个人住房贷款者对贷款的偿还依赖于未来收入预期，但是未来收入预期是具有不确定性的，一旦经济形势或是购房贷款者自身等因素导致了未来良好收入预期没有实现，必然导致还款压力，债务人有可能被迫违约放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。社会上还存在部分“假按揭”现象，即房地产开发商以本单位职工及其他关系人作为购房人，通过这些借购房向银行办理个人住房贷款，从而套取银行机构贷款的行为。借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人信用资料骗取银行的贷款，从而产生道德风险。除以上外，虽然我国居民抵押的房产理论上可以收回拍卖，但由于我国的关于房地产处置的法律不完善，很多情况下缺乏可操作性，带来处置上的难度。
2.土地贷款法律风险
房地产开发经营中的土地交易、资金投向由于缺乏法律的规范和约束，投机性极大。房地产开发中普遍存在的非法侵占、征用土地现象不仅延续至今，而且更有新的发展。国土资源部2013年国家土地督察中发现土地违规方面存在问题的有2.38万件，涉及土地20.12万公顷。这些土地要么没有国家颁发的许可证，没有纳入国家的质量监管系统，要么并不是通过公开的招标拍卖取得，只是和使用土地的农村基层组织、企业签个协议，就向银行贷款，土地的取得隐藏着极大的法律风险。此外，房地产开发法律法规中的歧视性规定引发垄断，破坏了房地产市场的公平竞争秩序。部分当地的开发企业凭借与当地政府及有关主管部门之间的关系获取大量廉价土地，或者开发获取高额利润，或者加价倒卖谋取暴利，从而诱发房地产市场中的不正当竞争行为以及违规、违法和腐败现象，并加重非当地开发企业的开发成本和商业银行的金融风险。
二、我国房地产金融风险的法律完善
市场经济是法制经济，任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行，西方国家房地产业的发展经验表明，法律法规建设对于防范房地产金融风险有着极其重要的作用。近些年，虽然我国政府连续出台了一系列为规范银行房地产信贷管理、规范土地市场管理、促进房地产健康良性发展的法规和通知，但其存在的一些缺漏及可操作性等还需进一步完善解决。
1.商业银行风险之法律规制
2.个人房地产按揭贷款风险之法律规制
3.房地产土地贷款之法律规制
关键词：责任保险；无过错责任原则；过错原则；强制责任保险
一、我国责任保险发展的历史及现状
图1非寿险保费与责任保险保费对比图
二、我国现阶段发展责任保险的重要意义
发展责任保险是一项综合性系统工程。《国务院关于保险业改革发展的若干意见》(国发[2006]23号)进一步明确我国要大力发展责任保险，肯定发展责任保险的积极意义。发展责任保险的意义具体表现在以下几个方面。
(一)有利于维护和实现人民群众的根本利益
实现人民的愿望、满足人民的需要、维护人民的利益，是“三个代表”重要思想的根本出发点和落脚点。由于经济发展和科技进步及新技术、新材料的使用，人类生存和环境保护的矛盾及面临的各种风险与日俱增，如火灾、计算机系统的故障、核泄漏、环境污染等，都可能会给人类带来灾难，损害人民的利益。发展责任保险，可以使保险公司直接介入责任事故的事后救助和善后处理，受害人可以迅速获得赔偿，尽快恢复正常的生活秩序。特别是一些重大的责任事故发生后，在事故责任人无力赔偿的情况下，通过建立责任保险制度，可以使赔偿更有保障，使人民群众的生命和财产利益得到有效保护。[3]
(二)有利于保障国民经济的有序运行
(三)有利于维护社会稳定
(四)有利于辅助社会管理
国外的经验表明，随着社会经济的不断发展，责任保险已经成为灾害危机处理的一种重要方式，成为政府履行社会管理职能的重要辅助手段之一。而在我国，对突发事件的应急处理措施基本上是以政府为主导，市场发挥的作用很小。一些重大的责任事故发生后，政府在事故处理方面承担了大量工作，财政负担很重。近年来，由于一些生产经营者经济能力有限或有意逃避责任，常常在发生重大、特大责任事故后躲藏逃匿，把灾后救助和事故善后全部推给地方政府。在一些行业和一些地方甚至出现了“业主发财、政府发丧”的不正常现象，对政府财政形成了很大压力。
