党的十九大报告明确提出：把人民对美好生活的向往作为奋斗目标，“美好生活”这个直抵人心的词在报告中一共出现了14次。为了满足人们对“美好生活”的追求，重任之一落在了定位为“最后一公里”的社区商业上。
随着改革的不断深入，政府也在行动。在北京市规划国土委编制《建设项目规划使用性质、正面和负面清单》中，核心区限制各类用地调整为大型商业项目。鼓励居住区相邻用地调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施。
此外，由于消费升级、电商冲击等一系列的原因，实体商业的竞争愈发激烈。在购物中心存量巨大、去化困难的大背景下，“小而美”、“接地气”的社区商业开始蓬勃兴起，被不少业内人士认为是商业地产的下一个风口，引各大房企争相进入。
针对如今兴起的社区商业，某研究院报告也指出，作为房企争夺的下一个风口，如何通过空间场景、业态品牌、运营管理方面对客户、商家和社区三者进行有机“连接”，是社区商业成功的关键。然而，实践出真知。如何将虚妄的理想目标转化为触手可及的现实，成为了业内人需要思考的问题。
为此，7月10日赢商网联合中国社区商业工作委员会，在远洋未来广场共同举办一场主题为“美好生活的最后一公里”社区商业沙龙，邀请多位北京地区的社区商业操盘手、知名品牌负责人以及资深行业专家，一起深入探讨北京社区商业的未来。
除了各位大咖们对北京区域社区商业的热烈探讨外，“中国社区商业发展基金”联席会揭牌仪式也将在此次活动中举行，这预示着资本力量将推动国家标准化社区商业中心在全国更好的发展。
对话嘉宾
（排名不分先后）
中国社区商业工作委员会主任董利
赢商网华北中心总经理卫芃
重庆市浙江商会副会长、赢商网川渝公司总经理周旭
北京远洋未来广场总经理李欣妍
中国社区商业工作委员会秘书长赵莹
全国标准化社区商业中心建设管理办公室副主任鄂丽华
北京万科社区商业总经理张文静
鲁能集团商业管理中心常务副总经理黄子健
中冶置业集团北京公司资产运营总监、文旅公司总经理段炜
华远商业副总经理许宁
盈石（北京）常务副总裁周睿
北京住总万科广场项目总经理郝好丽
北京槐房万达广场总经理郑晓军
欧尚中国商业地产北京区域项目运营总监马锡君
中国社区商业工作委员会，康养中心项目组组长孙孝葵
北京凯特乐游乐设备有限公司总经理易建龙
北京煮叶餐饮管理有限公司总经理刘芳
联想智能生活馆商业合作总监张亮
乐刻运动联合创始人饶星星
金科华北区域公司商业地产部高级总监刘彦瞳
北京远洋未来广场招商总监张磊
嗨课（北京）教育科技有限公司总裁潘俊武
对话议题
1、根据北京的消费特点，社区商业应该如何运营才能做到商家和消费者共赢？
2、超级物种、小象生鲜、盒马鲜生为代表的新零售品牌在线下开花结果，这些新零售品牌倡导的“三公里生活圈”“半小时直送”“线上线下联动购物”的新概念也席卷而来，这些新零售品牌的注入，对社区商业起到哪些影响？
3、体验决定商业的未来，“小而美”的社区商业是否需要场景化打造？
4、就北京市场而言，老年消费市场被视为社区商业的掘金高地，作为品牌和商家，应该如何满足老年消费需求？
嘉宾观点
据赢商大数据统计，未来3年在全国将会有20000个社区要建成，而社区商业和人口是最匹配的商业，也是离生活最近的商业。今天赢商网华北区域组织沙龙的主要目的是探讨社区商业怎么做，怎么才能满足最近的生活需求。赢商网各个分站最近一年都在举办各种各样的社区商业沙龙，不断跟碧桂园、融创、万科等大型房企探讨社区商业如何跟城市商业区别开来，这也是今天要探讨的核心议题。
第二个环节则是跟社区工作委员会探讨社区商业怎么来实现我们的愿景、如何实现标准化，社区商业应该有哪些业态和方式来满足最基本的需求，所以今天会公布关于社区商业的标准化要求和业态功能。
北京过去是政治、文化、经济中心，现在根据政府疏解的要求，今后会是政治、文化、国际交流、创新的中心，经济变为其他的中心功能所在地。但是毕竟北京发展了这么多年，城市的体量巨大，人口非常之多，所以整体的消费力还是比较强的。
