中午12:00，伏案半天的白领起身成群结队，走出深圳南山华润城写字楼去吃午饭。
而在这条冷清的商铺一路之隔的南边，是深圳最大的网红商场——华润万象天地，由号称中国最懂商业运营的华润“万象团队”打造。
不同于一般只满足吃喝玩乐的mall，它还引入大陆第二家诚品书店（第一家在苏州），还有优衣库、小米的全球旗舰店，华为的全球超级旗舰店正在紧张地进行内部装修。
在这条冷清的商铺一路之隔的西边，是早在大冲村拆迁成为华润城之前，就已非常成熟的老小区商圈，青梧路边上的湖南蒸菜、陕西肉夹馍、沙县小吃的店，组成一条人均消费不会超过25元的低端美食街，生意也是红红火火，非常喧闹。
一边是现代化、拥有强大资本运营的mall，一边是旧有的成熟商圈，夹在中间散租的写字楼和住宅底商，大品牌看不上，小品牌租不起，难受极了。
而这，正是现在无数商铺的尴尬缩影。
南山区的分裂世界
商铺向来是一片韭菜收割地。
劝你买商铺的人，会滔滔不绝地给出下列建议：
1.看地段买商铺；2.越老的商铺越值钱；3.社区底商有稳定人流量；4.看开发商品牌；5.……
最后他们会给你灌输，只要遵照以上建议，就能买到金铺，躺着也能赚钱。
这是真的吗？
以深圳南山高新园一带的商铺为例，你会更清楚地意识到：商铺致富，条条财路行不通。
1、繁华地段上的冷铺
案例：铜鼓路上的华润城润府底商
商铺是华润城的底商，开发商实力不薄。
楼上的华润城一期和二期分别建于2013年和2014年，距今五六年之久，可见已是「熟」地。
位置更是优秀至极。周边几个入住率极高的楼盘，街对面是大商圈华润万象天地，更不用说地铁口、一圈入驻率极高的甲级写字楼。
但是，大商圈、开发商品牌、地段、入驻率高的楼盘等等都没有挽救它的冷清。
街角的商铺还没有开业的迹象，中午时分的街道空无一人。
而街对面，华润万象天地不时有人成群结队地出来，或打车，或向反方向的地铁口远去。
从百度的热力图上，会更直观地看到这些商铺与周边的火热人气格格不入。
如今，这些商铺已经在某些大业主的手里，售价约30万/平米，小小一间商铺总价超千万。而楼上住宅的价格约10万元/m2，贵了3倍。
商铺月租大概可以收1000元/m2，中原地产的置业顾问帮我算了一笔账，如果能招租，它的投资回报率大可以有4%左右。
某些商铺带租约，比如街角就准备开一家高端酒庄。不过，我还是存有疑虑，它是否真如置业顾问所说，能够轻而易举地租出去。
2、旺铺周边的老街道
案例：泰阳硅谷公寓下的社区商铺
相比之下，青梧路边的商铺人气很旺。
晚上10点，虽然刚下过雨，但还是有不少人坐在店里吃宵夜。旁边的一个简陋的烤肉小摊，还有两个人在排队。
在百度热力图上，你可以看见青梧区域一片蓝，只有这一带的底商突如其来一片红，可想而知它的火热。
泰阳硅谷公寓建于1989年，30年的老商铺比周边的新建商铺便宜了不止一点点，均价约10万元/m2，和住宅的价格相当，150万到200万就可以把一间商铺收走。
当然，这个便宜的老商铺租金也不高，每月不到200元/m2，一间25m2的商铺月租大概4500元，而这个价格几年来并没有太大涨幅。
租金低廉，自然吸引了不少小生意。比如35块钱包做洗剪吹的发廊、专卖棉被枕头拖鞋的杂货店、卖各种香烟饮料的杂货店、把厨房搬到街边的小吃店……
一家蔬菜商店的老板告诉我，他们只搬来两个月，花了一点点装修费，就把这家店倒腾起来了。其实，这家店只有两三个放蔬菜的大柜子。
这里路不宽，也不好走。
如果开车，车辆要慢慢挪入这个小街区，当心别碰着路边停着的小轿车、共享单车或者当铺老板的三轮车；如果走路，要不时低头，留意一下突然凸起的面砖，或者不小心陷入水坑。
这一带的环境也是极不友好，发霉的垃圾桶被弃置于路边，隔着屏幕也可以闻到它散发的气味。
