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1、萍乡市房地产市场调查报告40--萍乡市房地产市场调查报告一、萍乡市城市概况（一）地理区位萍乡市位于江西省西部，东与本省宜春市、南与吉安市、西与湖南省株洲市、北与湖南省浏阳市接壤。地处东经1133511417，北纬2720280之间。萍乡是江西和华东的“西大门”，在赣西经济发展格局中处于中心位置，素有“湘赣通衢”、“吴楚咽喉”之称。萍乡处于长株潭经济圈的辐射核心区域，同时接受泛珠三角经济区和闽东南经济区的辐射。境内沪昆铁路横穿市内腹地与京广、京九两大动脉相连，随着沪昆铁路电气化改造工程的完成，中国第一条设计时速200公里1小时的铁路干线将成为连接长江三角洲和珠江三角洲的重要通道。319和32
2、0国道呈十字型在市区交汇通过，沪昆高速、萍洪高速贯穿全境.市中心城区距湖南长沙黄花机场仅120公里，具有优越的区位地理条件。萍乡市总面积3827平方公里，丘陵、山地和平原各占土地面积的66.4%、27.3%、6.3%。现辖芦溪、土栗、莲花三县和安源、湘东两区及省级经济开发区萍乡经济开发区;有28个镇、18个乡、7个街道办事处、636个村委会和120个居委会。（二）人口统计到2006年底，萍乡市总人口182.92万人，非农业人口55.03万人，全市人口密度为每平方公里476人。全市从业人员98.17万人，其中城镇从业人员34.09万人，农村从业人员64.08万人。（三）经济概况2006年，
3、萍乡市完成生产总值265.49亿元，比上年增长13.1；财政总收入27.09亿元，比上年增长13.8%；城镇以上固定资产投资125.65亿元，比上年增长15.2%；社会消费品零售总额76.76亿元，比上年增长16.1%。全市规模以上工业企业完成工业增加值80亿元，比上年增长24.1%；完成主营业务收入254亿元，比上年增长22.8%；实现利税总额28.47亿元，比上年增长31.9%。园区经济不断壮大，完成工业增加值28.61亿元，比上年增长18%。工业增长质量提升，工业经济综合效益指数达到180.47%，比上年提高15.35个百分点，规模以上工业产销率达98.92%。工业投入不断增加，全市完成
5、路拓宽、部分主干道人行道改造等市政工程，大大缓解了重点路段交通拥堵状况，改善了人车出行条件，市容环境明显改观。萍水河环境治理、安源新区、凤凰山庄三个项目获得了首批江西人居环境范例奖，涌现了安源镇、麻山镇幸福村等一批全国文明村镇。城乡商贸流通进一步繁荣，各类服务业健康发展，第三产业完成增加值80.91亿元，比上年增长12.3%。开放型经济发展势头良好，实际利用外资6384万美元，比上年增长4.8%，其中现汇1802万美元；引进5000万元以上工业项目资金29.05亿元，比上年增长9.3%。对外贸易再上新台阶，出口总额突破亿美元大关，达到1.09亿美元。2006年，城市居民人均可支配收入10095
6、元，农民人均纯收入4397元，分别比上年增长12.5%和12.1%。科教文卫等各项社会事业协调发展。申报国家专利190项，实施专利技术58项，引进转化科研成果20余项。“两基”成果进一步巩固，全市小学、初中适龄儿童少年入学率分别达到100%和99.99%；职业教育和民办教育发展步伐加快；安源学院筹建工作取得阶段性成果。（四）2007年前三季度萍乡市经济形势分析1-9月份，生产总值为215.9亿元，同比增长14.2%；规模以上工业增加值完成76.25亿元，同比增长28.5%；产销率为100.78%，同比增加1.87个百分点；城镇固定资产投资115.93亿元，同比增长30.5；社会消费品零售总额
7、为63.11亿元，同比增长16.9%；城市居民人均可支配收入为8850元，同比增长17.5%；农民人均现金收入为3728元，同比增长20.8%。1、农业经济稳定增长。1-9月份，全市实现农林牧渔服务业总产值25.97亿元，同比增长5.8%。其中：农业产值10.34亿元，同比增长4.2%。林业产值1.70亿元，同比增长3.5%。牧业产值11.95亿元，同比增长7.3%。渔业产值1.74亿元，同比增长7.6%。农林牧业服务业产值0.24亿元，同比增长6.4%。2、工业生产继续保持较快增长，前三季度完成增加值76.25亿元，同比增长28.5%，工业经济运行的特点：支柱产业贡献较为突出。19月份，全市