个人认为，北京的消费特点分一些重要的区域，区域消费比较强的，社区商业如何来发展；而比较差的地区，社区商业如何来发展；甚至农村的社区商业如何来发展。
北京城内几个发达的板块，比如CBD、金融街、中关村，包括我们现在的这个区域，这些区域消费力都非常强。实际上这些区域的消费力在这么强的情况下，它的社区商业是要升级的。社区商业升级，更多要根据社区商业的需求，比如品质化、综合化的发展，这是我们这些区域社区商业的发展方向。
而想一些比较偏远的，甚至城乡结合部地区，商业可能还是拾遗补缺的阶段，一些基础的生活需求还得不到满足，运营者要根据整个区域的发展状况布局社区商业。所以，标准化的社区商业中心，不管是大城市、小城市，它会出现在我们身边，是我们社区商业未来终极的解决方案。
从2012年至今，万科做社区商业的过程中，逐步建立了和商家的联动性，包括如何和商户共赢、怎么和商户形成互动。因为在座的大家都是专家，我只能是说说这几年万科做社区商业的心得。
鲁能集团也正在研究社区产品线，我们现在增加了社区产品线。经过研究之后，我们发现万科、保利等大型房地产企业做了很多，从中也偷学了一点点。其实，社区产品有很多种，不是一种，也不是两种，更不是三种，有很多种。所以根本不好做，但是还是要做，因为还是那句话“为人民服务”。
社区产品线更重要的是给社区人民服务类的东西，我们该怎么做呢？鲁能本身有三类：第一类是在市中心的一些住宅的小区里面的商业配套，这是典型的、基本型的、生活所需的；第二类是结合型的，它还是有主题的，但是结合了基本的需求；第三种是比较复杂的，既有标准配套服务，就是生活配套服务，但是它必须要有肩负了地域性、文化性的各种各样的内容要含到里面去。
中国很多的文旅项目，也是国家的大方向，包括投资方、华夏幸福这边也会做。这里面是有住宅的，但是它是季节性的住宅居民，难道你不给他生活所需吗？他为什么会来到这个地方，因为这里有商业配套，有主题性，但也必须有能吸引到他到这里游玩的东西，所以它的难度最高。这三类是大家一定可以展开的，也要不断深化的部分。
随着购物环境和购物方式发生新的改变、有新的商业模式，消费者在消费习惯上和消费理念上对新生物种都逐步接受。其实这也是年轻人、新生代家庭对新物种的一种需求。未来，追求品质生活和便捷生活、精致生活成为新趋势，而新零售对创新型商业和人民提高生活水平品质提供了保障。
这种新型商业业态会随着经济的繁荣以及商业环境的创新，增加一些便捷服务、上门服务。所以在未来，社区商业也好购物中心也好，这种新的物种会给我们的商业带来新的生机。电商的冲击不再是持续的事态，各种新生业态和新的创新型商业会支撑商业环境和消费主体。
以往，解决人民菜篮子问题的超市、生鲜或者菜市场的时候，可能没有什么选择，或者只有那么几个。而在今天出现的新零售业态，一方面可以提供更新鲜的食材，另外也可以用更好的服务来满足消费者当下的需求，并且他们开店意愿非常强。从资本持有方来讲，有更多谈判的可能性，这是好事情。
其实社区商业有它的独特特征。通常来讲，商场的营业额是来自几个部分，第一是周边消费客群的基数，社区商业的基数是相对固定的，不管周边是3万人、5万人还是10万人，这批人的变化度是不强的，它跟一个在核心商圈西单或者王府井每天50%的客流是不同的。所以这决定了社区商业的基本特征，如果你的内容没有新鲜的东西，又不能满足他日常高频次需求的话，一定会流失掉。第二，社区商业本身的客单价是有天花板的，发力点在哪里呢？就是高频次。
最后，我扣一下美好生活的主题。因为美好生活的需求是代表方方面面的东西，可能生鲜类是最早受到线上冲击的。除此之外，消费者因为城市空间被挤压，大家对美好生活的需求层次也是越来越复合的，比如我们的情感诉求、亲子类的需求，很多项目都在不断强化。
从实体经营商业的情况来看，像超级物种、盒马鲜生这些品牌，其实做的是物流，并不一定做的是线下实体客群。作为社区商业来讲，我们更多的还是希望这些品牌进来以后能给我带来一定的客流基础，往往这些品牌进来以后是消耗了客流和消费频次。
