为树立行业良好服务范本，提振企业的品牌影响力，并为建设单位、业主、业主大会、政府部门等选聘、续聘物业服务企业提供参考，2023年中物智库率先深入研究、拨繁去冗，在全国范围20多个城市开展“2023重点城市住宅/公建十大品牌物业服务企业”研究工作，评选出在区域内住宅和公建物业领域管理能力强、服务水平高、竞争能力强的物业服务企业，并在2023年12月14日在北京·中华世纪坛剧院举办的“长大以后——2023熙说物业年度演讲”现场荣誉发布。
本次中物智库走进青岛市，通过实地调研、住宅/公建物业服务评价模型、网络投票等环节，评选出“2023年青岛住宅物业十大品牌物业服务企业”和“2023青岛公建物业十大品牌物业服务企业”，并撰写了《2023年青岛住宅/公建物业十大品牌物业服务企业研究报告》。
PART.01
青岛城市概况
产业的发展，往往都会带有所在城市的特有色彩，物业管理行业也一样。我国的物业管理市场带有明显的区域色彩，不同的区域、不同的城市，市场天差地别。所以，想要了解青岛市物业管理的发展，先要了解青岛这座城市。
（一）城市基本面
作为我国东部沿海的区域经济中心之一，青岛市是我国首批沿海对外开放城市、计划单列市及副省级城市。
青岛全市陆域面积1.13万平方千米，海域面积约1.22万平方千米，下辖市南区、市北区、西海岸新区（黄岛区）、崂山区、李沧区、城阳区和即墨区7个市辖区，代管胶州市、平度市和莱西市3个县级市。
（详见报告原文）
（二）未来发展方向
此外根据《山东省国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，十四五期间，支持青岛建设全球海洋中心城市，以全方位“搞活一座城”为统领，持续放大上合组织青岛峰会效应，建设国际门户枢纽城市、国际化创新城市和宜居宜业品质湾区城市，打造东部地区转型发展增长极和长江以北国家纵深开放新的重要战略支点。
综上所述，我们可以总结出属于青岛的三个关键词：“航运枢纽”、“制造业基础强”、“旅游城市”。青岛的城市属性，决定了未来其城市发展的机遇和方向，这也决定了当地物业管理市场和物业管理企业的特征。
PART.02
青岛物业管理行业发展环境
（一）经济环境
近年来青岛市经济保持较快增长，发展水平稳居山东省龙头地位、副省级城市中游。2022年居全国5个计划单列市第3位，全国15个副省级城市第8位。
2020-2022年，青岛市实现地区生产总值分别为12400.56亿元、14136.46亿元和14920.75亿元，同比增速分别为3.7%、8.3%和3.9%。
1、青岛的产业结构
一个城市的工业基础和产业结构，反映了城市经济发展的过去和未来，同时也反映了居民收入的变化，以及各类不动产等基础设施的过去和未来。这些都对城市的物业管理市场产生深远的影响。
青岛各项产业的快速发展，使得其成为北方为数不多的经济强市之一。厚重的制造业基因，成为新质生产力的发展优势，也为生产性服务业的发展提供了良好的土壤。
2、青岛的交通网络
交通是经济发展的大动脉，同时对于物业管理行业来说，也为交通枢纽等业态的发展提供了基础。
雄厚的制造业基础以及完善的交通网络，支撑了青岛的经济发展，为当地物业管理行业带来了庞大的市场空间，为未来物业管理行业拓展公建业态、交通业态和FM设施管理等业务提供了条件。
不过，青岛虽然是副省级城市、计划单列市，但由于并不是省会城市，其公建业态的市场空间实际上相比济南来说，是要小一些的。
（二）政策环境
完善的政策体系和监管体系，为青岛市物业管理行业的良性发展创造了有利的外部环境。
（三）社会环境
1、青岛的人口结构
2022年末，青岛全市常住人口1034.21万人，比上年末增长0.83%，其中，城镇常住人口799.65万人，常住人口城镇化率达77.32%，比上年末提高0.15个百分点。
青岛是山东省内人口流动的主要流入地。根据山东省2022年统计年鉴的数据，青岛市获得了179.47万的流入人口，而山东省则有9个市的人口是流出的。青岛流入的人口，大部分来自省内。这种现象不仅青岛有，福建人去厦门、辽宁人去大连，富人向省内高级别旅游城市的转移，已经屡见不鲜。这就相当于青岛的经济发展以及房地产的发展，是举全省之力做支撑。
2、青岛的收入水平
从青岛居民收入水平来看，应届毕业生收入4000-5000元/月，作为旅游城市，消费高，收入低，买房压力较大。“高房价低工资”如同一道魔咒捆绑在了青岛市，无论在青岛出台引才政策还是其他探讨人才以及人口的场合，这个问题都会被人提及。
此外，居民收入也呈现出严重的两级分化。以房地产市场为例，崂山区楼盘以中高端改善为主，购房客群多为企业高管，私营业主，公务员，总价天花板在500万左右。城阳区则以刚需客群为主，主要是工薪阶层，价格敏感度高。这也决定了，青岛市的物业服务市场，出现了崂山区和城阳区截然不同的两极分化状态。
3、青岛房地产发展
2020-2022年，青岛市房地产开发投资分别为2045.10亿元、1981.80亿元和1789.10亿元，同比增速分别为13.4%、-3.1%和-9.7%。2022年随着楼市“断供风波”涌现、房企债务危机频现，青岛市商品房销售规模继续下滑，住宅投资1316.20亿元，下降11.1%。商品房销售面积1563.7万平方米，比上年下降4.9%，其中住宅销售面积1264.1万平方米，下降11.0%。
不过整体来讲，消费高、收入低的社会环境，会比较容易引发物业企业与业主的矛盾，物业费收缴率也会受到一定的影响。
（四）技术环境
青岛市聚焦业主大会召开难、公共收益不透明、物业服务不规范等三类物业管理痛点、难题、堵点问题，创新实施了“65443”工程，即：
搭建小区、房屋、设施设备、业主、物业从业人员、党建信息六大数据库；
贯穿市、区（市）、街道、社区、小区五大层级；
小区、楼栋、单元、住户四大维度，
业主、业主委员会、物业服务企业、行政管理部门四大主体用户，
推动智慧物业平台、房屋交易、不动产登记三大系统联通共享，全面夯实红色物业建设数据底座。
并在此基础上，利用大数据分析找准短板、弱项，靶向施治，推动化解顽疾，共享数字红利。
目前已搭建完成4000多个小区房屋数据，从不动产登记系统抓取归建房屋256万套，房屋建筑面积2.92亿平方米，涉及6.38万栋楼，21万个单元，315.7万业主，为下一步更好完善基层治理奠定了基础。
PART.03
青岛物业管理行业发展现状及趋势
（一）发展现状
根据青岛市城市管理局官方数据，青岛市物业管理行业自1993年发展至今，已经历了近30年的历程。2023年青岛全市物业服务覆盖面积达3.3亿平方米，全市具有物业项目的物业企业约1318家，物业从业人员11.5万人，物业行业年营业收入87.2亿元，年纳税额8.3亿元。