1、四川省（区域性）地方标准DB510100/T073-2011住宅物业服务等级划分2011-12-01发布2011-12-01实施成都市质量技术监督局发布DB510100/T0732011目次前言III1范围12规范性引用文件13术语和定义14总则35等级划分的内容及要求35.1住宅物业一级服务35.2住宅物业二级服务75.3住宅物业三级服务135.4住宅物业四级服务205.5住宅物业五级服务27前言本标准按照GB/T1.12009给出的规则起草。本标准由成都市城乡房产管理局提出并归口。本标准主要起草单位：成都市城乡房产管理局、成都市标准化研究院、锦江区房产管理局、成都市物
2、业管理协会、成都市标准化协会、成都蜀信物业服务有限公司、成都万科物业服务有限公司、成都交大智能物业管理有限公司。本标准主要起草人：宋学明、袁庆华、唐宗伟、林希、任雁、郭馨、苟强、伍三明、唐飞、邱洪。35住宅物业服务等级划分1范围本标准规定了住宅物业服务的术语和定义、总则、等级划分的内容及要求。本标准适用于成都市行政区域内的住宅物业服务的等级划分。2规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB5749生活饮用水卫生标准DB510100/T054-2010
4、者根据中华人民共和国物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。注2：基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。3.4使用人物业管理区域内建筑物的承租人、实际使用者。3.5共用部位由多个所有权人共同拥有，其主体承重结构部位和共用面积所构成的部位，一般包括：基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。DB510100/T054-2010，定义3.13.6共用设施设备由多个所有权人共同拥有，并由其共用的房屋的设施设备，一般包括：电梯、给排水系统、供配电系统、弱电
7、的宣传栏。4总则4.1本标准通过对住宅物业服务进行等级划分，为物业管理活动的双方当事人确定物业服务等级提供依据。4.2住宅物业服务等级划分为五级，一级为最低等级，五级为最高等级，高一等级要求包含相应低一等级的要求。4.3住宅物业服务包括综合服务、共用部位及共用设施设备运行和维修养护、装饰装修管理、公共秩序维护、环境卫生维护、绿化养护以及社区文化建设七项内容，每项内容均有与之对应的等级要求。4.4除非本标准有更高要求，住宅物业服务应符合现行的国家有关法规和标准。5等级划分的内容及要求5.1住宅物业一级服务5.1.1综合服务应符合表1的规定。表1综合服务内容及要求项目内容及要
12、）每年汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3、附属构筑物（1）每季度巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。（2）每半年检查1次雨、污水管井等。表2（续）项目内容及要求共用部位（3）每季度巡查1次大门、围墙、围栏等。（4）每季度巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。共用设施设备供水系统每日巡检1次供水设施，发现跑冒滴漏现象及时解决。排水系统1、有防汛预案，每年至少组织1次演练。2、配备有防汛物资。3、排水设施：每年汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。4、化粪池：每年清掏1次，发现异常及时清掏。供配电系统及照明1、楼内照明：每半月巡视1次，一
13、般故障1日内修复；复杂故障1周内修复。2、楼外照明：每周巡视1次，一般故障3日内修复；复杂故障半月内修复。3、路灯、楼道灯完好率应不低于80%。安全防范系统1、物防（1）外露管道等易攀爬处有防盗设施，如：防盗伞、防爬刺、带钩铁丝或抹黄油等。（2）专门设置非机动车停放区域。（3）物业区域内路灯、楼道灯等夜间照明设施齐全，使用正常。（4）落实专人对各类物防设施每2个月开展1次全面检查，及时排除安全隐患。2、技防（1）报警控制管理主机：每周检查1次，保障设备运行正常。（2）红外对射探测器：每月做运行状态测试1次，保障设备运行正常。（3）技防设施设备出现运行不正常和损坏等问题，应立即进行维修。
14、3、消防（1）消防设施设备完好，可随时启用；保持消防通道畅通。（2）有消防安全责任制，明确各级岗位的消防安全职责。（3）有灭火和应急疏散预案。（4）发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。（5）发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。（6）每年进行至少1次消防安全宣传教育。水景1、启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。2、有安全警示标识。5.1.3装饰装修管理应符合表3的规定。表3装饰装修管理内容及要求项目内容及要求装饰装修管理1、有装饰装修管理服务制度。2、有装饰装修管理档案
