1.1国家政策高度支持，教育资产化成为国家战略
国家中长期教育改革和发展规划纲要(2010-2020)中明确提出要求：培养一批具有国际视野、通晓国际规则、能够参与国际事务与国际化竞争的人才。国际教育的目的就是培育具有国际视野、多元价值观、跨文化交流能力等素质的人才。“具备国际素质”的人才培养观深入人心，同时契合市场需求，推动留学人潮不断涌动，国际教育市场蒸蒸日上。
2017年，《民促法进一步修改意见》出台。新版《民促法》要求对于民办营利与非营利学校进行分类管理，允许开办营利性民办非义务教育。营利性民办学校需以公司形式存在，在拥有更大自由度(激励体系、收费限制等)的同时消除了教育资产证券化的障碍，从而给民办教育行业带来了发展的新契机。
随着国家产业政策调整，传统房地产行业竞争进入下半场，为避免同质化价格竞争，寻求新的业务发展突破。近两年，不少房地产企业开始转型，各种新业务百花齐放，教育行业因其规模增长极快且具备很强的逆周期性，已成为房企重点的创新方向。据有关专家预测，到2020年，中国教育产业总体规模总体规模将增长至近3万亿元，实现12.7%的年均复合增长率，同时在二胎和消费升级的环境下，教育资产呈现出极强的盈利能力。
在教育行业快速发展的背景下，创新的合作模式或许可能打开更大的想象空间。
1.3留学已经成为教育市场重要组成部分，市场空间有望持续壮大。
经济环境角度，可支配收入提升、私人财富快速增长，都极大地促进了留学市场的发展;再结合中国历来尊师重教的社会传统，教育在家庭中的支出占比越来越高;产业趋势角度看，教育国际化是大势所趋;此外，互联网近年迅速普及，交通和签证愈发便捷，都为留学市场创造了良好的发展环境。留学已经成为教育市场重要组成部分，未来发展有望持续强势。
1.4.产业资本加速，留学行业公司有望迎来新发展
1.5“教育+地产”行业趋势已现，教育业务由辅助业务已逐渐成为主力盈利业务
近两年，各地产集团都开始进行了教育集团的单独设立，其中雅居乐2011年，碧桂园2014年，万科2017年，保利2016年，各地产公司近两年来均加速了学校的扩张，碧桂园博实乐2017-2018财年计划扩建12个学校，保利和乐计划设立莆田国际学校。
教育和地产集团，具有天然的共振，互相促进发展。现在这个时点上，是地产集团思路上的转变，将教育业务由辅助业务转变向主力盈利业务，地产集团思路上的改变，有望使得地产集团教育业务迅速的扩张。全国留学教育产业尚未形成垄断品牌，未来地产公司有望打造全国知名的留学服务教育品牌，站在这个趋势上，有望会见证教育大公司的形成。受益二胎和民促法，未来地产+教育是主力拓展点之一。
4.1项目符合留学市场的发展趋势
4.1.1申请美国名校竞争越来越激烈，录取要求高
2017年美国名校的录取率继续走低，表3中列出的八所美国常春藤高校，除普林斯顿和耶鲁录取率略有提升外，其它六所的录取率都较上一年度有所下降，而公布了国际学生录取率更低，公布了国际学校录取率的藤校中录取率最高的为达特茅斯学院，仅为1.20%最低的哈佛仅为0.59%。真算得上是百里挑一。
美国高校的录取标准也在逐年提高，从3可以看出，常春藤学校对于国际学生的托福考试成绩最低要求为100分。对于SAT成绩的最低要求多在1440分以上，最低GPA要求也多在3.5分以上，在实际录取学生中，这些藤校85%以上学生的GPA都在3.75以上。而对于亚裔学生，由于优秀学生集中，分数更是水涨船高。
根据ETS托福考试官方发布的2016年全球托福考生成绩数据报告，全世界托福考生托福平均分82分，而中国考生2016年的托福平均分为79分，位列全球77位，属于中等靠后位置。这意味着实际只有少数中国优秀学生才能达到美国名校的录取标准，跻身藤校大门。
图4-1：美国常春藤高校录取情况
4.1.2留学人数增速放缓，服务升级和创新将成为未来驱动点
中国学生出国留学总人数增速放缓，增幅回落至个位数。从总体趋势上看，近十年中国学生出国留学的人数总体上呈高速上升趋势，但是其增长率经历了几次起伏。中国学生出国留学人数近十年间一直呈正增长，除2007、2013和2016年，其余每年增长人数均超过3万人。增长率在2009年达到近十年的最高值27.53%，之后每年都有小幅度的下降，2013年的增长率的下降幅度较大，跌至3.6%，这两年又回升到10%以上。2015年度为历史上出国留学人员增加数量最多的一年，较2014年增加6.39万人，比上一年度增长13.9%。而2016年度出国留学人数、增长率又回落至个位数，收缩至3.97%。
留学人数的增长放缓预示着，留学服务市场将从初期依赖人数增长驱动的粗放式、爆发式增长阶段，进入依赖定制化、高质量进行竞争的精细化增长期。在这一时期，留学服务的服务升级和创新将成为制胜留学服务市场的关键。
