酒店强势杀入长租公寓强化社交是关键
“我现在租的房子特别陈旧，毫无现代设计感，而且每家每户都是各管各的，一点社交活动都没有，其实下班以后我很希望可以和年轻的朋友一起交流，可惜没有这样的平台。”作为一个90后，李俊(化名)非常苦恼。
李俊的烦恼也是目前很多85后与90后存在的。
大量的闲置房源给了长租公寓业者盘活资产的机会，但同时也带来挑战——租客都是用脚投票的，如何抓住租客的心如何说服投资者来加盟公寓产业投资回报如何这个新产业领域能与酒店业竞争吗
记者近期大量调研和走访了公寓市场与业者状态后了解到，目前越来越多的酒店和房地产业者开始“杀入”公寓市场，加盟将是主要发展模式，比连锁酒店回报期更短的公寓业态并不是每个人都会玩的，它需要业者有雄厚的后台管理实力和90后的心态才能把握精准商机。
酒店、房地产“双杀入”
长租公寓作为一个介于酒店和住宅之间的项目，其一直游走在酒店与地产产业之间。随着这几年房地产政策的变化和房价的一路走高，纯住宅项目越来越遭遇瓶颈，大量的闲置房源开始涌现，房屋中介的日子也不太好过。
在此状况下，万科等业者开始将目光瞄向长租公寓，比如万科此前与途家签约，合作将闲置房源给予途家“共享”，双方共赢，万科解决了闲置房源盘活问题，而途家则获得了房源。链家则推出“自如寓”，且依托其强大的平台优势，大力抢夺公寓房源。
上海万科也看到了这个商机，今年10月，上海万科开始试验自己的长租公寓产品：Vcom公寓，其定位为18～40岁城市青年。“美国市场上近80%的租赁住房都由品牌运营商管理，国内租房市场发展历程粗放，所有运营商加在一起的市场占比不足1%，行业无标准，规则不一，目前市场存在很多痛点，这里面有很多机会。”上海万科长租公寓负责人告诉记者。
在房地产业者试水公寓业态的同时，本来就具有先天优势的酒店业者更是不甘示弱，如家推出了“逗号”公寓并打算连锁化扩张。
“如家已经成立了独立的全资公司来运作公寓品牌逗号，我们是做经济型酒店起家的，但我们希望可以更多地覆盖市场。现在一些经济发达地区有很多流动人口，这正是切入公寓市场的好时机。我们现在打算做的是整租公寓，先集中在一线城市，2015年年底打算开出8～9家，每年会覆盖到北京、广州和深圳。未来我们会考虑长租和短租结合经营。”逗号公寓执行总经理陈意告诉记者。
而华住也在跃跃欲试，铂涛更是率先推出了长租公寓“窝趣”并开启了加盟。于是，市场上涌现了魔方、贝客、青客、自如寓、寓见、水滴、蘑菇、途家、小猪短租、小螺趣租等一系列公寓品牌。
公开数据显示，截至2013年，全国租房市场规模超过2.5万亿元，20~30岁的青年租房者占80%以上，然而高达73.69%的租房者深陷“租房癌”，只有26.31%的租房者相对满意。
硬件与投资回报
那么问题来了，不论是酒店业者，还是房地产业者或是投资加盟业主，究竟要如何做好公寓呢
首先，要看硬件基础，尽管有很多闲置房源，但并非所有的物业都适合做公寓。
记者采访贝客、青客、窝趣、逗号等诸多业者后了解到，公寓的选址首先要在北上广深这些一线城市，或者是经济发达活跃的二三线城市，因为这类城市的客源具有一定的消费能力和理念，四线城市目前还不成熟。
具体到细化的选址则物业要求符合距离大中型商业区是步行20分钟，距离地铁等交通枢纽是步行15分钟以内，并且附近最好有办公楼，以符合白领上下班需求。独栋物业面积最好是在2000~8000平方米，可改建大堂约300平方米，要求无暗房或可开阳光天井2米，有一次消防验收手续，周边进出通畅还需有一定停车位，物业性质产权清晰。
