现在很多村委统建楼有绿本，绿本在国土局登记会有一栏“限制转让”。另外一种是完全没有产权，深圳市对于“小产权”的称呼只是俗称，深圳市政府官方文件是叫“违法建筑”，从86年开始，到2013年、2015年，不断出台关于违法建筑的规定。
第一个阶段1986年411号文，用地在200平；
第二个阶段是02、01年，很多原住民比较了解，两规的规定，及违法私房及经营性建筑的规定，这个时候对于原住民的建房面积也扩大到480平米，原住民可以建到480平，但是一直到现在都维持480万的界限；
第三个阶段是09年，国土开始做普查，86年村集体划过控制线，即红线内建房和红线外建房，09年国土开始大面积普查，现在一些原住民虽然没有产权证和权属证明，但是他有普查表，这些表也能证明他原来的权属状况，至少能证明建设状况，因为一开始违法建筑建设的时候，连报建措施都没有，形成的资料比较少。09年出了《历史遗留违法建筑处理决定》和2013年的《实施办法》。
从这三个阶段可以看到，违法建筑的类型主要是两类：
一是程序性违法。
比如政策规定可以建480平米，但是超过480平米，建500、600甚至800平米的房子，也有的原住民只能“一户一栋”，但他一户建了很多栋，这叫程序性违法，通过程序是可以处理的，但你要证明你的房子消防、质量都没有问题，现在原住民很难证明，特别是消防，城中村的消防问题很难通过这个程序申报绿本。
二是实质性违法。
这类是常说的撞高压线以及涉及农耕地、水源等问题，现在违法建筑涉及到拆除可能也是这一块的问题比较大，如果买的话，前提得判断清楚，它是属于红线内外的程序性违法，还是实质性违法，如果是实质性违法，建议大家不要去碰。
现在的小产权是三种结果：
第一种是不予确认产权，占用农田、水源保护区。
第二种是通过申报程序得到权属确认，拿到绿本。
第三种是给你程序了，但是你没有按照这个程序处理，或者说在程序处理当中因为其他原因导致绿本发不下来。
风险二：房屋买卖合同无效
深圳关于小产权的纠纷，可能很多是私下解决的，走到法院层面的不是特别多。但是卖家主张合同无效的较多，一旦被认定合同无效以后，特别是一旦有片区涉及旧改的时候，卖家很可能向法院主张合同无效，主张合同无效买家需要把房子还给卖家，将来旧改过程中，卖家有权和实施主体签订拆迁补偿协议，这一块的利益买方没有办法保障。
对卖家有利消息：
绿本买卖合同被认定有效
2014年深圳中院的一个案例中，法院的观点是对于有绿本产权的房屋买卖合同认定有效，虽然认定有效，但在国家登记层面还是不能对于绿本做更名，也就是在国土登记上，你没有把房产更名到买家的名下，将来如果这个地方拆迁旧改，买家可以拿着生效的判决书找开发商做权属确权，如果开发商看见你有这样一个生效的判决，他给你做补偿的时候压力是比较小的，因为合同是有效的，虽然公司层面不能登记，但你算是合法占有，这是对买家来说一个重大利好消息。
对买家有利的消息：
买了小产权还可以退
如果买家买了小产权以后，觉得风险比较大，控制不了，或者买了小产权以后，又想买商品房，怎么办？买家也可以向法院主张合同无效，一旦主张合同无效，该退还给你的定金和购房款得退还，这就不像普通商品房和二手房买卖，一旦签了商品房或二手房买卖合同，你买了以后不是轻易能退的，将来市场跌了，行情不好，买了小产权以后可以以这种方式来维权。
不管是村委统建楼，还是开发商合作建房，抑或是村民个人卖房，经常会提到律师见证的问题，跟买家沟通时会说我们的买卖合同有律师见证，效力合法。
但是，提醒大家，律师见证没有法律效力，因为律师见证的前提是要对合法的事情进行见证，而违法销售行为是国家禁止的，所以律师见证是没有法律效力的。