8、30个工业行业大类中除黑色金属冶炼及压延加工业、水的生产和供应业增加值增速同比下降外，其余28个行业增加值均实现不同程度的增长，其中增幅超过全市平均水平的有19个行业，增幅超过50%的有8个行业。全市五大支柱产业（冶金、煤炭化工及煤炭深加工、建材、机械、医药食品）共实现增加值66.88亿元，占全市工业增加值的87.7%，同比增长29.5，其增长对全市工业增长的贡献率为90%，拉动全市规模以上工业增长25.6个百分点。县区工业普遍快速增长。19月份，全市各县区（属地口径）规模以上工业增加值增速均在31%以上，而且各县区利润均实现快速增长，各县区工业基本实现了速度与效益的统一。其中安源区完成工业增
9、加值13.12亿元，同比增长54.5%；湘东区完成工业增加值10.67亿元，同比增长49.7%；莲花县完成工业增加值3.35亿元，同比增长37.7%；上栗县完成工业增加值12.61亿元，同比增长49.9%；芦溪县完成工业增加值8.40亿元，同比增长35.3%；萍乡经济开发区完成工业增加值3.90亿元，同比增长31.7%。18月份，全市各县区工业企业实现利润增长均超过40%。工业园区经济增长强势。1-9月份，全市工业园区发展势头较好，工业总产值97.21亿元，同比增长44.6%，实现利润6.25亿元，同比增长39.6%，完成税收5.72亿元，同比增长22.9%。3、投资总量稳步增长，前三季度全市
10、城镇固定资产投资将完成115.93亿元，同比增长30.5。非国有投资比重继续提高。非国有投资继续快速发展，对拉动投资持续、较快增长发挥了重要的作用。1-9月份，城镇投资中非国有投资完成97.27亿元，增长32.7，比国有投资增幅高12.4个百分点，非国有投资占城镇投资的比重由上年同期的82.5上升到83.9。工业投资快速增长。1-9月份，全市工业投资完成57.49亿元，同比增长46.6。其中采矿业完成投资2.66亿元，增长89.8；非金属矿物制品业完成投资18.21亿元，增长71.4；有色金属冶炼及压延加工业完成投资5220万元，增长190.0，专用设备制造业完成投资2.03亿元，增长187.
11、7。房地产开发投资稳步增长，销售状况良好。1-9月份，全市房地产开发投资完成13.76亿元，同比增长9.5。其中商品房建设投资完成12.27亿元，增长17.9。商品房销售面积40.49万平方米，增长24.6，商品房销售额62590万元，增长15.4。4、消费品市场持续繁荣，居民消费升级转型，1-9月份，社会消费品零售总额63.11亿元，同比增长16.9%，增速比去年同期提高0.8个百分点。零售额及其增幅同比均大幅增长，其中城市市场实现社会消费品零售额51.71亿元，同比增长17.7%，增幅比去年同期高出0.9个百分点；农村（县及县以下）市场实现零售额11.40亿元，同比增长13.5%，增幅比去
12、年同期高出0.4个百分点，发展速度明显加快。居民消费升级转型。随着经济的持续快速发展和社会的进步，城乡居民的收入不断增加，居民消费结构正由温饱型向小康型、现代型过渡，从以家用电器消费为主的第二次消费升级过渡到以汽车、住房等高档消费为主的第三次消费升级，以汽车、住宅、旅游、信息通讯、化妆品类、金银珠宝和体育娱乐用品类等为代表的新型现代化消费热点不断涌现，极大地推动了消费品市场的发展。5、城乡居民收入继续增加，人民生活继续改善，收入进一步提高，1-9月份，城市居民人均可支配收入8850元，同比增长17.5%；农民人均现金收入3728元，同比增长20.8%。收入的增加，增强了城乡居民的购买力，提高了
13、消费水平和生活质量。6、招商引资成效显著，外贸出口大幅增长。今年以来，全市出口高速增长。1-8月份，全市出口总额16208万美元，同比增长96%。外商直接投资意向增强，利用外资增长较快。实际利用外资5444万美元，同比增长19.7%。7、财政收入平稳增长，金融业增长趋缓。1-9月份，实现财政总收入260606万元，同比增长23.3%，地方一般预算收入147402万元，同比增长29.6%。9月末，全市金融机构存款余额为181.76亿元，比年初增加10.43亿元，比年初增长6.1%。其中，城乡居民储蓄存款余额128.66亿元，比年初增加8.19亿元，比年初增长6.8%。全市金融机构贷款余额117.
