨询全过程控制点是一项专业性强、责任心重的工作,一个优秀咨询团队，一定能实现城市资源合理配置，良性运作和高效使用，达到城市建设和城市经济发展互动共进。
参考文献
在经济的不断发展的大环境下，伴随着越来越多的基础设施投入建设，项目规模逐渐呈现大型化趋势，传统的项目融资与筹资方式已经很难满足日益增长的资金需求。作为一种新型的国际金融工具，项目融资对于基础设施建设、自然资源开发及大型工程项目建设筹集资金的作用更加突显。项目融资的方式成为大势所趋，我国基础设施薄弱的现状也能够得以大幅度改善。从项目融资的全部过程来看，其主要包括风险识别、风险评价、风险分担和风险控制，其中风险识别是首要环节。为了最大程度地保障项目融资和项目经营的成功，风险识别应当运用于各个阶段，尽可能地减少和降低风险要素对项目的不利影响，这也是项目投资者及贷款人共同面临和需要解决的问题。本文在阐述融资管理理论知识的同时，对风险识别做了详细的划分，从而提出不同风险的防范策略，希望有助于更好地运用项目融资。
一、项目融资概述
从广义上来讲，项目融资是指为了收购一个现有项目或建设一个新项目，或对已有项目进行债务重组，所进行的一切融资活动。从狭义上来讲，以项目的资产、预期收益或权益作抵押，取得的一种有限追索权或者无追索权的贷款或融资活动称为项目融资。一般来说，项目融资仅指狭义上的概念。
（二）项目融资的主要特征
1.项目导向
项目发起方的财务状况和资信往往不是投资者最为看重的，项目本身的资产和未来的收益才是首要考虑因素，因为项目融资成功的关键在于项目本身的高质量，项目融资可以说是以项目为主体安排的融资。
2.有限追索
项目具有的不可预见的复杂风险因素，如一些能源开发等基础性项目建设周期长、资本密集，使得投资者不愿意完全承担风险，他们希望在获得项目所需资金的同时，将自己的其他资产与项目风险切断。项目融资正好能够满足这种要求，投资者想要规避风险从而获得预期的收益，可以通过这种有限追索来实现。
3.风险分担
在项目运作过程中，项目融资要想减少风险，主办者或者项目投资方必须确定项目的关键风险，评价项目里面各种风险可接受的程度，并将风险合理地分配到有关各方。有效合理地分担项目融资中的各种风险，是规避和降低风险的重要措施。
4.表外融资（非公司负债型融资）
项目融资的另一大特点在于表外融资，也就是资产负债表外融资。如果项目发起人直接从银行贷款，那么其负债率就会相应增加，从而使得其所面临的金融风险随之加剧，其未来的融资成本也会逐渐加大。
5.项目融资成本高
二、项目融资的主要风险及识别
在我国，项目融资风险主要包括以下两种：核心风险、非核心风险。风险识别在项目融资中是整个风险管理的基础，项目成功的关键在于风险的合理分配及严格管理。因此，准确识别项目融资中的风险，是项目融资活动最重要的方面之一，做好预先的防范措施，将有利于融资的顺利完成。
（一）核心风险
1.信用风险
由于参与者对于双方的资金状况、偿还能力、专业能力、可靠性和诚信程度等难以把握，以及项目合作者各方是否能根据合同文件履行职责及其承担的项目信用保证责任的不确定性，项目融资存在信用风险。
2.完工风险
由于资金没有到位，技术力量不足，环境等原因造成项目建设达不到经济指标或项目延期、超支、甚至停工。因此，选择资信良好、实力雄厚的承包商，对于减少完工风险至关重要。
3.生产风险
项目的生产阶段是项目生产风险存在的主要环节。生产风险主要包括生产条件、技术和经营维护三个方面，如原材料、能源的供应是否可靠，由于设备安装、使用不合理导致产品质量低劣;技术会不会被新技术所代替，在项目建设期结束后技术能够依然保持先进水平;经营者由于疏忽而引发的重大经营问题。