17、干旱期间、入冬前浇水1次。2、施肥根据植物生长情况施肥，一般乔木每3年至4年施肥1次；灌木每1年至2年施肥1次；地被和草坪植物每年开春后施肥1次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次。3、病虫害防治植物生长季每月检查1次病虫害发生情况并进行防治，不出现严重病虫害现象。4、整形修剪一般乔木每3年修剪1次；灌木每2年修剪1次；绿篱每年修剪至少2次；草坪全年修剪至少2次。表6（续）项目内容及要求绿化养护5、除草每年全面除草1次，重点绿地增加除草次数。6、垃圾处理绿化作业产生的垃圾应在作业完成后24小时内清理干净。5.1.7社区文化建设应符
25、水设施，发现跑冒滴漏现象及时解决。3、每日巡视1次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。排水系统1、有防汛预案，每年至少组织1次演练。2、配备有防汛物资（沙袋、雨具、照明工具等）。3、排水设施：每年汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。4、污水泵：汛期每日巡视1次，平时每月巡视1次，检查设备运行状态；每月进行1次手动启动测试；每年养护1次。5、化粪池：每年清掏1次，发现异常及时清掏。供配电系统及照明1、楼内照明：每半月巡视2次，一般故障1日内修复；复杂故障1周内
26、修复。2、楼外照明：每周巡视1次，一般故障3日内修复；复杂故障半月内修复。3、应急照明：每周巡视1次，发现故障，30分钟内组织维修。4、低压配电箱和线路：每季度检查1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫。5、控制柜：每季度检查1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。6、发电机：每月试运行1次，保证运行正常。7、配电室、楼层配电间：有门、孔、洞、窗等处的防鼠措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好。8、路灯、楼道灯完好率应不低于85%。安全防范系统1、物防（1）外露管道等易攀爬处有防盗设施，如：防盗伞、防爬刺、带钩铁丝或抹黄油等。
27、（2）专门设置非机动车停放区域。（3）物业区域内路灯、楼道灯等夜间照明设施齐全，使用正常。（4）落实专人对各类物防设施每2个月开展1次全面检查，及时排除安全隐患。2、技防（1）报警控制管理主机：每周检查3次，保障设备运行正常。（2）红外对射探测器：每半月做运行状态测试1次，保障设备运行正常。表9（续）项目内容及要求共用设施设备安全防范系统（3）图像采集设备：每周检查1次监视画面效果、录像、图像保存等功能，保障设备运行正常。（4）摄像头：每季度检查1次聚焦、清晰度、红外夜视、遮挡物、镜头清洁等情况，进行相应调校。（5）技防设施设备出现运行不正常和损坏等问题，应立即进行维修。3、消防（1）消防设
30、责任制为核心的电梯使用安全管理制度。4、电梯紧急报警装置能随时与值班人员取得有效联系。5、日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时组织排除。6、与有相应有效资质的电梯维保单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。7、配备至少1名取得特种设备作业人员证的电梯安全管理人员。每年至少对电梯安全管理人员进行1次特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。8、有电梯突发事件或者事故的应急措施与救援预案，并每年演练1次。发生电梯困人时应及时采取措施。物业服务人员应在30分钟内到达现场，六城区范围内专业维修人员应在30分钟内到达现场，其它地区在60分钟内到达现
33、告栏张贴安全防范宣传品。10、有租户管理制度，配合做好流动人口登记、出租房屋登记工作。5.2.5环境卫生维护应符合表12的规定。表12环境卫生维护内容及要求项目内容及要求生活垃圾的收集、清运1、有垃圾收集容器。2、每半月至少清洗1次垃圾收集容器（夏季1次/周），蝇、蚊孳生季节每周喷洒1次杀虫药。3、生活垃圾应清运至指定的垃圾中转站，清运频次不低于2次/日，垃圾收集容器周边无散落垃圾。物业共用部分清洁1、公共场所每日清扫1次楼道、楼梯每日清扫1次。2、每季度擦拭1次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。3、电梯轿厢：每日擦拭1次电梯轿厢门、面板。每日清拖1次轿厢地面
35、况施肥，一般乔木每2年施肥1次；灌木每年施肥1次；地被和草坪植物每年春季萌芽和入冬前后施肥1次至2次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次。3、病虫害防治根据病虫害发生规律，植物生长季每2周检查1次病虫害情况；发现病虫害能有效控制，不因病虫危害影响景观效果。4、整形修剪乔木每2年修剪1次；灌木每年冬季修剪1次；绿篱每年至少修剪3次；草坪夏季每月至少修剪1次，全年至少修剪10次。5、除草每年全面除草2次，重点绿地增加除草次数。6、垃圾处理绿化作业产生的垃圾应在作业完成后4小时内清理干净。5.2.7社区文化建设应符合表14的规定。表14社区