刚才讲到社区商业怎么运营才能做到消费者和商家的共赢。我觉得忽略了一点就是业主的目标，如果业主的目标没有明确，是很难达到消费者和商家的共赢，不管怎么样都要先确定商业项目的定位，清楚项目的服务人群，因为不同的商圈锁定的消费人群不一样，锁定的商户不一样，对应的后期招商也不一样。
国家现在也在提倡美好生活场景化，包括万科也定位于“美好生活场景师”。拿我们项目来说，本身有永辉超市，可是旁边开了盒马鲜生，对我们有冲击也有竞争，但得到实惠的是消费者。竞争的出现，对消费者来讲是好事的。
做社区商业，不能用经营方的角度去思考问题，而是以客户为中心去研究客户，对于高频次的社区消费者，我们应该提供多样的、多变的、具有创新性的新内容，用细节的东西在场景中去改造和提升。
超级物种、盒马鲜生和类似线上线下结合的新零售概念，对我们项目来说，如果是引进的话，可能从业绩、从租金来说是有提升的，而且跟现有品牌的对比，是有很明显的提高。
但远洋未来广场是社区型商业，社区消费者们是在逛场的时候，也会有这样的想法：我不愿意出门，希望在家就能购买日常所需的产品，这样想法会不会导致引入新零售品牌初期会有一个爆发，但度过平稳期后，会不会影响到商场正常的一部分顾客的到店情况，这也是我们之前考虑的问题。
由此看来，线上线下结合的新零售品牌对于社区商业来讲真的是有利有弊。好的地方是从业绩等方面来说是不排斥的，需要增加它对顾客的吸引力。对于未来广场来说，旁边有几所大学，现在年轻人接受新鲜事物是没有问题的。但对于社区型的商业来说，需要考虑到这方面的问题。
对于新零售，我们是又喜欢又顾虑的，因为盈利是每一个商场的必要保证，我们都是肩负着财务指标的。新零售部分可能体量小，但是坪效高。对于新零售来说，线上和线下部分到底哪个占比更大？他们是否愿意与我们共享全部的收益，这个很难把握。如果前期开发商全盘接受品牌的需求，那么到后期，随着项目的知名度提高，可能双方合作的持续性就会很大的问题。
因为商业本身就是成本和利益的长期考虑，作为业主方，经营能力是一定要具备的。但是我们的付出和贡献都是有成本的，我的持续经营必须要有动力。比如一个社区型商业和一个专业大卖场，大卖场的辐射半径超过了社区商业，大概能到5到10公里，因为它是体验式业态，所以带来的客群基本上是在这里消费完以后，不可能再产生连带消费。同样的，区域内的一个影院，消费者可能待了一个半小时、两个小时了，再溜达溜达就走了。所以从我经营者的角度，是倾向于这种店的。
因此，我觉得项目方和品牌方要相互理解。新零售为我们提供了很多选择性，可以满足小而美需求的条件。但同时大家都有利益共享的价值，才能形成长期的合作。
体验型业态比例份额近年来在商业项目中逐步加大，尤其是在诸多新开业的社区商业项目中，诸如运动、教育、餐饮等服务内容，正成为诸多社区商业的标配产品。倒退逻辑的话，令用户满意的体验业态的打造，一定是基于最初整个团队项目定位、抓取用户需求和合力规划能力的体现。因此，从根本上来讲，什么样的产品思维决定了社区商业的整体方向。
简单介绍一下嗨课，嗨课是社区商业为依托，打造素质教育的平台。我们研究发现对于社区商业，早期的话社区商业是散售卖掉了，没有整合。对于业主方或者产业方来讲，需要这部分社区商业来体现它的价值。而对于C端的社区居民来讲，很大的一个痛点在于，家长认为社区教育是刚需，比如很多家长是为了孩子才去买学区房，为了孩子的教育才会去报班。
但是家长的痛点在什么呢？第一，对于社区来讲，很多社区的素质教育不是在一处，很多家长周一到周五上班，周末经常是当司机要跑很多地方。第二，作为B端的教育机构来讲，实际上在12岁以下的素质教育业态里边，是有业态没品牌的，这些机构做得都比较小，全国性的连锁很少。
大家都在讨论社区商业一直没有发展起来的原因。我认为社区商业最大的问题是散户居多，社区商业都是底商包括群楼，大部分的开发商都卖掉了，再返租回来，所以很难统一招商、统一管理。我们也在研究，为什么不能做一个品牌，因为购物中心有大悦城、太古、万达等领导品牌，但是唯独缺少社区商业的领导品牌，所以我们一直在探讨，是不是可以围绕社区商业打造一个真正为周边1.5公里到3公里服务的消费人群，打造社区商业品牌。
