最高人民法院副院长黄松有就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问
出台司法解释的背景
记者：最高人民法院在２００３年５月７日发布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），请您谈谈为什么要出台这一《解释》。
集资房、房改房、经济适用房不适用《解释》
记者：《解释》为何只调整商品房买卖纠纷，而不调整其他的房屋买卖纠纷。
答：我国目前存在着多种类型的房屋，有房地产开发企业建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等。经济适用房、房改房、集资房等房屋不能自由买卖，其交易要受到国家政策的调整，比如，需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限后方可出售，而私有房屋的买卖与商品房买卖又有所不同。从房地产交易市场的实际情况来看，房屋买卖的主流为商品房买卖，而且人民法院受理的房屋买卖纠纷主要也是商品房买卖纠纷。同时，由于此类纠纷不仅关系到国家住房制度改革措施的推进，而且涉及到广大人民群众的切身利益，因此，《解释》将其调整的范围明确限定为商品房买卖行为，包括商品房预售和商品房现售。
不轻易确认合同无效
记者：《解释》在对合同效力的认定上，是如何体现促进商品房市场健康发展和维护稳定的商品房交易秩序这一目标的。
答：商品房买卖合同的效力不仅关系着交易关系的稳定和当事人合法权益的保护，而且关系到商品房市场的健康发展。《解释》根据《合同法》的规定，对当事人在平等自愿基础上订立的合同，只要没有《合同法》第５２条规定的合同无效情形，就应尽量尊重双方当事人的意思表示，不轻易确认合同无效。同时要求法官应当注意区分司法审判权和行政管理权的不同职能，正确行使审判权。因此，人民法院对出卖人预售资格的审查，主要是看其是否取得商品房预售许可证明，对其他预售条件的审查主要是行政管理部门的权限。对商品房买卖合同的登记备案问题，我们认为这应当属于行政管理部门的一种合同管理措施，不是确认合同效力的必要条件。《解释》对此予以明确，避免了司法审判权与行政管理权之间的冲突。另外，考虑到我国房地产市场目前的实际情况，《解释》第２条还明确规定当事人在向人民法院起诉前取得商品房预售许可证明的，可视为其具备预售资格。这样，人民法院在适用法律过程中既能维护法律的严肃性，又能维护合同的严肃性，确保当事人合同权利的实现。
五种情形适用惩罚性赔偿责任
记者：《解释》中所规定的惩罚性赔偿责任是否就是《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》）第４９条的具体适用。
我们根据《合同法》、《消法》已经确立的惩罚性赔偿责任原则，结合我国民事审判实践和商品房买卖合同纠纷的实际情况，在《解释》的第８条、第９条中明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；五是订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这些规定将有利于有效制裁和遏制欺诈、恶意违约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，维护守约方的合法权益，促进社会诚信制度的确立。
此外，从《商品房销售管理办法》第２０条关于面积误差绝对值超出３％部分的房价款实行双倍返还的惩罚性规定执行情况来看，也已经得到社会的普遍认可。因此，《解释》将惩罚性赔偿责任适用于商品房买卖合同纠纷的部分情形已具备了良好的社会基础。
由此可见，《解释》规定的惩罚性赔偿责任是以《合同法》第１１３条和《消法》第４９条规定的惩罚性赔偿责任原则为依据的，但不是对《消法》第４９条规定的直接适用。《解释》所规定的惩罚性赔偿责任在适用条件和结果上都与《消法》第４９条的规定有所不同。这样既注意到依法有效维护买受人的合法权益，又考虑到商品房开发经营过程中的实际情况，有利于促进房地产市场的健康发展。
“交钥匙”算不算房屋的交付使用
记者：实践中，许多当事人因对“房屋交付使用”有不同理解而发生纠纷，《解释》对此是如何处理的。
答：审判实践存在着许多当事人因对商品房买卖合同中约定的“房屋交付使用”理解不同而发生的争议。出卖人往往认为“房屋交付使用”就是“交钥匙”，而买受人则认为，“房屋交付使用”不仅是领取房屋钥匙，还应同时办理交付房屋的所有权证书。由此就引发了许多纠纷，这主要涉及到出卖人应否承担违约责任的问题。
根据《合同法》第１３３条和第１３５条的规定，商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。所谓房屋的交付使用，就是出卖人将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。对于一般动产，在标的物交付的同时所有权即发生转移，出卖人只要将标的物交付给买受人即履行了转移所有权的义务。而对于不动产，根据我国《城市房地产管理法》的规定，只有在办理登记手续后，房屋所有权才发生移转。因此，《解释》第１１条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。这也就是人们常说的“交钥匙”。只要出卖人在合同约定的期限内将房屋转移给买受人占有，就视为出卖人履行了“房屋交付使用”的义务，但这并不表示房屋所有权移转义务的履行。
对包销期满未售房屋的处理
记者：针对商品房包销这类新问题，《解释》是如何处理的。
答：包销是从香港、台湾地区引进内地的一种商品房销售方式。内地法律、行政法规对此都没有明确的规定，理论界和实务界对包销合同的性质认识也不一致。为了准确界定商品房包销合同的性质，统一对此类纠纷的处理原则，首先，根据《合同法》第７条、第８条、第１２４条规定的原则，《解释》将包销合同定性为无名合同。其次，根据《合同法》的规定和包销的实际做法，《解释》对当事人违反包销合同的责任予以明确。《解释》第２０条规定，如果包销合同约定明确，应当按照约定确定双方的权利义务；如果当事人对包销期满后未出售房屋的归属没有约定的，应当按照包销价格由包销人购买。《解释》第２１条规定，如果出卖人违反包销合同约定，自行出卖已经约定由包销人销售的房屋，应当承担违约责任，赔偿包销人的损失。第三，根据《民事诉讼法》的规定，《解释》对包销人在商品房买卖合同纠纷中的诉讼地位也予以明确。
如何妥善处理商品房“按揭”贷款纠纷
记者：商品房担保贷款与商品房“按揭”之间有何联系，《解释》又是如何处理此类问题的。
一是明确了当事人行使商品房买卖合同解除权的条件。对当事人在签订商品房买卖合同时，明确约定以担保贷款方式付款的，如因当事人一方的原因或者不可归责于当事人双方的原因，买受人不能签订担保贷款合同而导致买卖合同无法继续履行的情况，应当允许当事人解除合同，否则买受人没有能力支付购房款，也无法实现商品房买卖合同的目的。
二是明确了当事人行使担保贷款合同解除权的条件。买受人签订商品房担保贷款合同的目的是为了购买商品房，当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人贷款已经失去了意义，如果不允许解除合同，对买受人是不利的。同时，贷款银行在没有任何担保的情况下将大量的贷款供给买受人，也将面临很大的风险。因此，《解释》第２４条规定，在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除担保贷款合同。
此外，《解释》第２５条、２６条、２７条还对人民法院处理此类纠纷的程序性问题作出了具体的规定。