4.市场风险
价格和市场销售情况是项目在产品市场上存在的两大风险。
（二）非核心风险
1.金融风险
金融风险包括利率风险和通货膨胀风险。对于前者，投资方采用固定利率融资，如果市场利率下降，那么机会成本就会相应提高;投资方采用浮动利率融资，如果利率攀升，那么项目生产运营成本则会因此攀升。对于后者来说，国家一旦发生通货膨胀，成本价格就会相对上涨，产品的价格也会随之上涨，使得消费者采取其他方式或降低需求等手段，在一定程度上有可能会降低收入。
2.政治风险
行业政策及政府政策的变化，都会使融资项目的赢利受到严重影响，甚至危及企业的生存。这些政策的实行，都会导致融资项目预估的准确性受到严重影响。对于投资者而言，避免政治风险是其需要面对的一个大难题，因此要求企业财务主管尽可能地将企业的财务风险降低到企业能够承担的范围。
三、项目融资风险的防范策略
系统地识别项目融资中的各种风险，能够帮助我们了解项目融资建设过程中经常会遇到的风险，以及容易被忽略却能引起重大损失的风险。针对这一系列的风险，应提前做好防范措施，对以后项目的顺利进行大有益处。
（一）核心风险的防范策略
1.法律风险的防范
项目公司要想规避项目中存在的法律风险，可以聘请当地的法律顾问，研究并规避项目融资过程中的法律风险，并通过担保等协议的签署来分散风险承担，以实现法律风险的最小化。
2.完工风险的防范
项目完工风险的主要受害者之一是贷款银行，因此贷款银行为了转移或者限制项目的完工风险，可要求工程承建公司提供相应的“完工保证”作为保证，同时还可聘请项目管理代表来监督项目的建设进展及完工情况。
3.生产风险的防范
4.市场风险的防范
降低市场风险需要从两个方面（价格和销售）着手。项目融资要求项目必须具有长期的市场产品销售协议作为融资的支持，这种协议的合同买方除了项目融资者本身，还可以包括项目产品有兴趣的具有一定资信的任何第三方。如果一个项目能够签订这样的协议，无疑可以大大降低市场风险。
（二）非核心风险的防范策略
1.政治风险的防范
针对这一风险，可以从政治风险投保和引入多边机构两个方面进行考虑。前者是项目公司或项目投资者、贷款银行和其他参与方向官方机构或商业保险公司投保政治保险，在融资中尽量使项目有政府参与以规避风险;另一方面，多边机构的书面保证也能为参与各方提供政治上的保护。
2.金融风险的防范
四、项目融资风险处理的一般机制
（二）分散风险承担
由于项目风险以项目为导向，项目的直接借款人一般为项目公司，而不是项目的投资者，因此投资者的其他业务风险对于项目的影响较小。同时，项目公司的资产和业务被限定在项目的范围内，贷款人也可以根据风险管理的需要对项目进行全程的监控，因此项目融资的这种安排将项目融资的风险与项目最终借款人的项目以外的风险相对隔离开来。
（三）以合理的融资模式进行风险的合理分配
在风险的防范与控制方面，灵活的融资模式能为项目融资提供多样化手段，通过设计一个成功的项目融资模式，项目融资的风险也能够在各利益主体之间进行合理分配。
（四）多样化的信用保证结构
一是项目融资额度取决于项目未来现金流量或者项目未来收益的一定比例，在这些未来的项目现金流量及收益分配顺序中，归还项目融资的贷款具有优先性，这是项目融资最强有力的融资保证。二是业主保证人和第三方保证人还会通过各种保证书和承诺形式为项目提供必要的担保，这些担保将成为规避项目融资风险的另一个有力的保证。
五、项目融资风险管理存在的问题
（二）金融体制不完善