2009年深圳市司法局专门出了一个通知，严禁为违法建筑类提供公证和律师见证服务，虽然市场上还能见到一些见证书，从买家的角度来说没有坏处，但也没有保障。对各种类型小产权的见证服务都是禁止的。
风险三：拆迁利益无法保障
买家或很多投资方，除非在小产权买卖以后找到接盘侠，否则拆迁的时候，很有可能拆迁那一块的利益保障不了。
对于小产权的法律规定一定要懂，但对依法应当拆除或应当没收的除外，即便是国家来征收你的小产权，都要给你钱，更何况是市场主体，你可以谈高价、高位。这个时候卖方就会出来了，如果利益非常大，卖方为什么要把这一块利益给你？
所以这里会有一个卖方不配合，如果签补偿协议的时候，卖方不配合，你就没有办法确认权属，同时卖方在这个过程中可能会主张返还。
风险四：依法拆除
程序性违法的小产权被拆除的可能性不大，但是占用农田、水源的小产权，拆除的可能性是有的，至于能不能拆，包括金凤凰豪苑能不能拆，还要看政府推的力度，因为他了解到金凤凰豪苑只租不售，小业主比较少，如果真要拆，小业主的维权没那么强。
小产权的风险了解之后还是想买，怎么办？
想买可以，但是它没有产权，风险不能完全避免，风险总是有的，但在买的过程当中你可以采取一些风险规避的措施，尽量降低风险，保障自己的利益。
有三个方面的风险规避措施：
1）类型判断
除了程序性违法和实质性违法这两类建筑以外，还有市场上所称的村委统建楼、开发商合作建房和村民个人违建，村委统建楼和开发商合作建房在市场上比较贵，但建议大家还是买这两种类型，村委统建楼大量是有绿本的，村委统建楼和开发商建的楼整体体量比较大，卖出去以后小业主比较多。
案例：
民乐三园，03年的时候违建遭到举报，政府部门联合国土、税务、各个部门去查违建，也作出了查处决定，但是它的小业主太多，维权、游行，政府没办法，对于当时已经入住的小业主做了承诺，说已经入住的，住房一定不会拆除。
所以，现在万家灯火对面的民乐三园人气非常旺，1万多/平，最近还在卖，当然这个卖就不是最初一手的卖，而是很多手。为什么要买村委统建楼和开发商合作建房呢？因为小业主多，人多力量大，政府不一定拆。
2）查信誉查纠纷
如果跟卖家签卖方合同，很有可能他是一房二卖或一房多卖，你跟他签买卖合同之前还要注意一下，查一下他的信誉有没有纠纷，或者有没有之前的信息。
推荐几个网站，现在信息化程度比较高，对于卖家、企业主体，可以先去查他的工商登记信息，工商登记信息中，除了基本的工商登记信息以外，可以看投资人。
①看壳公司的股东，或股东的股东
现在很多旧改项目的公司都是新设的壳公司，看他的资金实力可能注册资本也就是几千万，但是要判断他有没有实力，最主要是看他的股东，或者股东的股东，能够判断他最后的实际控制人、大老板是谁，这样才能分析出壳公司背后的背景、资金实力，有每年做旧改的实力。
②全国法院被执行人信息查询
可以对周边朋友进行尝试，把他的姓名输进去，看看有没有没了结的案件，在签买卖合同之前可以把卖家信息输到里面，这个网站要求很简单，输入姓名就可以了，其他信息都可以不用输入，你可以查询一下卖有没有没执行完的案件，如果有没执行完的案件，说明他的资金和信誉有一定的问题，跟他签买卖合同时就要注意了。
③全国法院失信被执行人名单信息公布与查询
现在我们国家“老赖”比较多，可以通过这个网站来查，看他有没有被列入失信被执行人，如果列入了，尽量避免跟他签合同和做交易。
④广东法院网和深圳网上诉讼服务平台
这两个网站对广东的企业而言比较便利，因为广东的企业诉讼都在广东和深圳，通过这两个网站可以查他正在纠纷过程当中的案件，包括案件进展都可以查到，特别是广东法院网，除了查案件信息，还可以了解到标的和案由，有没有其他买家告过他，有没有其他纠纷，如民间借贷、资金问题。
