2021年7月6日，“第12届中国房地产科学发展论坛”在湖北武汉隆重开幕。中国建设科技集团股份公司总裁孙英做了题为《迈向新未来——居住满意度调查的研究与思考》主题发言。孙英总裁全面介绍了2020年我国首次大规模、大范围居住满意度调查的研究背景、研究路径以及取得的系列成果，并在详细分析调查主要问题的基础上，指出我国老旧小区和既有住宅改造、绿色住区和宜居住宅建设的发展路径，以下为发言全文：
新中国成立以来，特别是改革开放40年来，我国的住房建设取得了举世瞩目的成就，全国城镇人均住房建筑面积已经从1978年的6.7平方米，增长到了2019年的39.8平方米，增长了4.9倍。随之城乡居民的居住环境得到极大的改善，实现了量上的根本转变。
今天我们站在新的历史起点上，我国住房建设呈现很多新的特点，党和国家对我们也有很多新的要求；同时我们也有新的任务需要完成。
一方面我们的住房建设现在还是资源能源消耗比较高，对环境的负荷比较大，形成了对不可再生资源的惯性以来；另一方面，住宅质量和品质还存在很多不如人意的地方。住房建设还存在高环境负荷下的低质量供给的问题，也就是我们的质还没有那么好，建筑质量通病频发。因此，当前住房从有没有转为好不好，主要矛盾从总量短缺到结构不足，从数量不足转变为到好环境需求的新时代。
从新要求上看，党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央高度重视住房的发展建设，总书记关于新时期城市建设理论的核心思想，就是坚持以人民为中心，把人民安居、宜居放在首位，增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。在今年的两会上，他也强调推动高质量发展创造高品质生活，实际上在今年，他多次推动高质量发展跟创造高品质生活一同来提及，说明了为人民群众创造高品质生活的重要性。就在7月1日，庆祝中国共产党成立一百周年的大会上，总书记又强调，要坚持在发展中保障和改善民生，坚持人与自然和谐共生，协同推进人民富裕，国家强盛，中国美丽；同时，中国力争在2030年实现碳达峰，2060年实现碳中和。住宅的建筑面积在总的建筑面积之中占60%-70%，因此住宅的减碳脱碳是我国能否实现双碳目标的非常重要的领域。
从新任务上来看，在已经发布的国民经济第14个五年规划和2035年远景目标纲要中，提出要加快推进城市更新，改造提升老旧小区，老旧厂区，老旧街区和城中村的存量功能，推动老旧楼宇改造，积极扩建新建停车场和充电桩。“十四五”期间，完成1.9万个城镇老旧小区的改造，基本完成大城市老旧厂区的改造。“十四五”在城镇化的领域，提出全面提升城市品质的一些任务要求。
因此，当前我国房地产发展，我国的住房建设呈现许多新的特点，也面临许多新的要求，也有很多新的任务需要我们完成。在具有特殊意义的两个一百年的交汇点上，中国房地产业协会和中国建设科技集团本着高度的责任感，在2019年提出动议，对40年来人民的居住满意度进行一次系统调查研究。一是回望过去，在系统总结住房建设发展成果的同时，真正了解老百姓对这40年来住房建设的满意度，发现我国住房建设存在的问题。更重要的是面向未来即：如何对既有的住宅和老旧小区进行改造？今后住房建设如何能够满足新时代人民对美好居住品质的需求？通过调查研究得出一些结论，对我们未来的住房发展起到启示和借鉴的作用。
精心设计调查问卷，以居住者的视角看待居住的品质。最终问卷架构设定了住区层面和住宅层面两个维度，15个一级指标和75个二级指标。住区层面有6个一级指标，住宅层面一共设置了9个一级指标。2020年的7月1日，面向全国，课题组同时在50多个网站上以“改善居住环境你说了算”为主题上线发出调查问卷，得到大家响应和参与。截止到2020年10月底，收到调查问卷33175份，有效是32277份，是样本数量最高的一次调研。
各个城市居住满意度存在差异，但曲线总体趋势一致，只是高低的程度不同。说明目前我国的住区及住宅的优缺点具有很大的相似形，居住者的需求和期待是基本一致的。
从具体的调查内容分项维度来看，我们对运用软件进行统计分析和模拟，按照2000年前后、住区层面和住宅层面分别提炼了不满意度TOP10和满意度的TOP10及改善需求的TOP10：