目前，随着现实经济的发展，各种问题诸如国际收支不平衡、市场失灵、通货膨胀等相继出现，导致汇率波动性较大。我国未成熟的金融市场、不健全的机制体制、较少的规避汇率风险的金融衍生工具，导致金融风险的规避问题重重。
（三）技术基础薄弱造成风险管理水平难有保障
由于我国风险管理技术基础普遍薄弱，风险识别困难、评价的误差大，与欧美发达国家较成熟、全面、系统的融资风险管控理论及较专业的融资咨询业务相比，我国的融资业正处于少年期，缺乏适应我国行情的科学系统的风险评价理论，往往只依靠风险源等面上的因素作为依据来评价和识别，这就导致风险的识别常出现偏差。
（四）主观意识淡薄、客观条件欠缺，限制了风险管理发展
由于我国的项目融资模式应用较晚，理论基础薄弱，缺乏实践经验和指导性的实施准则，致使我国的项目融资风险种类数量有限，保单形式单一。同时，由于缺少专业的担保人员和专门的风险管理咨询机构，使人们的项目风险意识较弱。
六、降低项目融资风险的对策与建议
（一）通过完工担保协议和债务承购保证，转移和限制完工风险
为了转移和限制项目的完工风险，贷款银行可以要求项目公司提供无条件的“完工担保”和“债务承购保证”。如果项目不能完工是项目投资者不履行其提供资金的担保义务所致，则按照提供“债务承购保证”偿还贷款人的贷款，将有限追索的项目融资转化为完全追索的公司融资。
（二）通过无条件的供应协议和销售协议，限制生产经营风险
（三）通过多元化的投融资结构和政府书面承诺，规避国家风险
在国际项目融资中，规避国家风险是一个值得重视的问题。为了限制东道国政府实行没收或国有化的风险，对于项目的投资者而言，可以通过组成国有化的投资集团。这样一来，东道国政府的没收或国有化行为就会面临国际压力。在客观条件允许的情况下，也可以事先与东道国政府进行谈判，尽量寻求东道国的书面承诺，以降低国家风险。
（四）通过保险保障体系的建立，转移不可抗力风险
对于政治风险、自然风险等不可抗力风险，降低项目公司和承包商风险的有效途径是通过保险来部分或全部地转移风险。因此，通过建立融资项目全面的保险保障体系，对直接投入的人、财、物及主体工程、设备等可能出现的意外保险、资产损害、设备故障等情况及相应发生的损失进行投保，转移项目融资中的不可抗力风险。
七、结语
由于我国目前的基础设施较发达国家还存在着很大的差距，特别是西部地区，所以项目融资在我国的发展空间极大。为了更好地将这一新型的融资方式植根于我国，必须进行项目融资风险的防范，建立健全风险防范机制。在防范项目融资风险中，项目投资者必须准确识别项目运作中的主要风险，评价项目各个风险的水平及可接受的程度，并将项目风险分配给对这一风险偏好最大的一方承担，将融资结构结合项目风险，恰当运用风险防范策略，最大限度地规避因项目融资风险造成的损失。
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关键词项目融资银行贷款风险防范
一、银行贷款在项目融资中的作用
随着我国经济的不断发展，需要建设越来越多的基础设施项目，而项目融资方式作为一种新兴的融资方式对我国经济的发展起了重要作用。而银行贷款在项目融资中有着很重要的作用。一方面，银行在对项目融资进行贷款时，会对项目融资进行全方位的风险分析，然后会针对各种分析设计相应的风险机制，确保项目融资的顺利进行，从而促进了我国经济的快速发展。另一方面，银行在参与项目融资贷款时，会采取一些措施尽可能的避免贷款项目资产质量的下降，这样有利于提高银行自身的整体素质，也为我国银行同国际上先进银行竞争奠定了的基础。
二、项目融资中存在的风险
（一）政治风险
在项目融资中，如果项目融资在很大程度上依赖于政府的特许权或者特定税收政策时，那么就存在着很大的政治风险。我们可以通过政治风险投保或者政府书面保证，降低项目融资的政治风险。