43、要的防护措施。按照鉴定结果组织修缮。2、建筑部件（1）每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。（2）每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。（3）每季度检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。（4）每年汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。表16（续）项目内容及要求共用部位3、附属构筑物（1）每月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。（2）每季度检查1次雨、污水管井等。（3）每月巡查1次大门、围墙、围栏等。（4）每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。（5）每年检测1次防雷装置。共用设施设备供水
44、系统1、每半年至少应对二次供水设施进行1次清洗消毒，水质符合GB5749的要求。2、每日巡检1次供水设施，发现跑冒滴漏现象及时解决。3、每日巡视1次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。5、不具备自动切换功能的，每半年手动切换1次备用水泵。排水系统1、有防汛预案，每年至少组织1次演练。2、配备有防汛物资（沙袋、雨具、照明工具、抽水泵等）。3、排水设施：每年汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。4、污水泵：汛期每日巡视1次，平时每月巡视1次，检查设备运行状态；每月进行1
47、盗安全门。（4）物业区域内路灯、楼道灯等夜间照明设施齐全，使用正常。（5）落实专人对各类物防设施每月开展1次全面检查，及时排除安全隐患。表16（续）项目内容及要求共用设施设备安全防范系统2、技防（1）报警控制管理主机：每日检查1次，保障设备运行正常。（2）红外对射探测器：每半月做运行状态测试1次，保障设备运行正常。（3）图像采集设备：每周检查1次监视画面效果、录像、图像保存等功能，保障设备运行正常。（4）摄像头：每2个月检查1次聚焦、清晰度、红外夜视、遮挡物、镜头清洁等情况，进行相应调校。（5）楼宇对讲设备：每月检查1次按键、显示屏、通话等功能状况，保障设备运行正常。（6）门禁管理设备：每月
49、否正常、指示灯有无损坏；b.消防泵房内的阀门、报警阀组、管道压力、供电是否正常；c.疏散通道、安全出口的防火门是否完好，常闭防火门是否处于正常状态。（6）对以下消防设施，应每月进行1次检查或试验：a.进行消防水泵启动运转，检查其运转是否正常；b.消防水泵接合器的接口及附件是否完好，有无渗漏、闷盖是否齐全；c.屋顶供水水箱的储水水位；d.消防泵房间的防火门是否完好；e.灭火器的压力是否达到要求、是否过期失效、是否生锈、是否无法启用。（7）对以下消防设施，应每季度进行1次检查或试验：a.火灾警报装置声光显示、消防控制设备的控制显示功能、应急照明、疏散指示标志等是否有效、是否处于正常
50、状态。对主、备电源进行自动转换试验；b.进行消防电梯强制停于首层试验；c.对水流指示器进行功能试验，利用末端试水装置排水，水流指示器应动作，消防控制室应有信号显示，水力警铃应发出报警声，并应启动消防水泵。对报警阀旁的放水试验进行供水试验，验证系统的供水能力；d.喷头外观，发现有不正常的喷头应更换，当喷头上有异物时应清除；e.室外阀门井中进水阀、屋顶水箱阀门和管道中的阀门，核实其是否处于正常状态；f.与火灾报警系统有联动功能的防火门(包括防火卷帘)能否联动，设施、设备间的防火门是否完好；g.防排烟系统是否处于正常状态。表16（续）项目内容及要求共用设施设备安全防范系统（8）发现消
51、防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。（9）消防控制室设24小时值班，及时处理各类报警、故障信息。（10）发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。（11）与有资质的消防维保单位签订消防维保合同，约定消防维保的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。（12）有消防安全管理制度，每年对员工进行至少2次消防安全培训。每年对业主至少有2次消防安全宣传教育，可采用宣传栏、横幅、讲座等形式。电梯1、电梯每年进行1次定期检验。电梯检验有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。2、在电梯轿厢
53、电梯突发事件或者事故的应急措施与救援预案，并每年演练1次。发生电梯困人时应及时采取措施。物业服务人员应在20分钟内到达现场，六城区范围内专业维修人员应在30分钟内到达现场，其它地区在60分钟内到达现场。水景及游乐设施1、启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。2、使用期间每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施，每月检查1次防漏电设施。3、有安全警示标识。4、每日巡查1次游乐设施，确保无安全隐患。5.3.3装饰装修管理应符合表17的规定。表17装饰装修管理内容及要求项目内容及要求装饰装修管理1、有装饰装修管理服务制度。2、有装饰装修管理档案。3、受理业主或使用人的装饰装