二、房屋买卖合同纠纷常见问题裁判意见
在姚雪珍（买方）与陈晓东、潘华平（卖方）房屋买卖合同纠纷案【案号：(2014)浙嘉民终字第22号】中，嘉兴中院认为：本案姚雪珍诉请解除合同主要基于房屋内曾发生杀人碎尸行为，导致姚雪珍签订房屋买卖合同的目的无法实现。经审查，本案中诉争房屋在未交付前发生了凶杀碎尸案，尽管房屋本身的使用价值未因此受到影响，但按照一般的民间习俗，发生过凶杀案的房屋会被认为存在不吉利的因素，人们普遍会对曾经发生过凶杀案件的房屋存在较大的忌讳心态，房屋往往也会因此贬值。作为购房者一方，不仅将遭受房屋价值贬损的后果，且由于心理因素会导致居住生活质量也受影响，其原本订立房屋买卖合同的目的也无法得以实现。故原审支持姚雪珍解除合同的请求，并无不当。
2.无权代理行为人无权替代相对人主张其行为构成表见代理，其相对被代理人或相对人仅可主张其属有权代理抑或无权代理。
3.买卖双方约定以更名的方式进行房产转让，从而逃避应当履行的缴税义务，其所签订的合同应属无效。
在王建国（买方）与姚生霞（卖方）房屋买卖合同纠纷案【案号：（2014）浙嘉民终字第164号】中，嘉兴中院认为：房地产权利人转让房地产，应当依法缴税。王建国与姚生霞签订的房屋买卖合同中的更名条款和补充协议约定以更名方式进行房产转让，双方如此约定的真实目的是为了逃避房产交易时应依法履行的缴税义务，此为法律上“以合法形式掩盖非法目的”情形，应属无效。故原审认定王建国与姚生霞签订的房屋买卖合同中的更名条款及补充协议无效正确，应予维持。
4.买卖双方在订立预约合同的基础上，因各自利益考虑无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立的，属于不可归责于当事人双方的事由，不属于预约合同违约情形。预约合同中已付定金应当返还。
相似案例：（2015）浙嘉民终字第828号。
1.合同双方以签订《商品房销售合同》的形式为借款合同提供担保并约定债务人不履行到期债务时担保财产即归债权人所有，该《商品房销售合同》因违反法律的强制性规定而无效。
2.因银行、政策原因导致未能办妥按揭付款或不能全额取得贷款申请额度的，并不当然导致商品房买卖合同不能继续履行；若当事人双方在《商品房买卖合同》中约定买受人应另行足额支付房款的，买受人逾期未支付的，应按约定承担违约责任。
1.解除权发生期间不同于解除权行使期间，合同中对解除权发生期间的约定，并不当然等同于解除权除斥期间。
1.“一户一宅”的规定系管理性强制性规定而非效力性强制性规定，违反“一户一宅”规定的房屋买卖行为并不必然导致合同无效。
在张金英与ＸＸ龙、张某农村房屋买卖合同纠纷案【案号：（2015）浙嘉民终字第531号】中，嘉兴中院认为：关于“一户一宅”的规定是否影响案涉协议效力的问题。现行《土地管理法》关于“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，应系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，违反该“一户一宅”规定的行为，应属于相应行政主管部门管理范围。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。故张金英关于因ＸＸ龙户违反“一户一宅”规定应认定案涉协议无效的理由，不能成立。
2.非属同一经济组织成员签订的《房屋买卖合同》约定仅转让房屋所有权不转让宅基地的，该合同仍应认定为无效。
在张老二、沈小妹与陆峰农村房屋买卖合同纠纷案【案号：（2015）浙嘉民终字第810号】中，嘉兴中院认为：张老二、沈小妹认为其转让的仅为房屋，并不包括宅基地，而根据其陈述，案涉合同是由张老二、沈小妹请人帮忙拟定并打印填写，可见张老二、沈小妹对合同内容均认可，合同打印部分已经明确转让的包括房屋和土地，手写部分也载明110万元包括房屋和宅基地，且沈小妹亦陈述如果涉案房产可以办理房产证、土地证的愿意协助办理产证，由此可知其转让的不仅包括房屋也包括宅基地。且根据我国法律关于房地一体的规定，房屋和土地无法分离，房屋所有权和土地使用权应归同一权利主体，故张老二、沈小妹关于仅转让房屋，不转让宅基地的主张不能成立。根据《土地管理法》第八条第二款规定，宅基地属于农民集体所有，本案因陆峰与张老二、沈小妹并非同一集体经济组织成员，张老二、沈小妹向陆峰转让农村房屋及宅基地的行为，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效，故原审对该合同效力的认定无误。（未完待续）
本次听读23分钟（120）
公司决议下次，股东是否打赏的卡死了肯德基阿里
杭州市律师协会建设工程专业委员会副主任，中国国际经济贸易仲裁委员会建设工程争议评审专家，宁波、青岛、台州、马鞍山仲裁委员会仲裁员，浙江西湖律师事务所合伙人律师。
著作成果：出版了《工程总承包法律应用实务》《最高人民法院建设工程施工合同司法解释（二）实务操作与案例精解》《中国建设工程施工合同法律全书词条释义与实务指引》《建设工程总承包合同纠纷裁判指引》《土地使用权出让合同的混合属性解析及其司法救济适用——基于双阶理论的思考与修正》《推行EPC工程总承包模式的困境与对策》《维护建筑市场秩序，保护企业合法权益》等多部著作。
主讲课程：仲裁员视角下建设工程合同纠纷案件办理思路（针对青年律师）。
授课经历：曾为杭州、上海、北京、广州、苏州、济南、武汉、重庆、西安、南昌、马鞍山等地，开展《律师进行建设工程施工合同纠纷案件办理思路》《仲裁员视角下建设工程合同纠纷案件办理思路》《民法典时代工程建设法律实务》等培训讲座。
思想共享知识变现
本网服务属虚拟电子产品，通过第三方平台支付，退费程序复杂且成本畸高。所以，一经购买成功，概不支持退费请您理解。谢谢！