明年市场走向，首席地产分析师刚刚给出了答案
现场摘要：1、购房者信心已经大不如从前，土地市场大量流拍，住房贷款的平均利率下降，市场发生了一系列变化。2、短期内市场仍旧面临压力，未来政策有一定的对冲空间，明年货币政策放松后，一二线城市会先后复
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现场摘要：
1、购房者信心已经大不如从前，土地市场大量流拍，住房贷款的平均利率下降，市场发生了一系列变化。
2、短期内市场仍旧面临压力，未来政策有一定的对冲空间，明年货币政策放松后，一二线城市会先后复苏，三四线衰退。
3、市场总量过剩，但是结构具有一定的发展空间，人口不断向一线城市涌入，核心区有更新改造的空间。
4、土地市场处于拐点期，明年土地市场会比较冷淡，但目前新开工面积依旧维持在高速，政策性住房建设不会明显减速。
房地产市场在之前相对来说比较好的一个阶段已经延续了三四年，现阶段出现一定调整非常正常。
这个现象使得到土地市场出现较大变化，出现大规模流不错变化，住房贷款平均利率会有所下降。2019年有可能会看到基准利率的下降，这个对于房地产来说是一个非常大的事情。
目前市场对利率比较悲观，市场认为中国未来会加息不会降息的原因就是汇率问题。如果汇率往下调的话，那人民币贬值的压力更大。我们的观点则相反，海外的钱之所以留在中国，是因为中国长期经济增速比较好，中国经济增长潜力比较好，资产价值预期比较好，而不仅仅是利差。
我们认为短期看，市场面临一些压力，未来也有一些政策对冲空间，长期来说行业处在一个过剩阶段。
现在开发规模非常大，假如要维持一个非常高的开发规模，从中长期来看，比如以十年维度来看几乎不可能。如果说美国人均住房面积是60平米，逻辑上讲也不太可能支持我们国家的人均住房不断增加。因为我们国家的住房形态不一样，整个市场从总量上还是过剩，结构上还有发展空间。
从人口角度看，我国还处在城镇化发展过程中，人口正从一些低能级城市向高能级城市流动。高能级城市哪怕是一线城市，核心区也有更新改造空间。这种物理空间和人群迁移方面特点，也决定未来精细化开发活动，核心城市运营行为，其实还是非常值得期待的。
我们认为明年行业总量特征是先后复苏，三四线衰退，一二线还可以。那为什么2016年的时候去库存这一波，三四线涨得很快，一二线没有怎么涨。三四线有非常明确的鼓励政策的，跟历史上还是有很大差别的。
2019年从结构角度讲，一二线好一点，2019年的政策环境跟2018年没有太大变化，但是货币方面又有可能会更松一些。从历史上看，我们认为2019年更偏向于2012年。单看房价，核心城市房价没有问题，三四线城市房价很有问题。
2018年10月份以后土地市场出现明显拐点，未来还会延续这种趋势，到2019年土地市场应该比较冷淡。企业都不愿买地，土地是一个最弹性的开支，开工不会省很多，拿了地如果不开工，也不能达到销售回款的状态。
另外拿地的土地支付已经出去了，不开工不卖也没有更好的办法。当然还有一个东西一定会是发展商压缩的，那就是人工。我们认为新开工的面积还会维持在比较高的速度，企业也不会大规模的开工，另外政策性住房建设并不会明显减速，这跟市场普遍观点有所不同。
总体上二手房降得更多，新房降得更少，新房销售规模下降4.3%左右，下半场且行且珍惜。
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