2000年以前的住宅层面，不满意的TOP10包括智能门禁，火灾的报警等智能安防设施，室内的卫生健康监控的智能化监控设施，室内设备设施的监管等智慧维修系统，也让我们很震惊。因为四个是智慧化的需求。接下来是楼板的隔声性能，卫生间的空间没有进行干湿分离，南方地区有滋生霉菌的卫生防疫问题，说明这个问题十分普遍。
这里也给大家做一些图片的展示，这张体现出卫生间的面积确实非常小，干湿不分离，使用上非常不方便。特别是北京的90年代的住宅，由于卫生间面积过小，不能满足住户的洗浴需求，住户在阳台上自己放了淋浴头，装了洗浴，我看了既非常震惊也非常汗颜。作为建筑从业者，90年代的建筑是这样的设计建设，有点不应该，远远达不到人民的幸福美好需求，基本的居住需求没有得到很好的满足。天津90年代的住宅，卫生间也是极其的潮湿简陋，这是南方滋生霉菌做得不好，这个问题在南方比较突出和普遍。我们大家说，这就是质量的顽疾，图片上也可以看得比较清楚。
2000年以前的住宅，我们在入户调查的时候也发现，由于当时比较追求容积率，更多采用小面宽大进深的户型，因此很多住房的采光是非常不好，小区地面上杂乱无序，而且破损非常严重，因此在今后老旧小区的改造中，都应该根据实际的情况予以修复。
2000年后的住宅满意度也在极大的提升。住区层面的TOP10。最满意的公园绿地等自然生态景观，还有景观生动，住宅的形象也是大家比较满意的，空气质量是讲住区临近城市的开放空间，住区的治安和指挥管理设施，让大家的居住非常的安心、街景美丽，有地方特色，街道的空间便于邻里的交往，小区里面有住区食堂便民的生活服务设施，另外整个小区建设注重邻近的教育设施和青少年活动设施，还有市政治理得比较好，污水排放，垃圾处理等等总体做得比较满意，这是对于住区满意度的TOP10。展示一些入户调研时实拍照片，整个的景观确实不错，景观生动，形象比较好，另外充满活力和氛围；同时，大家对住区的安防、便利店、菜市场、快递存放点也是非常满意的，包括垃圾的治理，因为很多小区都有非常好的一些垃圾分类的设施，也是大家比较满意的地方，方便和城市的公交进行接驳，也是非常满意的地方。
也有不满意的，首先是机动车的停放和充电桩的配置，这和90年代以前是一样的，住区老年人的举家设施和老年人的照料设施是缺乏的，说明老龄化的需求是非常强烈的，最不满意的排在第三。另外，在道路的人车分行方面做得不够好，文体设施比较少，住区与周围空间的步行距离也比较远，周围的商业设施的配套也不够齐全。另外整个小区的无障碍化还是没有得到比较高的水准，标识也不够完整。最后对幼儿园和儿童托管空间的需求还是很旺盛，我们目前还没有达到。
接下来看看住宅层面的满意度TOP10，这些是2000年以后的，首先是建筑结构安全，大家对结构非常满意。另外是户型的面积大小，户型的布局和实用功能，厨房和餐厅的关系，户型与居住的适应性，隔热与保温，室内的水暖风电燃气等等设施的配备标准，以及建筑的防火逃生，燃气安全等。
这些是2000年以后住宅层面最满意的TOP10，我们也给大家看一些照片。比如2010年代建的嵌入式的收纳柜、三分离的卫生间，首先对水电气的配置，在门厅与入户空间很小的设计细节让大家非常满意，比如说门厅的玄关柜没有到地，下面留有放鞋空间非常满意，这就是细节决定成败。另外比较满意的是智能照明，智能家具的配置。
最后，为了更好的面向未来的住宅建设，我们特别对2000年以后的住宅进行了改善的需求TOP10汇总。一是在住区层面，包括对公园自然环境改善的需求与外部交通捷泊的需求，文体设施活动的需求，大家重视健康，所以对健身空间的需求放到非常高的程度。另外对住区安保的需求，对庭院邻里交往的需求，以及临近商业和文体设施配套的需求。另外大家提出来，要增加一些室内健身的空间，满足老年人、儿童的活动空间，这是在住区层面的改善。
在住宅层面也是非常有参考价值和意义的，TOP10是这样，首先是智能门禁、火灾报警等智能安防系统的智能化配置要求，大家需求十分强烈。另外是门厅与入户空间，特别是疫情之后，作为室内外的过渡空间，其实具有很多特殊的功能要求。因此排在改善需求的第二位，我觉得一点都不奇怪。这是2000年时代性的特征。室内的墙体的灵活性，大家需要的大空间自由灵活的分割，对卫生间不漏水，屋面外墙不渗漏，这是质量方面的要求。再就是户型的布局与空间的实用功能，包括室内装修质量效果提到比较高的改善需求的位置。另外是厨房空间与设备设施的配置标准，智能照明和智能家具，最后是楼板与分户墙的隔声，这是对改善需求的TOP10，很多问题跟导向是相对应的。