14、44亿元，比年初增加16.69亿元，比年初增长16.6%。8、市场物价有所上涨，今年以来全市市场价格波动明显，1-9月份，居民消费价格同比上涨3.8%，八大类消费品价格走势继续呈现“五升三降”的格局。1-9月份，食品类价格同比上涨9.0%，居住类价格上涨4.6%，烟酒及用品类价格上涨1.7%，家庭设备用品及装修服务类价格上涨1.7%，衣着类上涨1.2%，而交通和通信类价格下跌1.8%，娱乐教育文化用品及服务类价格下跌1.1%，医疗保健和个人用品类价格下跌0.6%。9、2007年6月份萍乡市重点建设项目计划执行情况：2007年6月份重点工程完工项目1项(萍乡市医疗废物处理中心),完成投资1291
15、万元;在建项目20项，总投资571321.77万元，1-6月份累计完成投资92192.26万元，占年计划的43.8%，6月份完成投资19415.55万元，占年计划9.22%。按行业分类：基础设施9项，1-6月份完成投资60059.54万元，占年计划42.85%，当月完成投资11664.3万元,占年计划的8.32%；工业项目11项，1-6月完成投资32132.72万元，占年计划45.71%,当月完成投资7751.25万元,占年计划的11%。二、萍乡市房地产发展分析（一）萍乡市房地产发展政策导向（1）、总体发展方向。坚持市政提出的总体规划，完善老区，繁荣新区，萍乡市中心城区规划范围相同，包括六大
16、片区：中心城片区、苏家屋片区、安源片区、丹江片区、硖石片区及白源片区的部分地区，总面积48平方公里。湘东区位于中心城区以西约15公里，属城市独立组团，住房结构、住房机制与主城区存在较大差异，因此湘东区暂不纳入住房建设规划。（2）、住房建设总量目标。规划期内建设各类住房2.74万套，总建设面积267.2万平方米不包括城中村重建住房面积)。1、规划期内，建设商品住房2.1万套，建筑面积214.2万平方米。建设政策性住房0.64万套，建筑面积53万平方米。其中，建设经济适用住房0.59万套，建筑面积50万平方米；建设廉租住房0.05万套，建设面积3万平方米。2、规划期内，套型建筑面积90平方米以
17、下住房包括政策性住房)建设面积l87万平方米，达到住房建设总量的70。（3）、住房建设结构指引住房套型面积结构标准规划期内，套型建筑面积在90平方米以下住房含政策性住房)总建筑面积必须达到新建商品住房总建筑面积70以上；新建经济适用住房套型建筑面积控制在90平方米以下。改变原有用地性质进行商品住房建设的项目，必须以建设中低价位、中小套型普通商品住房为主，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比例按70以上控制。其他政策性住房安置房等)单套建筑面积控制宜在90平方米以内，廉租住房单套建筑面积宜控制在60平方米左右。其他普通商品住房项目，按照发挥土地应有效益、优质优价原则，依据所处区位土地级
18、差地租、套型面积结构相应变化。一般新区比老城中小户型比例略低，滨水滨湖等重点地段比其他地段中小户型比例可适当略低。中小户型在总量保持70前提下统筹核算。停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地及房地产，制止违法囤积土地的行为。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，应从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。（4）、2006年2010年年度住房建设年度目标为：2006年，商品住房建设0.38万套，建设面积39万平方米，政策性住房建