3）联合其他业主，将整栋楼的房产证放在银行共同监管，以免卖方再融资。
这一点可能比较难做到，虽然现在说小产权的流通有问题，但实际我们了解到，绿本也是可以抵押融资的，包括村集体可以跟农商银行合作，绿本可以做再融资、再抵押，为避免将来房子卖方还不起钱被查封或被拍卖，你可以采取这样的方式。
深圳市政府比较鼓励工业区改造升级，而工改项目主要是工改工、工改居和工改商，工改项目最大的特点是工业区的权属比较清晰，很多有绿本，在收购和并购时，相对于住宅区而言风险小一点，因为住宅区的小业主比较分散。
7月份有个客户想投资坪山的工改，工改工还是工改居不确定，这个项目在坪山有3万多平方，占地2万多，建筑年限不到15年。
这个项目将来有可能做旧改，因为它的污染非常严重，厂房对面有学校，这个地方的排水系统不好，经常被水浸，结合深圳市城市更新办法和实施细则可以看出来，这个项目在一定程度上符合旧改条件，所以他在立项之前就找投资人。
这个客户的资金实力还可以，完全不靠银行融贷的话，自有资金达到几个亿，他也一直在找旧改项目，其实现在深圳市场上好的旧改项目不多，但是资金比较多，热钱比较多，一旦有项目放出来，大家都抢。
这个项目是老板注册了一个工商户，厂房占地2万多平方，建筑面积37000多平方，登记在个体工商户的名下，我们第一天陪客户去谈判，客户为了表达诚意，现场打了600万诚意金给这个老板的儿子，同时这个项目有好几家大开发商在抢，所以现场给了600万。给了600万以后，我们后续谈细节问题，包括他请律师给他做尽职调查时，发现这个项目问题很多。
这个项目现在的状态是被几个主体申请查封，虽然卖方跟我们披露他们在民间借贷有一点几亿，所以被查封，但是我们了解到的情况是除了查封抵押以外，这个项目已经和第三方有过合作，就是在我们介入之前已经有买家，一个项目二卖，我们在之前是不了解的，因为卖家讲得比较好，进去之后，我们通过尽职调查发现了这些问题，客户比较着急了，600万已经投出去了，怎么办？当然，后来我们顺利的帮他把600万拿回来了。
律师分析：
1、投入的资金是否安全
市场上的项目确实很多，也有一些优质项目，但是大部分在立项之前就放出来的项目，很大情况下都是涉及到资金的问题，被查封、被抵押。在这个过程当中，如果买家或客户想进入，最大的问题就是你投入的资金有没有安全、有没有保障。
我们给客户做风险调查的时候，至于这个项目后面能不能工改工、工改居成功是后面要考虑的问题，我们最开始考虑的问题是客户投的资金安不安全，我们一般会去国土、工商部门帮他做尽职调查，当然最好的方式是到国土局了解一下这个项目有没有旧改的可能性。
2、交易架构的设计
这个项目我们跟他做对接的时候已经告诉他了，前期我给你500万，你解决偿还的问题，第二笔我给你700万，你解决抵押的问题，第三笔我给你1个亿，你去解决更名的问题。
资金监管的问题一定要注意做好，特别是交易金额比较大的，最好是双方到第三方银行做资金监管，放款条件双方提前设置好，在什么条件之下，买家可以通过银行放款给卖家，如果买家没有通知，条件不成立的话，这笔资金在银行的监管账户，卖家也拿不走。
总结
小产权风险有四个方面，工改投资的风险主要在项目查封、抵押、二卖方面，措施有三个步骤（尽职调查、交易架构、资金监管），大家在投资过程中尽量避免风险。
北京市盈科（深圳）律师事务所律师，法律硕士专业毕业，专门从事房地产和建设工程领域诉讼、非诉讼法律服务，从业先后参与办理超千万标的建设工程纠纷案件20多起，长期研究各级法院关于建设工程纠纷的案例，掌握建设工程领域最新司法动态。