最后，给大家简单总结一下研究给未来带来的启示，我们的研究是基于大规模调研的实际数据，系统分析总结40年来住房建设的成就及存在的问题，客观反映居住者居住品质升级的真实意愿，准确把握新时代人民群众居住生活需求的变化趋势，为我们高品质的绿色宜居建设提供坚实的依据，对于迈向新未来具有重要的意义和价值。具体来说有两个方面是可以应用的。一是老旧小区的改造和既有住宅的改造，二是进行绿色住区的建设和宜居住宅的建设。
在老旧小区改造层面，我们认为限于是已建成的小区，结合大家的满意不满意以及改善需求，我们总结主要是在三个方面进行发力。一是在市政公用设施方面，我们着力解决好污水排放和雨水污染，市政的环境政治方面，同时加装电梯，注重共同区域的维修维护。二是在交通和出行方面。着重解决机动车的停放和充电桩配置的问题，要着力适应解决内部道路的无障碍性问题。三是要建立全龄友好的环境，对老人、成年人、而都是非常友好的。改善老年人的居家服务设施，设置老年人照料中心，给老年人的活动体场地。同时改善室外的体育健身场所，满足健康人锻炼身体的需求。同时还要改善儿童的活动场地，给儿童和幼儿提供良好的室外空间，还要完善生态绿化景观的整治与建设，建议在老旧小区改造着重在这几个方面解决。
在既有住宅的改造方面，有些是可以改的有些是不能改的，根据满意不满意，以及需求提出这样的建议，也是在三个方面。首先功能性能质量方面，卫生间空间不足及干湿分离是主要考虑希望能够进行改造的地方。另外南方的霉菌以及要解决卫生间漏水屋面漏水，外墙破损质量问题引起大家的不满意，其次是加强老龄化改造，在居家进行无障碍化的改造，比如说安装辅助站位的装置，针对老年人的卫生间的坐便器，淋浴区附近，要设置一些防滑的扶手及辅助站立的装置，特别是在淋浴的区域。第三是智慧化的需求，增加智能的家具系统，在安防方面的监控，包括在健康方面的，室内的卫生环境的检测，包括设备设施的监管及智慧的控制，智慧的运维等等，大家对智能家具的改造需求还是比较强烈，可以显著增加满意度。
对宜居住宅建设，首先是健康宜居，在空间功能上，首先实施大空间可灵活分隔的建设，我们还是呼吁大家不要再建剪力墙的房子，更多的建框架的住宅，满足大空间灵活分割的需要，因为可能有的人喜欢卧室大一点，有的人希望客厅大一点，特别是有老年人的，主要是有照护的需求，对老年人卧室面积更应该加大。同时在层高上，建议现在是高质量发展，要把层高加高，最好是三米以上，因为这样可以解决装修以后层高过低带来的压抑。另外，卫生间的面积要充足，这是冯俊会长给我的数据，有些发达国家委身间的面积占比到套内建筑面积的8%-10%，我国基本上是3%左右，这不符合现代居住生活的需求，同时卫生间要干湿分离，充分考虑老年人助浴的实际，我们要在新时期满足老龄化不断加剧的需求。
在入户与门厅的空间，强调多功能性和实用性，全屋要有充足的收纳空间；在健康环境方面，采光通风热湿环境都要良好，同时空气质量要有，包括有害物VOC包括二氧化碳达到比较健康水平。在性能质量方面，首先是噪声控制，同时解决不漏水不开裂，解决好这些质量顽疾，最后设备设配套齐全。
绿色低碳层面，我们要求住宅要有更多的自然通风和自然采光。这个是节能源最好的方式；同时隔热保温的性能良好，尽量利用可再生的能源。我们强烈呼吁大家采取装配式的内装，这样不仅是便于维修管线的维修维护，更有利于延长建筑寿命，就是最大的绿色低碳。
再有住宅建设有利于形成绿色生活方式。污水利用、阳台空间种植，有利于绿色生活方式的建造；最后就是智慧互联，要打造智慧家具，这里面对智慧门禁火灾、水、燃气泄露方面的智慧报警。健康方面的智慧以及设备设施的智慧互联，也就是智慧控制，智慧照明，智慧维修等等，这是对智慧化的需求。
近年来，很多房地产开发企业在推动绿色住区百年住宅等等这些建设方面，高品质的住宅建设方面做了很多的探索和尝试，中国房地产业协会已经启动了绿色住区示范工程，目的打造寿命长久，品质优良的新型住宅产品。这几年很多实践充分证明示范工程是能够比较好的满足新时代人民对于居住品质提升的需求。也希望有更多的企业在这些方面做一些探索。
最后，建设人民满意的绿色宜居家园，是这个时代赋予我们的职责和使命，让我们大家共同努力，为实现这个目标不懈的奋斗，我们也相信最后我们是能够向国家，向人民，向历史交上一份满意的答卷。
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