编者按：为全面贯彻落实党的二十大精神，深入学习习近平总书记关于自然资源管理的重要论述和重要指示批示精神，进一步推动全系统转变观念、运用新思维，凝心聚力助力打好发展“六仗”，“湖南自然资源”特开设“他山之石”专栏，推介各地各部门创新做法、先进经验，引导全系统学先进、争先进，以“闯创干”的精气神，奋力推动全省自然资源事业高质量发展。本期，请看海南“土地超市”的“经营之道”。
海南“土地超市”的“经营之道”
近日，海南“土地超市”开张，政府将土地摆上“货架”，供市场主体挑选，促进项目“签约即拿地”“拿地即开工”。
建立“土地超市”制度并实施“万亩千亿”闲储置换行动，海南省旨在提高资源要素保障能力和节约集约用地水平，优化营商环境，推动海南自贸港高质量发展。
“土地超市”究竟特别在哪里？其“经营之道”是什么？请跟随记者一起去“探店”。
“前店”——打造便捷智慧的信息平台
任何人，随时随地，打开海南省政务公共服务平台“海易办”，从便民服务版块即可进入“土地超市”。
日前，“土地超市”首单土地交易落成，鹏博（海南）硼中子医疗科技有限公司通过“土地超市”信息平台，实现了从选地、看地、拿地到签约的全过程，以挂牌方式取得位于博鳌乐城国际医疗旅游先行区9.25亩医疗卫生用地。公司负责人感慨：“‘土地超市’名副其实，改变了以往传统招商模式，让我们的项目开展有了更可靠、更透明的资源信息平台，各个环节都更高效、更顺畅！”
海南省自然资源和规划厅国土空间用途管制处处长王恩泽介绍说，“土地超市”信息平台的建设依托国土空间智慧化治理平台，搭建了政务版和公众版两个版本，实现了六大功能。一是土地信息归集，将政府储备存量建设用地、耕地指标公开交易等信息进行全面梳理归集，建立土地“仓库”。二是查询发布，利用“土地超市”可以实时查询各市县具备供应条件的土地信息，包括土地面积、用途、规划条件、基准地价、投资强度等，还可以实景三维查看地块的坐落、交通布局和周边开发建设等情况。三是智能选址，将“土地超市”与项目策划生成平台、海南自贸港招商引资“项目库”和“资源库”对接，把策划生成项目、招商引资项目进入“土地超市”进行智能选址和项目用地配对，实现资源的精准有效对接。四是构建信息平台，支持“网上搜地、云上选地”服务，利用“土地超市”作为“招商地图”，精准服务招商。五是快捷交地，“土地超市”与土地交易平台、工改平台对接，实现项目选地、交易、规划报建环环相扣，促进“拿地即开工”。六是常态监管，实施建设用地“批、供、用、管、查”全生命周期信息监管和业务协同，督促土地使用权人规范高效用地。
“各类土地资源信息在‘土地超市’公开发布、精准配对、依法交易，从而盘活土地资源要素，激活土地市场价值，将有助于提升土地资源的市场化配置水平，提升土地资源的利用效率，提升市场主体的获得感和满意度。”海南省优化营商环境工作专班办公室副主任何霁锋说。
“后仓”——持续动态更新确保“货源”充足
货架再漂亮，但如果商品很少，货源不足，就算称之为超市，也不能算是一个好超市。海南省的“土地超市”，在装点“前店”的同时，也注重建好“后仓”。
“省委、省政府主要领导多次要求我们做好土地储备，备足‘货源’，保证数量和质量。我们注重‘土地仓库’建设，‘土地超市’平台与国土空间规划一体化平台进行了互联互通，农转用和土地征收手续经批复后进入‘土地仓库’，经过征拆及前期开发形成‘净地’后进入‘土地超市’，实现土地实时更新、滚动入库。”
海南省自然资源和规划厅党组成员、省总体规划副总督察王雪皓说，目前“土地超市”平台已上线的土地共168宗，面积约7000亩。
王雪皓介绍，海南省自然资源和规划厅既做好“备货”，又积极“补货”。自今年1月以来，海南省自然资源和规划厅带位置下达全省批而未供土地的矢量数据，组织各市县对存量批而未供土地进行了全面清理。对清理出的土地逐一进行了审查梳理，确定是否符合规划条件、是否符合“净地”要求、土地权属是否清晰等供应的基本条件，确保上“超市”的商品质量有保证。