（二）法律风险
法律风险指东道国法律的变动给项目带来的风险。由于每个国的法律制度不同，那么进行跨国借贷就可能因法律问题给项目带来难以预料的风险。项目发起方可以聘请法律顾问，确保项目的融资处理以及税务处理符合项目所在国的法律要求。或者与东道国政府签署相互担保协议，达到互惠互利。
（三）信用风险
（四）金融风险
金融风险主要表现为利率风险和汇率风险。项目发起人和贷款银行要认真的分析和预测金融市场上可能出现的汇率波动、通货膨胀等变化，因为这些变化可能会引发项目的金融风险。
（五）完工风险
完工风险是指项目延期完工、无法完工或者完工后无法达到预期运行标准而带来的风险。贷款银行是项目完工风险的主要受害者，因此银行可以要求项目投资者提供完工保证基金或者债务承购保证等完工担保。另外贷款银行还可以聘请项目经理，监督项目的进展和完工情况。
（六）经营风险
项目融资的另外一个核心风险就是经营风险，主要表现为：原材料供应风险、管理风险、技术风险等。它直接关系到整个项目融资的正常运行。我们可以通过签订长期的原村料供应合同来控制原材料风险；或者通过信用担保协议来消除管理经营风险。
三、银行降低在项目融资中风险的对策
（一）改进和完善银行项目评估方法
随着国际金融市场的一体化的发展，我国银行需要进一步的改进和完善银行项目评估方法，这样才能够实现风险管理规范化和评审方法国际化。例如银行可以在项目融资中引进结构化贷款评审技术，通过法律契约的形式，明确双方的
（二）强化信用结构设计
根据目前我国的具体国情，我国银行在进行项目融资贷款时，一定要特别重视信用结构。银行在设计信用结构时要根据融资结构化的理念，这样才能够强化信用结构设计中信用措施的运用。例如贷款银行可以要求项目公司提供第三方担保，这样当借款人信用不可靠、借款人缺乏财务独立性或者没有足够的财务信息支持贷款决策时可以把风险转移到第三方，以此保证银行贷款的安全可靠性。需要注意的第三方担保是要求有条件的担保，而且要有启动担保的标志。
（三）加强项目的现金流分析
项目融资分析的重点就是现金流量。因此要看一个项目是否成功的关键就是对其进行现金流分析，这也是银行控制风险的关键。为了确保分析的有效性，银行可以建立现金流控制机制，在与借款人的财务协议或者信用协议中加上对自由现金流的控制的条款，此外还要提高银行分析人员的水平，增深对现金流分析的深度，这样才能有效的防范银行贷款风险。
（四）完善信用增级机制
所谓信用增级就是银行在融资过程中针对不同的信用风险采用不同的风险控制机制，从而保证还贷现金流的安全性。根据不同的实际情况，可以使用母公司增信、委托账户协议、备用贷款、政府增信、产品承购协议增信、保险、财务管理协议以及信用证等各种形式增信。但是在进行信用增级时，银行首先要进行深入的分析和研究增信的机制及其副作用，否则不合理的增信会导致银行贷款风险增加。
（五）创新项目融资模式
随着我国经济的飞速发展，将会给项目融资提供更为广阔的发展空间。因此，我们要在遵循国际惯例的前提下，创新一些符合我国国情的风险管理办法，加强项目融资中银行贷款的风险防范，使项目融资能够在我国投融资领域充分发挥其作用。当然，解决我国项目融资中银行贷款风险防范问题是一项长期而艰巨的任务，还需要政府、企业界、法律界、等社会各界的大力支持。
中图分类号：D9
文献标识码：A
1项目融资的简介
1.1概念
项目融资可以按追索权划分为无追索权的项目融资和有追索权的项目融资。其中，无追索的项目融资方式下，如项目未来的现金流不足以偿还之前贷款，贷款方的追索权仅限于项目拥有的资产及产生的直接现金流。有追索权的项目融资方式下，除了向项目拥有的资产取得担保外，第三方还提供额外担保，但是以其提供的担保金额为限。