19、设0.11万套，建筑面积9.4万平方米；2007年，商品住房建设0.40万套，建设面积40.7万平方米，政策性住房建设0.12万套，建筑面积10万平方米；2008年，商品住房建设0.42万套，建设面积42.5万平方米，政策性住房建设0.13万套，建筑面积10.6万平方米；2009年，商品住房建设0.44万套，建设面积45万平方米，政策性住房建设0.14万套，建筑面积11.2万平方米；2010年，商品住房建设0.47万套，建设面积47万平方米，政策性住房建设0.15万套，建筑面积l1.8万平方米；（5）、2006年2010年年度住房用地供应年度指引：2006年，供应商品住房用地26公顷
20、，政策性住房用地5.8公顷其中经济适用房用地5.55公顷，廉租住房用地0.25公顷)。2007年，供应商品住房用地27.2公顷，政策性住房用地6.2公顷其中经济适用住房用地5.9公顷，廉租住房用地0.3公顷)。2008年，供应商品住房用地28.4公顷，政策性住房用地6.6公顷其中经济适用住房用地6.22公顷，廉租住房用地0.38公顷)。2009年，供应商品住房用地30公顷，政策性住房用地7公顷其中经济适用住房用地6.56公顷，廉租住房用地0.44公顷)。2010年，供应商品住房用地31.4公顷，政策性住房用地7.4公顷其中经济适用住房用地6.9公顷，廉租住房用地0.5公顷)。（二）
21、萍乡市房地产发展前景分析一、住房现状分析与住房需求预测规划区内住房现状。根据萍乡市2006年住房现状调查、萍乡市1000户非城中村城镇居民住房情况调查及萍乡市城中村居民住房情况抽样调查统计，至2005年底全市规划区内住房总面积为1487万m2，其中城镇居民住房总面积为864m2。城中村居民住房总面积为623万m2。现状城镇居民人均住房面积为27.5m2，户均人口3.609人，户均住房面积99m2，户均住房建筑面积90平方米以下的中小户型家庭占60.4。现状城中村居民人均住房面积为55.5m2。户均人口4.02人，户均住房面积222.5m2。二、萍乡房地产现状态势：依据萍乡市2006年住房现状
22、调查、萍乡市l000户城镇居民住房情况调查及萍乡市城中村居民住房情况抽样调查分析，今后萍乡市普通商品住房市场呈现态势有以下几点：1、旧城区内住宅建设将以城中村改造、城区危旧房改造为主，由于中心城区土地利用率较高、地价较贵，加之投入较大的拆迁安置费，因此土地利用将呈集约化、节约化发展，规划将重点进行主城区环境整治、公共设施配套建设。2、依据萍乡市1000户城镇居民住房情况调查，被调查者中40有购房意愿，大部分被调查者对购房按揭贷款表现出积极态度，合理调整住房结构、有效稳定住房价格，对居民的现实购买力将起到积极作用。3、新房市场以外的二级市场及租赁市场对住房资源的合理配置，以及解决住房矛盾中
23、的作用将越来越重要。应积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。三、房地产市场供给分析1、房地产投资快速增长，供给结构保持合理状态。2、市场需求持续旺盛，供求关系基本平衡。3、存量房交易兴旺，朝着交易主体的方向前进。4、商品住宅消费结果平稳，带动供给机构进一步改善。5、商品住宅价格合理，与居民消费结构基本相符。6、楼盘规模日趋扩大。7、旧城改造和“一城三区”开发互动发展，开发热点地区转向。8、住宅形式日趋多样。9、环境理念深入人心。造成萍乡市城区房价上升缓慢的原因：一是开发商炒作力度不大。二是当地人消费习惯注重
