为贯彻落实党中央、国务院决策部署，促进房地产市场平稳健康发展，近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，自2024年12月1日起执行。
“一系列政策的酝酿出台，不仅体现了政府对房地产市场调控的精细化与灵活性，也彰显了通过税收政策调节市场、稳定预期的决心。”北京国家会计学院副院长李旭红说。
加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求
“房产交易环节特别是二手房交易主要涉及契税和增值税，此次新政将享受1%低税率优惠的面积标准提高到140平方米，并且将北京、上海、广州、深圳二套房契税税率调整为140平方米以内1%、140平方米以上2%，有利于降低交易环节的税收成本。举例来说，购买北京一套100平方米第二套房的购房者，总价500万元，过去契税为3%也就是15万元，新政策后将按照1%收取，也就是5万元，可以减少10万元。”中原地产首席分析师张大伟说。
据介绍，纳税人申请享受税收优惠的，应当向主管税务机关提交家庭成员信息证明和购房所在地的房地产管理部门出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果。为让更多的纳税人享受到政策红利，对于2024年12月1日后个人购买住房申报缴纳契税的，以及2024年12月1日前购买住房但于2024年12月1日后申报缴纳契税的，符合新发布公告规定的均可按新发布公告执行。
具体来看，在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住宅征收增值税的规定相应停止执行。
张大伟认为，该政策旨在鼓励消费，尤其是鼓励已有房居民进行改善性置换。举例来说，北京一套160平方米的二手房，虽然房产持有已经超过2年，但因为是非普通住宅，所以需要缴纳差额增值税。但如果取消普通住宅与非普通住宅划分，那么这部分税费将节省。
“上述政策有利于简化税制，降低企业和个人的税收负担及遵从成本，进而激发市场活力，促进房地产市场的供需平衡。”李旭红说。
下调土地增值税预征率下限0.5个百分点，缓解房地产企业财务困难
房地产企业拿地开发增值需要缴纳土地增值税。为保障土地增值税收入及时均衡入库，按照有关规定，税务部门对纳税人在项目竣工结算前转让房地产取得的收入，按一定比例预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
2010年，为更好发挥土地增值税预征调节作用，税务总局制发了《关于加强土地增值税征管工作的通知》，规定了预征率下限，除保障性住房外，东部地区省份下限为2%，中部和东北地区省份下限为1.5%，西部地区省份下限为1%。当前，随着房地产市场形势变化，不同房地产项目的增值水平发生结构性分化，有的房地产项目增值率下降幅度较大，有必要对预征率下限作出调整，以便给各地科学调整预征率预留空间，促进房地产市场平稳健康发展。
此次税务总局发布公告，将预征率下限降低了0.5个百分点，除保障性住房外，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%。并且，各地可结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整，需要调整的，由各地税务部门会同财政部门在当地政府的指导下，结合当地房地产项目实际税负水平等情况，在科学测算的基础上，确定各类型房地产的具体预征率。
此前在土地增值税优惠方面，也区分为普通住宅和非普通住宅。此次新政明确取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。
李旭红认为，上述政策调整有利于缓解房地产企业的资金压力，支持推动房地产行业发展。
为纳税人享受有关优惠政策提供更多便利
李旭红说，通过“一站式”办税服务，利用共享信息开展数据预填，简便办税流程、优化纳税服务，有利于促进纳税人及时享受税收优惠政策红利。
《人民日报》（2024年11月14日11版）
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