1.2参与主体
根据国内外的惯例，被认为是项目融资参与主体的主要有：项目公司、项目承包公司、银行等提供贷款的金融机构。
项目公司是项目的直接参与者，是项目主办人为了项目的顺利运营而注册成立，自负盈亏的公司。项目承包公司是承揽项目的承包商，项目融资的主要目的就是为了支付gem承包商的费用，国际上也有以承包公司为主导发起人进行融资的。金融机构是项目融资中提供资金的一方，也是融资风险的主要承担方。
2阻碍项目融资快速发展的法律原因及解决措施的探讨
和传统的融资方式相比，项目融资有着较强的优势：首先，它可以快速到位资金；其次，项目融资借助项目的现金流，其贷款杠杆可以不反应在项目融资主办方的资产负债表内，有助于其优化财务报告。但是，目前项目融资并未广泛运用于实践中，就其立法保护不力而产生的原因，笔者进行了如下的分析：
2.1浮动抵押
浮动担保（floatingcharge）是指抵押人将其现在和将来所有的全部财产或者部分财产上设定的担保，在行使抵押权之前，抵押人对抵押财产保留在正常经营过程中的处分权，是国际项目融资中广泛采用的一种融资担保方式。
对比浮动抵押的规定，适用我国《担保法》，可能会产生以下问题：第一，担保物的不确定性。项目融资担保物是项目公司的资产，而任何一个运营中的公司，其资产值均会有变化，担保物的形式也可能从现金变为固定资产，存货变成应收账款。这种状态一直会持续至公司违约或发生清算等事项。而这和我国法律要求担保物事先确定的原则有冲突。第二，抵押物所有权和支配权分离。根据《担保法》第六十四条规定，动产质押自质物交付给质权人时生效。项目融资中的进行的担保，必定有部分属于动产质押的部分，如果依法操作，那么项目公司将失去部分保障其正常运营所必需设备的支配权。笔者建议，我国立法或司法解释中亦可参考国际惯例中浮动抵押的规定，加以规范。
2.1.1抵押范围
我国《物权法》第181条规定，经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。显然，虽然这是目前学者普遍认为项目融资适用的法律条文，但仔细研究，发现还是有所偏差的。181条的范围主要是指动产，更适合制造型企业，而项目抵押更多的会涉及不动产、无形资产（如设计图纸）等。笔者建议，可以在司法解释中扩大上述法条的适用范围。
2.1.2抵押登记
《担保法》第42条规定，办理抵押物登记的部门分别为：以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。由此可见，我国的抵押登记最好可以进行统一管理，这为项目融资的抵押担保简化行政手续。
2.2应收账款的质押
笔者认为，首先，应该先行就应收账款质押的诉权问题、未登记应收账款质押合同的效力问题、时效问题、出质应收账款债权的担保利益的追及权问题、出质人破产时设质应收账款的别除权等主要问题作出规范。因为这些问题是应收账款质押制度付诸实施后马上面临的现实问题。其次，尽快出台《应收账款质押登记公示系统的管理办法》。物权的基本特征就是具备公示公信力，如果要设定应收账款的质押，也同样需要让第三方知晓。再次，尽快建立起社会化的诚信体系。应收账款质押给金融机构带来的风险并不仅仅局限于次债务人对出质人的合同抗辩及次债务人自身的清偿能力，最重要的风险将来自在整体社会信用制度缺失情况下，无论主债务人，还是次债务人都缺乏主动清偿债务的积极性（包含借贷关系的贷款与作为出质标的的应收账款）。