这里是深圳南山区高新园，房价8万/㎡打底，而旧小区底商，相对低廉的租金给了这些小店喘息空间。
商铺之大坑
新铺不旺，旺铺不新。
人流量稀疏、周边环境落后……你又怎么指望提高商业逼格，借此提高租金呢？
这绝不是深圳独家，全国上下一抓一大把，三四线城市更是绵绵不绝。
90%的商铺投资都是炮灰。「十铺九坑」「一铺坑三代」早已不是什么行业秘密。
如果商铺出租的话，你会为招租发愁，为空置率担忧。
就算能租出去，这几年的商铺回报率已经不高了。
10年前投资商铺是真的赚钱，每年大约能收8%的租金，12年左右就拿回本金了。
但近几年的数据却惨不忍睹，大部分商铺的回报率在2%-5%，超过6%都算高了。
如果靠转让的话，高昂的税费几乎可以占去收益的一半。
再说了，现在买商铺的人是越来越少。
因为不好卖，甚至衍生出了各种骗人的套路。
比如说，最近北京[北京洛克时代]商铺为了哄骗客户买商铺，临时造了一条美食街营造假象，坑了钱之后立马人去楼空。
比如说，湘潭一开发商卖铺位时明明承诺了回报率，但实际上却子虚乌有，买主退款却退不回2万定金。
如今的商铺，只管坑，不管埋。
商业过剩的时代
从曾经的「一铺养三代」，到现在的「一铺坑三代」，归根结底，是我们的商业规划太多了！
一般来讲，国际上认为人均商业面积最好在0.8m2-1.2m2之间。
2017年的时候，中国香港的人均商业面积达到，此时的商业市场就已经是一个相对饱和的状态。
但是大陆地区却严重超标：
上海人均商业面积1.4平北京人均商业面积达2平米武汉人均商业面积3.1平方米昆明人均商业面积4平米……
中国有80%的城市商业过剩。
深圳南山区大冲花园底下的商业内铺▼
这几乎可以说是「商业成瘾综合症」惹的祸。
无论是一线城市还是三四线小城，「正负」总想做出一派欣欣向荣的城市形象，于是规划出了许多商业综合体。
开发商进场拿地建住宅之时，被政府要求了一堆商业配件。就此，大批量的商业体拔地而起。
供应量过剩，不仅催生出了产权只有40年商业性质的公寓，写字楼、商铺等等都成了投资的重灾区。
商铺还有未来吗？
如果说，这些多出来的商业是为城市的未来做准备，那么就有必要问，未来真的需要那么多的商业嘛？
未来，80%的人会集中在20%的地方。
人口不断向城镇涌入已经成为了一个不争的事实，像北上广深这些一线大城市的人口只能越来越多。
同理，一线城市的商圈也不会遍地开花，而更多集中在某些片区。
除此之外，城市中心也在不断转移。比如，深圳的中心原本在罗湖，如今不断西移，从福田，到南山。
区域的商业也随着城市中心的变迁而改变。比如，罗湖商业的发展在不断减弱，租金涨幅比不上崛起的南山。
一线城市如此，二三四线城市也更是如此。
当然，对于商铺最大的冲击并不是人口城镇化日渐明显，而是商业模式的改变。
商铺的繁华，或许会让你想起《清明上河图》里的沿河两岸，它的繁华是商业带来的。有商业的地方，就有商铺。
但是，今时不同往日。
互联网的冲击之下，商业再也不需要靠着商铺存在。
许多商家会觉得商铺租金太贵，而转为网店。商业被严重分流。
与此同时，现在的互联网经济越来越发达，挤占了越来越多的实体行业。甚至，买蔬菜水果根本不需要到市场，京东生鲜一小时到家。
尽管实体店不会消亡，但是它只会越来越少。
结
二十年前「一铺养三代」，二十年后沦为了「一铺坑三代」，供应过量、需求减少的市场改变了它。
商铺已死，真是让人唏嘘。
消费力已经是如此旺盛的深圳依然不建议购买商铺，可为何多人还是忍不住购买？还有李老师曾多次提及的黑五类房产，比如小产权、写字楼、公寓等等，为什么这些不能买，预期搞清楚这个，不如搞清楚财富增长的秘诀到底是什么？
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