“目前，‘土地超市’已上架的只是第一批土地，我们将持续做好动态更新工作。组织各市县根据经济社会发展规划、年度新增建设用地指标、储备耕地占补指标、土地供应计划、地方政府债务限额等因素，合理编制年度土地储备计划，按计划按时序实施土地储备，加快完善批而未供土地手续，保证‘货源’源源不断，持续更新上线。”王雪皓说，下一步，海南省自然资源和规划厅将抓紧搭建土地二级市场交易平台，将符合法定转让条件的土地也纳入“土地超市”。
“我们将重点聚焦今年储备但尚未开工入库的项目，特别是涉及用地、用林、用海等要素保障问题的项目，尽快与‘土地超市’、项目策划生成平台深度对接，助力扩投资、稳增长。”海南省发展和改革委员会二级巡视员冯燕表示。
“闲储置换”——破解“项目等土地”和“土地晒太阳”共存的困境
目前，三亚首宗通过“土地超市”完成“闲储置换”的土地，现已进入地价评估阶段，预计年内达到法定动工标准。
“这块地因规划问题一直闲置在那里，给公司发展也带来了不小负担。政府能够帮助企业解决这个问题，我认为是在挽救企业，作为首家受益企业，我们非常感谢！”海南云兴康盛地产开发公司总经理何喜康说。
“用地难的问题，一方面是‘项目等土地’，政府对新增用地资源要素统筹不及时、不到位；另一方面是‘土地晒太阳’，也就是政府批而未供土地和企业闲置土地盘活利用不够，存量土地长期沉淀、盘活不力的问题。”王雪皓说，海南省自然资源和规划厅为了破解上述难题，坚持制度集成创新的理念，以贯彻落实省委“能力提升建设年”活动为契机，组织工作专班开展集中攻坚，建立了“土地超市+闲储置换”制度。
王雪皓介绍，“闲储置换”制度是指因政府原因闲置的土地（指已缴清土地价款、落实项目资金，但因国土空间规划依法修改造成闲置的土地）与“土地超市”中的政府储备土地竞价置换工作，竞得土地的单位签订“闲储置换”用地协议，助推万亩存量土地盘活及千亿产值投资落地。
“闲储置换”制度有三大特点。一是建立置换+竞价模式，实现置换公平透明。符合条件的政府原因闲置土地使用权人均可自愿参与竞拍，原则上价高者得，既保证了政府和市场主体之间的公平性，又避免了协议置换土地的廉政风险。
二是建立置换+对赌模式，促进“拿地即开工”。对实施“闲储置换”的项目，将由竞得土地的单位与政府签订土地置换协议，并签订限期开发的对赌协议，明确置换双方权利义务、违约责任、争议解决办法等。政府部门通过预审查、告知承诺、并联审批等措施，高效核发建设工程规划许可证、工程设计方案批复文件、建筑施工许可证等，帮助企业“拿地即开工”，而企业则要保证拿地后按时限开工、动工。置换+对赌模式，可以倒逼政府部门高效审批、企业高效用地，促进土地早动工、早开发、早见效。
三是建立置换+跨用途模式，助推产业结构优化。针对实践中相同用途土地置换难的问题，按照今年1月1日开始施行的《海南自由贸易港闲置土地处置若干规定》第六条等价置换的规定，“闲储置换”制度遵循等价置换的原则，允许不同的用途实施置换。涉及商品住宅用地的，必须符合国家和海南省房地产管理有关政策规定。跨用途置换模式既可以解决同用途无地可换的难题，也有助于促进产业结构转型，推动产业集聚发展。
“下一步，我们将坚持生态优先、规划引领、综合施策、系统治理，以‘闲储置换’为抓手，灵活运用有偿收回退出一批、消除政府原因动工一批、依法无偿收回一批、市场盘活利用一批‘四个一批’的处置办法，推动闲置土地分类处置到位。同时，实施‘增存挂钩’‘对赌协议’制度，落实土地使用标准和节地评价，把好地交给好的项目、好的企业。加强闲置土地监测和预警，建立闲置土地实时防控、动态监管和及时处置机制，从源头上遏制新增闲置土地。”海南省自然资源和规划厅总工程师王保汉说。