我认为社区商业必须要自持，只有自持才能统一招商、统一管理。这是将来的一个趋势，也是我们一直在研究的趋势。我觉得社区商业大有可为，而且是非常大的蓝海。据我们调查，全国有上万家不良资产都是属于半破产阶段，没有人去打造真正的社区类购物中心，为周边1.5公里消费者服务，所以这个领域将来是非常大的缺口，也是商业未来的发展方向。
物联网经济和线上购物的冲击之下，越来越多的传统购物中心正在向娱乐化、体验化、场景化转变，购物中心一个非常关键的环节就是体验，线下实体店能够给线上购物带来不同的感受。所以现在有大量的体验场景引入到购物中心当中，还有的主题乐园、博物馆直接搬入到购物中心，但是受限于体量。比如万达mall就做了滑雪场，像一些滑雪爱好者，这是白色鸦片，滑雪是一种鸦片。如果不是冬季，他们滑雪的欲望也是很强烈的。这就是突破点。
社区商业应该怎么做呢？首先是满足社区的消费，吃喝拉撒睡，满足最基础的消费。作为有品质、有责任的开发商来讲，社区商业千万不能放养，因为一放养之后就是放任自流，就不可能有任何品质可言，更不可能有什么场景化可言。物业管理必须要统一，比如经过朝阳路、朝阳北路，你是不是感觉到是美观舒服、灯红酒绿的。但是国家重新整治以后，统一的色系、整体颜色的控制，对开发商也提出一些要求。
其次，开发社区商业后，不能说卖掉就完了，还要做物业管理、物业维护等一系列工作，店招、路面的破坏后，你要有维护的责任，给居民提供一种有情景化的、有生活品质的社区型商业或者配套型商业。
我们讲美好生活的最后一公里，我觉得最美的一部分就是在于精神上的感知。从煮叶来讲，我们知道现在很多小镇或者社区里都有咖啡馆，但是很遗憾，基本很少有茶馆这样的业态。
有一天我们将成为社区商业的主力，因为有一天我们也将面临着孩子们长大、离开我们，我们将要和社区的人在一起生活。提到社区的独特性，我觉得最重要的就是社区的人文精神，这个社区应该有自己的人文精神所在，应该去倡导它自己的理念。
针对社区商业小体量大容量的问题，我先简单说一下为什么社区商业从我们开发商的角度来讲很难做。因为社区商业承担的责任，对于开发商来讲不仅仅是服务社区，更多承担着对住宅的溢价，如何把溢价做出来，把商业配套做出来，这是很重要的。
随着近两年的发展，包括万达、万科都在做社区商业。其实现在很多开发商大量的资金是投入到社区的配套、电力、燃气、条件等等，目的是为了更好的招商，另一方面也是让买这些商铺的业主便利，第三是提高溢价。现在的社区商业，基本是二三万方，三四万方。动辄开一个两三千平米的主力店，对于一个社区商业的体量占比过大，能为社区商业带来多大的客流和形象提升，都是未知数。但是如果我们做一个小体量的商业，可以根据客人的需求和变化不断的变化，可以成为一个网红和打卡的圣地。社区商业如果能做到这点，我想小小的社区商业一定会有大大的发展。
社区商业的小体量大容量，作为品牌方来讲是小体量大品牌。现在大家叫场景。实际上“场”只是一个物理的载体，那个“景”才是最重要的。但是我们内部的理解什么叫“场景”呢？实际上就是人和环境的互动、人和商品的互动。
从这个角度来讲，物理载体只是一个入口，你带给客户、带给资源的感受和获得持续性的输出，才是我们需要持续去经营的。我们是做数码品类的，其实数码品类和出版物是受电商冲击最严重的。在线下，我们发现也是有机会的，不管是书的阅读体验，还是线下产品的使用体验，可以营造这种持续的服务能力和未来持续黏性的东西。
目前中国步入老龄化人群是2.4亿，真正能够在养老院生活的老人10%都不到，剩下的90%的老人和即将步入老年的人，都要在社区进行养老。作为社区康养管理，我认为社区商业里面应该占有很重要的位置。社区康养管理其实不需要很大的面积，但是它是社区商业管理中的一个板块，也希望在座的各位能够思考这个板块如何去运营。
说起社区商业我还是有一定的情怀，十年前我在北京投资了第一个菜市场，现在还在经营，在崇文门对面，花市大街有个菜市场是我2007年做的。