责任保险是政府转移社会管理风险的有效手段。政府可以按照市场经济的原则建立多层次和多元化的管理模式，利用保险公司作为经营风险的特殊行业，充分发挥其经济补偿和社会管理功能，有效地转嫁风险。通过在一些高危行业或企业建立责任保险制度，可以辅助政府进行社会管理，减轻政府财政负担，提高处理责任事故的行政效率。此外，通过责任保险机制，资金雄厚的保险公司可以直接介入责任事故的事后救助和善后处理，使受害人可以迅速获得赔偿，及时地解决民事赔偿纠纷。[5]
责任保险制度有助于实现民事责任制度的目的，也为民事责任制度的发展变化创造了条件。首先，责任保险可以分散民事赔偿责任。民事责任制度遵循填补原则，要求加害人承担填补受害人损失的赔偿责任。责任保险可以有效地转移其民事赔偿责任。其次，责任保险可以弥补民事责任的某些不足。民事责任制度在解决受害人的赔偿问题方面存在其固有的三大缺陷：加害人无力赔偿时，受害人无法取得赔偿；加害人恶意拒绝赔偿而隐匿财产时受害人无法取得赔偿；赔偿的主体为加害人，而加害人作为社会的个体，赔偿能力有限，对于巨额赔偿难以承受。上述缺陷仅靠民事责任制度内的变革，已无法适应保障受害人利益发展的需要，而责任保险具有分散赔偿风险的功能，它将集中于一个人或者一个企业的致人损害的责任分散于社会大众，做到了损害赔偿的社会化，从而实际上增强了加害人的损害赔偿能力，可以有效避免受害人不能获得实际赔偿的民事责任制度上的尴尬。[6]再次，责任保险可以推动民事责任制度的改进。责任保险的存在，使民事责任制度具有积极改进的实践基础。民事责任制度可以借助于责任保险分散加害人的民事赔偿责任的风险的机能，采取更为积极的步骤朝着有利于救济受害人的方向发展。
三、我国责任保险发展中存在的问题
(一)法制制度存在的主要问题
(二)保险主体业务经营中存在的主要问题
1.责任保险经营技术落后，经营险种单一。国内现有责任保险种类少，主要险种仅有10多个，各保险公司主要保险业务险种大多雷同，而且各司开展责任保险的历史比较短，积累的数据有限，在定价过程中更多依赖于业务经验和市场平均费率，难以按照保险精算原理进行合理的定价。这样，费率无法反映标的风险的大小，保险公司也无法有效地控制风险。由于没有科学的风险评估手段，对风险较小的标的，本来可以以较低费率承保，却因为与标准费率相差太大而不敢承保；而对于风险较高的标的，却因为无法评估或竞争需要，而盲目以低费率承保，造成亏损。因此，受技术、经营经验及制度的限制，各公司开发新险的积极性不高，新险种的推广进度也不尽人意，难以满足人们对保险的需求。
2.再保险等风险分散渠道成本过高，责任保险经营风险大。再保险是责任保险直接业务的重要支持，由于在民事责任中，迟发事故占比较高，很容易造成严重的责任累计，给保险人带来沉重负担。如20世纪的灾难“石棉沉着病”。据统计，现在法国每年因20多年前吸入石棉粉末后导致的石棉沉着病而死亡的人数约3000人，预计在2010年死亡人数将达到1万人。从现在到未来，日本因吸入石棉粉末后导致的石棉沉着病而死亡的人数将达到10万人。在美国虽然没有统计过此类疾病的具体死亡人数，但是保险赔偿金已高达2500亿美元。[8]国内外再保险公司对此类业务都十分谨慎，将责任保险特别是职业责任险列入“杂险”范畴，分保时大都需要逐笔谈判。实务中除法定分保外，许多保险公司在承保职业责任险时都需要先在再保市场上寻找买者，并根据再保公司提供的费率来测算承保费率。这样，很难单独签订责任保险的成数或溢额分保合同。而且临时分保方式又具有成本高、价格相对昂贵以及分保人对业务比较挑剔的不利特点，即使有保险需求，保险公司也不敢轻易承保，错失商机，业务发展受阻。
3.专业型综合人才缺乏，培训力度不够。责任保险涉及行业广泛、技术性强，对承保、理赔人员在界定责任方、责任范围、保险责任等方面的综合素质要求很高，这就需要对责任险从业人员进行保险理论知识、法律知识方面的培训，保证保险营销人员能准确地引导客户制定合适的投保方案，保证理赔人员能及时为客户提供优质的理赔服务。但是目前保险公司在人员培训方面力度不够，现有的培训计划不足以完成对实际工作的有效支持，致使销售人员不能全面领会公司责任险核保政策，出现销售与核保的脱节，影响业务的质量和发展。另一方面，有的保险公司发展规划中将责任保险作为重点发展对象，注重责任险新产品开发，每年都有新的险种推向市场，但是在推广上，针对新险种的培训和宣传资料、辅助材料的发行都相对滞后，导致业务开展中销售人员更倾向于业已熟悉的传统险种，这对优化公司业务结构产生不利影响。
