22Q1新房业务营收占比47%，2021上半年房地产行业比较好的情况下，2021新房业务营收占比57.5%。所以新房业务非常重要，因此客户群中买新房的客户与开放商都是重要客户。
核心是一个房屋资源信息的聚合平台，通过平台、自有/合作经纪人连接房屋资源的消费与供给方。
线上平台
线下经纪人、社区门店
品牌影响力
“截至2021年12月31日，我們深耕社區的龐大網絡，覆蓋了中國100多個經濟活躍的城市中逾45,000家圍繞在社區的活躍經紀門店和逾406,000名活躍經紀人。”
40万活跃经纪人，其中，链接活跃经纪人10万；其他平拍29.9万人。
”截至2021年12月31日，鏈家擁有約108,000名活躍經紀人，以及約6,900家活躍的線下經紀門店，遍及中國29個城市。“
真实、有效、好用的线上平台
经纪人
交易成功后的佣金
从GTV到营收的变现率来看，存量房1.6%（所以实际上是常态化的买卖双方都做了1%抽佣打8折的优惠）、新房3%附近。而营收的70%+都会作为经纪人佣金。
信息化技术
门店
房屋资源入库
撮合交易
”截至2021年12月31日，我們有約430萬套二手房交易的房源。截至2021年12月31日，貝殼平台上二手房交易的房源中超過95%為「真房源」，根據灼識諮詢報告，這遠高於20%以下的行業平均水平。“
与经纪人的合作
与其他品牌的合作
与开发商的合作
与经纪人分成
门店租赁
经纪人基础工资
“截至2021年12月31日，貝殼平台上的房產經紀品牌和活躍門店數分別增至300個和超過45,000家，彰顯了我們基礎設施的兼容性。ACN網絡的拓展促進了合作共贏。於2021年，通過貝殼平台完成的二手房交易中分別有約76%和37%的交易涉及跨門店和跨品牌合作。”
一个用户故事：
招股书中关于市场规模的预测，到2026年还能保持7.1%的年化增长：
“根據灼識諮詢報告，2021年中國城鎮化率達64.7%，預計到2030年將提升至約72.5%，從而帶來1.24億新增城市人口，並由此增加約60億平方米的居住面積和約5,000萬套新增住宅需求。”--招股书
根据《置身事内》中部分观点，未来中国势必要提升消费在GDP中的占比。而消费离不开城市化，只有城市范围更大人口更密集，才会拉动整个消费市场。所以，从行业来看，我觉得：
二手房交易不会萎缩。尽管新房交易可能不如前几年那么凶猛，但在居民收入及二三胎渗透率增长的背景下，居民追求更好居住质量的需求不会变。
房屋租赁不会萎缩。要向消费转型，就需要城市化。不管是单个城市范围扩大还是城市带的激活，都会保持房屋租赁市场的活跃度。
“按總交易額計，我們在中國居住行業中的市場份額從2019年的6.4%增至2021年的9.7%。“
其三，上下游客户的消费频次很低，所以优质的服务体验ROI并不高。二次获客还得靠区域垄断性。
未盈利，不具备ROE分析的条件。
竞争者方面，随着房地产行业的理性，未来新进入者会减少（没有暴利值得追逐）。在存量竞争者方面，能否造成竞争完全看房屋资源的争夺。这又涉及到品牌影响力，对于交易频次很低的客户而言，当然是选择品牌力更好的平台。
品牌
区域经济性，区域覆盖率带来的区域垄断性
成本优势
”ACN網絡將房產交易劃分成多個步驟，使多名經紀人能夠合作完成一單交易，並根據各自的角色和貢獻按照預先設定好的分配機制分配佣金，實現頻率更高的跨門店和跨品牌合作。“
有很强的宏观周期性。
经营资产中应收账款占比较高，这部分资产是要考虑坏账准备的（基本是新房业务）。而众所周知部分开发商资金偿还能力是有风险的。例如2021应收账款115亿，其中做坏账准备就是21.5亿。
负债方面很健康：
营收增长显示出很强的周期性：
毛利率及运营利润率：
很强的周期性，依赖宏观环境，当下看未来很难再有过去的房地产大周期；
好的方面包括：
行业在5年内预计会稳中向好发展，
稳健的资产负债表，未来也并不太需要大额资本投入
行业龙头，且在行业不再有暴利时，可能龙头会受益于集中度提升