关键词：物业服务、业主、物业费、案件特点、形成原因。
一、开发区法院2015年至2019年审理物业服务合同纠纷案件基本情况。
开发区人民法院2014年以前，开发区法院仅有物业服务合同纠纷案件4件，2015年上升为107件，2015年审结民事案件1820件，其中，物业服务合同案件107件，占民事案件的5.87%；2016年审结民事案件2160件，其中，物业服务合同案件224件，占民事案件的10.03%；2017年审结民事案件3379件，其中，物业服务合同案件436件，占民事案件的12.9%；2018年审结民事案件3658件，其中，物业服务合同案件369件，占民事案件的10.87%。2019年，审结民事案件4197件，其中，物业服务合同案件666件，占民商事案件的15.86%。
可以看出自2015年至2019年物业服务合同案件呈明显上升趋势，上升率最高达到145%。
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二、物业服务合同纠纷案件的新情况新特点
（一）多为共同诉讼系列案。
物业服务合同纠纷大致可以分为两类，一类是物业公司对小区欠缴物业服务费的业主进行的集中起诉，另一类是业主因对物业服务不满意而产生的纠纷。前者占绝大多数，诉讼标的多为物业服务费及违约金的支付，因而往往形成集中爆发的共同诉讼系列案，少则几件，多则几十件同时立案。
（二）物业服务合同纠纷结案方式中，调撤率较高。
对于案件事实清楚，标的较小的物业服务合同纠纷案件，案件进入诉前调解程序后，通过法院建立的“诉调对接机制”，能够方便快捷的化解矛盾，案件调撤率较高。但案件若无法进行诉前调解，进入开庭程序，案件的判决率较高，很难调解。
年度
收案
撤诉
调解
判决
2015年
107件
78件
8件
29件
2016年
224件
164件
15件
45件
2017年
436件
318件
37件
81件
2018年
369件
313件
22件
34件
2019年
666件
608件
18件
40件
（三）送达难
在直接送达的过程中，上述问题同样存在，直接送达时存在业主在家，却不为送达人员开门，假装不在家，更为突出的问题是业主拒交物业服务费通常是因为对物业服务公司的某项工作不满意，在见到送达人员时情绪激动，认为法院是一种“为虎作伥”的催费行为，若送达人员解释不当，或怠于解释，极易产生冲突。
三、物业服务合同纠纷形成的原因分析
（一）业主自身原因引起的纠纷
1.业主对物业服务的认识不够。由于业主对物业服务的认识往往只停留在表面上。有些业主不知物业服务除了保洁、保安、绿化以外还能干什么？为什么要我交那么多钱？他们希望得到好的物业服务，却只愿付很少的钱。由此可见，部分业主还缺乏对物业服务也是一种消费，物业服务可以实现业主的物业保值和增值的正确认识。一些业主的消费习惯与观念还没有从计划经济时期的福利体制转变过来，没有将物业服务看作消费行为，特别是一些国有企业转型后，将后勤管理包括物业管理分离出来，成立物业管理，进行企业化运作，原在职职工仍停留物业管理的福利层面，没有走出市场化运作观念，因此，对交物业管理费处于抵触情绪。
2.业主或使用人存在效仿心理。只要有部分业主贪图小利而逃避缴纳物业费行为没有得到有效制止，或者物业服务企业追收力度不够，有些业主就效仿，从而造成欠费业主不断增多。
（二）物业公司在物管过程中存在的问题而产生的纠纷
2.物业服务企业人员素质不高。这一问题主要表现在以下两方面：一是有些物业服务企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足，影响物业管理
服务水平的提高和客户满意度的提升。其实业主和物业管理企业之间的矛盾很多是源于物业管理企业人员服务态度不好，很多问题只要正确沟通都是可以解决的，物业管理企业人员一定要树立“业户至上”观念，才能把物业管理这项工作做好；二是有些物业服务企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业服务一项很重要的工作，维修不及时、不到位都会使业主对物业服务企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾，业主们与物业公司协商无效之后，就只能以拖欠费用的方式进行抗争。
3.侵害业主的合法权利。物管企业没有摆正服务与管理的位置。对业主过度约束，在小区以“管理者”自居，侵害业主的合法权益。
4.物业服务企业服务意识不强。重收费，轻服务，导致服务成本居高不下，收费标准明显超出业主预期，业主认为不合理。
四、物业服务合同纠纷案件的审理
1.纠纷具有群体性
城市小区居住人口密集，纠纷一旦发生，涉及的人数少则十几人，多则几十人甚至上百人，利益的共同性自然使业主联合起来，形成群体性纠纷。
群体性纠纷往往涉及一栋楼的业主，甚至整个小区的业主，因而规模往往很大，且矛盾激烈，群体一方自恃人多势众，给法院施加压力。群体性纠纷社会影响大，当事人对恃程度深，矛盾难以协调，在审理此类纠纷时，法官需做大量的调查和调解工作，调解难度大，调解率低，很多案件要经过二审程序。因而，如何协调程序
2.物业服务收费案件所占比例最大
物业服务收费案件在物业服务合同案件中所占的比例最大。该类案件诉讼标的小，法律关系相对简单，但是具体处理时，有很多问题难于解决。
业主接受服务后按照收费标准交纳服务费是其应尽的合同义务。在审判实践中，几乎没有业主是以经济困难作为拒付物业服务费的抗辩理由的，多数都提出了物业管理服务中存在的问题。由于物业管理缺乏相应的行业管理服务标准，且物业服务合同对物业管理企业管理和服务的义务约定又较为概括，业主与物业管理企业在对物业管理本身的认识上存在较大差距，业主认为既然已经交纳了物业服务费，那么一旦居住过程中出现了任何问题，物业管理企业都应当管，否则就不交付费用，所以诉讼中，业主一般都能举出物业管理企业在服务中存在的问题，该类案件的审判难点在于，对于业主同时履行抗辩权的行使，也有一个适度的问题，如何认定实际的管理服务和约定的服务标准的差距，何种抗辩理由可以拒绝交纳服务费，如果服务存在瑕疵，拒付的金额应当和服务的瑕疵成正比，但如何具体掌握还需探讨。