24、生活消费，不注重地产投资，购房目的以改善现有居住环境为主；三是房地产市场需求不够旺盛，本地消费观念向长沙靠齐；二次置业观念落后。四是外来投资规模小，无热市现象。三、2007年萍乡市房地产市场概况（楼盘发展分布状况图）（一）萍乡房地产分布现状1、市中心板块【主要楼盘】多层住宅：经典城、凤凰山庄、御景园、碧云天花园、金信花园、文化路小区商业：金富利文化路步行街、世贸钱源、金泰地商业走廊、百货大楼、嘉华广场电梯公寓：依天新贵、金祥大厦、金领宫馆、城市风情、雅天大厦、恒隆国际、蓝天白领公寓、都市e站各类别墅：凤凰美墅（凤凰山庄三期独栋别墅及联排别墅）、经典城（二期有部分独栋别墅及排屋）【板块解析】
25、市中心版块作为一个城市核心的地段，其交通条件、生活配套、都属十分完善，属多数市民居住的首选地段，但因中心区人口较多过密、车辆多，其居住环境就显恶劣，空气污染较为严重，生活环境普遍较差，随着对生活的追求与认识，因此使得部分先富裕起来的人向空质量、大环境好的近郊转移置业；另市中心人多地少，以致物以稀为贵，中心片区房地产项目开发成本极高，导致商品房售价远高于其他非中心区项目，因此，中低收入工薪阶层客户以选择非中心区项目作为购房置业首选。板块优势：交通、生活配套等各方面极为完善，生活便利性强；板块劣势：居住环境差，空气污染重，人车较多，噪音较大，不利于居住，地少售价高。2、城西板块【主要楼盘】多层住宅
26、：塞纳名城、加洲阳光、八达花苑各类别墅：塞纳名城【板块解析】没有污染、没有噪音的青山绿水的之地，一个离“尘”不离“城”的山水皆得的居住片区。在2004年前的城西，由于铁路的阻隔，曾经是脏乱差的城郊菜地，城西人去市区必须经铁路道口辗转出行，04年长兴立交桥的贯通，使城西与市中心的距离一下拉近为咫尺之遥，步行800米就可直线抵达市中心绿茵广场，既远离喧嚣闹市区，又保持了与城市核心商圈的近距离接触，可谓是离繁华很近，与清幽更亲。也由此，城西的建设拉开了帷幕。因城西板块1、交通便利长兴立交桥的贯通，最大限度地拉进与市中心的距离；2、离尘不离城的地理位置，紧依横龙山森林公园，天然生态氧吧，空气清新，
27、净化了居住生活空间；是市区唯一没有厂矿企业的区域；3、伴随萍矿湘雅医院的投入使用，横龙寺景区、洪龙山庄建设的步伐的加快，生活配套也在日渐完善，城西已经成为最具人居环境的至上生活领地。板块优势：1、环境：紧临大自然青山密林，空气新清自然，生活质量较高，人流车流较少，无空气噪音污染。2、交通：离市中心800米距离，有如城市中的世外桃园，便利性强。板块劣势：1、生活配套：城西属新近发展区域，居家生活、市政配套较少，不利于居家生活。3、城中开发区板块【主要楼盘】多层住宅：景泰星湖湾、玉湖新城、家兴世纪花园、家兴花园、群豪苑、利得楼、盛世花城商业项目：金三角商贸城、博昌建材家居城电梯公寓：玉湖新城二期规
28、划中有小高层住宅各类别墅：景泰星湖湾2期星湖忆墅52套叠拼别墅、30套联排别墅、32套双拼别墅（正在发售）【板块解析】根据萍乡现按一河、三区、三中心的总体城市规划，开发区则以金三角商贸城为中心向周边辐射的片区，区域内常住人口3885人，暂住人口431人，总居住人口为4300余人，人口相对稀少，但片区内生活配套相对完善，有大型生态人工湖、迎宾馆大酒店、蓝波湾花园酒店、金山角商贸城、万豪家居建材超市、华安保险、市第七中学、金三角宾馆、白云宾馆、人民医院北院、东方医院、开发区公安局、天姿美容美发学院、林业局安源分局、光丰小区、安源汽车站等配套设施，交通随着城市发展、扩大的需求，公交线路也增设2、16
29、、18路车可直达开发区，生活便利性也处日益完善中。板块优势：开发区片区由于为萍乡市的城东高新技术开发区，政府导向力度较大，因此，大量公建设施正着手规划及建设之中，发展也日渐处于提速中。同时由于片区内319国道与320国道横跨其间，片区的发展必然为萍乡市商贸物流经济的重心。区域内交通便捷性，也成为诸多企业创业办厂的良好基地，外入人口的增加，住房需求也在增加，使得片区内商品房建设力度不强。商品房是片区建设的盲点，但自从金三角商贸城建设并投入使用后，诸多外来人口的住房难的问题开始暴露出来。板块劣势：片区发展面由于过快，生活市政配套分布也较为分散，公交线路也较少，生活出行的便利性得不到大的提升，因此市