“公寓和酒店有共同之处，但也有很大不同，比如酒店需要布草间(客房用品堆放)，但公寓不需要，所以公寓的得房率会比较高。酒店不需要分割水、电表，但公寓每个房间就是一个住户，那么就得分开安装水、电表。酒店客房不需要厨房，但公寓需要厨房。因此公寓物业要求总用电量在房间数乘以2000伏安以上，供水管管径金属管在40毫米以上，PPR管在50毫米以上，用水额不低于每月3000吨，楼层梁下高度不低于2500毫米。结构承载力在2.0KN/平方米以上。”窝趣公寓CEO刘辉告诉记者。
根据上述指标测算，经济型酒店的每间客房投入约在6万元或更高，而公寓的每间房投入约在4万~5万元;一间酒店可能要用20多个员工，而一间公寓可能仅需2~3人管理;酒店的毛利率约在60%~65%，而公寓由于各类成本较低，因此毛利率可达90%左右;连锁酒店的投资回报期如今在5年以上，而公寓则根据分散式和集中式的不同情况，投资回报期在1年到3年不等。
抓住90后“强关系”社交
说完了硬件，来看软件。
与住宅、酒店都不同的是，长租公寓大多数住客都是还未成家购房的85后和90后，其中尤以90后最为突出。
“这些住客最大的特点是要求个性化与社交，老式的住房毫无个性化，且没有社交平台，很多年轻人会觉得下班后很无聊。90后依旧是独生子女的一代，从小孤独的成长环境使他们很容易以自我为中心，也不太会交际，但是内心又非常渴望交际，因此我们在设计公寓时就要突出个性化色彩和社交平台。”刘辉坦言。
记者走访贝客、窝趣、魔方等公寓后发现，这些新兴品牌会设计不同的房间格调，有符合男生口味的简洁黑白款、有女生喜欢的粉色系列，也有商务款甚至日式风格等，以满足90后的个性化需求。
在随机采访了一些90后租客后记者发现，在这些主力租客中，社交非常必要，如果这个公寓品牌具有良好的社交服务，则更多90后会愿意入住。而在这里“强关系”的概念非常重要。对于70后而言，“强关系”可能是父母和领导，但对于90后而言，父母和单位领导并不能左右其抉择，“做得不开心，明天就辞职”的90后大有人在。在90后的世界里，“强关系”可能是志同道合的合作伙伴、朋友们，因此公寓社交平台必须符合90后的“强关系”。
进一步采访和业者调研后可以发现，90后住客分为几种“脸谱”，第一种是职业化，其有一份体面的白领工作，较高的收入，这类人群喜欢商务或小资情结的咖啡、观影等活动。第二类则是自由创业者，这包括了自由摄影或撰稿人这类自由职业者，也有自主创业的年轻人，他们更偏好音乐、健身、“杀人游戏”等项目。
针对上述不同人群的喜好，贝客、窝趣、魔方、友社等公寓推出了黑暗音乐会、摄影爱好者联盟、观影活动、卡丁车游玩等各类活动，以增加住客黏性。
为了更好地满足90后租客的商务与社交需求，目前贝客、窝趣、友社等正与联合办公、社区商业等积极合作，以给租客“一站式”社交与工作配套服务，来吸引住客。
“我们正在打造的最新项目就是将公寓、联合办公、社区商业、基金投资甚至产业孵化融合到一起，做一个大联合概念，客人入住我们公寓后，可能他上班就在隔壁的联合办公楼，客人需要创业投资支持和孵化也可以一并满足，这样大大增加租客黏性，我们未来打算模式化、连锁化进行这类联合化公寓社区产品，大力扩张发展。”友社公寓联合创始人王伟超透露。
不过，社交平台的基准打造也并非易事，毕竟众口难调，有时活动成本的分摊和组织也是问题，此前You+公寓的社交平台打造就遇到难题，因此公寓业者还需注意风险。