4.行业间沟通不足，保险业内非理性竞争加剧。因为保险产品的特点，投保人和保险公司经常处于对立的位置，特别是投保人对风险状况进行陈述时，常常会隐瞒一些对自己不利的信息。由于行业之间缺少必要的交流和沟通，经常会出现某个投保人在一个保险公司出险后，就转向其他保险公司投保，其他公司在不知情的情况下就按照较低费率承保。有些公司为了保证其业务总规模的发展，违规承保责任保险。如扩展责任保险范围；违反条款规定，允许投保人不记名投保；将责任保险作为企财险等险种的附加险向投保人搭售，仅收取少量保费等。
(三)社会公众责任保险意识存在的主要问题
1.公众对责任保险的认识不够，市场有效需求不足。目前对责任保险业务的宣传力度不够，国内公众对责任保险知之甚少。有些投保人为追求短期效益最大化，疏于对安全工作的投入和检查，而且对自己应该承担的赔偿责任也不清楚，对责任保险的转嫁责任风险机能缺乏了解。有些单位个人即便知道其责任风险，仍存侥幸心理，不想投保责任保险。部分企业法律和诚信意识淡漠，发生损害赔偿事故后，以种种形式逃避赔偿责任，不愿投保责任保险。这些现象的存在，导致了责任保险的有效需求严重不足。
四、规范我国责任保险发展的对策建议
(一)进一步强化法规建设
3.对于重要的业务领域，逐步推行强制责任保险制度。随着社会经济的不断发展，责任保险已经成为灾害危机处理的一种重要方式，成为政府履行社会管理职能的重要辅助手段之一。自愿责任保险障碍较多，法制环境不健全、公民法律意识不强和不合理的责任保险费率等因素导致责任保险发展缓慢，为了发挥责任保险的作用，很大程度上必须依靠法律强制推行。为了发挥责任保险的社会管理职能，克服自愿保险中的障碍，对于对社会和谐稳定发展有重要影响的责任风险，有必要通过立法强制的方式，利用现有的保险机构加以管理和分散。事实上，机动运输工具第三者责任强制保险、旅行社强制责任保险措施的出台，已经反映了这种社会需求。国外的经验表明，在责任保险发展的初始阶段，适当推行强制责任保险制度利大于弊。[9]因此，对于与人民生命财产安全关系密切的行业、与社会环境保护关系密切的企业和与服务对象利益维护关系密切的职业等应该逐步实行强制责任保险制度。通过实施强制责任保险制度，使得责任转移的潜在需求变为现实需求，使责任保险供给变为实际供给，从而促进我国责任保险业务规模增长。
(二)不断提高保险经营主体的经营管理水平
1.培育责任保险供给主体，完善责任保险产品结构。随着责任保险政策环境逐步改善，发展空间进一步拓宽，各财产保险公司推进责任保险业务的积极性逐步提高。2005年底我国批筹了第一家专业责任保险公司――长安责任保险公司。2006年3月，人保公司成立了“责任信用险部”，专门负责责任保险业务发展。但经营责任保险业务的保险公司或专门的责任保险公司数量不多，且公司组织形式比较单一，这种状况容易导致责任保险供给的垄断或不足。责任保险市场发达的国家，其经营主体通常众多且组织形式多样，如美国纽约州责任保险市场主体有股份保险公司、相互保险公司、合作社保险公司、联合承保协会和自保组织等多种形式。因此，政府应该鼓励不同组织形式的专业化的责任保险公司优先发展。
目前，我国责任保险市场上有责任保险产品约400多个。[10]但总体而言，这些责任保险产品不能很好地适应个人和企业的需求。近年来，我国年责任保险保费徘徊在30亿元至60亿元之间的情况就说明了这个问题。我国可以参照美国责任保险的经验开拓责任保险条款。首先，要建立以社会需求为导向的责任保险产品创新模式，按照不同行业、不同单位和不同地域的现实需要，开发个性化的责任保险产品；其次，要在注重发展传统责任保险的同时，进一步开拓新的责任保险领域，设计综合性责任保险产品。