30、民的地段情结还相对较重，也致使片区房地产住房开发进程缓慢，阻碍了市民对片区置业的欲望。4、安源新区板块【主要楼盘】多层住宅：雅典世纪花园、东方巴黎、罗马风情、香溪美林、锦江大学城商业项目：无电梯公寓：东方巴黎各类别墅：香溪美林（以独栋、联排等别墅为主）【板块解析】安源新区是萍乡发展的重点片区，萍城未来经济政治中心区，2004年安源新区4套班子全面进入新区办公，这也符合萍城“东拓西扩南改北控”的规划战略。发展中的安源新区，发达畅通便利的交通网络，片区的纯熟规划也日益完善中，势成萍城最亮的景观风景及政府形象窗口。政府着力把新区打造成全国最佳人居环境区，绿化环境率已超过36，达到了发达国家的高尚居住
31、区标准。全天候的保洁、原生态环境、人性化的管理，体现了市创建文明城市的具体要求，符合全国最佳人居环境标准；其配套也日益随新区的发展不断的完善中，如：水、电、气管道铺设，公交总站、电信、邮政、网络公司、图书馆、商务中心等已正投入建设中；交通配套有萍高路、安源大道、滨河路、韶山路、井冈山大道，及319国道的修建，从而看出安源区发展在日渐丰富。板块优势：安源新区政府率先入主，带动了区域发展的新格局，通过对招商引资项目“开绿灯”，不断在加强本地区的经济实力，同时也在大力加强人气集聚，增加人口的发展，使整体区域成和谐发展趋势。板块劣势：从总体上看，新区项目的开发面积较大，但新区目前离市中心区相对较远，且
32、区内交通、购物、医疗、学校等公共设施不完善成为制约消费者置业的根本原因。各大楼盘销售进度缓慢。（二）、项目规模根据调查分析：n由于大盘其体量较大，因此在萍乡产生较大的影响，市场接受程度良好，萍乡住宅楼盘以大规模的大盘较多，总建筑面积在10万m2以上的占到了37%。n510万m2的中规模楼盘占26%。n5万m2以下的小规模的楼盘占37。（三）、建筑类型根据调查分析：n近年来，萍乡高层住宅发展较快，市中心和郊区楼盘开发了大量高层住宅，高层住宅已占到了22%。n虽然萍乡出现了大量高层住宅，但多层住宅仍占据着主导地位，占67%。n萍乡别墅类住宅极多，占到了12%。（四）、规划布局根据调
33、查分析：n由于萍乡市中心项目由于土地有限，因此有多个楼盘是单幢住宅楼，此类规划布局占到27%。n半围合式和围合式布局易于营造中央绿化，形成组团，大部分楼盘基本上采用了围合式规划布局，占到52%。n点式布局可以兼顾到更多单位的采光、日照和景观，因此景观较佳的东方巴黎采用了点式布局，此类规划布局占到19%。n兵营式布局相对而言降低了设计的难度，施工进度较快，但规划理念相对滞后，因此只有美伦华庭采用了兵营式布局，此类规划布局只占2%。（五）、主力房型和面积根据调查分析：n与中国其它地区一样，萍乡三房二厅的房型占据了主导地位，占到58%。n二房二厅的房型较少，只有11%。n四房二厅的房型
34、较多，占到18%。n四房以上的房型，占到8%。n萍乡的单身公寓开发近年增多，一房一厅的房型占5%。n萍乡住宅面积普遍较大，100m2以下的占14%；100150m2的占69%；150m2以上的占17%。（六）、售价分析根据调查分析：n萍乡市中心由于地价较高，因此老城区板块房价较高，均价2100元/m2左右。n随着公园路的扩宽和美化，也伴着商业圈的不断推移，东部板块（鹅湖公园板块）以萍水河和建设东路为界向东移动将是近年开发的热点，因此东部板块的房价较高，均价1900元/m2左右。n西部板块（城西板块）虽然立交桥已获通车，800米可直达绿茵广场，但由于市政配套不够完善，因此