这几年除了大型超市布局在社区里面，菜市场这种概念完全是提档升级，它只是社区商业这个商业体里面其中一个所谓小小的主力店而已，只不过是我们日常的消费的刚性需求，我们把它称之为菜蓝子工程。我也认为大家都在探讨社区商业，解决最后一公里的市场的蓝海，同时社区商业业态组合空间打造。未来，社区商业应该是我们社区居民客厅的衍生的平台，会成为新年轻人他们家庭的厨房的饮食的平台，大家应该打造这种信任度和公共的空间。
基于这样的方向，我在这里也邀请现场的朋友，在8月24日能到西部的直辖市重庆市来做客，参加赢商网首届中国社区商业地产节。
《社区商业中心建设和经营管理规范》发布
发布人：中国社区商业工作委员会秘书长赵莹
标准化社区商业中心实体店模型发布
发布人：全国标准化社区商业中心建设管理办公室副主任鄂丽华
目前，我们所做的案例模型是理想化的，有12项各种服务功能，但是未来标准化的社区商业中心要有创新和突破，比如在运营的体系中增加了政府的扶持政策。
从社区商业建设管理办公室的角度来讲，我们搭建了一个资源化的平台，未来标准化的社区商业主推两档，对于开发商的合作，在未来要开的项目和现在已经开的闲置项目中，可以做第一批这样小范围、小面积的标准化示范店。同时，我们还可以做3000平米到20000平米的社区型的购物中心，这里面我们除了购物的功能，增加的大部分体量是服务功能。
未来标准化的社区购物中心有六位一体的指导方向，有中国社区专业委员会协会的总体指导，还有政府政策的支持。今后，在品牌招商这块我们要做一些产品的孵化，在中国社区商业委员会这个标准化的平台上，共同孵化属于未来标准化购物中心的核心品牌。
在便利购物方面，不再是过去脏乱差的菜市场，我们打造的是像超市这样的可以自选挑选的场所，这里面我们会建立一个服务链。除此之外，增值了精致生活业态，比如花店，这些花店可以教你怎么插花，包括家庭里能放什么样的花、什么样的植被。
在资源配置方面，资源平台里面有开发商、品牌商，未来我们会孵化全国各地，针对不同的团队进行培训，为社区商业项目请专家团队进行评审，审核完毕之后我们给你挂牌，成为省级的、市级的专业的中国社区专业委员会认证的挂牌的单位，使我们中国社区商业委员会扶持和帮助、指导的标准化社区商业有一个持续的发展。
未来，我们还利用互联网工具来增加全国标准化社区商业的系统化管理和智能化管理，确保监管到每一个店铺。
“标准化社区商业中心示范工程”--开发商合作解决方案发布
发布人：中国社区商业工作委员会主任董利
这次在北京启动标准化社区商业中心，有几个目的。
一是带着社区商业从散乱差的模式向集中式、中心式发展，重点市场从开发商开始。今天现场来了很多商家，未来都是社区商业中心要合作的对象。进入社区是有风险的，但是风险小得多，希望大家共同进入社区商业中心，抱团发展。
另外，下一步跟开发商共同开展三项工作。先前提出开发商社区商业的解决方案。第一，打造社区商业中心样板店，资本已经到位，重点是一千到三千平米。第二，示范店，就是各自打造比较好的社区商业，我们挂牌示范，同时跟当地主管部门一起推动支持。第三，指导支持，主要是试点项目，整合社会的各种力量，指导社区商业往中心方向更好的发展。
沙龙合影
春风渐暖，繁花将灿。3月21日，“春啟·新生——2024赢商老友记北京站”在泡泡玛特城市公园·MOLLY的城堡圆满举行。
1月24日下午，“以国际视野塑特色助力高质量发展”——推进燕莎蓝港商圈高质量发展主题沙龙在SOLANA蓝色港湾的极氪中心举行。
赢商2024年度第一场品牌沙龙将于1月18日在北京举办，共同探讨未来消费市场的走向
由赢商网主办，北京市海淀区商务局、中国商业联合会商业地产工作委员会协办的“推进五棵松商圈高质量发展主题沙龙”在华熙LIVE中心举行。
7月21日，由赢商网和大悦城联合主办的“与潮共生激活商业新生力”全国城市联动沙龙·北京站在北京朝阳大悦城成功举办。
赢商网开展「更新城市商业，创新场景价值」主题沙龙，特邀实力开发商、城市更新项目代表、知名品牌商，共同探寻更多有益思考和解决方案。
赢商网策划开展「预见未来商业，寻找明日之星」主题沙龙，以全新视角、全新思考共同探寻出更多的解决方案。