4.1.3美国上千所大学废除SAT/ACT考试，重视学生综合能力，背景提升需求急速增长成为趋势
2018年7月份，芝加哥大学官网发布消息称，取消2023届（也就是明年）申请人提交标准化考试SAT和ACT成绩的强制性要求。作为美国大学本科的重要入学考试，SAT是美国美国大学委员会组织的考试，其成绩是世界各国高中生申请美国大学入学资格及奖学金的重要参考，它和ACT考试一起被称为“美国高考”。
此前，美国已有上千所高校取消提交标准化考试成绩的规定，申请人只需要提交托福或者其他证明材料。哈佛、耶鲁大学也宣布取消SAT/ACT写作分数的提交。芝加哥大学作为顶尖研究型大学，是首个宣布可以不用提交SAT成绩的美国传统名校。
4.1.4高端定制成为重要的细分市场
随着留学生人数的增长，国外名校申请的难度日益增加、竞争进一步白热化。有实力、有目标、旨在进入海外名校学习的精英阶层留学人士对留学机构提供的高端、定制化服务的需求日益增加。
高端定制留学服务主要以团队的形式提供服务，对冲击国外名校的学生提前进行全方面的诊断和长远规划:通过多对一的综合评估、头脑风暴和方案规划，有针对性地提升学生的学术水平、个人能力、课外活动经验等，将学生打造成学术专业性强、背景过硬的高素质人才，助力学生申请名校。
4.1.5留学低龄化趋势明显，中介机构介入更早更深
根据OpenDoorsData公布的数据显示，赴美留学攻读本科的中国学生人数增长迅猛。美国是中国留学生的第一留学目的国，赴美留学生年龄结构的变化，非常明显的反映出了低龄化的趋势。2014/2015学年，赴美留学的中国学生中，读本科的首次超过读研究生的学生数量。在美中国留学生中，41%是在攻读本科学位，37.2%是在攻读研究生学位。中国赴美读本科的人数从2005/2006学年9988人，增至2014/2015学年12.45万人，人数上涨超10倍。
图4:2014年留美本科生比例首超研究生图5:2005-2016年留美本科生与研究生人数(万人)
一是留学低龄化将提高留学中介服务渗透率。根据新东方前途出国2017中国留学白皮书，有74%的学生会选择通过留学机构准备留学。而低龄留学群体由于认知能力和知识水平有限，选择留学中介服务的比例更高。
二是低龄留学群体客单价更高，单一客户收入贡献提升。按照一般市场情况，申请硕士客单价通常在1.5万-5万元(集中在2万-3万元)，申请本科客单价通常在5-10万元，申请高中、初中的客单价通常能达到10万元以上。
三是对出国留学前的背景提升业务需求更旺盛：对于准备让子女就读国外本科甚至高中的家庭来说，让孩子就读国际学校或者参加各种科研活动增加名校申请筹码是必须的准备；对于观望的家庭来说，在做出留学决定之前，家长更倾向于让孩子先参加一些科研游学等活动为做出留学的选择做准备。
4.2项目所属市场规模稳步增长，迈向百亿留学市场
根据教育部数据，我国出国留学人数从2006年13.4万增长至2016年54.5万，10年间增长约4倍，年复合增长率约15.1%。2012年以来我国经济增长进入新常态，留学人数增速也从年均20%换挡至10%。2016年我国出国留学人员总数达到54.45万人，同比增长4.0%。对标中国台湾、日本及韩国等经验判断，人均GDP在8000-13000美元区间。本国留学人数会继续较高速增长，因此我们判断国内留学产业未来仍有5-8年黄金发展时期。
4.2.1留学语言培训市场规模
2016年整个市场规模已经达到380亿左右，在海外留学大趋势不改变的前提下，未来3-5年市场规模有望保持5%-8%左右的增速稳定增长，2020年预计达到480亿元。
留学语言培训市场规模测算：2020年达480亿元
4.2.2留学出国服务市场规模
2016年留学出国服务市场规模总体达到70亿左右，整个行业得益于留学低龄化趋势对中介需求的支撑，未来市场规模有望缓慢增长。
4.3项目处于留学市场纵向发展机遇期，把握留学行业新风口—名校申请难度增加，高端留学服务兴起
自2015年以来，申请美国名校(如耶鲁大学、康奈尔大学、斯坦福大学等)的人数不断上升，美国各大名校的录取率持续下降，申请难度大幅度增加。
为满足中国留学生的名校情结，助力留学生进入世界顶级名校，中介纷纷推出针对名校申请的高端申请服务。不同于常规的最后1年的“临阵磨枪”，高端申请服务主要针对于目标美国名校的优秀学生做长期规划，由专业团队提前对学生进行评估规划，制定能够为学生申请名校加分的培训和提升项目，从学习能力、英文能力、课外活动等方面全面提升，大大提升学生申请名校的成功率。
目录第一章合作背景1.1国家政策高度支持，教育资产化成为国家战略
1.2国家产业政策调整，传统房地产行业面临转型寻求新的业务发展突破