35、房价较低，均价1500元/m2左右。n北部板块（秋收起义广场板块和人工湖光丰板块），无论从开发规模、产品品质，还是从开发商的实力来看，这些项目都称得上萍乡楼市的翘楚。秋收起义广场是作为萍乡城的中心点来规划的，无不蕴涵着潜在的优势，无不显示了这两个板块的精彩，今年这两个板块已呈现出向北延伸的趋势。而在人工湖板块，将在开发区政府的强力推动下，各类市政配套建设如期进行。因此该板块房价较高，均价1700元/m2左右。n南部板块（安源新区板块）在政府主导的招商政策下，在世纪广场周围掀起了一轮声势浩大的造新城运动，随着安源区政府的迁入，形成了政治中心，文化和经济配套设施在规划中按部就班的展开，前景
36、较佳，但是由于各楼盘间的品质差距较大不同，因此各楼盘间差价较大，均价1500元/m2左右。（七）客源分析：根据调查分析：萍乡购房者的客源分析如下表层次代表人群年收入购房比例第一层次企业高级管理人员、私营企业主、政府高级官员5万以上12%第二层次银行职员、公务员、教师、效益较好企业职工、个体户24万20%第三层次普通工薪阶层0.61.5万57%第四层次到萍乡置业外来人员不定11%萍乡住宅楼盘特点总结：n萍乡老城区市中心住宅楼盘不多，多数住宅楼盘位于周边的新城区。n萍乡住宅楼盘以中大型规模的楼盘为主，尤其规模在10万m2以上的楼盘在萍乡产生较大影响。n萍乡住宅楼盘建筑
37、类型以多层住宅为主；高层住宅发展较快，比例逐年上升，但总体房价上升缓慢。n萍乡住宅楼盘规划多采用围合式布局。n萍乡住宅楼盘主力房型是三房二厅，主力面积在110-150m2之间。n萍乡住宅楼盘总体均价1600元/m2。n萍乡住宅购房者以普通工薪阶层为主。四、萍乡市楼盘调查分析（一）市中心板块1、文化路小区楼盘案名文化路小区地理位置萍乡市昭萍东路绿菌广场旁边开发商中外合资南昌新田置业有限公司占地面积建筑规模建筑产品纯情住宅小区部分一层为车库容积率建筑密度绿化率31%物业公司物业费0.5元/平米畅销户型三房二厅现售价格最高价2100元/平米，最低价1750元/平米（一套特价房，无折扣）均
39、音污染严重，居住质量较差，不利于生活居住，销售有阻力。2、项目周边人流量较大，周边生活环境相对较差，空气污染严重，不利于生活居住，销售有阻力。2、凤凰山庄楼盘案名凤凰山庄地理位置公园路与木阁路交汇开发商城北地产/华顺地产占地面积建筑规模67万建筑产品8层电梯房/多层容积率建筑密度绿化率物业公司城北地产凤凰物业物业费1元/畅销户型三房二厅错层，面积约125140平米现售价格均价约2160元左右，楼层差价30-80元/平米，推出总量别墅（22栋独栋别墅44套双拼别墅），现开发为四期，推出16栋，9栋电梯3栋多层4栋复式共有224户；主要户型面积三房二厅错层为主面积125140平米，复式178
40、平米推出户型三房二厅错层为主，复式销售手段营销中心，并配合活动营销销售策略一次性付款96、按揭97折销售现状现开发为四期，推出16栋，共有224户，现卖出约160多套项目优劣势优势：规划布局：楼间距较宽，通风采光俱佳，突显生活的舒适性；外立面：采用文化磁砖铺设，色彩鲜明亮丽，突现楼盘品质特征；交通：项目处于临市中心地段，离尘不离城，闹中取静，交通便利；生活配套：周边配套齐备，利居家生活；交通便利劣势：户型：面积分布不够合理，客厅餐厅空间过于狭小，无体现楼盘的高贵品质；3、金信花园楼盘案名金信花园地理位置萍乡市跃进北路98号开发商萍乡金信房地产公司占地面积/建筑面积/建筑产品商品房