2.加强风险管理，控制经营风险。从国外责任保险发展历程看，责任保险曾因为侵权责任认定与责任保险相分离而导致了责任保险危机，即民事责任裁决金额迅速增长导致保险公司成倍地提高责任保险费或拒绝出售责任保险单。在我国，随着法律法规的不断完善，民事损害赔偿等责任风险也将相应增大，这将增加责任保险的市场风险。为了控制这些风险，各公司应加强对责任保险风险评估和预测分析，开发责任保险产品时应考虑客户的不同需求和市场的法律环境，对高危行业提高费率，慎重承保，并采取记名承保或按工种确定人数，单独制定承保方案及再保险方案，严格把好理赔质量关，提高定损的准确、合理、科学性，切实防范化解经营风险。
3.重视人才培养，积极引进各方面人才。拥有多方面的专业人才是责任保险创新、发展的关键。要建立一支高素质、专业化的队伍，一方面要加大培训力度，通过视频方式、巡回辅导、集中授课等形式进行培训，尤其应加强法律基础理论的学习，熟悉和掌握责任保险有关民事赔偿的法律法规，有条件的可以选派优秀人才赴国外保险公司或院校学习考察、深造。另一方面可以引进和合理利用各行业的专家，如建筑、农业、企业管理等专家，提高保险公司自身风险管理水平，促进责任保险的发展。例如，环境污染的损失评估难度较大、专业性强，需要环保部门协助进行环境损失评估，提高损失评估的科学性和公正性。
4.加强行业间合作，营造良好的竞争环境。我国保险公司应在开发责任保险市场的竞争过程中努力寻求多种形式的合作，并在合作中展开新的竞争，在竞争中以机制创新、业务创新、产品创新取胜于市场。保险全行业应通力协作、大力配合，在开发责任保险市场的过程中，充分运用市场竞争规律作用，以服务社会、实施社会管理职能为共同目标，在携手开发国内责任保险市场这一共同利益的基础上形成新的合作关系。特别是我国处于责任保险发展的初期阶段，有必要完善行业自律机制，加强行业间的相互约束、相互管理和相互竞争，吸取经验教训，防止保险公司之间不计成本的价格大战、片面的数量规模和短期性效益行为再现。通过行业自律组织，积极推进保险行业内部实现对有关责任风险的资料和信息的共享；对于费率的拟订、承保范围的划分和赔偿限额的确定等方面内容形成制度性规定，报由保监会审批；对于某些目标市场通过合作的方式，联手开发、共同制定发展战略；对于有关民事责任的认定及保险人赔偿限额的确定，在行业内部应形成一个基本共识，尤其对于涉及高额民事赔偿责任的保险，保险公司之间还需采取共同保险、再保险等方式经营，避免风险单位的集中，减低公司经营风险。[11]
(三)发挥政府的支持作用
1.加大宣传责任保险，普及责任保险知识，增进社会各界对责任保险的了解。政府有关部门应和保险公司一起采取多种形式扩大宣传覆盖面，展开立体宣传。通过各种渠道、采取各种形式和方式加强普法工作和责任保险的宣传工作，在提高社会公众维权意识的同时，强化责任人的法律意识，维护法律的权威性，切实保证民事法律责任的贯彻执行，使责任人对受害人的补偿落在实处。而且政府部门、行业协会以及媒体机构等独立于保险公司的第三人，其做的宣传更容易被公众接受。
4.完善社会信用体系，加快建立社会信用评估制度。建立社会信用评级体系，可以为保险公司提供客户的风险信息资料，这些资料因为来自第三方，其可靠性增强，并且保险公司还可以获得投保人的行业整体信息，有利于保险公司做出正确的承保决定，有效防止投保人的逆向选择。此外，信息评级体系还应包括保险行业，投保人通过咨询保险公司信用，可以选择最能满足自己风险需求的保险公司。同时披露保险公司的财务状况和重大经营活动业务也可以规范其经营管理。[12]
责任保险是一个具有较强社会管理功能的保险，大力发展责任保险，不仅能够合理分散或规避各种责任风险、保障当事人权益、实现损害赔偿社会化，还有助于改变财产保险市场结构、丰富国内产险品种、扩大保险市场，成为保险公司新的利润增长点。从宏观上看，在社会主义市场经济机制不断日趋完善的今天，责任保险必将成为政府部门运用经济手段管理社会事务的有效管理方式。因此，必须用科学的发展观开发我国责任保险市场。
参考文献：
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[8]保监会.法国民事责任保险概况[Z].保险监管参考，2008，(22).
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