42、、医院等生活配套较为完善，生活较为便利；户型：结构分布合理，采光通风性能俱佳。劣势：规划布局：围合式布局设计，采光通风较差；周边环境：项目处老城居民房旁，紧临农贸市场，噪音及空气污染严重，周边环境差；地理环境：项目地块地势较低，属于低洼地段，一面临山，其它周边为居民房，存在生活死角，通风性差。（二）城西板块1、八达花苑楼盘案名八达花苑地理位置长兴立交桥桥头北侧开发商萍乡八达房地产开发公司占地面积1.7万建筑面积3.5万建筑产品商品房容积率20建筑密度/绿化率/物业公司暂无物业费045元畅销户型三室两厅，二室二厅，错层为主户型式样平层、错层、复式现售价格均价1700元/左右，楼层差价3060
46、优越自然环境，空气清新，极其适合居家生活。3、户型：户型设计分布合理，通风采光性俱佳，面积大小适中。4、交通：离市中心休闲购物区域仅800米距离，离尘不离城，生活极其便利。劣势：1、规划布局：兵列式布局，与产品宣传品质上不够相符合，未能体现其高档产品特点，一二期隔路相望，整体上无形成规模气势，二期感观上无一期够气势。2、园林景观：相对比一期而言，小区园林无特色性，无变化性，过于单一，无优势及亮点可言。3、周边配套：市政及生活配套不够完善，居家便利性稍差。3、加州阳光楼盘案名加州阳光地理位置长兴立交桥西侧开发商江西凯地置业占地面积100亩建筑规模12万建筑产品容积率181建筑密度绿化率
47、32物业公司香港高力物业（顾问）物业费0.4元/左右畅销户型三房，四房现售价格均价1700元/平米推出总量600户+28套套情景洋房，住宅面积11万；商业面积1万主要户型面积二房、三房、四房、情景洋房135-150平米推出户型三房，四房销售手段销售策略一次性付款折96、按揭98折首付3成20年银行按揭销售现状（三）开发区板块1、玉湖新城楼盘案名玉湖新城地理位置安源大道8号开发商江西广恒房地产开发经营有限公司占地面积1000亩建筑规模建筑产品容积率建筑密度绿化率40%物业公司上海物业费05元畅销户型三房，面积为110-130之间现售价格多层1600元/起，小高层2100元/起，多层折前均价1
49、客户较少，销售情况较差；项目优劣势优势：1、规划：项目总规划面积大，开发实力强劲，有增强客户购买信心。2、销售：项目现房销售，优惠折扣销售，有吸引及增加客户购买信心。3、环境：依湖而建，空气质量较好，非常适合居家生活。劣势：1、地理位置：项目地处开发区最边角，距离市中心较远，不便利生活。2、交通：项目地处新区，交通便利性差，而紧靠320国道而建，生活安全性不够。3、配套：市政及生活配套较差，居家生活极为不便利。4、价格：整体售价较高，对销售有滞销影响。2、景泰。星湖湾楼盘案名景泰。星湖湾地理位置320国道与319国道交汇处开发商萍乡景泰房地产占地面积150亩建筑规模15万建筑产品商
52、水等质量问题，并且噪音空气污染严重。3、家兴世纪花园楼盘案名家兴花园地理位置光丰小区对面开发商萍乡家兴房地产开发有限公司占地面积建筑规模166万平米建筑产品容积率建筑密度绿化率48%物业公司物业费04元畅销户型规划户数1000多户现售价格最低价1500元/平米，最高价1760元/平米，折后均价：1580元/平米，楼层差价约80元/平米推出总量现推出一期，总共三期，一期总开发9栋，共有214户主要户型面积楼中楼，复式楼，四房二厅，三室二厅，二房二厅推出户型楼中楼，复式楼，四房二厅，三室二厅，二房二厅营销手段活动营销，团购销售策略4人以上团购可以享受一次性96折，按揭95折，煤校9.69.5折团购，对外999897（97折为准客户折扣）销售现状现卖出120户，销售率约56%左右项目优劣势优势：1、配套：生活市政配套完善，居家便利，小区休闲设施配套齐备；2、交通：项目地处开发区，交通21618路均可直达3、规划：户户有景，小区中间水景观带，增加了小区的居家生活舒适性；4、户型